臺灣臺南地方法院民事判決114年度訴字第839號原 告 吳宗洋訴訟代理人 蔡鈞如律師
鄭淳晉律師被 告 潘福姿訴訟代理人 林志聰上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國115年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國112年6月27日向被告購買坐落臺南市○○區○○段000地號土地(權利範圍50000分之95)，及其上同段1619建號即門牌號碼臺南市○○區○○路000號6樓之6建物(權利範圍全部，上開土地及建物下合稱系爭不動產)，價金為新臺幣(下同)450萬元，兩造簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），並同時委由第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）辦理價金信託履約保證（信託帳戶：00000-000000000；下稱系爭履保帳戶），又因系爭契約簽訂前，被告曾陸續向原告借款合計100萬元，原告已以現金方式交付被告借款，兩造遂約定以原告對被告之借款債權100萬元抵充原告應給付給被告之買賣價金之一部，並於112年6月27日簽訂賣方動撥買賣價金協議書(下稱系爭A動撥協議)，嗣原告於112年6月28日將第1期簽約款35萬元匯至系爭履保帳戶，因被告仍有資金需求，兩造於112年7月3日再簽訂賣方動撥協議書(下稱系爭B動撥協議)，約定自系爭履保帳戶內撥付20萬元至被告銀行帳戶，是原告已給付被告價金合計120萬元，已履行系爭契約所定第1、2期款之給付義務。詎被告卻拒絕依約將系爭不動產過戶所需證件資料交付地政士，以辦理所有權移轉登記作業，經原告多次催告後，仍置之不理，故原告依系爭契約第8條第2款約定，以存證信函通知被告解除系爭契約，該存證信函於114年3月4日送達被告，系爭契約應已於該日合法解除。為此，爰擇一依系爭契約第8條第2款約定或民法第259條規定，訴請被告返還已付價金120萬元，及自各該款項受領時起之法定利息。又系爭契約因可歸責被告事由致無法履行，依系爭契約第8條第2款約定，被告應賠償與已付價金同額之違約金120萬元，及原告已支出之仲介費用27萬元，以上共計267萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告267萬元，及其中100萬元自112年6月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其中20萬元自112年7月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其中147萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於系爭契約簽訂之前，未曾向原告借款100萬元，遑論同意以原告對被告之借款債權抵充原告應付之買賣價金，系爭契約之特約事項僅記載動撥20萬元之約定，未曾提及以100萬元抵充價金一事，且系爭A動撥協議並非被告所簽署，證人即代書賴真珠、鄭秀如，及證人即原告同事蔡富丞均係聽聞原告轉述稱兩造有100萬元之消費借貸關係，並非親身見聞被告向原告借款，尤其證人賴真珠、鄭秀如就系爭契約簽訂過程及文件數量之證言，不僅與簽約時之錄影內容相去甚遠，更有前後矛盾之處，顯不可採；再者，兩造曾就系爭契約之履約爭議進行協商，協商過程中，原告全然未曾提及曾借款給被告，顯見原告主張對被告有借款債權100萬元一事，純屬子虛。又被告迄今為止僅因系爭履保帳戶撥付而取得價金20萬元，並未受領原告給付之其他款項，原告既未繳足第2期款，被告自得拒絕移轉系爭不動產所有權予原告，被告並無違約之情事，原告據此主張解除系爭契約並請求被告返還價金、賠償違約金及已支出之仲介費，應無理由；縱認被告應負違約之責，原告所請求之違約金數額亦過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項(本院卷第450至451頁)㈠原告於112年6月27日向被告購買系爭不動產，價金為450萬元
，兩造簽訂系爭契約，並同時委由第一建經辦理價金信託履約保證。
㈡系爭契約第3條約定：付款方式為第1期款簽約款35萬元、第2
期款55萬元、尾款350萬元（貸款不足補現金）。第7條第1項約定最後履約期限為112年9月30日。
㈢系爭B動撥協議最下方之簽名為兩造所親簽。
㈣系爭A動撥協議之內容為100萬元由原告直接給付與被告，不存入系爭履保帳戶。
㈤系爭B動撥協議之內容為兩造指示第一建經自系爭履保帳戶餘額中撥付20萬元至被告銀行帳戶。
㈥原告於112年6月28日匯款35萬元至系爭履保帳戶，該帳戶於1
12年7月3日撥付20萬元至被告銀行帳戶，嗣原告於112 年7月17日匯款合計10萬元至系爭履保帳戶，該帳戶於114年4月2日結清，扣除帳戶手續費用2,700元後，返還24萬7,300元予原告。
㈦原告因本件買賣事宜，已支出仲介費用27萬元。
四、得心證之理由㈠兩造於系爭契約成立前並無金額為100萬元之消費借貸關係，
原告主張以對被告之借款債權100萬元抵充應給付被告之買賣價金等語，為無理由：
⒈按稱消費借貸者，謂當事人一方移轉金錢或其他代替物之所
有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約，民法第474條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。是以，倘當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任。本件原告主張被告於系爭契約簽訂前，曾陸續向原告借款合計100萬元，故原告對被告有借款債權100萬元等語，為被告所爭執，揆之前揭規定及說明，自應由原告就兩造成立消費借貸關係之積極事實，負舉證責任。
⒉原告固主張被告係因同意原告以對被告之借款債權100萬元抵
充應付買賣價金，始簽署系爭A動撥協議，簽署前經代書解說，被告完全明瞭簽署之內容及意義，故可證兩造有金額100萬元之消費借貸關係等語，並提出系爭A動撥協議、簽約時之錄影檔案光碟為證(本院卷第29、273頁)，惟經被告爭執系爭A動撥協議之真正，且縱認系爭A動撥協議為被告所親簽，然該動撥協議之內容係記載：買方依契約規定應存入之100萬元，變更為直接給付予賣方，不存入履約保證專戶等語，此有系爭A動撥協議在卷可參(本院卷第29頁)，由上開文字之文義，僅能說明兩造約定原告應將原應依約存入系爭履保帳戶之買賣價金100萬元，直接給付給被告，無從推論出兩造曾有金額為100萬元之消費借貸關係，且原告以對被吿之借款債權100萬元，抵充應給付被告之買賣價金100萬元等事實；況且，系爭A、B動撥協議之記載簽署日期分別為112年6月27日、同年7月3日等情，有系爭A、B動撥協議附卷可查(本院卷第29至31頁)，而系爭契約之簽立日為112年6月27日，系爭契約第12條特約事項第4點以手寫字體約定：雙方同意簽約金入帳後，動撥部分簽約金至賣方指定帳戶，金額雙方另議等語，亦有系爭契約在卷可證(本院卷第23頁)，若如原告主張系爭A動撥協議係兩造約定以原告對被告之借款債權100萬元抵充原告應付被告之買賣價金，殊難想像兩造於112年6月27日同時簽訂系爭契約及系爭A動撥協議時，僅就簽約金入帳後，金額尚待另議定之動撥事宜特別約明，反倒對金額已確定且高達100萬元之價金抵充一事隻字未提，原告上開主張，顯與常情有違；又經本院當庭勘驗原告提出之簽約時錄影檔案，內容及勘驗結果如附表所示，此有勘驗筆錄(下稱系爭勘驗筆錄)在卷可稽(本院卷第295至300頁)，可知訴外人即代書鄭秀如及賴真珠於協助兩造簽約當時，從未提及任何涉及兩造間100萬元消費借貸關係或以借款債權抵充價金之情事，至多得由賴真珠及被告間關於「然後要動撥，我們就要提早拿錢嘛，那這邊簽名」、「簽哪裡？這裡？可以拿到多少錢？」、「有，這張就是會先撥一些款給妳」之對話內容，推論被告應係簽署可以提前獲得撥款之動撥協議書，由該錄影內容顯然無法證明被告於112年6月27日除簽署系爭契約外，亦一併以簽署系爭A動撥協議之方式，承認原告對其有借款債權100萬元，且同意以該100萬元抵充應付之買賣價金等事實。
⒊又被告因系爭不動產買賣糾紛提告原告涉犯詐欺罪嫌，經臺
灣臺南地方檢察署檢察官以113年度偵字第5093號進行偵查(下稱系爭偵查案件)，賴真珠、鄭秀如雖於系爭偵查案件以證人身分證述：在簽約前有向被告解釋所簽署文件之意義，被告對簽署文件之內容有詳加詢問、確認，兩造表示先前有借貸關係，欲將先前借款當作買賣價金之一部分，不另存入系爭履保帳戶，故才簽立系爭A動撥協議書等語，此有系爭偵查案件之訊問筆錄在卷可參(本院卷第219至227頁)，惟證人賴真珠於本件到庭作證時，則證稱：伊於112年6月27日至被告家協助系爭契約之簽訂事宜，當日兩造有簽賣方動撥買賣價金協議書，但不記得簽了幾張，及簽的時候，上面有沒有寫金額，伊不確定是伊或鄭秀如向被告解釋文件內容，但所有的文件給客人簽時都會解釋其內容，伊不記得當天在現場有聽聞被告承認過去有向原告借款100萬元，要用100萬元來抵價金，也不記得兩造當天是何時在談100萬元之事情，當天應該是兩造在協調，協調完後告知伊和鄭秀如，代書只是依協調結果的結論寫，所以伊才這樣回答檢察官等語(本院卷第345至352頁)。證人鄭秀如則到庭證稱：伊是聽原告說兩造有借貸關係，但不清楚具體內容，伊於112年6月27日去被告家中協助兩造簽訂系爭契約，當日除系爭契約外，應簽署了2份動撥單，動撥單只讓兩造簽下方買賣雙方欄位，其他部分由代書來寫，系爭A動撥協議上方是伊的字跡，系爭B動撥協議上方是代書事務所助理之字跡，簽約當日只有跟兩造確認金額，金額是否為當天填寫的不確定，系爭A動撥協議會這樣記載是因為被告向原告陸續借款，原告說金額已超過100萬元，只要寫100萬元就可以了，現場雙方確認有這筆借貸，要用該100萬元抵充買賣價金。經本院提示系爭勘驗筆錄內容後，改稱：伊只記得原告有講100萬元的事情，簽約當日伊和原告在一樓管理室等了很久，伊不確定原告是否是在那時候說，還是在簽約當下說的，伊對本件事情記憶不是很清楚，因為已經很久了等語(本院卷第375至383頁)，由證人賴真珠、鄭秀如之上開證言可知，其等對於簽約當日發生之經過，因經過時間已久，並無法為清晰且確定之證述，是尚難據此認定兩造於系爭契約簽訂前即有金額100萬元之消費借貸關係。原告雖主張檢察官就系爭偵查案件進行訊問時，時間距離系爭契約簽訂時較近，證人之記憶較為清晰，故系爭偵查案件中之證言較為可信等語，惟賴真珠、鄭秀如於系爭偵查案件中就簽約當時情況之證述，與本院前揭勘驗結果(詳如附表)並不相符，而影片為機械設備物理性攝錄聲音、影像之結果，不受人類記憶、認知之干擾，自較為可採，是原告前揭所舉，尚不足使本院得出兩造於系爭契約簽訂前即有金額為100萬元之消費借貸關係，且原告以該借款債權抵充買賣價金之確信心證。
⒋原告雖又聲請傳喚蔡富丞作證，而證人蔡富丞證稱：於系爭
契約簽訂前，伊與原告聊天時，曾聽原告說有借錢給被告，但借錢的時間、金額，細節都不清楚，伊沒有私下接觸過被告，簽約當日，伊是等代書說要簽約了，才到現場錄影，過去時，沒有聽到被告承認欠原告債務，伊有聽到他們在講動撥單，但金額多少不確定，好像是20萬元等語(本院卷第393至398頁)。是證人蔡富丞僅係聽聞原告轉述兩造間有消費借貸關係，並未曾親自見聞被告向原告陸續借款合計100萬元，或兩造於系爭契約簽訂時，約定以原告對被告之借款債權100萬元抵充應付買賣價金等情形，自無從據此推論兩造間曾成立100萬元之消費借貸關係。
⒌再查，原告及其母親，與被告及其配偶，曾因系爭契約之履
約爭議而進行協商，兩造對若解約應賠償之金額有所爭執，惟在協商過程中，與會之人均未曾提及原告對被告存在借款債權100萬元，並以該債權抵充應付之買賣價金一事，此有被告提出之錄音檔光碟及錄音譯文在卷可佐(本院卷第127、143至165頁)，若兩造確有100萬元之消費借貸關係，且於系爭契約成立時，曾達成原告以對被告之借款債權100萬元抵充買賣價金之共識，豈會於談判解約時，對該100萬元如何處理一事避而不談？益徵原告前揭主張，洵非可採。
⒍另本院於審理時詢問原告關於被告歷次向其借款之時間、金
額，原告陳稱：兩造認識，基於信任就分次借被告錢，時間已經不記得，都是在被告家裡給現金，沒有簽收據，現場只有被告的看護等語(本院卷第173頁)，可知原告就其主張之借貸事實，關於歷次借貸發生之時間，貸與被告之金額，均無法具體述明。此外，原告復未提出其他證據資料，證明兩造於系爭契約成立前曾有金額100萬元之消費借貸意思表示合致且原告已交付借款之事實，本院無從為有利原告之判斷。
⒎綜上，兩造於系爭契約成立前並無100萬元之消費借貸關係，
原告主張以對被告之借款債權100萬元抵充應給付被告之買賣價金等語，核屬無據，並不可採。
㈡原告解約不合法，其依系爭契約第8條第2款約定或民法第259
條規定，請求被告返還已付價金120萬元，並賠償違約金120萬元及仲介費用27萬元，均無理由：
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264第1項前段定有明文。次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第254條、第259條第2款分別亦有明定。再按兩造就系爭不動產，議定買賣標的總價款為450萬元，付款方式如下：⑴第一期款(簽約款)：35萬元，簽約時買方(即原告，下同)應給付第1期款，交由特約地政士存入履保專戶…⑵第2期款(備證用印款)：55萬元，賣方(即被告，下同)應於貸款核准日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約地政士收執，以便辦理產權移轉登記作業，買方最遲應於前開日期將第2期款存匯入履保專戶；賣方違反契約之義務時，每逾1日按買方已付價款萬分之二計算違約金(自逾期之次日起至完成給付日止)；經買方定7日期限催告仍未履行，買方得解除契約，因可歸責於賣方之事由致契約解除時，除應返還買方已付價金外，並同意按買方已支付之價金總額之同額為作為違約金賠償買方，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用，系爭契約第3條、第8條第2款分別亦有約文。
⒉查，原告未對被告有借款債權100萬元，自無從以該債權抵充
應付被告之買賣價金乙節，業經本院認定如前，而原告於系爭契約簽訂後，僅於112年6月28日、同年7月17日分別匯款35萬元、10萬元至系爭履保帳戶(不爭執事項㈥)，給付金額合計45萬元，顯未繳足系爭契約之第1、2期款(合計90萬元)，依上開規定及系爭契約之約定，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕交付相關證件資料及辦理所有權移轉登記事宜，原告以被告拒不辦理系爭不動產所有權移轉登記，已構成給付遲延之違約為由，主張解除系爭契約，其解約並不合法，系爭契約既未經合法解除，且被告並無原告所主張之違約事由，則原告依系爭契約第8條第2款約定或民法第259條規定，請求被告返還已付價金、賠償違約金及仲介費用等，均屬無據，自不應准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約第8條第2款約定或民法第259條規定，請求被告給付原告267萬元，及其中100萬元自112年6月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其中20萬元自112年7月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，其中147萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一調查及論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 田玉芬法 官 羅蕙玲以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 29 日
書記官 吳姿誼附表：
勘驗檔案名稱：0000000簽約影片 一、影片長度：32分32秒 二、對話內容如下：(僅勘驗原告聲請之部分，略過無關之內容) 檔案播放時間 對話人 對話內容 1分9秒至1分54秒 代書(賴真珠) 那我們現在有一些文件要麻煩妳填寫。 被告 兩個的齁。 代書(賴真珠) 這個是我們現在有一些稅制。 被告 簽哪裡啊？ 代書(賴真珠) 然後我們簽名這個，這邊就是，我們是房地合一稅的舊制，就是到明年才要重報稅，然後簽完幫我...然後今天的日期。 被告 今天哪一天阿？ 代書(賴真珠) 今天是112年6月27日。 4分36秒至6分46秒 代書(賴真珠) 那我們有印章嗎？還是我們代刻一個？ 被告 可以代刻一個。 代書(賴真珠) 你有了？那就不用了，這個印章可以放我們這邊嗎？ 被告 簽哪裡？ 代書(賴真珠) 那這個不用簽了，有印章就不用簽了，然後，這個是我們會去查，剛有說要查稅的，這裡，還有這裡。 被告 哪裡？看不到了啦。 代書(賴真珠) 好，沒關係，這裡，簽名，對，阿身分證字號我填就好了。 被告 簽名哦？看不清楚了啦，沒辦法寫了啦。 代書(賴真珠) 很厲害了啦，你這樣都不用戴眼鏡，我們都要戴眼鏡。 被告 眼睛看不清楚了啦，右邊看得到，左邊看不到。 代書(賴真珠) 那這邊，就是我們動撥款委託書，就是我們錢會撥到履保專戶，然後妳是房地出售人，然後換這張，這裡，這個是我們服務的委任書，現在都是要實價登入，我們代書會幫忙做，這邊，上面，這裡，勾，對，之後會由我們代書幫妳做實價登入，然後這邊簽名。 被告 在哪裡啊？勾哪裡？勾是喔？ 6分56秒至9分26秒 被告 那我哥去查怎麼辦啊？去查，賣那麼多，錢到哪裡去了。 代書(賴真珠) 那這是我們實價登入的，賣方這邊簽名。 被告 這樣對不對啊？ 代書(賴真珠) 對，沒關係我們再來對，有增值稅嗎？有算過嗎？ 被告 文成一路的 原告 文成一路喔？ 代書(賴真珠) 妳是說文成一路？不是這間？ 被告 那間增值稅很多。 場外人 這間有 被告 這間哪有啊？土地一點點而已。 代書(鄭秀如) 還是有。 代書(賴真珠) 然後要動撥，我們就要提早拿錢嘛，那這邊簽名。 被告 簽哪裡？這裡？可以拿到多少錢？ 代書(賴真珠) 到時候我們再跟您說。 被告 多給我一點啦。 代書(賴真珠) 有，這張就是會先撥一些款給妳。 被告 我的身分證呢？ 代書(鄭秀如) 在這裡，等我一下，我們寫一下資料。 16分27秒至17分56秒 代書(賴真珠) 這個是我們履保，錢都匯到第三方銀行，所以這邊幫我簽名。 妳可以寫重一點。 被告 很用力寫了啦。 代書(賴真珠) 好，沒問題，我看一下，我看一下有沒有印過去，如果沒有再簽也沒關係。 被告 好險右手是好的，這隻都沒辦法動。 代書(賴真珠) 是發生車禍嗎？ 被告 對啦，這裡還埋一個管，左邊都不能動，左手左腳都不會動，右邊出血，沒死掉。 代書(賴真珠) 這邊再幫我簽過您的名字。 被告 哪邊？ 代書(賴真珠) 這裡，沒關係，妳簽過去就好了，妳重簽就好了，因為它沒有。 被告 簽後面好了。 代書(賴真珠) 好，可以。 被告 宜慶哦。 代書(賴真珠) 對，我們事務所。 被告 在哪裡啊？在東區喔？ 代書(賴真珠) 東區有，阿我們在安平。 勘驗結果：代書賴真珠在影片中拿房地買賣合約相關文件給被告簽名，並告知被告文件所涉及之稅務、實價登入、履保等事項，同時指示被告簽署之位置、日期及應載內容，被告於簽署文件過程中亦不時有與賴真珠確認簽名之位置、日期，並詢問諸如稅率、動撥可取得金額等問題，簽約過程中，兩造及代書並無起任何爭執。