臺灣臺南地方法院民事判決114年度重訴字第203號原 告 吳欣瑜訴訟代理人 陳寶華律師被 告 馬明彊
馬銘杰馬鴻彬馬德煌兼 共 同訴訟代理人 馬進福上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國115年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○區○○段00地號土地(面積720.45平方公尺)分割如附圖(即臺南市東南地政事務所民國114年8月5日土地複丈成果圖）所示：編號A部分(面積360.23平方公尺)，分歸原告取得；編號B部分(面積360.22平方公尺)，分歸被告馬進福、馬明彊、馬銘杰、馬鴻彬、馬德煌取得，並依原應有部分比例保持共有。
兩造應依附表二所示之金額為補償。
訴訟費用由兩造按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：臺南市○區○○段00地號土地(面積720.45平方公尺）為兩造所共有，應有部分各如附表一所示。系爭土地並無不能分割之情事，亦未訂有不可分割之約定，惟因共有人不明，顯無法達成分割之協議。依法訴請分割如訴之聲明：兩造共有坐落臺南市○區○○段00地號土地，面積720.45平方公尺分割如附圖即臺南市東南地政事務所民國114年8月5日土地複丈成果圖所示：編號A部分，分割歸由原告取得，編號B部分，則由被告五人共同取得，並保持共有。訴訟費用由兩造應有部分比例負擔。
二、被告之陳述：被告全體均不同意原告所提之分割方案（即附圖編號所示A、B劃分），此方案由原告取得A部分，實屬單方面利益評估，未顧及土地整體之臨路狀況、實際利用價值及經濟效用之公平性。本案共有物之分割方式，應衡酌土地現況、兩造利益及不動產估價師之專業鑑定報告，以公平、公正之方式另行裁決，或由兩造再行和解協商，不應任由原告片面指定。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
(一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。故共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⑴以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。⑵原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第1項至第4項亦有明文。查：
⒈原告主張系爭土地為兩造所共有，應有部分如附表一所示；
兩造間並未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情形，有卷附土地登記資料、地籍圖謄本在卷可證(調字卷第13-15頁，重訴字卷一第23頁，卷二第93-97頁)，堪信為真實。是系爭土地法律上無不能分割之限制，則原告訴請分割系爭土地，於法有據，應予准許。
⒉至於被告稱本案共有物之分割方式，應由兩造再行和解協商
，不應任由原告片面指定云云，然共有人對於共有物之分割，本可以協議分割與裁判分割為之，系爭土地迄至本件言詞辯論終結時尚屬共有狀態，則原告依前揭民法規定起訴請求分割，係屬裁判分割之方式，並非原告片面指定。
是被告所稱，容有誤會。
（二）法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定。分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。查：
⒈系爭土地南臨86快速道路高架橋下道路及紅磚步道，西臨
萬年三街，東臨濟生堂，北臨他人土地（有地上物），系爭地號土地可透過南臨之紅磚道及上開高架橋下道路，西臨之萬年三街對外通行；該土地現況為空地，僅有雜草及植物等情，有本院履勘筆錄暨照片在卷可參(重訴字卷一第279-299頁)，另有本院囑託地政機關繪製之臺南市東南地政事務所114年8月5日土地複丈成果圖(即本判決附圖)可一併參酌。而該土地屬111年11月11日發布實施「變更臺南市南區都市計畫（細部計晝）第二次通盤檢討案」之「住四住宅區」乙情，也有臺南市政府都市發展局114年10月14日南市都管字第1141434490號函供卷可考(重訴字卷一第261頁)。是此部分事實，堪先認定。
⒉原告主張之分割方案如本判決附圖所示，該方案係以系爭
土地南北向中心線為分割基準線，原則上以原應有部分比例為度而分割之，分割後的編號A、B部分均有臨路，其中編號A部分與萬年三街、紅磚道相鄰，編號B部分與紅磚道相鄰，對外通行均無窒礙，有利於分割後各該土地之使用。參以原告主張之上開分割方案，分割後土地大致呈方正之勢，也有利於土地之利用及經濟效益。另被告馬進福雖稱原告方案分割後的編號B土地會成為袋地云云(重訴字卷一第247頁)，依本院前述履勘結果可知，其所執斯見，尚有誤會，無法採納。綜此，原告主張如附圖所示之分割方案，應屬可採。
⒊再者，承前可知，附圖編號A、B所示土地均有臨路，但臨
路條件略有不同，客觀言之，編號A所示土地臨路距離及方向等條件優於編號B所示土地。而關於兩造如何分配附圖編號A、B乙節，原告主張分割後取得附圖編號A所示土地，被告馬進福則曾表示編號A、B分配以抽籤或公平方式分配等語(重訴字卷一第285、345頁)。乃裁判分割以原物分割為原則，此觀前引民法第823條規定內容可明，此中意旨之一，乃在於共有人對於共有物本透過應有部分而享有權利，除契約另有訂定外，各共有人按應有部分對於共有物之全部有使用收益之權(民法第818條參照)，此為共有狀態中，共有人對於物之權利的一種抽象權利的設計，僅有在契約(分管契約)約定外，此抽象權利才會依該債之關係(即分管契約)轉為特定具體的使用收益權利，也因此在分割共有物之時，共有人均享有透過分割而將原應有部分的抽象權利轉化為特定部分的具體權利的潛在利益，是以原物分割是顧及此潛在利益的優先方式。此立法價值，在分割方案的選定上亦應衡酌。參之兩造陳述內容，原告對於該土地存有分割後實際使用的意向，被告則傾向於將之出賣(重訴字卷二第233-234頁)，則原告主張附圖編號A所示之土地分歸其取得，應可相對地最大化臨路條件較優的土地使用效益。因此，附圖編號A所示土地分歸原告取得，編號B所示土地分歸被告取得，並依原應有部分保持共有，應屬可採之方案。
⒋綜上，本院審酌共有物之客觀情狀、兩造之陳述等各因素
，認系爭土地分割如附圖所示，並由原告取得編號A所示土地，由被告取得編號B所示土地，並依原應有部分保持共有，對全體共有人即兩造較為適允適理，且合乎土地的經濟使用效益。
(三）按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定有明文。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。再者，共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。本件依前述分割方法為原物分割，因兩造分得土地之個別條件有所差異，其經濟效益及價值尚有區別，即屬不能按其應有部分為分配之情，揆諸上開說明，自有以金錢補償之必要。本院經囑託宏宇不動產估價師事務所，就前述方法分割後各土地之價值差異及共有人間應為如何之補償為鑑定，經該所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業意見分析後，經綜合考量勘估標的不動產屬性、地區特性，採比較法、土地開發分析法評估基準宗地地價，以之作為各分配位置宗地價值評估之基準地價，再進行宗地個別條件修正，以決定勘估標的按預擬分割方案進行分割後各分配位置土地單價及共有人間應為找補之金額，有不動產估價報告書在卷足憑。其估價方法應屬嚴謹，內容詳實客觀有據，其評估系爭土地之時價應屬合理，而得採為共有人間系爭土地分割後價值差額補償之依據。準此，兩造應依附表二所示之金額為補償，爰判決如主文第2項所示(依上開估價報告，分得附圖編號A所示土地者即原告，應補償分得編號B所示土地者即被告之總額，無法以除法依被告人數除盡而得整數，在此採取小數點以下捨去法計之)。
(四）綜上，本院審酌當事人之聲明陳述、應有部分比例、共有物之客觀情狀等各因素，堪認系爭土地分割如附圖所示，對全體共有人即兩造較為適允，且合乎系爭土地之整體使用、經濟效益，爰判決分割系爭土地如主文第1、2項所示。
四、本件事證、心證已臻明確而達於可為裁判之程度，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本院審酌系爭土地分割結果，諭知本件訴訟費用之負擔如
主文第3項所示。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。中 華 民 國 115 年 8 月 20 日
民事第四庭 法 官 盧亨龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 8 月 20 日
書記官 彭蜀方附表一：
編號 登記之土地 共有人 系爭土地應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 吳欣瑜 36023/72045 36023/72045 2 馬進福 36022/360225 36022/360225 3 馬明彊 36022/360225 36022/360225 4 馬銘杰 36022/360225 36022/360225 5 馬鴻彬 36022/360225 36022/360225 6 馬德煌 36022/360225 36022/360225 備註：參照土地建物查詢資料(重訴字卷一第23頁)、土地登記第一類謄本影本(重訴字卷二第93-97頁)附表二：（幣別均為新臺幣）右列為應給付補償者 吳欣瑜 下列為應受補償者 (空白) 1 馬進福 513,320元 2 馬明彊 513,320元 3 馬銘杰 513,320元 4 馬鴻彬 513,320元 5 馬德煌 513,320元 合計 2,566,600元