臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第1711號原 告 謝馥禧訴訟代理人 蔡文斌律師
李明峯律師許慈恬律師吳毓容律師被 告 林珍季訴訟代理人 何建宏律師上列當事人間請求返還借款事件，於民國115 年3 月13日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴與假執行之聲請，均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張㈠本件交易過程⒈兩造於民國（下同）111年4月9日（日期下以「00.00.00」格
式）就被告所有如附表不動產買賣契約書所載之三筆道路用地土地之持分簽訂買賣契約（下稱【本件契約】。持分土地合稱【本件三筆土地】、各土地則以地號簡稱），並由：①原告依約於同日將簽約款新臺幣（下同）48萬9600元匯入僑馥建築經理股份有限公司之履約保證專戶（下稱【履保專戶】）、②被告依本件契約第12條特約條款，被告應於111.07.
30 尾款付款期限前將735-7 地號持分抵押權（下稱【本件抵押權】）塗銷。
⒉嗣735 地號土地於111.05.04 完成標示分割登記完成後，因
被告無足夠現金塗銷抵押權，遂由原告於111.06.16 借款52萬元予被告並匯入履保專戶（合計存入款項共100 萬9600元），由雙方出具先行動支價款同意書（下稱【先行動支同意書】，內容參見附表）指定自履保專戶解款100 萬元逕匯被告抵押權債權人還款帳戶（臺南市佳里區農會放款專戶）清償本件抵押權債務（本判決註：佳里農會於111.06.23 辦理塗銷抵押權完成）。
⒊被告雖塗銷735-7 地號抵押權，惟完成塗銷時，原告已無法
進行購買道路用地為容積移轉捐贈之契約目的，遂與本件三筆土地全部共有人商討解約事宜，僅被告不願意解約，並於
111.08.10以原告未於111.07.30給付尾款為由催告限期給付尾款並預告如依限給付即依本件契約第8 條第1 點約定解除契約並沒收已存入履保專戶款項（台南西門路郵局143號存證信函，下稱【被告催告履約存證信函】），原告遂於111.
08.17 以存證信函以依本件契約第6 條第1 點約定通知被告解除契約請求返還價金（板橋莒光郵局第248 號存證信函，下稱【原告解約存證信函】），被告再於111.08.23 存證信函通知解約並沒收款款項（台南西門路郵局157 號存證信函，下稱【被告解約沒收價金存證信函】）。
㈡原告請求被告返還匯入履保專戶款項理由⒈依本件契約第6 條第1 點事由
本件三筆土地中之735-1 地號上有抵押權影響原告辦理容積移轉，惟被告怠於塗銷抵押權，塗銷時程過於冗長，致原告無法及時達成購買系爭土地之目地，原告自得依本條之規定解除契約請求被告返還匯入履保專戶之100 萬9600元。
⒉依履保專戶111.06.16 匯款52萬元性質⑴依借款契約返還
依本件契約第12條之「被告應辦理塗銷抵押權登記，相關費用應由被告負擔」約定，被告本應自行負擔塗銷本件抵押權之費用，因被告無足夠款項可塗銷，始由原告匯款52萬元至履保專戶同意動支款項並指定清償本件抵押權債務，足見該52萬元係借款性質，被告自應返還該52萬元。
⑵依不當得利返還
依本件契約約定之各期款（頭期款、鑑界款、尾款），均無52萬元款項金額，是該筆款項顯非本件契約價金，被告自應依不當得利法律關係，將該筆52萬元款項返還原告。
㈢爰依上開契約、借款與不當得利之法律關係，為先後位聲明如下，並就各聲明均願提供擔保，請准宣告假執行：
⒈先位聲明：被告應給付原告100 萬9600元，及自111.04.09起至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⒉備位聲明：
⑴第一備位聲明（52萬元為借款關係）：被告應給付原告100
萬9600元，及其中48萬9600元自111.04.09 起、其餘52萬元自111.09.17 起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⑵第二備位聲明（52萬元為不當得利關係）：被告應給付原告1
00 萬9600元，及其中48萬9600元自111.04.09 起、其餘52萬元自起訴狀送達之翌日起，均至清償日止按週年利率5%計算之利息。
二、被告抗辯：被告以下列理由，聲明：①原告之訴駁回、②如受不利益判決願供擔保，請准宣告免假執行。
㈠就兩造簽訂本件契約、原告各次匯款至履保專戶、兩造簽立
先行動支同意書以履保專戶款項清償本件抵押權與佳里農會塗銷抵押權、被告催告履約存證信函、原告解約存證信函、被告解約沒收價金存證信函之各該事實，均不爭執。
㈡原告無本件契約第6 條約定解除契約事由
原告雖主張被告遲延塗銷本件抵押權致原告無法申請容積移轉捐贈而構成本條之解約事由，惟以：依本件契約第12條約定，被告僅需於原告最後付款期限前之111.07.30 塗銷抵押權即可，而於111.06.16 （星期三）原告匯款52萬元至履保專戶並由兩造簽立先行動支同意書後，本件抵押權即於111.
06.23 （星期三）塗銷，距離原告最後付款日（111.07.30）尚有1 月又7 日，自無原告主張之被告怠於塗銷本件抵押事由。
㈢原告111.06.16 匯款52萬元係價金性質⒈不動產買賣之履保專戶係專供不動產買賣價金收付使用，如
無其他具體證據可證明，匯入履保專戶款項自為買賣價金之一部分，此由履約保證申請書、先行動支價款同意書均可佐證。
⒉原告係吉田開發建設機構之代表（本件買賣契約原告章「謝
馥禧契約專用章」），該機構專營持分土地整合買賣、道路公園農地買賣、未辦繼承地籍清理、區段徵收重劃收購，本件亦係收購被告所有道路用地持分，是原告對匯款性質，自應知悉為價金給付，且於114.01.07 委任律師寄送之律師函內亦主張該52萬元為買賣價金，是可證明該款項為價金之性質。
⒊原告雖主張該52萬元為借款性質，惟並未提出積極證據證明
兩造有就該款項定性為借款性質之合意，是原告主張並無證據可證明，自無理由。
⒋原告雖就該52萬元另主張以不當得利法律關係返還，惟該52
萬元係原告匯入履保專戶，是如構成不當得利，自屬「給付型不當得利」，自應由原告就給付欠約給付目的為證明（最高法院104 年度台上字第1832號判決意旨參照）。原告雖以本件契約約定各期款無52萬元數目主張不當得利，惟匯入履保專戶內款項之性質係用於交付本件契約之價金，且原告於
114.01.07 律師函內亦定性為價金，是自無不當得利，原告主張並無理由。
⒌因原告於被告111.06.23 塗銷系爭735-7 地號土地上抵押權
後，遲未依約於同年07.30 前給付其餘買賣價金尾款388 萬6400元，被告於111.08.10 以存證信函催請原告於函到7日內如數給付，否則為解除買賣契約之意思表示，原告於同年
08.11 收受後非但置之未理，反而於同年08.14 與系爭土地其他共有人合意解除買賣契約，由其他共有人退還部分已付買賣價金，並要求被告比照為之。因被告堅持依約履行，見原告未於催告期限內給付剩餘買賣價金，乃再於同年08.23依系爭契約第8 條第1 項約定以存證信函向原告為解除系爭買賣契約之意思表示，經原告於同年08.24 收受而產生解除契約效力，是以，原告給付之100 萬9600元買賣價金已因其違約而遭被告依契約沒收，則其起訴請求被告返還，實無理由。
三、本院之判斷㈠本件兩造就簽訂本件契約後，原告於111.06.16 匯款至履保
專戶並同意由被告預先動用專戶款項以清償本件抵押權債務塗銷抵押權（塗銷日期111.06.23 ），原告未依約定期限於
111.07.30 支付尾款，被告即催告原告履約並預告解約，原告亦為解約表示，其後被告以原告未依約付款解約並沒收已付款項等情，為兩造所不爭執，並有各該文書為證，自堪認為真實。是本件爭點在於：原告主張返還款項事由，是否有理由。
㈡本件依卷內事證，經認被告答辯理由為有理由，除予以援用外，並補充如下：
⒈本件買賣價金雖經雙方於本件契約第3 條約定給付期限，惟
買賣價金給付，係買受人主要契約義務，就給付之期限，一民法第316 條規定，買受人得於期前為清償。
⒉依本件契約第3 、4 條規定，原告支付第二期款（鑑界款）
條件雖係就本件三筆土地完成標示分割，惟就標示分割係約定被告授權由原告指定承辦地政士辦理，則本件第二期款之支付期間，客觀上係由原告所掌控。
⒊依先行動支同意書記載，就動用履保帳戶款項係「因賣方資
金需求須動用履保專戶款項，故買賣雙方同意以下列方式動支款項：指定由僑馥建築經理股份有限公司自履保專戶中支出新台幣一壹佰萬元整匯入下列帳戶（其餘款項仍依買賣契約之約定給付）」，而該同意書內並無其他有關特定款項飛屬本件契約價金之記載（如：其中52萬元為原告貸與被告供塗銷抵押權借款），是該帳戶內款項，均屬本件契約價金之性質，應堪認定。
⒋本件被告既已於111.06.23 塗銷本件抵押權，原告自應依約
於111.07.30 約定付款期限前付款。原告雖主張有本契約第
6 條第1 點之解約事由，惟未提出具體事由與證據（其所主主張之塗銷抵押權期程過慢影響其進行購買道路用地為容積移轉捐贈，並未提出任何證據），是其主張自屬無據。
⒌綜上說明，本件原告之各項請求理由，均屬無據，被告以原
告未依限付款，依本件契約第8 條規定主張沒收被告匯入履保帳戶內款項，自屬有理由。
⒍另被告沒收已匯入履保專戶內全部款項，查屬違約金性質，
雖沒收金額非少，惟斟酌本件原告係從事土地投資之業者，就契約履行自有專業水準，其既同意該違約條件，自應承受該違約不利益，是本件並無違約金酌減事由，附此敘明。
四、綜上所述，原告依買賣解除契約、消費借貸、不當得利之法律關係，請求被告為賠償及為特定行為，均為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔本件為原告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第78條規定，由原告負擔訴訟費用。
六、假執行部分原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，自無所附麗，爰併予駁回。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 4 月 10 日
民事第五庭 法 官 陳世旻附表： 本件契約 【不動產買賣契約書】 茲甲、乙雙方為不動產買賣事宜達成合意，特立契約條款如后，以資信守： 第一條：不動產標示：台南市（變更台南市北區都市計畫之道路用地） 鄉鎮市區 地段 地號 面積 公告現值 持分 持分現值 北 華興 000-0 000 33,400 300/2351 3,081,438 北 華興 000 000 32,700 300/2351 1,268,499 北 華興 000 000 33,400 300/2351 971,740 合計 5,321,677 第二條：買賣價款總金額 雙方約定買賣總價款 新台幣肆佰捌拾玖萬陸仟元整。（本買賣總價金為乙方意識清楚、深思熟慮下與甲方訂定之） 第三條：價款給付方式 ㈠簽約款： ⒈約定付款金額 ：新台幣48萬9600元整（含訂金） ⒉應同時履行條件：於簽訂本契約同時，由甲方將本期款 項存入履保專戶，同時乙方應將辦理所有權移轉登記手續所需全部證件（權利書狀及身分證明文件）交付承辦地政士，並以印鑑章於辦理所有權移轉登記文件用印完畢，同時委由承辦地政士辦理標示分割。 ㈡鑑界款： ⒈約定付款金額 ：新台幣48萬9600元整 ⒉應同時履行條件：本買賣標的物辦理標示分割完畢後，由甲方將本期款項存入履保專戶，乙方同時委由承辦地政士開始辦理申報土地增值稅。 ㈢尾 款： ⒈約定付款金額 ：新台幣391萬6800元整 ⒉應同時履行條件：雙方同意於稅捐稽徵機關核發免稅證明並查無欠稅確定，且乙方完成塗銷抵押權登記後，由甲方將本期款項存入履保專戶，同時乙方應將有效印鑑證明書正本交付承辦地政士以辦理所有權移轉登記手續，乙方將前開標的物點交予甲方管理使用。 雙方約定甲方最遲應於民國111年7月30日前將尾款存入履保專戶，但不可歸責於甲方之事由除外。 第四條：產權移轉及相關配合手續 1、乙方應於甲方給付各期款項時，配合甲方辦理合法所有權移轉之相關手續並備齊各項約定辦理之相關文件，並加蓋專用印章交予甲方指定之地政士辦理。辦理過程中，倘須任一方補繳證件、用印或為其他必要之行為，該方應無條件於承辦地政士通知之期日內配合照辦，不得藉詞刁難、拒絕或要求任何補償。 2、乙方同意由承辦地政士代刻便章乙枚，僅供辦理實價登錄、中請鑑界、申報稅務及辦理標示分割等相關用途，並於產權移轉完成後，將該便章交還乙方。 第六條：產權保證 1、乙方保證本買賣標的產權完整，來歷清白，確無任何糾葛或設定權利及限制登記等法律關係等，如有上刊或其他情事導致無法申請移轉捐贈，雙方同意解除該筆土地買賣，乙方所收之該筆土地價款應於甲方通知五日內退還甲方。 2、乙方保證本買賣標的未曾與他人訂立租賃契約，且無土地法第一百零四條、第一百零七條及第三十四條之一規定之地上權人、承租人、共有人之優先購買權人存在。 3、乙方保證本買賣標的絕無一地數賣，並與甲方簽訂契約後不得與第三人簽訂有任何損害甲方依本契約應享有之權利（包括但不限於買賣、贈與、租賃、委託銷售、無償借用等協議）。 4、乙方保證本買賣標的非法定空地，且確無徵收或協議價購情事（領取補償金）並有道路開闢證明，如為法定空地或有徽收、協議價購等情事時，雙方同意解除該筆土地買賣，乙方所收之該筆土地價款應於甲方通知五日內退還甲方。 第八條：違約及解約罰則 1、甲方如未依第三條規定按期給付土地買賣價款，每遲延一日甲方應另行給付乙方以未支付土地買賣價款萬分之一計算之延遲付款違約金，按日計至甲方交付日止；若甲方於民國111年7月30日前仍未給付尾款，雙方應解除本約，乙方得沒收甲方已存入履保專戶之價款，但不可歸責於甲方之事由除外。 2、乙方如反悔不賣或未依本契約履行應盡義務，乙方除應返還已收買賣價 款外，並應另支付與已收款同額賠償甲方作為懲罰性違約金，雙方並同意解除本約。 3、除本約另有約定外，非經雙方書面同意，任一方不得撒銷、解除或終止本約。 第十二條：特約事項 1、經查本買賣標的台南市○區○○段00000 地號負有抵押權登記（即台南土字第142280 號抵押權），乙方同意備齊塗銷抵押權登記相關文件，自行或授權由甲方或其代理人協助乙方辦理塗銷抵押權登記，辦理塗銷抵押權登記相關費用由乙方負擔。 2、若屆時乙方無法塗銷抵押權登記，雙方同意解除本買賣契約，乙方應返還甲方已付之買賣價款，甲方得逕自履保專戶取回已付款項。 3、甲乙雙方約定於民國111年7月30日前將尾款存入履保專戶，但不可歸責於甲方之事由除外。乙方辦理塗銷抵押權登記之時間若致甲方無法依約定時間付尾款，非屬甲乙方違約之情事。 立契約書人 買方（甲方）：謝馥禧 買方代理人 ：謝量任 賣方（乙方）：林珍季 承辦地政士 ：黃士誠 先行動支同意書 【先行動支價款同意書】 一、立同意書人買受人謝馥禧出賣人林珍季，雙方就座落於臺南縣市○區○○段00000地號等1 筆地號土地應有部分（詳土地登記簿謄本），於民國111年4月9日簽立不動產買賣契約書，並委任僑馥建築經理股份有限公司辦理不動產買賣價金履約保證業務（保證號碼：000000000) 二、今因賣方資金需求須動用履保專戶款項，故買賣雙方同意以下列方式動支款項 □買方原應存匯入屨約保證專戶之款項新台幣元整，由買方逕行交付賣方，無需存匯入專戶。 ■指定由僑馥建築經理股份有限公司自履保專戶中支出新台幣一壹佰萬元整匯入下列帳戶（其餘款項仍依買賣契約之約定給付） 解款行 帳號 戶名 臺南市佳里區農會本會 （略） 臺南市佳里區農會放款專戶 匯款備註：林珍季部分清償 照會電話（略） 三、上述先行動支之款項，買賣雙方同意自僑馥建築經理股份有限公司之「不動產買賣價金履約保證」總額中排除，不計入保證責任範圍內，與僑馥建築經理股份有限公司之保證責任無涉。 四、賣方承諾無再有查封、限制登記、增加借貸、提供設定抵押權、出租、出典、讓售及其他一切增加標的法律上負擔之行為。 五、（雙方持有本同意書之記載，從略）。 時序簡表 時間 事件 ．111.04.09 簽約 付第1 期簽約款（48萬9600元） ．111.05.04 735 地號完成標示分割登記 尚有2 筆未完成／第二期款（48萬9600元）約定給付時間：三筆土地辦理標示分割完畢後 ．111.06.16 原告52萬元至履保專戶（累計100萬9600元） 先行動支同意書（100 萬元指定匯入佳里農會償還本件抵押權債權） ．111.06.23 抵押權塗銷完成 ．111.07.30 尾款最遲給付期限 ．111.08.10 被告催告履約存證信函 ．111.08.17 原告解約存證信函 ．111.08.23 被告解約沒收款項存證信函上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 10 日
書記官 林怡芳