臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第403號原 告 李春德訴訟代理人 查名邦律師被 告 梁家峻訴訟代理人 柯淵波律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國114年11月18日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將臺南市○○區○○段000000000地號土地、臺南市○○區○○段000000000○號房屋(門牌號碼臺南市○○區○○000000號)所有權移轉登記給原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：其於民國107年2月間因無力清償積欠地下錢莊借款新臺幣（下同）3,000,000元，以名下臺南市○○區○○段000000地號土地及其上同段907建號房屋（門牌號碼臺南市○○區○○000000號；以下合稱系爭不動產）為擔保向銀行申辦貸款，因年紀太大遭銀行拒絕，遂依親友建議於107年3月15日以買賣為原因，將系爭不動產移轉登記於被告名下，再由被告於107年3月20日以自己名義向三信商業銀行貸得3,000,000元，將該貸得款項交由原告清償對地下錢莊之負欠；原告及其家人繼續使用系爭不動產，該筆貸款本息實際上由原告按月繳納，房屋稅及地價稅等稅金亦由原告繳付，故系爭不動產實際所有權人仍為原告；兩造因此成立借名登記契約（下稱系爭借名登記契約），原本相安無事，因被告有私自出售系爭不動產之嫌，以起訴狀送達為終止系爭借名登記契約之意思表示，依民法第179條或第541條第2項請求被告移轉系爭不動產所有權等語。並聲明：被告應將系爭不動產所有權移轉登記給原告。
二、被告則以：原告於106年間委託訴外人陳韋宏處理債務及出售系爭不動產，兩造經陳韋宏居間於107年1月11日就系爭不動產簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告已陸續給付買賣價金完畢並辦理過戶登記，由於原告希望繼續居住於系爭不動產，遂由原告女婿Ａ０１向被告承租系爭不動產，居住迄今；兩造間無系爭借名登記契約關係存在等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實㈠依據臺灣臺中地方法院106年度司票字第5324號本票裁定事件
卷宗、本院106年度司執字第104635號給付票款強制執行事件卷宗可知，原告於106年8月3日遭債權人廖新章聲請本票准予強制執行，票面金額即為債權金額1,800,000元，廖新章復於106年11月8日聲請查封系爭不動產及鑑價執行拍賣。
廖新章於106年12月29日撤回強制執行程序，於107年1月10日塗銷系爭不動產查封登記。
㈡兩造於107年1月11日簽訂不動產買賣合約書，約定系爭不動
產買賣價款總金額5,500,000元，房地點交以前應繳納各項稅費及塗銷登記代辦費、土地移轉過戶時應納土地增值稅均由原告負擔；該稅費係原告應負擔而未依約繳納者，被告得先行墊付，並自買賣價金中扣抵，原告不得異議。系爭不動產於107年1月至2月間以買賣為原因，自原告名下移轉登記到被告名下。系爭不動產於107年2月9日因清償而塗銷他項權利（抵押權）登記。
㈢被告於107年3月20日向三信商銀桃園分行貸得3,000,000元後
，立即將該款項匯給原告，原告隨即匯款3,000,000元給陳翁琨（即原告所稱地下錢莊）。
㈣原告及其家人於兩造簽立系爭買賣契約後，持續居住於系爭不動產，迄今仍未搬離。
四、兩造間爭執事項㈠兩造間是否有系爭借名登記契約關係存在？㈡原告依民法第179條或第541條規定請求被告移轉系爭不動產
所有權，有無理由？
五、本院得心證理由㈠無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約種類者，適用關於委任之規定；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；民法第179條，第529條、第549條第1項定有明文。稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定；借名登記契約準用委任規定，借名登記契約成立後，當事人任何一方得隨時終止，借名登記關係消滅後，始得請求返還借名登記財產；不動產之借名契約關係已終止，基於終止借名登記契約後之所有物返還請求權及不當得利返還請求權，得訴請他方將不動產所有權移轉登記(參照最高法院99年度台上字第1662號民事判決、103年度台上字第1466號民事判決、臺灣高等法院99年度上字第399號民事判決)。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽；民事訴訟法第277條前段及第282條復有明定。證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡綜合其他情狀證明某事實，再由某事實為推理資以證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內（參照最高法院102年度台上字第1912號民事判決）。
㈡原告以系爭不動產為擔保向銀行申辦貸款遭拒，無力清償積
欠地下錢莊借款3,000,000元，遂與被告訂立系爭借名登記契約；兩造因而於107年1月11日簽訂不動產買賣合約書，約定系爭不動產買賣價款為5,500,000元；原告於107年3月15日以買賣為原因將系爭不動產移轉登記於被告名下，由被告於107年3月20日以自己名義向三信商業銀行貸得3,000,000元，將該貸得款項交由原告清償對地下錢莊的負債；原告及其家人繼續使用系爭不動產，該筆貸款本息實際上由原告按月繳納，房屋稅及地價稅等稅金亦由原告繳付等事實，部分為兩造不爭執（詳如前揭兩造不爭執事實所載），復有被告帳戶存摺、原告帳戶存摺、匯款委託書、存款交易明細、台灣電力公司繳費通知單（繳費憑證）、水費通知單、有線電視繳費單、住宅火災及地震基本保險保險費收據、對話記錄截圖、不動產買賣合約書、土地及建物登記第一類謄本暨異動索引、建物登記第一類謄本在卷可稽（見補字卷第21頁至第22頁、第23頁至第24頁、第25頁、第27頁至第48頁、第49頁至第58頁、第59頁至第69頁、第71頁至第84頁、第85頁至第87頁、第89頁至第99頁、本院卷第37頁至第45頁、第143頁至第169頁），亦有Ａ０１證稱：「我認識被告以後，大約是106年12月初左右，被告介紹我進他們公司，所以我們交情不錯……我和老婆（即原告女兒Ａ０２）於106年10月間結婚之後，原告打電話給我們，說他們的房子已經要被查封拍賣，希望我們可以回去瞭解一下。我才聽原告說他向地下錢莊借款100多萬，經過協商後，地下錢莊要求原告一次清償300萬元。我聽原告說，他用系爭不動產申請房貸……年紀太大遭銀行拒絕……我聊天時把這件事情跟被告講，被告就主動說可以借他名義向銀行申請貸款，被告說他的資力應該可以順利申辦房貸……被告說他有認識的代書，於是我們就找被告介紹的代書幫忙辦理……（原告如何繳納房貸？）原告通常會把錢交給我太太，我太太再將錢轉進被告申辦房貸時開立的三信帳戶……（你有無跟被告承租系爭不動產？）大約是系爭不動產辦理移轉過戶的時候，我們有寫一份假的承租契約，承租人是我，出租人是被告。被告說借名登記不是很正規，怕被要求繳稅什麼的，希望能夠給他一份保障，所以才會簽該假的租賃契約。被告不在意承租人是誰，因為我是原告女婿，也是被告同事，所以由我出面為承租人……就我所知，被告除了將300萬元匯給原告外，沒有給付任何金錢給原告。（陳韋宏是否是房屋仲介？）我經由網路遊戲認識陳韋宏，他不是房屋仲介……陳韋宏也認識被告。我跟被告是分別認識陳韋宏，後來才知道陳韋宏是我們兩個都認識的人。（系爭不動產過戶到被告名下時，系爭不動產權狀在何人手上？）由原告繼續保管系爭不動產權狀……我聽我太太講的。（後來新的權狀於113年間在何人手上？）在被告手上。因為那時候被告有寫LINE給我，要我詢問家人同意，讓他用系爭不動產增貸。
那時候我和我太太還因這件事情發生爭吵，但被告說他因為幫忙我們辦這房貸，導致他要購買房屋時，因為銀行認為新屋是被告的第二間房屋，沒辦法辦到七成的貸款，我們有感受到人情壓力。最後原告同意將系爭不動產權狀交由我轉交給被告辦理增貸。被告辦理增貸之後不願意將權狀還給我們，甚至說我們只是租房，系爭不動產是他的」（見本院卷第372頁至第376頁）等語、Ａ０２證稱：「系爭不動產因為遭地下錢莊聲請拍賣，我們家人都沒辦法申辦到足夠金額的貸款，被告同意用假買賣方式幫忙我們。所以原告和被告就系爭不動產簽訂假的買賣契約，將系爭不動產過戶給被告，由被告向銀行申辦房貸300萬……原告從我母親林美春帳戶將每期應繳納房貸金額轉帳到被告的帳戶……我父母不太會用轉帳功能，所以實際上都是由我負責操作轉帳。（系爭不動產移轉登記給被告以後，換發所有權狀由何人保管？）原告。因為後來被告要用系爭不動產增貸，透過我先生Ａ０１向我父親索取系爭不動產權狀，因為我們覺得被告有幫過我們，所以後來還是同意將系爭不動產權狀交給被告辦理增貸。這時候才知道系爭不動產所有權狀原來是由原告保管。被告辦好增貸後，卻不將權狀還給我們。（系爭不動產稅捐由何人繳納？）被告繳納後告知我金額，我跟原告講，原告將錢拿給我，我再將該金額轉帳匯入被告帳戶」（見本院卷第376頁至第378頁）等語、彭靖淳證稱：「陳韋宏是我前男友，我因為陳韋宏認識被告……我們交往時，我以為他是投資客。分手之後，我才知道他是詐欺犯……陳韋宏有很多詐欺前科。（陳韋宏有無從事仲介工作？）當時他說他會處理土地房屋相關事宜，但他沒有說他是仲介，我從旁邊觀察他只是利用人脈騙不懂的人……我曾經看過被告把錢交給陳韋宏，但好像跟本案無關……我和陳韋宏因為網路遊戲認識Ａ０１，後來我們有約出來吃飯，所以我們也認識Ａ０１當時的女朋友Ａ０２，被告是陳韋宏的朋友。因為當時認為陳韋宏很厲害，所以Ａ０２有請陳韋宏幫忙，陳韋宏說他可以幫忙去跟地下錢莊談，最後說需要去辦理房貸清償對地下錢莊的負債，但原告他們家人都沒有辦法申辦房貸……被告有將300萬元給原告，但應該……沒有給付其他買賣價金。我的認知，本案是借名登記……我詢問被告，被告卻說是真買賣」（見本院卷第378頁至第380頁）等語足佐；再參以若系爭買賣契約為真，被告理應自行負擔稅捐費用，被告卻傳送「地價稅我先繳完了妳再轉給我……1,216」、「這是你們會每年需要報稅的項目及時間」、「地價稅1,337我繳完了再轉帳給我就好」、「五月的房屋稅我繳完了……金額3,121」、「11月的地價稅……金額1337」、「今年的地價稅1520再麻煩轉帳給我」等訊息透過Ａ０２向原告報帳(見補字卷第90頁)，顯不合理；其次，若系爭買賣契約為真，賣方應無須理會買方的貸款利息升降，買方也不用告知賣方，原告女兒Ａ０２卻傳訊息「麻煩你打一下電話問他們為何少2元」，被告亦回覆「問完了」、「現在一個月16,728」、「跟著央行升息」、「我剛順道問了貸款本金餘額剩多少剩229萬4千多」，甚至還建議「你問問極白看這個以他目前工作能不能貸房貸」、「重新貸款把利率降低」(見補字卷第96頁)，被告還多次傳送或轉傳「三信商銀客戶您好……月應繳本息尚未繳納，為維護您良好信用請儘速繳納，如有疑問請電洽三信商銀桃園分行放款經辦」、「盡量能再扣款前先存進去帳戶裡面，不然一年那麼多次對我信用有差」、「你房貸這次繳16200嗎因為我剛接到電話說差2塊」等訊息催促原告將應償還本息匯入清償帳戶（見補字卷第90頁至第99頁），顯示原告才是實際負擔該房貸債務的人；更關鍵的是，被告傳訊時已明確講到「我家的房子不是我自己一個人的全部都設定共有」，這表示被告實際上沒有自己獨立擁有的不動產，被告甚至傳送「由於我揹了你們家的貸款我如果要買自己的房子我最多只能貸到七成」的訊息給Ａ０２（見補字卷第97頁），顯見原告所主張前揭事實為真。
㈢被告固抗辯已給付全部價金完畢（見本院卷第73頁至第74頁
），然系爭買賣契約所約定價金為5,500,000元，被告所稱給付金額卻為58,435,000元，實有拼湊虛構之嫌；除被告將3,000,000元匯入原告帳戶外，被告稱其餘價金均交付仲介陳韋宏，但卷內毫無證據足認陳韋宏為仲介業者且經原告授權代收買賣價金，自難率認被告已給付全部價金完畢；其中900,000元交付於系爭買賣契約簽訂前，系爭買賣契約內卻未記載此筆款項（見本院卷第39頁），其中1,167,000元交付時間距離簽訂買賣契約時間約1年之久，亦與常情不合，本院當難率信被告所辯為真。
㈣被告雖辯稱：「本來約定每月租金為……18,000元，而房屋稅
及地價稅由出租人（即被告）負擔……因原告表示因其家庭賣屋還債，經濟困難，請求被告降減租金，被告應允租金可減，只要足夠應付被告銀行貸款本息，每月約在16000元上下……但房屋稅及地價稅必須改由承租人（Ａ０１等原告一家人）負擔，故系爭房屋之歷年房屋稅及地價稅才由被告先繳納後，才由原告補付給被告」（見本院卷第225頁）云云。但被告提供原告匯款的帳戶係於107年1月31日所申辦新戶（見補字卷第22頁），裡面所有支出均與系爭不動產有關，匯款金額雖會隨貸款利息調整及保險費而略有變動，卻從未匯過18,000元（見本院卷第93頁至第99頁），此顯與被告所辯不符。
參以被告曾傳訊詢問原告女兒Ａ０２「話說那本簿子你們有在刷嗎」，Ａ０２回覆「沒有耶」、「要跑到三信去刷」（見補字卷第96頁），可知該帳戶係專為申辦貸款及清償貸款所開設新戶，存摺由原告持有保管並按期清償貸款本息，非如被告所述係供給付租金所使用帳戶。況被告最後給付買賣價金日期依被告所述為108年3月22日（見本院卷第74頁），若雙方間真有被告所述買賣契約及租賃契約關係存在，原告如被告所述因經濟困難而難以負擔租金，原告應無容忍被告遲遲未依約給付買賣價金完畢，甚至於給付買賣價金完畢前按月給付租金，卻不主張扣抵尚未給付買賣價金之理。是以，被告所辯不僅違反常情，更與卷內客觀證據不合，委無足採。㈤被告雖稱Ａ０１曾於113年12月6日商討買回系爭不動產（見本院
卷第25頁），然觀被告所提對話記錄（見本院卷第131頁），可知實際上這只是被告自說自話，表示要將系爭不動產賣回原告，Ａ０１僅係於被告傳訊表示「你明天打給他談看看」後回覆「好」而已，嗣Ａ０１傳訊「我的岳父Ａ０４請我通知你，請你將……所有權，移轉登記回去給Ａ０４先生」，已明確轉達原告要求被告返還系爭不動產的意思，原告從頭到尾都沒有承認過兩造間有真的買賣契約關係。
㈥原告以起訴狀繕本送達為終止系爭借名登記契約之意思表示
，該繕本亦已於114年4月15日送達被告(見本院卷第19頁)，系爭借名登記契約當已終止。被告登記為系爭不動產所有權人之法律上原因已不存在，致原告受有損害，自應返還其利益。
六、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記返還原告，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
民事第一庭法 官 陳谷鴻如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴訟法施行法第9條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第442條第2項及第444條第1項但書之程序）。
中 華 民 國 115 年 1 月 30 日
書記官 曾盈靜