臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第133號原 告 東安大樓管理委員會法定代理人 陳秀珍訴訟代理人 林郁仁被 告 陳旻穗兼訴訟代理人 陳虹君上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國114年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告Ａ０６應將坐落臺南市○區○○段00000地號土地上，如附圖所示編號A部分之地上物（面積33平方公尺）拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。
二、被告Ａ０６應自民國113年1月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣2,200元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告Ａ０６負擔。事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地）為東安大樓全體共有人共有，其上公共化糞池開孔處遭同段1189建號建物（下稱系爭建物）原屋主擅自加蓋增建物（下稱系爭地上物），占用系爭土地如附圖編號A部分，侵害全體區分所有權人就系爭土地所有權之行使。原告於民國109年設立後，多次要求斯時屋主拆除淨空，卻未獲置理，斯時屋主復於112年間將系爭建物含系爭地上物售予被告Ａ０６。Ａ０６之胞姊即被告Ａ０７曾向原告表示系爭建物實際上係其出資購買，僅借名登記在Ａ０６名下，而原告於仲介人員帶Ａ０７看房時，即告知系爭地上物系占用東安大樓公共空間，其明知上情仍決定購買，原告遂基於職責陸續寄發存證信函、張貼公告限期清空返還，經Ａ０７提出承租意願，東安大樓即於113年7月7日召開區分所有權人會議，決議自113年1月1日起算每月租金新臺幣（下同）3,000元，然Ａ０７又提出降低租金、簽訂10年長約、營利使用等諸多不合理要求，多次協商未果後，原告即不再出租。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人。㈡被告應自113年1月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告3,000元。
二、被告則以：東安大樓有與前屋主達成協議，同意每年只要配合東安大樓抽肥，雙方就和平共處，被告已將系爭地上物之鑰匙交給原告，原告提起本件訴訟自係毀諾在先。又前屋主自78年間即就系爭地上物繳納房屋稅，與原告相安無事近40年，原告針對被告提起本件訴訟，卻無視東安大樓仍有許多頂樓加蓋、陽台外推等違建情形，顯係權利濫用。另系爭地上物坐落位置並非全位於系爭土地，原告要求被告給付每月租金3,000元，卻限制被告僅能在充斥化糞池異味之空間曬衣服，不准作其他利用，亦不准被告上頂樓曬衣服，顯不合理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為東安大樓之建築基地，為東安大樓全體區分所有權人所共有。
㈡Ａ０６與訴外人Ａ０１於112年8月30日就系爭土地（應有部分10000
分之171）及系爭建物（應有部分1分之1）簽訂不動產買賣契約，買賣標的含系爭地上物。
㈢系爭地上物現由Ａ０７作為曬衣服之空間使用。
㈣系爭地上物占用系爭土地如附圖所示編號A部分（面積33平方公尺）。
四、得心證之理由：㈠原告請求拆屋還地部分：
⒈按公寓大廈管理委員會雖非區分所有權人，其本於管理權，
就私法上爭議，諸如對於他人無權占用公寓大廈共用部分，無論排除侵害、請求返還共用部分或為損害賠償主張，仍有訴訟實施權（最高法院107年度台上字第2130號、109年度台上字第903號判決意旨參照）。原告為東安大樓之管理組織，既主張系爭地上物占用系爭土地之共用部分，基於其管理維護權限，就本件私法爭議所涉排除侵害、返還共用部分及不當得利請求事項，應均有訴訟實施權。⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意，如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定，是以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決意旨參照）。
⒊經查，系爭土地為東安大樓之建築基地，為東安大樓全體區
分所有權人所共有，Ａ０６與Ａ０１於112年8月30日就系爭土地（應有部分10000分之171）及系爭建物（應有部分1分之1）簽訂不動產買賣契約，買賣標的含系爭地上物，而系爭地上物占用系爭土地如附圖所示編號A部分等節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡、㈣）。被告固抗辯東安大樓有與前屋主達成協議，同意每年只要配合東安大樓抽肥，雙方就和平共處云云。然證人Ａ０２於本院審理時證稱：原告係於110年間正式設立，我於110至112年間擔任原告之主任委員，系爭地上物占用範圍有抽化糞池的孔，我在管委會開會時雖說過只要前屋住配合抽大肥，目前就維持現狀，但沒多久Ａ０１的爸爸就把系爭建物賣掉，我並沒有當面向Ａ０１的爸爸承諾會相安無事，Ａ０７向前手購買系爭建物時，我向其告知系爭建物的構造跟格局看起來不正確，Ａ０７說房子有繳稅就應該可以使用等語（見本院卷第206至208頁）；證人Ａ０３於本院審理時證稱：我從原告設立至今都擔任監察委員，我在79年間搬進東安大樓，從住戶那邊聽說系爭地上物坐落在東安大樓的公共空間，東安大樓後來設立管委會，想要把該公共區域要回來，高先生於112年間有意出售系爭建物，我當時有告知Ａ０７系爭地上物占用東安大樓公共區域，我沒有聽Ａ０２說過只要屋主配合抽大肥就維持現狀等語（見本院卷第209至212頁）；證人高坤龍於本院審理時證稱：系爭建物是我女兒Ａ０１的，但都是我在處理買賣事宜，後手Ａ０６是仲介介紹的，Ａ０１是向王再為購買系爭建物，當時已經轉了2、3手，王再為告訴我系爭地上物是建商建的，我們買的金額比較高，有系爭地上物的使用權，我認為有稅籍資料，就有合法使用權源，原告曾經要跟我要回去，我不同意，雙方沒有任何共識，有一次開會討論系爭地上物的事情，我帶代書過去，當時的主委Ａ０２說為了鄰居相處和氣就不討論了，但也沒有承諾說不再向我方追究等語（見本院卷第216至219頁）。
⒋由上開證人之證述，並參照東安大樓第一屆第一次管理委員
會會議內容（見本院卷第227頁），僅可知原告於110年會議決議內容並未包含系爭地上物占用系爭土地事宜，尚難認東安大樓與系爭建物之前屋主就上開事宜有達成任何協議。至被告辯稱前屋主自78年間即就系爭地上物繳納房屋稅，長期相安無事云云，並提出房屋稅籍證明書為佐（見本院卷第55頁），惟繳納房屋稅與就基地有合法使用權源係屬二事，不得以此推論就房屋之基地有合法使用權源，且本院衡以一般人或因權利意識欠缺，或基於鄰居間情誼，或礙於處置能力之不足，常對於公寓大廈其他區分所有權人無權占用共用部分土地未為異議或爭執反對，認即使系爭地上物長期公然和平占用系爭土地如附圖所示編號A部分，而未遭其他區分所有權人反對，亦難逕認此單純沉默屬默示同意。被告另指稱原告權利濫用情事云云，然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，固為民法第148條所明定。惟所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言（最高法院109年度台上字第1646號判決意旨參照）；所謂誠實信用之原則，則係在具體之權利義務關係，依正義公平方法，確定並實現權利內容，避免一方犧牲他方利益以圖利自己，應以各方當事人利益為衡量依據，並考慮權利義務之社會作用，於具體事實為妥善運用（最高法院108年度台上字第1836號判決意旨參照）。本件原告係因系爭土地之共用部分遭無權占有，為維護其所有權之圓滿行使，依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將系爭地上物拆除，並將占用土地返還予全體共有人，洵屬權利之正當行使，且與法律之基本精神並無違背，難認有權利濫用之情事；且審酌系爭地上物乃位於系爭建物本體以外之部分，目前係作為曬衣服之空間使用，對於系爭建物之結構安全應無影響，對於居住生活及公共利益亦不致造成嚴重損害，並無所受損害與全體共有人權益顯不相當之情形，且無悖於公平正義，是原告所為本件請求，亦無違反誠信原則可言。從而，被告上開所辯，均難認可採。
⒌另按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，
出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照）。又借名登記契約準用委任之規定，故借名登記契約成立後，當事人任何一方得隨時終止，得終止時而不終止，並非其借名登記關係當然消滅，必待借名登記關係消滅後，始得請求返還借名登記財產（同院103年度台上字第1466號判決意旨參照）。查被告稱系爭建物係Ａ０７出資購買，借名登記於Ａ０６名下乙情，緃認可採，該借名契約僅為被告間之內部約定，不得對抗原告；且Ａ０７固得隨時終止借名登記契約，惟其未能舉證證明已終止，堪認該借名登記契約尚未經Ａ０７終止，Ａ０６仍為有權處分系爭建物之人。依前開說明，Ａ０６既未舉證證明有何占用系爭土地之合法權源，自屬無權占有，且已侵害原告對於系爭土地之管理權及東安大樓共有人之共有權利，則原告本於其對東安大樓共用部分之管理權，依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求Ａ０６將如附圖所示編號A部分之地上物拆除，並將該部分土地返還予全體共有人，係屬有據；原告請求Ａ０７拆屋還地部分，則屬無據。
㈡原告請求不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院79年度台上字第253號、106年度台上字第461號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明定。而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。
又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值；依平均地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院88年度台上字第108號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。
⒉經查，Ａ０６以系爭地上物無權占有系爭土地如附圖所示編號A
部分，均係無法律上原因受有使用土地之利益，致原告對於系爭土地之管理權及東安大樓共有人之共有權利受有損害，則原告自得依民法第179條規定，請求Ａ０６返還相當於租金之不當得利。又系爭土地臨臺南市東區東安路，其上坐落公寓大樓，鄰近公園、學區、購物中心，交通便捷，生活機能極佳，有現場照片及本院勘驗筆錄在卷可稽（見補字卷第21頁，本院卷第105頁）。本院審酌系爭土地鄰近道路、學校，周圍生活機能完善等一切情況，認原告得請求Ａ０６返還相當於租金之不當得利，以系爭土地申報地價年息8％計算，應屬相當；原告雖主張應依每月3,000元計算，然原告未提出何證據證明鄰近租金行情，是前開主張並不足採。又系爭土地於113年度之公告地價為每平方公尺12,500元，有系爭土地之系爭土地公告現值及公告地價查詢結果在卷可考（見本院卷第253頁），依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，應以公告地價80％為其申報地價，是該土地之113年度申報地價為每平方公尺10,000元，據此計算，原告得請求Ａ０６給付占用系爭土地相當於租金之不當得利，每月為2,200元（計算式：33平方公尺×10,000元/平方公尺×8％÷12月＝2,200元）。準此，原告請求Ａ０６自113年1月1日起至返還系爭占用土地面積33平方公尺之土地之日止，按月給付原告2,200元，核屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求Ａ０６將系爭土地如附圖所示編號A部分之地上物拆除，並將該部分之土地返還予全體共有人；併依民法第179條規定，請求Ａ０６自113年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付原告2,200元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 11 月 21 日
民事第五庭 法 官 王偉為以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 21 日
書記官 賴葵樺