臺灣臺南地方法院民事判決114年度重訴字第409號原 告 呂道明被 告 馬士倫訴訟代理人 郭子誠律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國115年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地（權利範圍100000分之473）及同段1556建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○街00號4樓之24）所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國114年5月16日簽立不動產買賣契約書，約定原告將其所有臺南市○○區○○段000地號土地（權利範圍100000分之473）及同段1556建號建物（即門牌號碼臺南市○○區○○街00號4樓之24，下合稱系爭房地）出賣予被告，價金新臺幣（下同）730萬元，分4期給付，前3期款項各70萬元，第4期尾款520萬元（下稱系爭契約）。被告於114年6月4日匯款70萬元、於114年8月1日匯款140萬元至原告之台灣銀行永康分行000000000000帳戶（下稱台銀帳戶），原告已依約移轉系爭房地所有權予被告，惟被告迄未給付尾款520萬元。原告未同意或授權任何人代理其收受價金。原告於114年10月8日以臺南北小北郵局存證號碼306存證信函催告被告給付520萬元，被告未給付，原告於114年10月14日以臺南北小北郵局存證號碼311存證信函通知被告於文5到日內給付尾款520萬元，如逾期未給付則解除系爭契約。被告迄今未給付520萬元，原告先位依系爭契約解除後之法律關係請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告。倘認原告解除契約不合法，則備位依系爭契約第3條約定，請求被告給付尾款520萬元。並聲明：先位：如主文第1項所示。備位：被告應給付原告520萬元。
二、被告則以：被告已付訖系爭契約買賣價金。被告交付金額超過520萬元之支票予訴外人黃偉誌，再交給訴外人即原告代理人林酉宸，以清償原告獨資經營萬霖商銷社對中租迪和股份有限公司（下稱中租公司）之566萬元、480萬元債務，作為尾款之給付。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於114年5月16日將其所有系爭房地出賣被告，兩造並簽
立系爭契約，約定買賣價金730萬元，分4期給付，前3期款項各70萬元，第4期尾款520萬元。
㈡系爭房地所有權於114年8月12日登記予被告。
㈢被告已給付原告第1、2、3期款項共計210萬元。
㈣原告於114年10月8日以臺南北小北郵局存證號碼306存證信函
通知被告於文到5日內給付尾款520萬元，該存證信函於114年10月9日送達被告。原告於114年10月14日以臺南北小北郵局存證號碼311存證信函通知被告於文到5日內給付尾款520萬元，如逾期未給付則解除買賣契約，該存證信函於114年10月15日送達被告。
四、兩造爭執事項：㈠原告先位依解除契約後之法律關係，請求被告將系爭房地所
有權移轉登記予原告，是否有據？㈡若系爭契約未合法解除，原告備位依系爭契約第3條請求被告
給付520萬元尾款，是否有據？
五、得心證之理由：㈠原告於114年5月16日將其所有系爭房地出賣被告，兩造並簽
立系爭契約，約定買賣價金730萬元，分4期給付，前3期款項各70萬元，第4期尾款520萬元，被告於114年6月4日匯款70萬元、於114年8月1日匯款140萬元至原告之台銀帳戶，系爭房地所有權於114年8月12日登記予被告，被告迄今未將尾款520萬元匯至原告之台銀帳戶，亦未交付原告本人520萬元等情，為兩造所不爭執（本院卷第158、160、398頁），復有台銀帳戶存摺明細可憑（本院卷第385-386頁），堪認為真實。
㈡被告抗辯其已付訖系爭契約買賣價金，交付金額超過520萬元
之支票予黃偉誌再交給原告代理人林酉宸等等，為原告所否認。經查：
⒈原告否認其同意或授權林酉宸代為受領系爭契約尾款，故被
告抗辯林酉宸具有代理原告受領尾款520萬元權限之事實，自應由被告負舉證責任。
⒉觀諸系爭契約之記載（補字卷第27頁），其上記載賣方為原
告，買賣價金並未約定給付予原告以外之人，亦無任何原告同意或授權林酉宸代為受領價金之記載。而尾款520萬元占系爭契約買賣價金超過7成，倘兩造約定尾款得由系爭契約出賣人以外之人即林酉宸受領，理當記載於書面契約以確保買賣雙方權益，然被告無法提出任何書面證據證明兩造約定或原告同意、授權由林酉宸代為受領尾款520萬元之事實。
又被告陳述其交付支票數張，總金額超過520萬元（本院卷第158-159頁），而系爭契約買賣價金尾款僅520萬元，買方即被告實無可能給付超過買賣價金之數額，被告迄自本件言詞辯論終結時，均未陳述其以支票交付尾款之具體金額及支票相關資料，是被告抗辯其已交付尾款、林酉宸具有代理原告受領尾款520萬元權限一節，顯有疑問。
⒊被告聲請傳訊證人黃偉琳、黃偉誌、何昇隆到庭作證。證人
黃偉琳到庭具結證稱：我是系爭契約上之簽約地政士，處理買賣過程中，原告沒有委託他人收受買賣價金，被告給付前3期後，尾款部分原告有要求我督促被告以銀行匯款方式交付尾款，我不了解林酉宸、張沛容與系爭契約有無關係等語（本院卷第161-166頁），本院審酌證人黃偉琳為專業地政士，其與兩造應無特殊利害關係，衡情應無干冒偽證罪責虛偽陳述之必要，且其證言核與系爭契約所載相符，其證言堪可採信。
⒋證人黃偉誌到庭具結證稱：林酉宸、被告都缺資金，拿林酉
宸的房產來做買賣過戶貸款，林酉宸跟我、被告說系爭房地只是掛名在原告名下，林酉宸口頭說他可以全權代表原告，當時原告不在場；系爭契約前3期價金被告有匯給原告，尾款520萬元被告是透過我或交給林酉宸，520萬元沒有直接付給原告，原告沒有跟我或被告講過他同意尾款由我或林酉宸領取，原告有要求我督促被告以匯款方式交付尾款等語（本院卷第166-172頁），依證人黃偉誌之證述情節可知證人黃偉誌及被告係單方面接受林酉宸陳稱其可全權代理原告之表示，林酉宸為此表示時，原告並未在場同意，是證人黃偉誌之上開證述無從為有利於被告之認定。
⒌證人何昇隆到庭具結證稱：我跟被告一起去黃偉琳代書事務
所填寫這個格式的買方部分的契約，我知道被告是買永康區華興街的房地，我是買華興街3樓之12，黃偉誌跟我說兩造間之買賣前3筆是匯款，尾款是透過林酉宸開票調票，塗銷抵押權設定，我交付華興街房地價金會透過林酉宸等語（本院卷第398-403頁），依證人何昇隆之證述情節足知其所證稱系爭契約價金交付方式係聽聞證人黃偉誌之陳述，證人何昇隆並未親自見聞兩造約定尾款交付方式，又原告對證人何昇隆關於華興街房地有提起另案即本院114年度訴字第2462號訴訟繫屬中，是證人何昇隆上開證詞無從為有利於被告之認定。
⒍被告抗辯其交付支票予黃偉誌，轉交林酉宸，以清償原告獨
資經營萬霖商銷社對中租公司之566萬元、480萬元債務，作為尾款之給付等等，惟為原告所否認，並主張係其向代償者借款方有代償之舉，此與被告無關等語。萬霖商業社於112年5月15日向中租公司貸款700萬元（契約編號M0000000HA），訴外人蔡英輝於114年7月28日以480萬元代償此債務；萬霖商業社於112年6月12日向中租公司貸款650萬元（契約編號M0000000HA），訴外人盧韋之於114年7月31日以566萬元代償此債務等情，有中租公司115年2月2日、115年3月17日民事陳報狀暨相關資料在卷可憑（本院卷第87-109、303-331頁）。被告並未舉證證明兩造就系爭契約尾款之給付有約定以被告提供金錢代償萬霖商銷社對中租公司之債務之方式履行，被告亦未舉證證明清償上開債務之資金確有來自被告及其給付數額，被告此部分抗辯自無足採。
⒎被告另以另案即本院113年度重訴字第172號事件中林酉宸配
偶張沛容之證述為據，抗辯系爭房地為原告與林酉宸共同投資等等。姑不論是否共同投資，縱係共同投資，投資與所有權歸屬為二事，依法所有權人應依土地登記謄本記載為準，系爭房地於原告出賣予被告前登記為原告所有，已如前述，被告並未舉證證明系爭房地所有權與林酉宸有何干係，亦未舉證證明林酉宸有代理原告受領尾款之權限，被告此部分抗辯亦不足採。㈢按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第254條、第259條第1款定有明文。契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示（最高法院87年度台上字第564號、86年度台上字第2012號判決意旨參照）。經查：被告未依系爭契約之約定給付原告尾款520萬元，業經認定如前，原告於114年10月8日以臺南北小北郵局存證號碼306存證信函通知被告於文到5日內給付尾款520萬元，該存證信函於114年10月9日送達被告，原告於114年10月14日以臺南北小北郵局存證號碼311存證信函通知被告於文到5日內給付尾款520萬元，如逾期未給付則解除買賣契約，該存證信函於114年10月15日送達被告，已如前述，被告迄今未給付尾款，則原告解除契約之意思表示已生效力，是兩造間之系爭契約經原告合法解除而失其效力。系爭契約既已解除，原告依民法第259條第1款規定請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，自屬有據。
六、綜上所述，原告先位依民法第259條第1款規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。原告先位之訴既有理由，其備位之訴請求即無庸加以裁判。
七、原告並未聲明願供擔保請准宣告假執行，則被告聲明願供擔保，請准宣告免為假執行部分，本院即無諭知准駁之必要。
八、按當事人聲明之證據，法院應為調查；但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286條定有明文。
民事訴訟法第286條但書所謂不必要之證據，係指當事人聲明之證據，與應證事實無關，或不影響裁判基礎，或毫無證據價值，或法院已得強固之心證而言（最高法院97年度台上字第1712號判決意旨參照）。被告促請本院職權訊問原告，核無必要；另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 6 月 2 日
民事第二庭 法 官 楊亞臻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 2 日
書記官 陳雅婷