臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第425號原 告 金帥公寓大廈管理委員會兼上列一人法定代理人 林江海共 同訴訟代理人 許哲嘉律師被 告 黃品蓉即黃婉婷上列當事人間請求拆除建物等事件，本院於民國114年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告為臺南市○區○○段00000地號土地及其上同段OOOOO建號、
門牌號碼臺南市○區○○路000號7樓之1房屋（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地）之所有權人，即金帥公寓大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人；原告甲○○（下逕稱其名）亦為系爭大樓之區分所有權人，兼系爭大樓管理委員會之法定代理人（與原告金帥公寓大廈管理委員會合稱原告2人）。
㈡系爭大樓之屋頂平台（下稱系爭屋頂平台）於興建之初，並
無任何增建物，亦無明示或默示由被告使用之分管契約存在，惟由被告管領之增建物（下稱系爭增建物），為未經系爭大樓區分所有權人同意而擅自加蓋之違建，無權占用系爭屋頂平台如臺南市東南地政事務所民國114年4月7日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A位置、面積42平方公尺，影響系爭大樓之景觀及住戶安全，亦與一般屋頂平台之通常設置目的及使用方法有違，爰依公寓大廈管理條例第9條第4款、民法第767條、第821條之規定，請求被告拆除系爭增建物，並將系爭屋頂平台返還系爭大樓全體共有人等語。並聲明：被告應將坐落系爭屋頂平台如附圖所示之系爭增建物拆除，將系爭屋頂平台返還甲○○及其他共有人；願供擔保請准宣告假執行（見訴字卷第73頁）。
二、被告則以：訴外人乙○○出售系爭房地給我時，有提出原始買賣契約給我看，跟我保證系爭屋頂平台可以使用等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴；願供擔保請准宣告免為假執行（見訴字卷第70頁）。
三、本院得心證之理由：㈠被告所管領之系爭增建物，占用系爭屋頂平台有占用權源：
⒈按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共
用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項分別定有明文。次按「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴原告2人主張甲○○與被告均為系爭大樓之區分所有權人，被告
為系爭增建物之事實上處分權人，系爭增建物占用系爭屋頂平台面積如附圖所示等節，業據提出系爭增建物照片、系爭房地謄本（見調字卷第19至25、31至41頁）等件為證，並經本院會同臺南市東南地政事務所（下稱東南地政事務所）地政人員履勘現場，且囑託該地政事務所測量明確，有勘驗筆錄、照片、附圖(見訴字卷第31至35、41至47、51頁）附卷可考，且為兩造所不爭執，堪予認定。
⑵證人乙○○到庭結證稱：我是系爭房地第一手所有權人，在系
爭大樓還沒蓋好，就與訴外人侯政義簽立系爭房地買賣契約【見訴字卷第113至149頁，證人當庭提出系爭房地買賣契約書原本、影本，經本院互核相符】，侯政義是建設公司的誰我不知道，當時買的人都是跟他定契約，我是第一個住進系爭房屋的，後來在112年賣給被告。系爭增建物及由系爭房屋內通往系爭屋頂平台的木製樓梯都是我做的，當時跟建商購買系爭房地時，建商跟買方說7樓的人可以增建到頂樓，價錢比較貴，建商在蓋的時候，就都有留下樓梯孔，如訴字卷第43頁所示【就是在7樓室內空間的屋頂，留下一個洞，讓我們可以從室內進入8樓增建】，然後也依照系爭大樓7樓6戶的相對應位置在系爭大樓屋頂平台建造女兒牆，讓大家知道如果7樓的人要增建上去要照建商女兒牆內的位置，系爭大樓7樓的6戶，後來都有增建，我是從房子內進入到頂樓增建，所以我沒有把系爭房屋室內屋頂的孔洞封起來，但是我知道有些人把房屋室內屋頂的孔洞封起來，走樓梯到頂樓增建，我這樣的話等於使用兩樓，其他有封屋頂的，就很像兩個有獨立出入口的建物，水表都留在頂樓，幾十年來縱使有增建，其他住戶也都可以從樓梯走上頂樓抄水表，不會妨礙公共使用。系爭大樓電梯井道延伸至系爭屋頂並蓋有預留空間建物，並在其上蓋有磚造水塔，大樓住戶的電線都是依附在這個水塔的磚牆外面，幾十年來都沒有使用水電的問題，大樓管委會跟住戶要上去看水塔都沒有問題，所以不會因為增建物而讓他們有不能使用水電。當時建商在7樓6戶室內屋頂留有孔洞就是讓我們可以增建，從室內進入增建物，所以當時看房子時，都會看到孔洞，如果不增建要怎麼住，所以當時7樓6戶戶都有增建，嗣因增建物年久失修，且甲○○不斷騷擾7樓住戶，所以有些7樓住戶就把增建物拆了等語（見訴字卷第102至106頁）。
⑶經本院審酌上開證人證述，並核對證人所提之系爭房地買賣
契約之第4條第2項約定：7樓屋頂（即系爭屋頂平台），歸7樓住戶保管使用，但1至6樓住戶亦可自由出入及裝置天線等設施等語（見訴字卷第117頁），其證述及證據資料內容均相符，堪信證人所述為真實。
⑷至原告雖稱：無法證明侯政義為建商云云。惟按證人乙○○上
開證述：當時買的人都是跟他（按即侯政義）訂契約，當時建商跟買方說好，7樓可以增建到頂樓所以價錢比較貴等語，縱侯政義非建商，衡諸上開最高法院意旨，侯政義與各承購人間表示「7樓可增建」之意思表示，實為系爭大樓各承購戶間意思表示傳達之媒介，是系爭大樓之各承購戶就系爭屋頂平台之管理、使用權歸7樓住戶之意思表示，經侯政義為媒介傳達，而獲致意思表示一致，堪認系爭大樓共有人間已合意成立分管契約。至於系爭建物是否為違建，此乃行政機關依法令權責認定是否科以行政罰，此乃取締規定，自難以此否定該分管契約之效力。
⑸又本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權
人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第1項、第2項定有明文。查系爭大樓於73年11月20日完成登記（見調字卷第31頁之系爭房屋謄本），足見系爭大樓乃於84年6月28日公寓大廈管理條例施行前即已興建完成，依上開說明，該分管契約縱將系爭大樓部分屋頂平台約定專屬於7樓住戶使用，亦難謂該分管契約無效，併此敘明。
⑹綜上，乙○○將系爭房屋讓售與被告，自應認兩造均受系爭大
樓之分管契約拘束，被告自有權於系爭房屋買賣契約之約定範圍內，使用系爭屋頂平台。
㈡原告依民法第767條、第821條請求被告拆除系爭增建物，為無理由：
⒈按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受
本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓條例第10條第2前段定有明文。而所謂管理，通常包含保管、使用及收益。則其本於管理共同使用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決意旨參看）。是原告金帥公寓大廈管理委員會為系爭大樓組織成立之管理委員會，固非系爭大樓之所有權人，惟原告金帥公寓大廈管理委員會依法既為系爭大樓共用部分之管理權人，就系爭大樓屬於共用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，是原告金帥公寓大廈管理委員會依公寓條例第9條第2項、第4項、民法第767條規定請求被告拆除系爭增建物，返還系爭屋頂平台部分，依上說明，其當事人為適格。
⒉次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，則應就其取得占有具有正當權源之事實證明之。查原告金帥公寓大廈管理委員會為系爭大樓共有部分之管理權人，甲○○與被告均為系爭大樓之區分所有權人，又被告稱系爭增建物之鐵門可由其他住戶自由開啟進入，另證人乙○○結證稱：幾十年來縱使有增建，其他住戶也都可以從樓梯走上頂樓抄水表，沒有水電問題，不會妨礙公共使用等語，是被告就系爭屋頂平台之管理使用，並未逾越系爭大樓買賣契約第4條第2項就系爭屋頂平台約定之範疇，是被告基於分管契約保管使用系爭屋頂平台，屬有權占有，原告2人自不得請求被告拆除系爭增建物後返還占用部分。
⒊至原告雖稱：系爭房屋室內屋頂孔洞是讓住戶裝天線或採光
罩云云，惟系爭房屋買賣契約第4條第2項所約定其他住戶得自由出入及裝置天線等設施之範圍，應係指7樓屋頂（按即系爭屋頂平台），而非專指該屋頂孔洞，況該孔洞範圍甚大，要求頂樓住戶僅設置採光罩或未遮蔽並提供其他住戶於屋頂孔洞設置天線，顯與常情不符，是原告2人主張不足採。
四、綜上所述，兩造就系爭屋頂平台之使用，均受系爭大樓之分管契約拘束，是原告2人依公寓大廈管理條例第9條第4款、民法第821條、第767條第1項請求被告拆除系爭增建物並返還系爭屋頂平台，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 17 日
民事第三庭 法 官 王淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
書 記 官 洪凌婷