臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第1205號原 告 劉信旭訴訟代理人 徐朝琴律師被 告 劉丁銓
林玉鳳訴訟代理人 劉進祥被 告 劉連㨗訴訟代理人 劉俊熙被 告 劉國枝
劉連興訴訟代理人 劉俊華被 告 劉連銘
馮艷紅
劉淑珍前列劉連㨗、劉國枝、劉連興、劉連銘、馮艷紅、劉淑珍共同訴訟代理人 夏金郎律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺南市○○區○○段000○000000地號土地，應予變價分割，所得價金由兩造按附表一該地號土地之「應有部分比例」欄位所示之比例分配。
二、原告與被告劉丁銓、林玉鳳、劉連㨗、劉國枝、劉連興、劉連銘、劉淑珍共有坐落臺南市○○區○○段00000地號土地，應予變價分割，所得價金由其等按附表一該地號土地之「應有部分比例」欄位所示之比例分配。
三、訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄位所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段000○000000○00000地號土地（下以地號稱之，並合稱系爭土地），為兩造按附表一「應有部分比例」欄位所示之比例共有，其中000、000-00土地之共有人相同，得予合併分割。兩造就系爭土地並未訂有不分割之期限，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成分割協議，爰依民法第823條、824條規定，請求將000、000-00土地合併分割。因000土地上由東往西依序蓋有被告林玉鳳、原告、被告劉丁銓所有之建物，為維持建物使用現況，000、000-00土地宜按附圖一所示方式分割，即：建物坐落處之編號A、B、C部分土地，分別由林玉鳳、原告、劉丁銓單獨取得，編號D、E空地部分，則由其餘被告共同取得，並按原應有部分比例保持共有，再由林玉鳳、原告、劉丁銓依長信不動產估價師聯合事務所於民國115年5月14日以長信估字第1141274號函檢附之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）之鑑定意見，補償其餘被告如附表二所載之金額。至000-0土地部分，因無共有人希望取得土地，故請求變價分割等語。並聲明：㈠000、000-00土地應予合併分割，分割方法如附圖一所示，即：①編號A部分、面積78.21平方公尺之土地，由林玉鳳取得；②編號B部分、面積81.48平方公尺之土地，由原告取得；③編號C部分、面積83.57平方公尺之土地，由劉丁銓取得；④編號D部分、面積171.07平方公尺之土地，由被告劉國枝、劉連㨗、劉連興、劉連銘、馮艷紅、劉淑珍（下稱劉國枝等6人）共同取得，並按原應有部分比例保持共有；⑤編號E部分、面積212.25平方公尺之土地，由劉國枝等6人共同取得，並按原應有部分比例保持共有。㈡就前項土地之分割，兩造間應按附表二所示方式互為找補。㈢000-0土地應予變價分割。
二、被告則以：㈠劉丁銓、林玉鳳：同意原告方案。
㈡劉國枝等6人：同意000-0土地變價分割，但反對原告提出之0
00、000-00土地合併分割方案，000-00土地與000土地相距甚遠，且該地形狀不規則、僅東南小角臨路，無人想分得該地，反觀000土地北側臨○○路0段大馬路，原告與林玉鳳、劉丁銓僅以其未辦保存登記建物坐落土地北側，便主張取得該處土地，將其餘部分併同000-00土地分予劉國枝等6人共有，然原告、林玉鳳、劉丁銓之建物所占用之000土地面積，均高於其等按應有部分比例所得分配之000土地面積，劉國枝等6人多年來未曾向其追討不當得利，渠等不思已使用數十年共有地之利益，現竟要求就地分割，無異先占先贏，難謂衡平。原告、林玉鳳、劉丁銓雖稱願找補劉國枝等6人，但系爭估價報告之補償金額過低，也違反劉國枝等6人不願繼續共有土地之意願，徒增日後困擾。不若將000、000-00土地變價分割，由市場決定價格，如原告與林玉鳳、劉丁銓仍有意取得000土地以保留其等之建物，屆時可行使優先購買權，如此較能兼顧兩造利益等語，資為抗辯。並聲明：
000、000-00、000-0土地均變價分割。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地為兩造按附表一「應有部分比例」欄位所示之比例共有，使用分區均為住宅區，查無建築執照紀錄，無受建築基地法定空地套繪管制等情，有臺南市政府工務局114年6月30日南市工管一字第1140930795號函、臺南市政府都市發展局使用分區證明書、系爭土地登記謄本存卷可參（本院卷第51、55、195至206頁），本件復查無共有人間有何就系爭土地不為分割之約定，或因物之使用目的不能分割之情事，則原告起訴請求裁判分割系爭土地，自屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第2至5項定有明文。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。經查：
⒈000土地北側臨○○路0段，東側臨○○路0段000巷，000土地上坐
落有如附圖二所示之三幢未辦保存登記建物，均共用門牌號碼○○路0段000號，由東往西依序為附圖二編號A所示、面積7
8.21平方公尺之3層樓建物（下稱編號A建物），該屋為林玉鳳住家；附圖二編號B所示、面積81.48平方公尺之3層樓建物（下稱編號B建物），該屋為原告住家；附圖二編號C所示、面積57.12平方公尺之1層樓鐵皮建物（下稱編號C建物），該屋為劉丁銓住家，上開三屋屋後則為空地。000-0土地北側臨○○路0段，西側臨○○路0段000巷，其上蓋有如附圖二編號D所示、面積46.72平方公尺之1層樓鐵皮建物，該屋由劉連銘作工廠使用，其上未張貼門牌，據劉連銘稱該工廠目前是使用「○○路0段000巷3號」門牌繳納房屋稅。000-00土地東南角臨○○路0段000巷，其上為空地等情，業經本院於114年7月31日會同兩造及地政機關測量人員至現場勘驗無訛，製有勘驗測量筆錄、現場概略位置圖、地籍圖、現場照片供核（本院卷第73至89頁），並有臺南市政府財政稅務局安南分局114年8月5日南市財安字第1142408581號函檢附之門牌號碼「○○路0段000號」及「○○路0段000巷3號」房屋稅籍資料、臺南市安南地政事務所（下稱安南地政）114年8月20日安南地所二字第1140104341號檢附之地上物複丈成果圖即附圖二存卷可參（本院卷第95至105頁），是此部分事實首堪認定。
⒉關於原告主張000-0土地應予變價分割部分，為全體共有人所
支持，本院審酌000-0土地面積僅185.43平方公尺，共有人卻有8位，如予原物分割，不僅使土地零碎化、失去整體利用之價值，亦違反共有人之意願，反之如予變價分割，不僅可保持000-0土地之完整性，且經市場自由競爭，可使其市場價值極大化，如變價之價格提高，兩造所受分配之金額隨之增加，自較有利。爰認000-0土地以變價分割為適當。
⒊再關於原告主張000、000-00土地應按附圖一所示方式合併分
割乙節，000、000-00土地同為建地，且共有人與所持應有部分比例均相同，依民法第824條第5項規定，應得合併分割。原告所提分割方案，係將000、000-00土地合併分割為如附圖一編號A、B、C、D、E所示之5筆土地，其中編號A部分、面積78.21平方公尺之土地（下稱編號A土地），即編號A建物之坐落基地，分歸林玉鳳單獨取得；編號B部分、面積8
1.48平方公尺之土地（下稱編號B土地），即編號B建物之坐落基地，分歸原告單獨取得；編號C部分、面積83.57平方公尺之土地（下稱編號C土地），係以編號C建物坐落基地為基礎，往南延伸，使之與編號A、B土地南側地界線切齊，並由劉丁銓單獨取得；編號D部分、面積171.07平方公尺之土地（下稱編號D土地），與編號E部分、面積212.25平方公尺之土地（即000-00土地全部，下稱編號E土地），皆為空地，則由劉國枝等6人共同取得，並按原應有部分比例保持共有；再由原告、林玉鳳、劉丁銓依系爭估價報告之鑑定意見，以如附表二所示之金錢補償劉國枝等6人。上開方案為劉丁銓、林玉鳳所贊同，劉國枝等6人則表示反對，並請求變價分割，經本院綜合審酌後認以變價分割為當，茲析述理由如下：
⑴原告所提方案，透過原物分配及金錢補償之方式，使現有編
號A、B、C建物坐落之編號A、B、C土地，各分歸建物使用人林玉鳳、原告、劉丁銓取得，再由渠等以金錢補償取得編號
D、E土地之劉國枝等6人，確有避免建物與土地分離、維持使用現況之優點，此亦為裁判分割時之考量點之一；惟共有物分割所應保護者，乃全體共有人之利益，並非僅現有建物使用人之利益，自不能僅以現有建物坐落位置作為分割時優先取得該部分土地之唯一依據，否則將使長期使用共有土地之共有人，因既存使用狀態而取得較具經濟價值之土地，反使長期未使用者承受土地利用價值較低之部分，此並非共有物分割制度所欲達成之公平分配結果。尤以A、B、C建物均為未保存登記建物，林玉鳳、原告、劉丁銓亦未提出其於該處建屋曾獲土地共有人同意之證明，則其僅以先在土地上蓋有建物，即主張取得建物坐落位置土地，非無先占先贏之疑慮。
⑵又林玉鳳、原告、劉丁銓就000土地之應有部分比例各為2042
5分之2487、20425分之2727、20425分之2487，以上開比例乘以000土地面積414.33平方公尺為計算，其等可分配之000土地面積約為林玉鳳50平方公尺【計算式：414.33㎡×20425分之2487＝50㎡（小數點以下四捨五入，下列計算式均同）】、原告55平方公尺（計算式：414.33㎡×20425分之2727＝55㎡）、劉丁銓50平方公尺（計算式：414.33㎡×20425分之2487＝50㎡），與編號A、B、C建物占用000土地面積各為78.21平方公尺、81.48平方公尺、57.12平方公尺相較，林玉鳳、原告、劉丁銓所使用之000土地面積已超過其原得分配者。參以000、000-00土地現況，000土地北側臨○○路0段大馬路，東側臨○○路0段000巷道；000-00土地形狀則較不規則，且僅東南角一小部分臨○○路0段000巷道，其土地位置及對外聯絡條件明顯不如000土地。林玉鳳、原告、劉丁銓以其建物坐落000土地北側臨路處，即主張取得該處之土地，而將臨路條件較差、形狀較不規則、且根本不相鄰之編號D、E土地，分歸劉國枝等6人取得並繼續保持共有。此種分配結果，實質上係將000、000-00土地中條件較佳之部分集中由林玉鳳、原告、劉丁銓取得，而將條件較差之部分集中由劉國枝等6人取得，並透過兩筆土地合併分割之方式，使林玉鳳、原告、劉丁銓可分配之面積增加，縱得以金錢補償方式調整，仍難謂已充分兼顧各共有人之利益。
⑶再兩造就000、000-00土地之應有部分比例如附表一「應有部
分比例」欄位所示，原告、林玉鳳及劉丁銓之應有部分比例合計占全部土地應有部分之百分之38【計算式：（20425分之2727＋20425分之2487＋20425分之2487）×100％＝38％，小數點以下四捨五入】，其餘百分之62則為劉國枝等6人所有，為配合原告、林玉鳳及劉丁銓保留建物之希望，而犧牲劉國枝等6人之權益，不無少數凌駕多數之虞。原告與林玉鳳、劉丁銓雖表示願依系爭估價報告所定金額補償劉國枝等6人，然劉國枝等6人既已明確表示不願取得000-00土地，亦不願於分割後繼續維持共有，則若逕依原告方案將編號
D、E土地分歸劉國枝等6人共同取得，而為其等創設新的共有關係，縱以金錢補償其等面積或價值上之差額，仍無法解決其等不願繼續共有及不願取得000-00土地之問題，反將使其等於裁判分割後仍須共同處理編號D、E土地之管理、使用及處分事宜，與共有物分割之目的未盡相符。原告固另稱亦得將編號D、E土地變價由劉國枝等6人分配價金，無庸強令其等保持共有，惟此說仍係將原告方案所造成之不利益，歸由劉國枝等6人承擔，分割後之編號D、E土地，除未相鄰之外，臨路條件亦不佳，劉國枝等6人須承受未必有人願意買受及價格降低、交易成本等諸多不確定性，與於本件裁判分割程序中即將000、000-00土地整體變價，由市場直接決定土地價格後按各共有人應有部分比例分配價金之情形，顯有不同，自不能僅因分割後之編號D、E土地仍有處分可能，即認原告方案所造成之利益失衡已獲得合理填補。
⑷反之若將000、000-00土地變價分割，經由法院拍賣程序，使
上開土地以參與投標者願出之最高價額賣出，所得價金由兩造按應有部分比例分配，不僅可保持土地之完整性，利於整體利用，且基於市場之自由競爭，亦可使土地之市場價值極大化，如變價之價格提高，則兩造所受分配之金額隨之增加，自較有利。另參以依民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，則共有人仍有經公開拍賣程序取得共有物或依相同條件優先承買之權，對兩造而言實屬公平，如原告、林玉鳳及劉丁銓仍有意保有編號A、B、C建物坐落基地，亦得藉由公開拍賣程序取得000土地之所有權，如此既不否定現有建物使用人對其建物坐落基地之實際利益，亦不使其他共有人因其未曾占有土地而被迫接受較不利之原物分配結果，並可藉由公開拍賣之自由競爭過程弭平兩造就鑑定找補金額之疑慮。故本院認將000、000-00土地各自予以變賣，變賣後所得價金由兩造按應有部分比例分配，應屬最公平妥適之分割方法，爰採為本件之分割方法。
四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不為分割之約定，然迄未能協議分割，從而，原告本於共有人之地位，起訴請求分割系爭土地，即屬有據。又本院審酌系爭土地之使用現況，並考量其經濟效用、分得土地之利用價值及全體共有人之公平利益等一切情狀後，認系爭土地各自變價分割，所得價金由兩造按附表一各該地號土地之「應有部分比例」欄位所示之比例分配，核屬適當且公允，爰判決如主文第1、2項所示。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查本件系爭土地之分割方法係本院考量全體共有人利益，認劉國枝等6人主張之變價分割，核屬可採，可見兩造均同受其利，若全由敗訴之當事人負擔訴訟費用則顯失公平，爰依前揭規定，參照兩造就系爭土地之應有部分比例，就訴訟費用命由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄位所示之比例負擔，爰判決如主文第3項所示。。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 115 年 8 月 21 日
民事第四庭 法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 21 日
書記官 王美韻附表一：
編號 地號 000-0土地 000土地 000-00土地 訴訟費用 負擔比例 面積 185.43㎡ 414.33㎡ 212.25㎡ 地目 雜 建 建 謄本 本院卷P195-199 本院卷P200-203 本院卷P204-206 共有人 應有部分比例 1 原告 100000分之7026 20425分之2727 20425分之2727 百分之12 2 劉丁銓 100000分之7026 20425分之2487 20425分之2487 百分之11 3 林玉鳳 100000分之7026 20425分之2487 20425分之2487 百分之11 4 劉連㨗 100000分之9556 20425分之1246 20425分之1246 百分之7 5 劉國枝 100000分之31628 20425分之1689 20425分之1689 百分之14 6 劉連興 100000分之9556 20425分之1166 20425分之1166 百分之6 7 劉連銘 100000分之9556 20425分之2857 20425分之2857 百分之13 8 劉淑珍 100000分之18626 20425分之749 20425分之749 百分之7 9 馮艷紅 無 20425分之5017 20425分之5017 百分之19
附表二：（以下金額均為新臺幣）編號 應補償人 受補償人 劉國枝 劉連㨗 劉連興 劉建銘 馮艷紅 劉淑珍 1 林玉鳳 189,840元 140,048元 131,056元 321,120元 563,900元 84,186元 2 原告 119,665元 88,278元 82,610元 202,418元 355,451元 53,066元 3 劉丁銓 196,109元 144,673元 135,384元 331,725元 582,522元 86,967元 合計 505,614元 372,999元 349,050元 855,263元 1,501,873元 224,219元