臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第1369號原 告 蔡明峰訴訟代理人 林世勳律師被 告 蔡淑娥
蔡秀芬蔡佩玲上三人共同訴訟代理人 何建宏律師
葉展辰律師上列當事人間請求核定租金等事件，於民國114年12月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、核定被告就所有臺南市○區○○段0000○號建物（門牌號碼：臺南市○區○○○街00號）占有原告所有坐落臺南市○區○○段000000地號土地（面積100平方公尺），每月租金為新臺幣6,240元。
二、被告應連帶給付原告新臺幣112,320元，及於繼承被繼承人蔡朝峰之遺產範圍內連帶給付原告新臺幣196,560元，及均自本件判決確定日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國114年6月14日起至第一項建物及土地之法定租賃關係終止之日止，按月於每期屆滿時給付原告新臺幣6,240元，及其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定翌日起、於本判決確定後始到期者，自各該每期屆滿時之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告連帶負擔百分之80，其餘由原告負擔。
六、本判決第二項於原告以新臺幣103,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣308,880元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明為：「㈠請求核定被告等所有之臺南市○區○○段0000○號之建物(下稱系爭建物)占有原告所有坐落臺南市○區○○段000000地號土地(下稱系爭土地)（面積100平方公尺），每月租金為新臺幣（下同）7,800元。㈡被告等應連帶給付原告475,800元，其中351,000元以繼承蔡朝峰之遺產範圍內負給付義務，及均自本件判決確定日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告等應自民國114年6月14日起至第一項建物及土地之法定租賃關係終止之日止，按月於每期屆滿時給付原告7,800元，及其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定翌日起、於本判決確定後始到期者，自各該每期屆滿時之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣針對第2項聲明，原告願供擔保，請准予宣告假執行。」（見補卷第13、14頁），嗣原告變更聲明為：「㈠請求核定被告所有之系爭建物（門牌號碼：臺南市○區○○○街00號）占有原告所有系爭土地（面積100平方公尺），每月租金為7,800元；㈡被告應連帶給付原告140,400元，及於繼承被繼承人蔡朝峰之遺產範圍內連帶給付原告245,700元，及均自本件判決確定日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自114年6月14日起至第一項建物及土地之法定租賃關係終止之日止，按月於每期屆滿時給付原告7,800元，及其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定翌日起、於本判決確定後始到期者，自各該每期屆滿時之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣就聲明第2項，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見訴卷第117至118頁）。核原告上開所為，係就聲明第1項為補充事實上之陳述，並就聲明第2項為減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定均無不合，自應准許。
二、原告起訴主張：㈠原告為系爭土地之所有權人，且原為系爭建物之原所有權人
。原告先於86年10月14日將系爭建物以買賣為登記原因移轉登記予訴外人蔡朝峰，而蔡朝峰取得系爭建物所有權後，復於112年12月14日以贈與為登記原因，再將系爭建物登記移轉所有予被告蔡淑娥、蔡秀芬、蔡佩玲三人共有，權利範圍各為3分之1。依民法第425條之1第1項規定，系爭建物就占用系爭土地部分有法定租賃關係存在，自蔡朝峰取得系爭建物所有權時起，至蔡朝峰將系爭建物所有權讓與被告之日止，蔡朝峰對原告負有租金債務；而自被告取得系爭建物所有權時起，至法定租賃關係終止之日止，被告對原告負有租金債務。爰請求依土地法第105條準用第97條規定按申報地價年息10％，核定系爭土地於附表所示「租賃期間」欄之期間，每月租金為7,800元(如附表「原告主張每月租金額」欄所示)。
㈡原告請求自114年6月13日即起訴日起回溯5年(即109年6月14
日起至114年6月13日止)系爭建物占用系爭土地之租金。其中109年6月14日起至112年12月13日止共42個月(如附表編號1「租賃期間」欄所示)之租金327,600元(如附表編號1「原告主張租賃期間租金總額」欄所示)應由蔡朝峰負擔，惟蔡朝峰於114年2月21日死亡，被告蔡淑娥、蔡秀芬、蔡佩玲三人及原告為其全體繼承人且未拋棄繼承，則此部分租金經扣除原告繼承之應分擔部分後，原告得請求被告於繼承蔡朝峰之遺產範圍內連帶給付租金共245,700元(如附表編號1「原告主張租賃期間被告應給付租金總額」欄所示)；112年12月14日起至114年6月13日止共18個月(如附表編號2「租賃期間」欄所示)之租金，原告得請求被告連帶給付租金共140,400元(如附表編號2「原告主張租賃期間被告應給付租金總額」欄所示)；及上開租金均自判決確定日之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈢原告並請求被告應自114年6月14日即起訴日翌日起至系爭建
物與系爭土地間法定租賃關係終止之日止(如附表編號3「租賃期間」欄所示)，按月給付租金7,800元，及其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定翌日起、於本判決確定後始到期者，自各該每期屆滿時之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。
㈣為此，原告依民法第425條之1第1項、第2項、第1148條、第1
153條第1項規定，提起本件訴訟。並聲明：如前述變更後聲明；另就聲明第2項願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯則以：被告不爭執其所有系爭建物使用原告所有之系爭土地，及系爭建物於系爭土地上有推定租賃關係存在，惟主張系爭土地之核定租金額應以申報地價年息百分之5計算為適宜。另原告自76年7月30日取得系爭土地所有權迄今，未曾繳納地價稅，於兩造父親訴外人蔡國美112年7月6日過世前，均由蔡國美代為繳納，於蔡國美過世後，則由被告代為繳納，蔡國美及被告均得依民法第176條第1項規定請求原告償還代墊支付之地價稅併計支出時之利息。自99年起至111年止蔡國美為原告代墊支付之地價稅為129,635元，蔡國美去世後經兩造及蔡朝峰繼承，被告得對原告請求償還之金額為其中97,230元，而112年至113年被告為原告代墊支付之地價稅為21,082元，以上合計共118,312元為被告對原告之無因管理債權，被告得依民法第334條第1項規定與原告請求之租金額抵銷等語。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
四、查系爭土地及系爭建物原均為原告所有，原告於86年10月14日時將系爭建物所有權以買賣為登記原因移轉登記予蔡朝峰，蔡朝峰取得系爭建物所有權後，復於112年12月14日以贈與為登記原因，再將系爭建物所有權移轉登記予被告蔡淑娥、蔡秀芬、蔡佩玲三人共有，權利範圍各為3分之1；系爭建物占用系爭土地之面積為100平方公尺；蔡朝峰於114年2月21日死亡，由其兄弟姐妹即被告蔡淑娥、蔡秀芬、蔡佩玲三人及原告為其全體繼承人且未拋棄繼承、應繼分各為4分之1；及系爭土地自109年至今之申報地價均為每平方公尺9,360元等事實，有臺南市東南地政事務所114年8月4日東南地所價字第1140104765號函暨附件、系爭土地及系爭建物之第一類謄本及異動索引、繼承系統表、戶籍謄本在卷可稽（見訴卷第27至29、33至45、47、49至57頁），復為兩造所不爭執，上開事實堪認為真。
五、得心證之理由：㈠系爭建物就占用系爭土地部分有法定租賃關係存在，本院核
定系爭土地之租金為每月6,240元：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；該條規定於租用基地建築房屋準用之，亦為同法第105條所明定。再按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價；土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。
⒉查系爭土地及系爭建物原同屬原告所有，嗣經原告於86年10
月14日將系爭建物移轉予蔡朝峰，則自此時起系爭土地與系爭建物間即符合民法第425條之1第1項法定租賃關係成立之要件，系爭建物就占用系爭土地部分應有法定租賃關係存在，兩造就租金數額迄今仍不能協議，則原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定租金數額，自屬有據。
⒊次查系爭土地位於臺南市南區，其使用分區為「住五-1」住
宅區(見訴卷第107頁)，又觀諸系爭土地之所在位置(見訴卷第98頁)，其前方銜接一般住宅區街道，非屬交通要津，周圍為住宅區，週遭商業活動尚非活躍，距離學校、公園等公共設施亦有相當距離，應為公眾週知之事實；並考量系爭建物為地上3層、地下1層之建物（見訴卷第41頁），外觀上無嚴重破損(見訴卷第109、111頁)，現為被告居住使用(見訴卷第69頁)等情狀；綜上，本院認系爭建物占用系爭土地所需給付之租金應以系爭土地申報地價年息8％計算為合理適當(如附表「本院認定年息」欄所示)，原告主張應以年息10％計算，尚嫌過高，礙難准許，而被告抗辯以年息5％計算，亦屬過低，委非可採。是本件租金應核定為每月6,240元(如附表「本院核定每月租金額」欄所示)。原告逾此部分之主張，即屬無據。
㈡原告得請求如附表「本院認定租賃期間被告應給付租金總額」欄所示之租金數額：
⒈按土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院定租金數
額，得請求自「租賃關係成立時」起算之租金，非僅限於其請求法院定租金數額之意思表示到達房屋所有人之日以後之租金（最高法院110年度台上字第3013號判決要旨參照）。
次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限；繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任，民法第1148條定有明文。又繼承人對遺產之義務，依民法第1151條規定：「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」，繼承人對於繼承之遺產所負之債務，為公同共有債務。另依民法第1153條第1項規定：「繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任」，繼承人對於被繼承人之債務，為連帶債務（最高法院106年度台上字第1380號判決意旨參照）。復按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第292條定有明文。數人共同承租之情形，就給付租金而言，金錢給付性質上固為可分，惟共同承租人受領租賃物之權利及返還租賃物之義務均不可分，故其所負之租金債務性質上應認為不可分，而應準用關於連帶債務之規定(臺灣高等法院107年度上易字第764號判決意旨參照)。末按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。
⒉原告請求自109年6月14日起至114年6月13日止之租金部分：
系爭建物與系爭土地間有法定租賃關係存在，已如前述；上開法定租賃關係自蔡朝峰於86年10月14日取得系爭建物所有權時即已成立，則原告請求自114年6月13日即起訴日起回溯5年(即109年6月14日起至114年6月13日止)系爭建物占用系爭土地之租金，即屬有據。蔡朝峰於112年12月14日將系爭建物所有權移轉登記予被告，則其中109年6月14日起至112年12月13日止共42個月(如附表編號1「租賃期間」欄所示)之租金部分，應由當時系爭建物之所有權人蔡朝峰負擔，惟因蔡朝峰於114年2月21日死亡，且其全體繼承人即被告蔡淑娥、蔡秀芬、蔡佩玲三人與原告均未拋棄繼承，依民法第1148條、第1153條第1項規定，扣除原告繼承之應分擔部分即4分之1後，以被告蔡淑娥、蔡秀芬、蔡佩玲三人之應繼分4分之3計算，依本院前開核定租金數額，原告應得請求被告於繼承蔡朝峰之遺產範圍內連帶給付租金共196,560元(如附表編號1「本院認定租賃期間被告應給付租金總額」欄所示)；至於112年12月14日起至114年6月13日止共18個月(如附表編號2「租賃期間」欄所示)之租金部分，應由自112年12月14日起取得系爭建物所有權之被告負擔，此雖非被告因繼承而生之債務，惟因共同承租人所負之租金債務性質上應認為不可分，而應準用關於連帶債務之規定，故被告仍應對原告負連帶給付義務，依本院前開核定租金數額，原告應得請求被告連帶給付租金共112,320元(如附表編號2「本院認定租賃期間被告應給付租金總額」欄所示)。原告逾上開部分之請求，均屬無由，不應准許。又被告就上開部分雖辯稱系爭土地之地價稅前由蔡國美及被告繳納，被告得以此與原告之請求之租金抵銷等語，並提出地價稅繳款書為證(見訴卷第85至92頁)；惟依被告所提出之地價稅繳款書，其上僅記載納稅義務人為原告，並未記載係由蔡國美或被告所繳納，自難憑此認定蔡國美或被告有為原告繳納系爭土地地價稅之事實，遑論容認被告以此主張抵銷，從而被告此部分抗辯尚難憑採。
⒊原告請求自114年6月14日起至法定租賃關係終止之日止之租金部分：
依民法第439條規定，原告與被告間既未約定支付租金日期，則依通常習慣多為按月分期給付，應於屆滿時支付。另被告按月給付租金之義務乃因系爭建物與系爭土地間具有依民法第425條之1第1項規定推定之法定租賃關係所生，若該法定租賃關係終止，被告即無繼續給付租金之義務。從而，原告另請求被告自114年6月14日即起訴日翌日起至法定租賃關係終止之日止(如附表編號3「租賃期間」欄所示)，按月給付租金6,240元(如附表編號3「本院認定租賃期間被告應給付租金總額」欄所示)，即屬有據，應予准許。原告逾上開部分之請求，尚屬無由，不應准許。
㈢原告得請求之遲延利息：
⒈按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定
利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項本文、第203條分別定有明文。又按民法第425條之1第2項關於請求法院定租金數額，屬形成之訴，在法院定租金數額之法律效果形成前，承租人無從知悉應給付之租金數額為若干，致未為給付，乃不可歸責於承租人之事由，依民法第230條規定，承租人不負遲延責任，必待法院定租金數額之判決確定，出租人得請求給付之內容始告確定，此時承租人自判決確定翌日始負遲延責任（最高法院113年度台上字第766號判決要旨參照）。
⒉被告應依本院核定之租金數額，於繼承蔡朝峰之遺產範圍內
連帶給付原告196,560元，另應連帶給付原告112,320元，業經本院認定如前，揆諸前揭說明，原告就上開部分得請求之法定遲延利息，應自本件核定租金之形成判決確定翌日起算。是原告就本院判命被告於繼承蔡朝峰之遺產範圍內連帶給付原告196,560元部分，及被告連帶給付原告112,320元部分，得併請求被告給付自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息；又就本院判命被告自114年6月14日起至法定租賃關係終止之日止，按月給付原告6,240元部分，原告得併請求其中於本判決確定前已到期者，自本判決確定翌日起、於本判決確定後始到期者，自各該每期屆滿時之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息。
六、綜上所述，原告依民法第425條之1規定及繼承之法律關係，請求判決如主文第1至3項所示部分，為有理由，應予准許；逾前揭範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、本判決主文第2項原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核符合規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依被告聲請宣告得預供相當之擔保金額後免為假執行。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，併駁回之。
九、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第79條、第85條第2項、第87條第1項分別定有明文。經核本件判決為原告一部勝訴、一部敗訴，爰依上開規定確定兩造各應負擔之訴訟費用如主文第5項所示。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 蔡岳洲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 陳惠萍附表：
編號 租賃期間 （民國） 申報地價(新臺幣；元/平方公尺) 占用面積（平方公尺） 原告主張年息 原告主張 每月租金額(計算式：申報地價×占用面積×原告主張年息/12) 原告主張租賃期間租金總額 (計算式：原告主張每月租金額×租賃期間月數) 原告主張租賃期間被告應給付租金總額 本院認定年息 本院核定每月租金額(計算式：申報地價×占用面積×本院認定年息/12) 本院認定租賃期間租金總額(計算式：本院核定 每月租金額×租賃期間月數) 本院認定租賃期間被告應給付租金總額 1 109年6月14日至112年12月13日(共42個月) 9,360 100 10％ 7,800 (9,360×100×10％/12=7,800) 327,600 (7,800×42=327,600) 327,600×3/4(被告對被繼承人蔡朝峰之應繼分)=245,700 8％ 6,240 (9,360×100×8％/12=6,240) 6,240×42=262,080 262,080×3/4(被告對被繼承人蔡朝峰之應繼分)=196,560 2 112年12月14日至114年6月13日(共18個月) 9,360 100 10％ 同上 140,400 (7,800×18=140,400) 140,400 8％ 同上 6,240×18=112,320 112,320 3 114年6月14日至法定租賃關係終止日 9,360 100 10％ 同上 被告按月給付7,800元至法定租賃關係終止日 被告按月給付7,800元至法定租賃關係終止日 8％ 同上 被告按月給付6,240元至法定租賃關係終止日 被告按月給付6,240元至法定租賃關係終止日