臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第2572號原 告 汪守緯訴訟代理人 謝正揚被 告 李明翰居臺南市○○區○○街00號11樓之1 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣10萬2459元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔102459/667905，其餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣3 萬4153元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣10萬2459元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、程序部分㈠原告原起訴聲明請求被告：①將承租之門牌號碼臺南市○○區○○
里00鄰○○街00號11樓之1房屋（下稱【本件房屋】）騰空遷讓返還、②償付積欠租金、水電瓦斯管理費共新臺幣（下同）9萬1605元、③自民國114 年11月2 日起（日期下以「00.0
0.00」格式）按月給付相當租金金額1 萬7000元。嗣於言詞辯論陳報被告已於114.12遷出返還房屋並償付部分款項，而減縮請求為償付積欠租金、水電瓦斯管理費、已發生之租金與費用共12萬7959元。原告上開減縮與擴張，係就同一租賃關係終止後所生之承租人返還租賃物義務所生之賠償請求，核與民事訴訟法第255條第1項第1至3款規定相符，自應准許。
㈡被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法
第386條所列各款情形，爰依同法第385條第1項前段規定，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、兩造主張：㈠原告主張⒈被告於民國113.03.01與被告簽訂房屋租賃契約（下稱【本件
租賃契約】），約定：租期一年（113.03.01-114.03.01 ），每月租金1萬7000元，水電瓦斯管理費由被告負擔，期滿終止不續租。如遲延付租金金額達2個月，經催告而未給付，原告得終止租約。
⒉被告自114.06起未給付租金並繳付費用，遲付達2個月，經原
告催告後，於114.09.03以存證信函通知終止租約，惟被告仍繼續使用本件房屋且未繳付費用，迄至114.12中始搬離並僅繳付部分費用，共積欠：①終止前未繳及終止後相當租金款共11萬9000元（114.06-12 ）、②水電及瓦斯費共3559元（114.09-11）、③管理費共5400元（114.07-12）。
⒊爰依租賃終止與不當得利之法律關係，請求被告給付上開款
項，並聲明：①被告應給付原告12萬7959元。②原告願供擔保，請求宣告假執行。
㈡被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷㈠原告主張之事實，經原告提出本件房屋租約、存證信函、積欠款項計算表為證。可認原告主張事實為真正。
㈡法律適用⒈本件房屋與契約，為租賃住宅市場發展及管理條例第3 條第1
、2款規定之租賃住宅與租賃契約，依同條例第5條第1項視為消費關係適用消費者保護法相關規定，而有適用同法第17條規定，就租約應受〈住宅租賃契約書範本〉（參見附錄）規定之拘束。
⒉就承租人積欠租約之出租人提前終止租約事由，租賃住宅市
場發展及管理條例第10條第1項第2款雖規定以「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。」為終止事由，然以：
⑴就本款規定，本法106 年立法理由與108 年修正理由僅記載
「參照民法第440 條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第2 款規定」、「為使催告在本法與民法效果一致，特將相關文字納入本條第1 項第2款」（參見附錄），並未載明排除土地法第1
00 條之適用（依實務見解，土地法第100 條第3 款「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」之擔保金，包含承租人交付之押租金，最高法院81年度台上字第1520號民事判決案例參照），另依最高法院94年度第3 次民事庭會議決議就土地法第100條終止租約規定認係不分住宅或營業使用房屋之決議要旨（參見附錄），如認租賃住宅市場發展及管理條例可排除土地法適用，將形成對屬消費關係性質之住宅租賃之保障不及營業用房屋之保障，是於解釋上，應認租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1 項第2 款規定無排除土地法第100 條之適用。
⑵另就本項第2 款之以積欠租金提前終止租約之程序，本條第2
項第1 款明定以應於終止前30日，檢附相關事證，以書面通知承租人。是如出租人未依本項款規定預告終止租約，依本法強制規定性質，自難認發生終止效力。⒊本件之認定⑴本件原告終止租約之程序，與上開規定雖有未符之處，惟自
被告積欠租金至搬離本件房屋止，其積欠租金額，已逾以押租金（本件原告收取1 個月押租金）抵償後達2 個月以上金額，且被告亦搬離本件房屋，而原告亦未請求違約金賠償，是應認本件租約仍已由原告合法終止。
⑵就被告未繳付各項金額，經原告提出積欠款項計算表為證，
因就該總額原告自承尚未以押租金扣抵而應予扣除外，另原告請求相當租金金額部分，被告係於114.12中旬搬離，參照住宅租賃契約書範本第14條規定，爰以半月計算（原告計算表以全月計算），依上說明原告得請求金額，應為10萬2459元（12萬7959元-1萬7000元-8500元=10萬2459元）。
四、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付主文所示之金額，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用負擔本件原告一部勝訴、一部敗訴，爰依民事訴訟法第79條、第85條規定，命訴訟費用負擔如主文。
六、假執行部分㈠原告聲明願供擔保請准宣告假執行，而本件判命給付金額未
逾新臺幣50萬元，核屬民事訴訟法第389條第1 項第5 款之應依職權宣告假執行之判決，而被告未釋明有因假執行恐受不能回復之損害（即無民事訴訟法第391 條事由），爰就其勝訴部分，依職權宣告假執行，並依同法第392 條第1 項規定宣告預供擔保之金額。
㈡另衡酌雙方利益，依同法第392 條第2 項規定，依職權命被告以主文所示之金額預供擔保，得免為假執行。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，依民事訴訟法第79條、第85條、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
民事第五庭 法 官 陳世旻上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
書記官 林怡芳附錄法條： 民法 第 439 條 ．承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。 第 440 條 ．承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 ．租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 ．租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。 第 450 條 ．租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。 ．未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。 ．前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。 第 453 條 ．定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。 土地法 第 100 條 ．出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。 一、出租人收回自住或重新建築時。 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。 三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。 五、承租人違反租賃契約時。 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。 【最高法院 94 年度第 3 次民事庭會議（決議日期：民國 94 年 03 月 15 日）】 ．決議要旨：採乙說。 ．土地法第一百條之規定，既未區分供住宅使用之房屋租賃或或供營業使用之房屋租賃，則土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（本院51年台上字第370號判例）。 租賃住宅市場發展及管理條例（民國 112 年 02 月 08 日） 第 1 條 ．為維護人民居住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。 第 3 條 ．本條例用詞，定義如下： 一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。 二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。 、押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。 第 5 條（節錄第1 項） ．租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。 第 10 條 ．租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 ．出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。 二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。 【立法理由】 【二讀（廣泛討論）會議日期106.11.07／會議記錄第106卷90期4492號267-383頁（審查報告）】 ［補充立法說明］ 租賃期間如有發生承租人惡意違反租約或出租人不可抗力之情事時，以致須提前終止租約時，出租人得免付違約金，以保全其出租人之財產權；另可歸責於出租人之事由造成承租人財產權損失者，仍應予以相當之賠償，說明如下： ㈠承租人未善盡保管租賃物之責任，並不為修繕及相當賠償，為避免出租人財產損失擴大，爰訂定第一款規定。 ㈡參照民法第四百四十條規定，當承租人未履行繳納租金和費用義務，賦予出租人有終止租賃契約權利，爰訂定第二款規定。 ㈢承租人未經出租人書面同意即為轉租，已違反前條第一款規定之情事，出租人即得依此終止租約，爰訂定第三款規定。 ㈣為因應房屋有法定重新建築或須重新建築始能合於居住使用之必要，爰訂定第四款規定。另為避免房屋於等待建築期間即提前終止租約產生住宅閒置之情事，應以明確重新建築期間作為提前終止租約參考準據。 ㈤配合其他法律規定出租人得終止租約之事由，爰於第五款訂定之。 終止租賃契約時出租人應以書面通知，並提出具體事證，確保承租人之權益。並考量得終止租約之情節不同，爰於第二項分別規定其應提出相關事證及書面通知承租人之期限： ㈠第一項之第一款至第三款及第五款之事證明確，爰於第二項第一款規定應於租約終止前三十日為之。 ㈡考量重新建築必要收回之事證明確性、建築物重建之必要性，出租人應於租約終止前三個月提出具體事證。例如：辦理都市更新者，應檢具都市更新事業計畫書或權利變換計畫核定資料；一般重新建築案，應檢具拆除執照資料，爰於第二款規定。 【民國 112 年 02 月 08 日修正理由】 ．按現行民法第兩百五十四條之規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，爰此，為使催告在本法與民法效果一致，特將相關文字納入本條第一項第二款。 消費者保護法（民國 104 年 06 月 17 日） 第 17 條（節錄） ．中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。 ．前項應記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、預付型交易之履約擔保。 四、契約之解除權、終止權及其法律效果。 五、其他與契約履行有關之事項。 ．第一項不得記載事項，依契約之性質及目的，其內容得包括： 一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。 二、限制或免除企業經營者之義務或責任。 三、限制或剝奪消費者行使權利，加重消費者之義務或責任。 四、其他對消費者顯失公平事項。 ．違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。 ．中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。 ．企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。 住宅租賃契約書範本（民國 113 年 07 月 08 日修正版。以下節錄規定，與109.08.26 修正版同） 第四條 押金約定及返還 ．押金由租賃雙方約定為ˍ個月租金，金額為ˍ元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。 ．前項押金，除有第十一條第四項、第十三條第三項、第十四條第四項及第十八條第二項得抵充之情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。 第七條 使用租賃住宅之限制 ．本租賃住宅係供居住使用，承租人不得變更用途。 ．承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵行事項，不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品。 ．承租人應經出租人同意始得將本租賃住宅之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。 ．前項出租人同意轉租者，應出具同意書(如附件二)載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由，供承租人轉租時向次承租人提示。 第十一條 承租人之義務及責任 ．承租人應於簽訂本契約時，出示國民身分證或其他足資證明身分之文件，供出租人核對。 ．承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。 ．承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。 ．前項承租人應賠償之金額，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。 ．承租人經出租人同意轉租者，與次承租人簽訂轉租契約時，應不得逾出租人同意轉租之範圍及期間，並應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。 第十三條 任意終止租約之約定 ．本契約於期限屆滿前，除依第十六條及第十七條規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。 ．依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。 ．前項承租人應賠償之違約金，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。 ．租期屆滿前，依第一項終止租約者，出租人已預收之租金應返還予承租人。 第十四條 租賃住宅之返還 ．租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。 ．承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。 ．前項金額與承租人未繳清之租金及第五條約定之相關費用，出租人得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額或費用。 第十六條 出租人提前終止租約 ．租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償： ㈠出租人為重新建築而必要收回。 ㈡承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。 ㈢承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。 ㈣承租人違反第七條第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。 ㈤承租人違反第七條第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。 ㈥承租人違反第七條第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。 ㈦承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。 ㈧承租人違反第九條第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。 ㈨承租人違反第九條第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。 ㈩承租人違反第九條第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。 ．出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知： ㈠依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。 ㈡依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。 第二十條 條款疑義處理 ．本契約各條款如有疑義時，應為有利於承租人之解釋。 住宅租賃契約書範本（中華民國113年7月8日內政部台內地字第11302639334號函修正） 【本次修正條文】（上開條文本次未修正） ⒈修正租賃期間使用租賃住宅電費由承租人負擔之計收基準規定。（修正第5條） ⒉增訂出租人應提供承租人租賃標的之電費資訊，承租人得逕向台電申辦查詢有關電費資訊規定。（修正第10條） ⒊刪除「難以繼續居住」之不必要文字，以保障承租人終止契約之權利。（修正第17條） ⒋修正租賃標的現況確認書之內容新增「建物出租型態」，及修正備註說明。（修正附件一） 民事訴訟法 第 78 條（同民國 57 年 02 月 01 日） ．訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。 第 87 條（同民國 57 年 02 月 01 日；節錄第1 項） ．法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。 第 385 條 ．言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決；不到場之當事人，經再次通知而仍不到場者，並得依職權由一造辯論而為判決。 ．前項規定，於訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，言詞辯論期日，共同訴訟人中一人到場時，亦適用之。 ．如以前已為辯論或證據調查或未到場人有準備書狀之陳述者，為前項判決時，應斟酌之；未到場人以前聲明證據，其必要者，並應調查之。 第 386 條 ．有下列各款情形之一者，法院應以裁定駁回前條聲請，並延展辯論期日： 一、不到場之當事人未於相當時期受合法之通知者。 二、當事人之不到場，可認為係因天災或其他正當理由者。 三、到場之當事人於法院應依職權調查之事項，不能為必要之證明者。 四、到場之當事人所提出之聲明、事實或證據，未於相當時期通知他造者。 第 389 條 ．下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行： 一、本於被告認諾所為之判決。 二、（刪除） 三、就第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決。 四、（刪除） 五、所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十萬元之判決。 ．計算前項第五款價額，準用關於計算訴訟標的價額之規定。 ．第一項第五款之金額或價額，準用第四百二十七條第七項之規定。 第 392 條 ．法院得宣告非經原告預供擔保，不得為假執行。 ．法院得依聲請或依職權，宣告被告預供擔保，或將請求標的物提存而免為假執行。 ．依前項規定預供擔保或提存而免為假執行，應於執行標的物拍定、變賣或物之交付前為之。