臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第1079號原 告 周勝豐訴訟代理人 周淑貞被 告 周咨清訴訟代理人 周惠珍被 告 周穗雯
周鈺芳上 一 人訴訟代理人 鄭金貴上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國115年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、面積1389.89平方公尺土地，應予變價分割，所得價金由兩造依附表「應有部分比例」欄所示比例分配。
訴訟費用由兩造依附表「訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、面積138
9.89平方公尺土地(下稱系爭土地)，應有部分如附表所示。系爭土地並無不能分割情事，共有人間亦無不分割之約定，依臺南市歸仁地政事務所民國114年8月8日函附土地複丈成果圖（下稱原告方案）採用原物分割，各共有人於分割後單獨所有，可使產權單純化，減少糾紛，方便管理及自由使用，避免因共有人多數決而使少數共有人喪失應有部分，以達保留祖產土地之目的；若無法採用各共有人分割為單獨所有，應將系爭土地分配予部分共有人，並以金錢補償未受土地分配之共有人之分割方法；惟法院囑託喬巴不動產估價師事務所115年1月8日函附不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）之鑑價結果，原告無資力以金錢補償予其他全體共有人。爰依民法第823條第1項、第824條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有系爭土地應依原告方案分割。
二、被告方面：㈠被告周咨清主張：我與被告周穗雯、周鈺芳已依土地法第34
條之1規定，以共有人多數決出賣系爭土地，且與買方簽訂買賣契約，並通知原告是否主張優先承買，但原告迄未回覆；我不同意原物分割及變價分割，原告提起本件訴訟造成我不便，應由原告負擔訴訟費用，且補償鑑定費及代書費等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告周穗雯、周鈺芳主張：我們與被告周咨清已與買主簽訂土地買賣契約，不同意原物分割及變價分割等語。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但農業發展條例（下稱農發條例）89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，或修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有；上開共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，農發條例第16條第1項但書第3款、第4款、第2項定有明文。另內政部為協助登記機關執行農發條例第16條耕地分割事宜之必要，訂定之耕地分割執行要點第10點規定：「繼承人辦理繼承登記後，將繼受持分移轉予繼承人者，得依本條例第16條第1項第3款規定辦理分割。」第11點則規定：「依本條例第16條第1項但書第4款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割。依前項規定申請分割，其共有人人數少於本條例修正前共有人數者，分割後之宗數，不得超過申請分割時共有人人數。」，依上可知，農發條例第16條耕地限制分割之規定，其立法目的係為避免土地過度細分，致影響農地合理經營利用；惟為解決長久以來共有耕地產權複雜所導致糾紛問題，同時保障各共有人得有主張分割之權益，該條例第16條第1項但書第3款、第4款規定，89年1月4日修正施行後所繼承之耕地；以及修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。查，系爭土地現為由兩造依附表所示權利範圍分別共有，地目為田，使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，屬於農業發展條例第3條第11款定義之耕地，有系爭土地建物查詢資料及臺南市歸仁地政事務所114年6月2日所測量字第1140102066號函在卷可稽(本院卷第15-16頁、第35頁)，是以，系爭土地如以原物分割，應符合農發條例第16條第1項但書規定，即須受同條項本文規定「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」之限制。
㈡本院依原告主張囑託臺南市歸仁地政事務所測量結果，系爭
土地面積1389.89平方公尺，分割成四區塊，由東向西依序由原告取得編號Ａ、面積463.30平方公尺土地，由被告周咨清取得編號Ｂ、面積463.29平方公尺土地，由被告周穗雯取得取得編號Ｃ、面積231.65平方公尺土地，由被告周鈺芳取得編號Ｄ、面積231.65平方公尺土地，此有臺南市歸仁地政事務所114年8月8日函附土地複丈成果圖附卷足考（本院卷第113-115頁）；又兩造間依應有部分面積採用原物分割方式，不論分配位置如何異動，各共有人間分得土地面積均未達農發條例第16條第1項規定之0.25公頃即2,500平方公尺，依上開說明，如未有同條但書之情況，即不得以原物分割予各共有人單獨所有。
㈢系爭土地於101年11月1日辦理地籍圖重測前為大甲段833-6地
號土地，於89年1月4日農發條例修正前之共有人為訴外人周馬金鶯、周育清、周嘉鴻、周佩怡、蘇月對等5人，嗣該5人於90年10月12日將系爭土地全部出賣予原告及訴外人周天賜、周坤山、周育瑩等4人，周育瑩於100年2月15日出賣其應有部分予訴外人宋敏慈，被告周咨清於106年3月7日繼承取得周天賜應有部分，訴外人宋敏慈於106年5月18日出賣其應有部分予原告、被告周咨清及訴外人周坤山，訴外人周坤山於106年7月20日贈與其應有部分之其中一部予訴外人周天來、其餘應有部分於106年8月10日出賣予訴外人周天來，訴外人周天來於111年9月12日分別贈與應有部分予被告周鈺芳、周穗雯，此有系爭土地異動索引在卷可參（本院卷第63-69頁），由上可知，原告係於90年10月12日因買賣而成為系爭土地共有人，被告周咨清係於106年3月7日因繼承而成為系爭土地共有人，被告周鈺芳、周穗雯係於111年9月12日受贈與而成為系爭土地共有人，兩造非屬89年1月4日農發條例施行後因繼承而成立之共有關係，亦非屬89年1月4日農發條例施行前已存在之共有關係，而係於89年1月4日農發條例修正施行後始形成之共有關係，核與農發條例第16條第1項但書第3款、第4款規定不符，自無適用上開條項規定辦理分割為各共有人單獨所有之餘地，臺南市歸仁地政事務所亦與本院採相同意見，此有該所114年6月2日函、114年7月4日函附卷可參（本院卷第35、99頁），足認系爭土地依農發條例第16條第1項規定不得原物分割為各共有人單獨所有，至為明確。
㈢系爭土地應採以變價分割：
⒈按共有物分割之方法不能協議決定者，法院因共有人之請求
所得為之分割方法，有原物分割、變價分割、原物分割兼金錢補償。此觀民法第830條第2項、第831條、第824條第2、3項規定甚明。而定分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等情形而為適當之分割，不受共有人主張分割方法之拘束。原告於本院審理中原陳明願取得系爭土地全部，並以金錢補償其他共有人(本院卷第165頁)，經本院囑託喬巴不動產估價師事務所鑑定結果，系爭土地如分歸原告一人取得，原告應以金錢補償其他全體共有人合計10,563,164元等情，有系爭估價報告書可參（外放），惟原告表明其無力負擔前開金錢補償等語(本院卷第258頁)，本院審酌原告既無力以金錢補償其他共有人，被告亦均表明無分得土地全部及以金錢補償其他共有人之意願(本院卷第258頁)，則本件分割方式如採用其中一共有人分得系爭土地全部，兼採分得土地之共有人以金錢補償其他共有人方式，顯不適當。
⒉按農發條例第16條所定土地不得分割，係為防止耕地細分而
設，並非不許耕地共有人以原物分配以外之方法以消滅其共有關係，非屬民法第823條第1項所定「除法令別有規定」之法令，僅係對於分割方法之限制，而將共有耕地整筆變賣，以價金分配於共有人，並不發生耕地細分之情形，自不在上開法條限制之列（臺灣高等法院暨所屬法院106年法律座談會民事類提案第8號研討結果意旨參見）。本院審酌系爭土地之性質（屬耕地）、各共有人間的公平原則、整體共有人之經濟利益，並考量原物分割有法律上之限制，認系爭土地採取變價分割，並由兩造依其應有部分比例分配價金，非但可徹底消滅共有關係，使系爭土地所有權狀態最終歸於單純，亦可避免農地細分，且倘透過變賣方式，藉由市場之自由競爭，可使系爭土地之市場價值極大化，兩造能分配之金額即屬實際市場之交易價值，對於兩造而言，自屬最為有利。復佐以變價分割時，依民法第824條第7項規定，為共有人之兩造任一方仍有依相同條件優先承買之權，兩造任一方若對系爭土地有特殊感情，於衡量己身之經濟狀況後，亦得經由於強制執行程序中應買或優先承買權之行使，取得系爭土地之全部。如此，不僅使系爭土地發揮最高經濟上之利用價值，保持其完整利用性，對兩造均屬有利，應屬最妥適之分割方法。
⒊至被告抗辯其等已依土地法第34條之1規定，以共有人多數決
出賣系爭系爭土地，與買方簽訂買賣契約，並通知原告是否主張優先承買，但原告迄未回覆乙節。查，按分割共有物之訴，其參與分割之當事人以共有人為限，共有物如為不動產，其共有人為何人，以及應有部分各為若干，概以土地或建物之登記簿登記者為準(最高法院108年度台上字第1693號判決意旨參照）。系爭土地於本院言詞辯論終結時仍登記為兩造共有，原告自有權請求分割系爭土地，縱被告已依土地法第34條之1規定，與買方簽訂系爭土地之買賣契約書，但既未辦理土地所有權移轉登記，前開買賣行為尚無拘束本院之效力，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭土地，本院審酌系爭土地為農發條例第3條第11款所規定之耕地，惟不符農發條例第16條第1項規定，應採以變賣系爭土地由兩造依附表應有部分比例欄所示之比例分配所得價金之方式分割，始能兼顧全體共有人之利益，並提高系爭土地整體利用之最大經濟效益，應屬最適切公允之分割方案，爰判決如主文第1項所示。
五、兩造就共有物分割方法不能達成協議時，得由原告起訴請求裁判分割，而原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，縱令兩造互易其地位，裁判結果仍無不同，兩造均同受其利，故關於訴訟費用（含第一審裁判書、囑託測量費、鑑定費）之負擔，依民事訴訟法第80條之1規定，應由全體共有人按應有部分比例負擔訴訟費用，較為公允，爰諭知如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
書記官 張葵衢附表： 編號 共有人 應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 周勝豐 3分之1 3分之1 2 周咨清 3分之1 3分之1 3 周鈺芳 6分之1 6分之1 4 周穗雯 6分之1 6分之1