臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第860號原 告 萬皇宮法定代理人 鄭坤隆訴訟代理人 鄭渼蓁律師
楊亭禹律師被 告 吳俊毅上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○區○○路000巷0號房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍自該屋遷出。
二、被告應給付原告新臺幣811,973元，及其中新臺幣703,750元自民國114年7月18日起至清償日止，其中新臺幣108,223元自民國114年8月1日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國114年7月18日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣31,000元，及按日給付原告新臺幣1元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一、二項於原告各以新臺幣259,000元、新臺幣271,000元為被告供擔保後，得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。民事訴訟法第40條第3項定有明文。所謂非法人團體設有代表人或管理人者，必須有一定名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足當之（最高法院64年台上字第2461號判決意旨參照）。查原告雖未辦理法人登記，然已向臺南市政府為寺廟登記，主要目的為奉祀神明，有一定之事務所及獨立之財產，並由信徒組成及依所制定之組織章程產生主任委員對外為代表等情，有臺南市核發之南市寺登字第33-023號寺廟登記證附卷可稽（本院卷第153頁），應認原告屬於民事訴訟法第40條第3項所定之非法人團體，具有當事人能力。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
查原告原起訴請求：㈠被告應將門牌號碼臺南市○區○○路000巷0號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）703,750元，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋之日止，按日給付原告2,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第13頁）。嗣於訴訟中變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍自系爭房屋遷出。㈡被告應給付原告813,007元，及其中703,750元自起訴狀繕本送達後第6日起至清償日止，165,257元自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達後第6日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告31,000元及按日給付原告2,000元。㈣願就㈠、㈡供擔保，請准宣告假執行（本院卷第117頁）。原告前揭所為，核屬基於同一基礎事實並擴張應受判決之事項，與前開規定尚無不符，應予准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造於民國110年5月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約
），約定由原告將所有之系爭房屋出租予被告，租期自110年5月1日起至115年4月30日止共5年，每半年繳納一次租金，租金每2年調整一次，110年5月1日至112年4月30日之月租金為28,000元，112年5月1日至114年4月30日之月租金為29,500元，114年5月1日至115年4月30日之月租金為31,000元，水電費、清潔費及第四台等費用均由被告自行負擔。被告於簽立系爭租約時已繳納押租保證金56,000元。詎被告自113年5月1日起即未繳納租金及水電費，經原告主委於113年8月13日以LINE通知其繳納，被告於同年月25日回覆稱其在中國大陸，會託朋友繳納等語，但其後於同年月26日繳納8月份之電費433元後即再無音訊。原告雖曾於114年2月7日寄發存證信函定期催告被告繳納欠租，並為終止系爭租約之意思表示，然該存證信函嗣因招領逾期而遭退回。被告於原告114年4月28日提起本件訴訟時，已積欠原告自113年5月1日起至114年4月27日止共11個月又27日之租金計351,000元【計算式：29,500元×（11＋27/30）個月＝351,000元】、如附表編號1至6所示之水電費計1,750元，經原告以本件起訴狀繕本之送達，定期催告被告於收受繕本後5日內繳納，逾期未繳，即終止租約，不另通知。因被告出境且行蹤不明，本件起訴狀繕本係於114年5月13日為國外公示送達，依民事訴訟法第152條規定，於60日屆滿即114年7月12日發生送達之效力。被告未於送達後5日內繳納欠租，是系爭租約業於114年7月18日合法終止。
㈡依系爭租約第9條第1項約定，被告於租賃期滿即應將房屋遷
讓交還，惟被告於系爭租約終止後，迄未交還系爭房屋，且仍設籍該址，已對原告之所有權造成侵害，原告自得依系爭租約第9條第1項約定或民法第767條第1項前段規定，擇一請求被告返還系爭房屋，並依民法第767條第1項中段規定，請求被告將戶籍遷出。
㈢被告於系爭租約114年7月18日終止前，合計積欠原告113年5
月1日起至114年7月17日止共13個月又17日之租金計433,567元【計算式：113年5月1日至114年4月30日月租金為29,500元，29,500元×12個月＝354,000元；114年5月1日至114年7月17日月租金為31,000元，31,000元×（2＋17/30）個月＝79,567元（元以下四捨五入）；354,000元＋79,567元＝433,567元】、如附表編號1至7所示之水電費計1,973元。依系爭租約第10條第1項約定，被告未按時繳納租金，經原告通知限期履行仍未支付時，原告得終止租約，請求被告遷離暨支付遲延之租金，被告另應支付「與遲延租金同額之違約金」予原告；依此，原告得請求被告給付與前述遲延租金同額即433,567元之違約金。扣除被告先前繳納之押租保證金56,000元，被告尚應給付原告813,107元（計算式：租金433,567元＋水電費1,973元＋違約金433,567元－押租保證金56,000元＝813,107元）。
㈣又被告自系爭租約114年7月18日終止後仍持續占有系爭房屋
，而受有利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得依民法第179條規定，參照系爭租約於租約終止時所適用之每月租金金額31,000元，請求被告自終止租約起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利31,000元。另依系爭租約第9條第5項約定，被告於終止租約時未交還房屋，應自終止起至遷讓完了之日止，支付「按逐日房租兩倍計算之違約金」予原告，以系爭租約於終止時所適用之租金金額每月31,000元，並按終止時114年7月之當月實際天數31日計算，相當於單日租金為1,000元，原告自依前揭約定得請求被告自終止租約之日起至遷讓房屋之日止，按日給付違約金2,000元等語。
㈤並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍自系爭房屋遷出。
⒉被告應給付原告813,007元，及其中703,750元自起訴狀繕本
送達後第6日起至清償日止，165,257元自民事擴張聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自起訴狀繕本送達後第6日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告31,000元及按日給付原告2,000元。
⒋願就⒈、⒉供擔保，請准宣告假執行
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張兩造於110年5月1日簽訂系爭租約，約定由原告將所
有之系爭房屋出租予被告，租期自110年5月1日起至115年4月30日止共5年，每半年繳納一次租金，租金每2年調整一次，110年5月1日至112年4月30日之月租金為28,000元，112年5月1日至114年4月30日之月租金為29,500元，114年5月1日至115年4月30日之月租金為31,000元，水電費、清潔費及第四台等費用由被告自行負擔；被告於簽立系爭租約時已繳納押租保證金56,000元；被告自113年5月1日起即未繳納租金及水電費，經原告主委於113年8月13日以LINE通知繳納，被告於113年8月26日繳納8月份之電費433元後即再無音訊，原告曾於114年2月7日寄發存證信函向被告催繳，然該存證信函因招領逾期而遭退回等情，業據其提出臺南市政府財政稅務局113年房屋稅繳款書、系爭租約、LINE對話截圖、水電費繳費憑證、臺南地方法院郵局第177號存證信函及遭退回之信封回執、系爭房屋登記謄本等件為證（本院卷第23至70、93頁），堪信為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。查被告於原告114年4月28日提起本件訴訟時，已積欠原告自113年5月1日起至114年4月27日止共11個月又27日之租金計351,000元【計算式：29,500元×（11＋27/30）個月＝351,000元】、如附表編號1至6所示之水電費計1,750元，經原告於114年5月21日以民事陳報狀暨變更聲明狀繕本請被告於收受起訴狀繕本送達後5日內繳納，逾期未繳，即終止租約，不另通知，而因被告出境且國外地址不明，本件起訴狀、民事陳報狀暨變更聲明狀之繕本除以寄存方式送達被告戶籍址臺南市○區○○路000巷0號、留存於系爭租約之居所址臺南市○○區○○○道000巷00號外，另以國外公示送達之方式送達被告，起訴狀繕本於114年5月13日為國外公示送達，依民事訴訟法第152條規定，於60日屆滿即114年7月12日發生送達之效力，而被告並未依限繳納欠租等情，有原告114年4月28日民事起訴狀、系爭租約、LINE對話截圖、水電費繳費憑證、原告114年5月21日民事陳報狀暨變更聲明狀、外交部領事事務局114年5月26日領一字第1145317234號函、本院送達證書、公示送達公告與證書存卷可參（本院卷第13、25至
57、89至91、95、99至113頁，被告之戶籍資料與入出境紀錄請另參限制閱覽卷），堪以認定。據上可知，原告以本件起訴狀繕本之送達向被告為定期催告時，被告所積欠之租金扣除其先前繳納之押租金56,000元後，遲付之租金總額已逾2個月之租額，起訴狀繕本於114年7月12日對被告發生送達之效力，然被告並未依原告所定期限於繕本送達後5日內即114年7月17日前繳納欠租，原告既已於定期催告之同時表明如被告屆期未繳，即終止租約，不另通知，則原告主張系爭租約業於114年7月18日合法終止，應認可採。
㈢次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。查被告於系爭租約終止後，迄未交還系爭房屋，當屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告之戶籍設於系爭房屋乙情，有被告之戶籍資料在卷可參（請參限制閱覽卷），惟系爭租約既已終止，被告即無繼續設籍在系爭房屋之正當理由，卻仍將戶籍設於該處，已妨害原告對系爭房屋所有權之完整行使，是原告依民法第767條第1項中段規定請求被告將戶籍遷出，亦屬有據。
㈣復按系爭租約第10條第1項約定：「乙方（即被告）違反第三
條租金支付之規定時，經甲方（即原告）通知相當期限內履行，而乙方仍不為支付……甲方得終止本契約，並請求乙方立即搬離返還房屋暨支付遲延之租金，另乙方並應支付與遲延租金同額之違約金予甲方」（本院卷第31頁）。查被告於系爭租約114年7月18日終止時，合計積欠原告113年5月1日起至114年7月17日止共13個月又17日之租金計433,000元【計算式：113年5月1日至114年4月30日月租金為29,500元，29,500元×12個月＝354,000元；114年5月1日至114年7月17日月租金為31,000元，31,000元×（2＋17/31，本院按：原告計算式之此處分母係30，然因114年7月共有31日，故本院之計算式係以31日為分母）個月＝79,000元；354,000元＋79,000元＝433,000元】、如附表編號1至7所示之水電費計1,973元等情，有系爭租約、水電費繳費憑證附卷可參（本院卷第29、47至57、129至131頁），堪認被告於系爭租約114年7月18日終止時，所積欠之原告租金金額為433,000元、水電費金額為1,973元。而依前揭系爭租約第10條第1項之約定，被告違約未付租金，經原告定期催告仍未支付時，原告除得終止租約，請求被告搬離並支付欠租外，另得請求被告給付「與遲延租金同額之違約金」，亦即，原告得另請求被告給付433,000元之違約金。準此，原告依系爭租約第3條、第10條第1項約定，請求被告給付積欠之租金433,000元、水電費1,973、違約金433,000元，扣除被告先前繳納之押租保證金56,000元後之金額811,973元（計算式：租金433,000元＋水電費1,973元＋違約金433,000元－押租保證金56,000元＝811,973元），應認有據。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查被告於系爭租約114年7月18日終止後仍持續占有系爭房屋，應認被告受有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，本院審酌兩造既已約定系爭房屋於租約終止時所適用之每月租金金額31,000元，則以該金額認定被告所受之利益應屬妥適。據此，原告依民法第179條規定，請求被告自114年7月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利31,000元，應認有據。
㈥另按系爭租約第9條第5項約定：「乙方（即被告）於租賃期
滿或終止租約時不交還房屋者，自翌日起至遷讓完了之日止，乙方應支付按逐日房租兩倍計算之違約金予甲方」（本院卷第31頁）。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條亦分別定有明文。至於是否違約金相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判決意旨參照）。查被告於系爭租約114年7月18日終止後迄未交還系爭房屋乙情，業如前述，則原告依系爭租約第9條第5項約定，請求被告自114年7月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付按逐日房租兩倍計算之違約金2,000元，雖非無據，惟本院審酌原告業依系爭契約第10條第1項約定請求被告給付與遲延租金同額之違約金433,000元，並已依民法第179條規定，請求被告自114年7月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利31,000元，悉如前述，則如再令被告給付原告自114年7月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日2,000元計算之違約金，實屬過高，爰依民法第252條規定，將此部分之違約金金額酌減為按日給付1元。
㈦末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1、2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查原告得請求被告給付之811,973元係包含租金、水電費與違約金，其中租金債權部分屬有確定期限之給付，被告應自期限屆滿時起負遲延責任，其餘水電費與違約金債權部分，則屬無確定期限之給付，揆諸前揭說明，原告請求被告給付811,973元，及其中703,750元自起訴狀送達後第6日即114年7月18日（本院卷第107頁）起至清償日止，108,223元自民事擴張聲明狀繕本送達翌日即114年8月1日（本院卷第137頁）起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息，應認有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並將戶籍自該屋遷出；依系爭租約第3條、第10條第1項約定，請求被告給付積欠之租金433,000元、水電費1,973、違約金433,000元，扣除押租保證金56,000元後之金額811,973元，及其中703,750元自114年7月18日起至清償日止，108,223元自114年8月1日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息；及依民法第179條規定、系爭租約第9條第5項約定，請求被告自114年7月18日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利31,000元，及按日給付原告違約金1元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 19 日
民事第一庭 法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 19 日
書記官 王美韻附表：
編號 月份 積欠電費金額 積欠水費金額 1 113年6月份 549元 無 2 113年8月份 無 71元 3 113年10月份 385元 71元 4 113年12月份 168元 71元 5 114年2月份 177元 71元 6 114年4月份 116元 71元 7 114年6月份 152元 71元 合計 1,547元 426元