臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第251號原 告 李仁豪訴訟代理人 李陳美津
沈聖瀚律師被 告 沈盈訴訟代理人 賴鴻鳴律師
謝明澂律師蕭人豪律師謝旻宏律師賴昱亘律師複 代理 人 何旭城律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國115年1月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地及其上同段48建號建物應合併分割予被告所有。
被告應補償新臺幣1,588,111元予原告。
訴訟費用由被告負擔4分之3，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段48建號建物（下稱系爭建物）即門牌號碼臺南市○○區○○000號房屋（上開土地及建物下稱系爭房地）為原告及被告所共有，應有部分各為1/4及3/4，而兩造就系爭房地間並無不分割之約定，且依其使用目的，亦無不能分割之情事，惟兩造間就系爭房地實無法達成分割之協議，又系爭房地以原物分割予兩造實有困難，且為使兩造日後得順利使用系爭房地，兼顧兩造之公平與利益，應以市場價格決定系爭房地之價值等情，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第1款、第4款之規定，求為判命：兩造共有系爭房地應予變價分割之判決等語。
二、被告則以：系爭房地為伊家族祖宅，原由伊與伊三伯即訴外人沈國雄、伊大伯即訴外人沈國勝各有應有部分1/2、1/4、1/4，伊則居住於系爭房地2樓。後因沈國雄、沈國勝經濟狀況不佳，兩人就系爭房地應有部分經法院強制執行拍賣，伊僅拍得沈國雄之應有部分，沈國勝之應有部分則為原告所拍得，是原告取得系爭房地應有部分純屬偶然，已無端涉入伊家族之家務事。且系爭房地位於系爭土地中央，原告應有部分僅1/4，若採原物分割，徒增原告未來以袋地通行權、增設管線、拆屋還地等諸多理由興訟之風險，為確保伊居住系爭房地不受原告干擾，系爭房地應合併分割由伊單獨取得，並依鈞院委託尚承不動產估價師聯合事務所估價報告書（下稱系爭鑑定報告）所鑑定系爭房地之金額，由伊補償原告未分得系爭房地應有部分之市價1,588,111元為合理等語置辯。
三、本院得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。查系爭土地及房屋均為原告及被告所共有，應有部分亦各為1/4及3/4一節，業據原告提出系爭房地之土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、地籍圖謄本、臺南市地籍異動索引及現場照片為證（見調字卷第25-38頁、本院卷第59-65頁），且為被告所不爭執，應堪信為真正。而兩造既自承其等就系爭房地並無不得分割之特別約定，且該不動產依使用目的非不能分割，但兩造無法就系爭房地之分割方法達成協議，則原告請求就兩造所共有之系爭房地為合併分割，自屬有據。
㈡再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項、第2項第1款、第3項亦已分別明訂。復按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質，分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號民事判決意旨參照）。經查：⒈系爭土地呈正方形，以其東南側由被告與他人共有之坐落臺
南市○○區○○段000地號土地（下稱841地號土地）往東通行至馬路，系爭房屋則位於系爭土地北側，為一鋼筋混凝土造之2層樓建物，門口朝南，前方留有巷道供通行，現由被告所居住，據原告稱系爭房地鄰近台84線、葫蘆埤自然公園、官田水至生態教育園區、官田國中、官田酒廠、官田工業區等情，有原告所提出系爭土地之地籍圖謄本、現場照片及地籍圖附卷可稽（見調字卷第33-38頁、本院卷第42-44頁），並有被告所提出841地號土地登記第二類謄本為憑（見本院卷第161頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真正。
⒉按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌
各共有人之意願、利害關係及其分得部分所得利用之價值等情形，定一適當公平之方法以為分割。審諸民法第824條第2項至第4項規定，法院裁判分割共有物，固得為原物分割及變賣分割，但仍以原物分割為優先考慮，以尊重共有人就共有物財產權之存續價值，至共有人中有不能按其應有部分受分配，得以適當之價格補償之，尚不能僅因共有人就分割方案各執己見，即遽採變價分割（最高法院112年度台上字第2100號民事判決意旨參照）。查本件原告雖主張基於經濟效益，應將系爭房地變價分割始為公平云云。惟被告為系爭房地之共有人之一，且已就系爭房地表達原物分割之意，本院依前揭法條及最高法院判決意旨，自應就被告原物分割之主張為優先考慮，不得因兩造就分割方案無法達成合致，即遽採變價分割方式分割系爭房地。且本件若依被告所提分割方案將系爭房地均分歸予被告所有，並由被告依據系爭鑑定報告所鑑定系爭房地之市價補償原告未分得系爭房地之應有部分，則被告於分得系爭房地後，仍得依原有之方式使用收益系爭房地，無須因搬遷而產生相關費用，且可經其自己與他人共有之841地號土地往東連接道路通行，亦可避免系爭房地以原告分割方案變價分割後，若由原告或其他第三人購得系爭房地時，所衍生系爭房地通行權之相關訴訟之不便。又被告所找補原告之金額既係依市價所為之鑑定，自無損於原告之權益，則將系爭房地全部合併分割予被告所有，自較變價分割之方案更符合經濟效益。是原告主張將系爭房地合併變價分割之分割方案，因有礙於系爭房地之利用及經濟效益，並不足採。
⒊本院審酌系爭房地之公告土地現值、市價、地形、位置、臨
路情形及交通狀況、使用現況、兩造應有部分比例、經濟效用之發揮等一切情狀，認應依被告主張之分割方案，將系爭房地合併分歸予被告所有，並由被告依系爭鑑定報告所鑑定之金額找補原告，對於全體共有人最為公平合理，爰判決分割系爭房地如主文第1項、第2項所示。
四、又按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：㈠權利人同意分割；㈡權利人已參加共有物分割訴訟；㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第2項定有明文。惟關於抵押權移存於抵押人所分得部分，祇要符合民法第824條之1第2項但書各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明已足，有臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號意旨參照。查訴外人沈海求曾將其所有系爭土地應有部分持以向臺南市官田區農會設定本金最高限額抵押權一節，有原告所提出系爭房地之土地及建物登記第一類謄本在卷可稽，因原告及被告分別自訴外人沈國勝、沈國雄處經法院拍賣取得之應有部分，於拍賣時均已經法院塗銷抵押權登記，所餘未塗銷之抵押權部分，應係就被告非經法院拍賣取得之系爭房地應有部分所為之設定，而臺南市官田區農會經告知訴訟，並未就該部分聲明參加訴訟，揆諸前揭規定，前揭受訴訟告知人之抵押權自得轉載於被告所分得之系爭房地上，附此敘明。
五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查系爭房地因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本件訴訟費用由兩造按其應有部分比例負擔，應較為適當，爰判決如
主文第3項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 2 月 6 日
民事第四庭 法 官 劉秀君以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 9 日
書記官 顏珊姍