臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第442號反訴原告 李廣見訴訟代理人 陳舜銘律師反訴被告 林宥彤訴訟代理人 楊倩瑜律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國115年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用新臺幣4,490元由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：
一、民事訴訟法第263條第1項規定：訴經撤回者，視同未起訴。但反訴不因本訴撤回而失效力。則於本訴合法撤回後，反訴即成為單獨之訴訟（臺灣高等法院98年度抗字第568號裁定同此意旨）。
二、本件本訴經反訴被告即原告於民國114年11月20日具狀撤回本訴（本院卷一第269頁），經本院將撤回狀繕本送達被告，被告臺南市歸仁地政事務所於114年11月28日收受，而在10日內未提出異議，有本院送達證書為證(本院卷一第277頁)，視為同意原告撤回起訴；反訴原告即被告李廣見則由訴訟代理人於本院115年2月29日言詞辯論期日同意本訴撤回(本院卷二第7、11頁)，據此，本件本訴部分應已合法撤回，本件訴訟繫屬之範圍及本判決均僅限於反訴部分，先予說明。
三、至反訴被告雖抗辯反訴於本訴撤回後始起訴故起訴不合法、本反訴間訴訟標的不同、且兩間房地買賣契約成立相距4個月而非同時購買，房屋坪數分別增加、減少為獨立兩事件，事實不盡然相同等語。然查：
㈠民事訴訟法第260條第1項規定：反訴之標的，如專屬他法院
管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。
㈡反訴原告於114年11月7日向本院具狀提起反訴(參本院卷一第
251頁右側收狀章)，反訴被告於114年11月20日撤回本訴之起訴，應無反訴於本訴撤回後始提出之情事。
㈢本訴部分，反訴被告主張臺南市○○區○○段000○號建物(下稱15
4建物，即門牌號碼臺南市○○區○○○街00號房屋)實際面積為7
7.22平方公尺，較兩造110年10月21日簽訂買賣契約時之登記面積89.1平方公尺，短少11.88平方公尺，故就短少之面積，依民法第354條、第359條、第179條規定，請求反訴原告給付溢收買賣價金70萬元等語。
㈣反訴部分，反訴原告主張臺南市○○區○○段000○號建物(下稱系
爭建物，即門牌號碼臺南市○○區○○○街00號房屋)實際測量之面積為128.68平方公尺、原登記面積114.8平方公尺，增加1
3.88平方公尺，就增加之面積依民法第179條規定、系爭買賣契約第9條第8項第4款約定(本院卷二第9頁)，請求反訴被告返還不當得利324,915元等語。
㈤而系爭建物與154建物相鄰，二樓原為連通而有部分未列入登
記面積中，於兩造買賣時二樓連通部分已用木板遮擋，該二建物分別由反訴原告於110年6月7日、110年10月21日出售予反訴被告，嗣於本院審理中經臺南市歸仁地政事務所重行就該二建物連同上述二樓未列入登記面積部分進行測量，並參酌所有權人即反訴被告之意見，更正系爭建物面積為128.7平方公尺、154建物為83.97平方公尺等事實，為兩造所不爭執，並有該二建物買賣契約書、臺南市歸仁地政事務所114年11月3日所測字第1140106705號函暨所附登記沿革、得補登面積分析文件為證。
㈥綜合上述情形，堪認本訴、反訴分別所涉之154建物、系爭建
物，為同時經臺南市歸仁地政事務所測量後面積有所增減，且出賣人均為反訴原告，買受人均為反訴被告，可認本、反訴間之標的及其防禦方法均相牽連，則反訴原告提起反訴應屬合法。
貳、實體事項：
一、反訴原告起訴主張：㈠反訴原告分別於110年6月7日、110年10月21日出售其所有之
系爭建物、154建物及所坐落基地予反訴被告。嗣經臺南市歸仁地政事務所測量後，始知系爭建物實際面積比登記面積增加13.88平方公尺、154建物則較登記面積少5.13平方公尺，兩者合計後，反訴被告取得之房屋面積增加了8.75平方公尺【計算式：13.88-5.13=8.75】，該部分屬於反訴被告之不當得利，反訴被告應予返還。
㈡經臺南市歸仁地政事務所114年11月13日所測字第1140106705
號函(本院卷一第241、247頁)評估後，系爭建物坐落基地之土地以鄰近土地實價登錄計算為每平方公尺新臺幣(下同)32,600元，則反訴原告請求之不當得利金額之計算如下：
1.鑑於建物基地並無短少之情事，系爭建物價值之計算應從房地買賣價金內扣除土地價值後計算之：
⑴土地價值為2,507,592元【計算式：76.92平方公尺×32,600元/平方公尺=2,507,592元】。
⑵建物價值(房地交易價額扣除上述土地價值)為4,242,408元【計算式：6,750,000-2,507,592=4,242,408】。
⑶系爭建物價值應為每平方公尺36,955元【計算式：4,242,408元÷114.8平方公尺≒36,955元/平方公尺】。
2.原告以上述函文所估算之最高價額計算154建物價值，為每平方公尺36,651元(本院卷一第248頁)。
3.則原告請求不當得利金額為324,915元【計算式：(13.88平方公尺×36,955元)-(5.13平方公尺×36,651元)≒324,951元】。
㈢依民法第179條規定、契約第9條第8項第4款約定(本院卷二第9頁)，請求反訴被告返還324,915元之不當得利等語。
㈣並聲明：
1.反訴被告應給付反訴原告324,915元，及自民事續答辯暨反訴起訴狀(本院卷一第251頁)繕本送達於反訴被告時起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯：㈠反訴被告取得系爭建物坪數增加部分，非無法律上原因：依
系爭建物暨其基地之買賣契約(下稱系爭買賣契約)第17條其他約定事項第17點，兩造於訂約時已知悉系爭建物現況與測量平面成果圖面積不符，倘反訴被告於交易後申請面積補辦登記，應以地政機關之認定為準，反訴被告補登記面積，顯屬有法律上之原因而取得，反訴原告主張於法無據。
㈡反訴原告請求之金額計算顯不合理：
1.系爭建物為63年建築管制前早已興建完成之建物，已逾法定耐用年限，其建物之價值至多僅得以殘值計算，反訴原告以臺南市建築物工程造價估算表新建價格計算建物價額，顯不合理。
2.反訴原告並未提出內政部實價登錄查得二空段土地成交之交易紀錄，且該筆交易之土地坐落位置、地目、其上建物、周圍其他行情等因素均未考量，即草率以該筆土地實價登錄之每平方公尺計算，造成反訴原告提出建物之價值甚至遠高於土地之荒謬計算，計算方式顯有重大違誤。
3.若本件反訴被告就所增加之8.75平方公尺面積有不當得利之情形，則反訴原告所得請求之金額應以系爭建物之評定現值計算始為合理，每平方公尺價值應為698.63元【計算式：89,900元÷128.68平方公尺≒698.63元/平方公尺】，反訴原告所得請求之不當得利金額應為6,113元【698.63元/平方公尺×8.75平方公尺≒6,113元】等語。
㈢並聲明：反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、本院之認定：㈠反訴原告主張系爭建物、154建物分別於前述日期出售予反訴
被告；臺南市歸仁地政事務所於114年間就系爭建物、154建物進行測量，測得系爭建物實際面積為128.68平方公尺而較登記面積增加13.88平方公尺、154建物實際面積為83.97平方公尺而較登記面積減少8.75平方公尺，為兩造所不爭執，並有該二建物買賣契約書、臺南市歸仁地政事務所114年11月3日所測字第1140106705號函暨所附登記沿革、得補登面積分析文件為證，此事實應先堪予認定。
㈡反訴原告雖主張反訴被告應依民法第179條規定、契約第9條
第8項第4款約定(參本院卷二第28頁)(該二條文參附件)返還不當得利等語。然查：
1.系爭買賣契約第17條其他約定事項第12點已約定：「本物件謄本登記之主要建材與建物測量成果圖登記者不符，本說明書暫依建物測量成果圖為登錄依據」；第17點則約定：「本物件現況之附屬建物於地政機關核發之建物測量成果圖中未標明，該附屬建物可能為未登記面積或已內含於主建物之登記面積內。如欲補辦登記或確認面積範圍，須送請相關主管機關依法審查，但能否補辦登記須由相關主管機關依職權核定，且其補辦登記後之面積是否增減，須以地政機關登記為準。須約定若於過戶前建物面積有異動，買賣雙方是否要求增減價金，須事先於契據中明確訂定。（註：雙方合意不另申請該附屬建物補辦登記及確認面積範圍。）」
2.由上述約定，明確可知兩造於系爭買賣契約簽訂時均已知悉系爭建物有附屬建物，而該附屬建物於建物測量成果圖中未標明，亦可能屬於未經登記面積，而依註記之「（註：雙方合意不另申請該附屬建物補辦登記及確認面積範圍。）」，亦得證明兩造於簽約時已合意約定以系爭建物之現況進行買賣、移轉及點交，縱實際面積較登記面積為多，亦不再就面積差額另為找補，據此，縱使系爭建物嗣經測量後登記面積有所增加，依上述約定，反訴原告自不得再行請求反訴被告給付登記面積增加之差額，反訴原告依民法第179條規定請求反訴被告應給付不當得利，應顯無理由。
3.再查，系爭買賣契約第9條第8項第4款約定為買方即反訴被告所得請求減價之條文，反訴原告並非買方，顯非得依該約定請求之權利主體，反訴原告主張得依該條約定請求，顯然無據。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定、契約第9條第8項第4款約定，請求被告給付324,915元及其利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中 華 民 國 115 年 5 月 15 日
民事第五庭 法 官 陳郁婷以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 15 日
書記官 石秉弘【附件】㈠民法第179條規定：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者
，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
㈡系爭買賣契約第9條第8項第4款約定：第二款所稱由信義房屋委
請專業技師或廠商進行勘驗鑑定及為減價及款項撥付基準等約定，於交屋後發現瑕疵仍適用之。又買方依據第十七條原得請求解除契約而僅請求減少價金，而賣方亦不願解約時，亦同。