臺灣臺南地方法院民事判決114年度重訴字第377號原 告 開天大帝神明會法定代理人 李明憲訴訟代理人 陳進長律師複代理人 黃若珊律師被 告 劉于榕上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國114年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落在臺南市○○區○○段000地號、555地號土地上，如附圖即臺南市麻豆地政事務所複丈日期民國108年8月28日土地複丈成果圖所示編號Ａ、面積分別為66.78平方公尺、1.21平方公尺之房屋拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣213,874元，及自民國114年10月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國114年10月28日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣8,906元。
訴訟費用新臺幣97,908元由被告負擔，並應自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息。
本判決第一項於原告以新臺幣2,674,274元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，分稱各以地號稱之）為原告所有，被告之父即訴外人劉天靜於民國74年間拍賣取得系爭土地上之門牌號碼臺南市○○區○○路00號未保存登記房屋（下稱系爭建物），原告遂出租系爭土地予劉天靜。原告與劉天靜於85年3月27日就系爭建物之爭議，作成臺灣高等法院臺南分院85年度上字第18號和解筆錄(下稱系爭和解筆錄)，約定劉天靜同意自85年4月12日起，租金調整為按公告地價之百分之6計算；嗣劉天靜於108年1月18日死亡，由被告繼承取得系爭建物，因劉天靜積欠系爭土地租金，原告另案對被告主張終止系爭房屋租賃關係，並訴請拆屋還地，雖經本院以109年度重訴字第273號、臺灣高等法院臺南分院以110年度重上字第20號判決原告敗訴確定，惟依臺灣高等法院臺南分院110年度重上字第20號判決可知，劉天靜積欠104年至108年租金總額為新臺幣（下同）179,974元，被告於109年5月至同年10月間給付租金計18,000元、109年11月25日至113年11月25日給付租金計145,212元，則劉天靜積欠108年以前之租金總額16,762元。被告雖另於110年4月13日匯款給原告97,766元、於111年5月3日匯款給原告97,766元、800元，作為給付110年度、111年度租金，但被告未給付112年度租金102,392元、113年度租金106,880元，被告遲付租金總額已達2年租額，原告於114年8月20日寄發存證信函催告被告於文到後15日內清繳積欠租金213,874元（112年度、113年度租金誤載為各98,556元），被告於翌日(21日)收受該存證信函，迄今仍未清繳，爰以本件起訴狀繕本送達為終止系爭土地租賃關係之意思表示；又系爭建物占用系爭土地如臺南市麻豆地政事務所複丈日期108年8月28日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ、面積66.78平方公尺（占用554地號）、1.21平方公尺（占用555地號），原告已終止系爭土地之租賃關係，被告所有之系爭建物喪失占用系爭土地之正當權源，爰依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求被告拆除系爭建物，及將無權占用土地騰空返還予原告，並依民法第421條規定及系爭和解筆錄，請求被告給付積欠租金213,874元。又系爭建物無法律上之原因占用系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致原告受有無法利用系爭土地之損害，依民法第179條規定，請求被告給付自本件起訴狀繕本送達翌日起至返還占用土地之日止，依系爭和解筆錄第3項約定，按系爭土地114年度公告地價6％計算之相當於租金之不當得利即每月8,906元 。並聲明：如主文所示。
三、被告經合法通知，未於本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、本院之判斷：㈠原告主張系爭土地為其所有，被告之父劉天靜於74年間拍賣
取得系爭建物後，原告出租系爭土地予劉天靜，系爭建物占用系爭土地如附圖編號Ａ所示位置(即占用554地號土地面積6
6.78平方公尺、占用555地號土地面積1.21平方公尺，合計6
7.99平方公尺)；劉天靜於108年1月18日死亡，由被告繼承取得系爭建物及租賃關係，惟劉天靜積欠108年以前租金16,762元，且未給付112年度租金102,392元（原告存證信函記載為98,556元）、113年度租金106,880元（原告存證信函記載為98,556元），欠租總額已達2年以上，原告於114年8月20日寄發佳里中山路郵局存證號碼000082號存證信函，通知被告於函到後15日內付清積欠租金213,874元，被告於114年8月21日收受該存證信函後仍未給付等情，業據提出系爭和解筆錄、存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執、原告存摺歷史交易明細查詢為證(補卷第27-28、47-51、117-127頁)，且有系爭土地查詢資料、臺南市政府財政稅務局佳里分局114年10月28日南市財佳字第1142809375號函檢送系爭建物房屋稅籍證明書暨房屋平面圖、臺南市麻豆地政事務所複丈日期108年8月28日土地複丈成果圖即附圖在卷可憑(本院卷第25-26、41、45-46、91頁)。又原告前於108年間以劉天靜自97年至108年度欠繳租金達2年以上租額，訴請被告拆屋還地，經本院以108年度重訴字第273號判決認定原告未合法向被告為催繳欠租之意思表示，原告所為終止租約不合法，而為原告敗訴判決確定，本院於上開案件審理中會同地政事務所人員到場勘驗系爭建物結果，測量系爭建物占用系爭土地之位置如附圖編號Ａ所示(占用554地號土地面積66.78平方公尺、占用555地號土地面積1.21平方公尺，合計67.99平方公尺)，此經本院依職權調閱本院108年度重訴字第273號拆屋還地卷宗核閱無誤。原告再於109年間以劉天靜自96年至108年間欠繳租金達2年以上租額，訴請被告拆屋還地，經本院以109年度重訴字第273號、臺灣高等法院臺南分院以110年度重上字第20號判決認定原告催繳欠租及終止租約之意思表示到達被告時，劉天靜自96年至108年止欠繳租金未達2年以上租額，而為原告敗訴判決確定等情，亦經本院依職權調閱本院109年度重訴字第273號、臺灣高等法院臺南分院110年度重上字第20號全案卷宗核閱屬實；而依臺灣高等法院臺南分院110年度重上字第20號判決理由五、㈠認定被告應付租金扣除因時效抗辯而罹於請求權時效之租金額，原告於109年7月21日催告繳租時，被告積欠租金總額為173,974元，原告於109年9月24日為終止系爭土地租賃關係意思表示到達時，被告積欠租金總額為167,974元(見臺灣高等法院臺南分院110年度重上字第20號判決書第7頁即本院卷第99頁)，上開認定，依爭點效原則，兩造不得為相反之主張，本院亦不得為相反之判斷，則扣除原告主張被告已於109年11月25日至113年11月25日給付租金145,212元，則被告尚欠租金額為22,762元(計算式：167,974元－145,212元＝22,762元)；而依系爭和解契約計算被告應給付112年度(自112年4月12日至113年4月11日)租金為102,393元(計算式：原證5系爭土地公告地價25,100元/㎡×0.06×67.99㎡＝102,393元，元以下4捨5入，下同)，應給付113年度(自113年4月12日至114年4月11日)租金為106,880元(計算式：原證5系爭土地公告地價26,200元/㎡×0.06×67.99㎡＝106,880元)，應給付自114年4月12日至114年8月21日之租金為38,652元(計算式：系爭土地公告地價26,200元/㎡×0.06×67.99㎡÷365日×132日＝38,652元)，應給付自114年4月12日至114年10月27日之租金為58,272元(計算式：系爭土地公告地價26,200元/㎡×0.06×67.99㎡÷365日×199日＝58,272元)，準此，原告於114年8月21日催告被告支付租金時，被告積欠之租金額為270,687元(計算式：22,762元＋102,393元＋106,880元＋38,652元＝270,687元)；原告於114年10月27日為終止系爭土地租賃關係意思表示到達被告時，被告積欠之租金額為290,307元(計算式：22,762元＋102,393元＋106,880元＋58,272元＝290,307元)，已超過112年度、113年度之2年租額209,273元(計算式：102,393元＋106,880元＝209,273元)，是故，被告遲付租金之總額，已達2年之租額，原告已定15日之相當期限，催告被告給付遲延給付之租金213,874元，被告迄未給付等情，應可認定。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定；租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時，民法第440條第1、3項、土地法第103條第4款分別定有明文。次按租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款事由者，出租人不得收回基地，為同條所明定。本條所謂租地建屋，在城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院109年度台上字第436號判決意旨參照）。另按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。本件被告積欠租金達2年以上租額，原告合法催告被告清償所欠系爭土地租金，被告逾期未給付，原告自得依民法第440條第1項規定終止租賃關係，原告以本件起訴狀繕本之送達對被告為終止系爭土地租賃關係之意思表示，該起訴狀繕本於114年10月27日送達被告，有送達證書在卷可憑(本院卷第23頁)，足認系爭土地之租賃關係已於114年10月27日合法終止。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。原告於114年10月27日合法終止系爭土地之租賃關係，業經本院認定如前，系爭建物占用系爭土地之租賃關係因租約終止而消滅，被告復未主張及舉證證明系爭建物有何正當及合法權源繼續占用系爭土地如附圖編號Ａ所示部分，即屬無權占用，原告依前揭規定，請求被告拆除坐落系爭土地上如附圖編號Ａ所示之系爭建物，並將該部分占用之土地騰空返還予原告，自屬有據。
㈣按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條前段分別定有明文。查，被告於114年10月27日系爭土地之租賃關係終止前，尚積欠租金290,307元未付，業經本院認定如前，則原告依前開規定，請求被告給付積欠租金213,874元，未逾前開計算之數額，應予准許。又原告請求被告給付前開積欠之租金，請求標的為金錢，且無確定期限，亦未約定利率，於原告提起本件訴訟，並送達民事起訴狀繕本予被告後，被告迄未給付，自應對原告負遲延責任，是原告併依民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定，請求被告自民事訴訟起訴狀繕本送達之翌日即114年10月28日(送達證書見本院卷第23頁)起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦屬有據，應予准許。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。是承租人於租賃關係終止後，繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益(最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。原告為系爭土地之所有人，系爭土地之租賃關係已於114年10月27日終止，則被告所有之系爭建物自114年10月28日起，即無權占有系爭土地如附圖編號Ａ所示部分，被告自屬無法律上之原因而獲有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，該利益依其性質不能返還，揆諸上揭說明，原告請求被告返還自起訴狀繕本送達翌日即114年10月28日起至返還無權占用土地如附圖所示之日止，獲得相當於租金之不當得利，應為可採。本院審酌原告與被告之父劉天靜曾作成系爭和解筆錄，約定租用系爭建物基地之租金自85年4月12日起調整為按公告地價6％計算，有原告提出之系爭和解筆錄可憑(補卷第27-28頁)，被告既未到庭或提出書狀爭執該區域不動產買賣或租賃市場有何價格發生劇烈波動之情形，是認原告主張依系爭和解筆錄所載按公告地價6％計算之年租金數額，作為計算被告應返還其所受利益之基準，尚屬允當，應為合理。而系爭土地目前公告地價為每平方公尺26,200元，有公告土地現值及公告地價資料在卷可憑(本院卷第103-105頁)，是原告請求被告自114年10月28日起至遷讓返還占用土地之日止，按月給付原告8,906元(計算式：26,200元/㎡×67.99㎡×6％÷12月＝8,906元)，洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭土地上如附圖編號Ａ所示之系爭建物，並將占用之土地騰空返還予原告，及依民法第179條規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達之翌日即114年10月28日起至返還占用土地之日止，按月給付原告8,906元，另依民法第421條第1項、第439條前段之規定，請求被告給付積欠之租金213,874元，及自114年10月28日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為有理由，應予准許。
六、本件訴訟費用為第一審裁判費97,908元，依民事訴訟法第78條規定，由敗訴之被告負擔，並依同法第91條第3項規定，自本判決確定翌日起至清償日止，加給按年息5％計算之利息。
七、本判決第一項原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項規定相符，爰酌定相當之擔保金額，予以准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 16 日
民事第四庭 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 16 日
書記官 趙翊玲