臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第35號原 告 邱綉絲
邱綉饁上二人共同訴訟代理人 洪梅芬律師
涂欣成律師李政儒律師被 告 邱金鎮訴訟代理人 張淑瑛律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國115年4月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。查財政部國有財產署南區分署（以下簡稱國產署南區分署）委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（以下簡稱金服公司）依土地法第73條之1規定，標售坐落臺南市○○區○○○段000地號土地（權利範圍255/4080，以下簡稱系爭土地），原告為最高價之得標者，然被告依土地法第73條之1第3項規定向國產署南區分署主張優先購買權，則被告之優先承買權存否，將影響原告拍定系爭土地之效力，而此一法律上地位之不安狀態，能以本確認判決將之除去，是依上開說明，原告提起本件確認之訴有確認利益。
二、原告主張略以：
（一）訴外人國產署南區分署委託訴外人金服公司依土地法第73條之1規定，就因逾期無人辦理繼承登記之系爭土地標售，原告為最高價之得標者，復經被告依土地法第73條之1第3項規定向國產署主張優先購買權，嗣經原告聲明異議，國產署南區分署復以113年12月23日台財產南南二字第11306194730號函通知原告應於10日內對被告起訴。金服公司雖認定被告對系爭土地實際使用範圍已達標脫面積，可承購全部土地，無非係以「土地勘查表」、「國有土地勘清查表-使用現況略圖」為憑，但並未交代其認定系爭土地Ａ～Ｆ之地上物使用人均為被告之事證，自不能僅憑以上2份文件認為系爭Ａ～Ｆ部分皆為被告實際使用範圍而有優先購買權。據原告訪查，僅原證4之ａ部分為被告實際使用，其餘部分均為他人使用，故被告並無優先購買權。
（二）土地法第73條之1目的在於理地籍並促進土地有效利用，無合法使用權之繼承人占有土地不但不具法律保護，且依條文規定於標售後即喪失占有權，自無從主張更進一步之優先購買權。被告未舉證其為合法占有，不能主張優先承買權。又土地法第73條之1第3項之優先購買權，其旨在結合所有權與使用權，並避免權利客體由不特定之第三人取得而使共有關係複雜化。此一目的，與土地法第34條之1第4項欲簡化共有關係之意旨，具有高度之相符性。是以，若允許其他未得標或未參與競標之共有人，對已由他共有人標得之土地「應有部分」再行主張優先購買權，不僅無實質意義，反而可能徒增法律程序之複雜性，亦與上述兩條文之核立法目的目悖。因此，應認定在此特定情境下，其他共有人已無再行主張優先購買權之餘地。故本件原告為系爭土地共有人，於標得系爭土地應有部分時，被告不得主張優先購買權。
（三）對被告抗辯之陳述：⒈原告主張被告實際占用位置為原證4之「a」部分，故被告
辯稱原告不爭執土地勘查表「Ａ」部分係被告實際使用云云，顯然誤解。Ａ部分之伸手，乃被告叔叔邱水螺或被告兄弟邱正德、邱金得、妹妹邱秀鶴占有，故Ａ伸手部分鐵門深鎖；Ｂ、Ｄ、Ｅ部分果樹、蔬菜並非被告所種，且依被告照片所示，似是自然生長之樹木、雜草，難認有種植維護等占有之事實；縱為被告所種，也未全部占滿。
⒉被告占用ａ部分，有側門、後門可連接道路，Ｂ、Ｄ、Ｅ或可
直接連絡道路，或可透過a側門、後門出入，均無須透過Ｃ水泥庭院交通。又因Ｂ、Ｄ、Ｅ未見稻米種植，故被告主張Ｃ部分為稻埕云云，亦非事實。
⒊里長僅稱被告有住在客子寮26號，但未表示全部都由被告
使用，亦未具體載明被告使用之範圍，無從作為被告實際占有Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ之事證。
（四）聲明：⒈確認被告就台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司辦
理財政部國有財產署南區分署逾期未辦理繼承登記土地公告113年度第20批23標號「臺南市○○區○○○段000地號土地，持分255/4080」標售之優先購買權不存在。
⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯：
（一）系爭土地原為被告之祖父邱文華所有，經被告之父邱宜繼承後由被告再轉繼承取得，時因繼承人間意見難以取得共識，且被告之父誤以為需要全體繼承人同意才能辦理登記，因此漏未辦理繼承登記，致生土地法第73條之1第2項前段之情事。系爭土地及其上房屋（即門牌號碼臺南市○○區○○○段00號房屋，以下簡稱系爭四合院），為被告家族祖厝，被告自幼居住使用，並於房屋周圍栽種蔬菜、水果，故於接獲通知系爭土地遭國產署委託金服公司標售後，即由被告向金服公司依土地法第73條之1第3項前段規定主張優先購買，經金服公司實地勘察確認被告實際使用之情形後，認定可承購全部土地。依土地法第73條之1第3項立法旨，被告以繼承人身分，就實際使用面積申請優先購買，具備使土地之使用與所有權能合一，以發揮土地利用經濟效益之實益，應屬適法有理。
（二）依「土地勘查表」所示，系爭土地之標售面積為412.23平方公尺，被告實際使用範圍為編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分，該部分面積總和為497.76平方公尺，已達標脫範圍，是原告主張被告實際使用面積未達標脫面積，應有錯誤。原告既不爭執被告繼承人之身分，亦不爭執編號Ａ部分即系爭四合院左半邊為被告繼承使用，則編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分均為附屬於四合院之地上物，與編號Ａ相連，其中編號Ｂ、Ｄ須經由編號Ａ通行，且與編號Ｅ相同，係由編號Ａ引水灌溉，編號Ｃ部分為四合院之門庭及稻埕，為傳統四合院之重要設施，現為出入編號Ａ必經之處所，是編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分均屬與編號Ａ部分使用上不可分離之部分，原告空口爭執被告對於編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之使用，應屬臨訟辯詞，不足為採。又系爭土地上之系爭四合院長期由被告居住使用，系爭四合院之水、電均以被告名義申請、由被告繳納，更可證明被告係系爭四合院之實際使用人。被告固未將戶籍設於系爭四合院，然戶籍登記僅為國家戶籍行政管理之用，無法證明被告事實上有無使用系爭四合院。
（三）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
（一）按土地法第73條之1第3項規定，因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，依第2項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍，依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後30日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。本條規定之優先購買權人，係立法賦予其有取得優先購買權之資格，得行使之權利係優先購買權，該權利行使既係一種資格，非行使全體公同共有人之公同共有權利，自無需由公同共有人共同為之，與公同共有人權利行使無涉（最高法院109年度台上字第1546號判決意旨參照）。次按，財政部國有財產署為執行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售作業，所訂定之「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」，於第11點前段明文規定「本條（按土地法第73條之1）第3項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準。」。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
（二）本件原告主張被告並非系爭土地之合法使用人，並無優先購買權云云，被告既抗辯其有合法使用權及優先購買權，揆諸上開說明，自應由被告就其抗辯之事實負舉證責任。
經查：
⒈系爭土地原為訴外人邱文華所有，邱文華於46年6月10日過
世，由訴外人邱宜再轉繼承取得，邱宜於87年11月10日過世，邱宜之繼承人（含被告）均未辦理繼承登記，經國產署南區分署委託金服公司辦理113年度第20批第23標號公開標售，原告以1,360,358元得標，而被告則於113年7月1日行使優先購買權等情，有國財署南區分署114年2月3日台財產南南二字第11406012580號函檢附系爭土地優先購買相關文件在卷可稽（見本院卷第89-203頁），合先敘明。
⒉金服公司委請佳宏測繪股份有限公司至系爭土地現場勘查
被告使用範圍，而經現場勘查結果，認定被告使用就系爭土地之使用範圍已達標脫面積，有金服公司113年11月5日113國繼南丑字第020號函檢附勘查成果報告書及審認意見報告書（見本院卷第191-192頁）在卷可稽，可知被告於113年7月間行使優先購買權時，即已事實上管領占有使用系爭土地作為平常生活的活動空間使用。
⒊港尾里里長蔡淑綢出具證明書證明被告有居住使用系爭四
合院之事實（見本院卷第247頁），而訴外人邱江城回函陳稱：「我阿公邱文華所留下的祖厝房地，即台南市○○區○○里○○○00號三合院（指系爭四合院）左半部建築地上物、內埕、以及周圍宅園，從六、七十年前起就全部由我阿伯邱宜（再傳）承繼使用（我父親婚後遷居高雄，未再回鄉使用），直到他過世；後來，則由我堂兄邱金鎮持續使用至今，宅園內的菓樹、蔬菜及其他植物也都由邱金鎮栽種、照顧。對其使用祖厝房地，我與兄姐們都始終同意，並無反對。」等語（見本院卷第485頁），而觀被告提出之系爭四合院相片（本院卷第379-393頁及405-409頁），系爭四合院顯有人居住。是被告抗辯已實際使用系爭四合院多年等語，為可採信。又房屋性質上不能與土地分離而存在，自應認被告亦實際使用系爭四合院坐落部分之系爭土地。
⒋再觀被告提出之系爭四合院四週相片（本院卷第395-403頁
及第411-439頁），可見系爭四合院四週土地上有生長照顧良好之果樹及蔬菜。是被告抗辯實際使用系爭四合院四週土地種植果樹及蔬菜等語，為可採信。
⒌綜上，被告抗辯係系爭土地原所有權人邱文華之繼承人，
有合法使用系爭土地之權源，且實際使用坐落系爭土地之系爭四合院（含坐落之土地）及四週部分空地等語，為可採信。而原告主張被告並非系爭土地之合法使用人，且非實際使用系爭土地云云，則不可採。
（三）基上，被告既有合法使用系爭土地之權源，且實際使用系爭土地，則被告抗辯對系爭土地有優先購買權，自為可採。從而，被告依土地法第73條之1第3項規定對系爭土地行使優先購買權，核屬合法有據。而原告以被告無優先購買權為由，據以請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，則屬無據。
五、綜上所述，原告請求確認被告就國財署南區分署逾期未辦理繼承登記土地公告113年度第20批第23標號「台南市○○區○○○段000地號土地，持分255/4080」（即系爭土地）標售之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 29 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 29 日
書記官 李 雅 涵