臺灣臺南地方法院民事判決114年度重訴字第7號原 告 唐坤瑞訴訟代理人 許祖榮律師送達代收人 黃欽泰被 告 城文祥訴訟代理人 葉怡欣律師
鄭安妤律師蔡麗珠律師江信賢律師上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國114年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。查本財政部國有財產署南區分署（以下簡稱國產署南區分署）委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司（以下簡稱金服公司）依土地法第73條之1規定，標售坐落臺南市○○區○○段000地號土地（權利範圍全部，以下簡稱系爭土地），原告為最高價之得標者，然被告依土地法第73條之1第3項規定向國產署南區分署主張優先購買權，則被告之優先承買權存否，將影響原告拍定系爭土地之效力，而此一法律上地位之不安狀態，能以本確認判決將之除去，是依上開說明，原告提起本件確認之訴有確認利益。
二、原告主張略以：
（一）訴外人國產署南區分署委託訴外人金服公司依土地法第73條之1規定，就被繼承人城再成名下系爭土地標售，原告為最高價之得標者，復經被告依土地法第73條之1第3項規定向國產署主張優先購買權，嗣經原告聲明異議，金服公司遂以113年10月22日113國繼南丑字第21號函通知原告應於10日內對被告起訴。惟被告並非門牌號碼臺南市○○區○○街○段000巷00號房屋（以下簡稱系爭房屋）稅籍登記之義務人即事實上處分權人即無優先購買權，且系爭房屋前停車空地為訴外人蘇先生前向系爭房屋右側房間使用人承租使用，因為標售始未繼續承租，但蘇先生現仍繼續使用，且被告無法提出系爭房屋及土地之租約等足以證明為合法使用人之證據；況且，城再成死亡已逾15年，城再成死亡後不可能會同意由被告使用，而系爭房屋破舊不堪且年久失修，電錶已經拆除，大門上方並無日光燈，水錶亦已拆除，足證系爭房屋自106年3月至109年9月期間早已荒廢無人使用，被告為製造使用系爭房屋之假象，於標售期間更換大門並在大門上方加裝日光燈，更於113年2月2日新裝電錶，且電錶標示112年8月製造，足以證明被告係在112年8月以後新裝電表偽稱使用人，故被告並非系爭土地合法使用人，其主張優先購買權於法無據，爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認被告就系爭土地優先購買權不存在。
（二）系爭房屋坐落於系爭土地上，為未保存登記建物，原所有人為城朝龍，納稅義務人即事實上處分權人為Ａ０３、城榮桂、Ａ００４、Ａ０５、Ａ０６等人，因城榮桂已死亡，由城江蘭、城銘池、城婉惠、城婉菁等4人繼承，準此，系爭房屋事實上處分權人為Ａ０３、城江蘭、城銘池、城婉惠、城婉菁、Ａ００４、Ａ０５、Ａ０６等9人公同共有，而被告並非城朝龍之子孫，亦非系爭房屋之事實上處分權人。故被告辯稱以繼承原因取得系爭房屋公同共有之所有權，顯與事實不符。又依被告填寫之「優先購買權申請書」上之住址為「臺南市○○區○○街○段000巷00號」，該房屋之114年納稅義務人之一為「城朝川」，由此可知「城朝川」與其子女居住在該址，而被告為城朝川之五男，被告戶籍原設立於該址，嗣於標售日前7日之113年6月23日始將戶籍遷入系爭房屋，足見被告實際居住及使用之房屋為18號房屋，而非系爭房屋。且系爭土地之納稅義務人為城江蘭等57人，足見被告並未實際使用系爭土地。
（三）國財署南區分署於113年9月18日會同被告前往系爭土地進行會勘，而會勘紀錄上被告表示其使用情形，乃記載「159地號空地是平常生活活動空間」、「門前空間停放汽車、機車及出入使用」等語，並未提及有使用系爭房屋之事，由此可知，被告並未實際使用系爭房屋，否則何以僅表示有在使用「空地」而已。再者，證人Ａ０１亦表示其與被告自十幾年前即未再幫忙繳納稅金，明顯可知被告自十多年前即未使用系爭房屋，加之證人Ａ０１明確陳稱系爭房屋從以前用來使用時是有空置冰箱冰包子，且一直有水電，然經原告聲請查詢系爭房屋之水電錶使用情形後，被告即改稱冰箱是近期才安置，水、電也是里長於112年要求清掃系爭房屋始為安裝，顯見證人Ａ０１之說法與事實不符，故證人Ａ０１之證詞並不可採。由原告提出之系爭房屋照片可知，系爭房屋在113年5月仍處於廢墟而無法居住使用狀況，被告所稱一直有在實際使用云云，並非事實。
（四）聲明：⒈確認被告就國財署南區分署113年度第21批逾期未辦繼承登
記土地標售第1標號於113年7月30日所拍定臺南市○○區○○段000地號土地（即系爭土地）之優先購買權不存在。⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯略以：
（一）系爭房屋為被告曾祖父城再成於系爭土地上興建，作為城家子孫居住之祖厝，原係由被告伯父城朝龍一家人居住，其後城朝龍一家人遷出，系爭房屋於80年起至96年間改由被告、堂哥城榮桂（已殁）、堂弟Ａ０１三人充作倉庫使用，被告主要是用來囤放其經營於附近包子店所需要用到之生財器具，包含鍋爐、蒸籠、碗盤等，城榮桂過世後，系爭房屋於96年至111年間乃由被告及堂弟Ａ０１繼續作為倉庫使用。又系爭房屋門前空地主要為被告及堂弟Ａ０１停放家中車輛使用。
（二）後因當地登革熱疫情爆發，被告經里長Ａ０２要求清理系爭房屋倉庫雜物、維護環境衛生，被告遂一併粉刷整理系爭房屋內部牆面，設置休息室（有床）供被告及其有參與經營包子店之子女中午在系爭房屋午休，嗣因被告欲將冰箱移置系爭房屋內，遂又向台電申請電錶，並於供電後將冰箱放置於系爭房屋內。被告長達二、三十年雖只將系爭房屋作為倉庫使用，惟依最高法院111年度台上字第2390號民事判決意旨，土地法第73條之1第3項之「使用」，並不以「積極利用」為必要，被告未於系爭房屋用水、用電，不影響被告以公同共有人身分而合法管領使用系爭房屋之客觀事實。原告以系爭房屋欠缺電錶、日光燈、水錶為由，率然認為系爭房屋為無主之地上物，並不足採。
（三）房屋性質上不能與所座落之土地分離而存在，系爭房屋坐落系爭土地之範圍雖非全部，然已占有使用系爭房屋多年之被告，平時亦經常出入系爭土地，難認被告對於系爭土地之全部無事實上管領力，且被告出入使用系爭房屋前、後門而有通行周圍空間之必要性，故被告事實上已管領使用系爭土地之全部。再者，原告拍定系爭土地後，除了被告外，並無其他符合土地法第73條之1第3項規定之優先承買權人以其使用範圍與被告依序競爭，則無論被告實際使用系爭土地之範圍為系爭土地「全部」或「部分」，只要被告有實際使用系爭土地之客觀事實，均得優先承買系爭土地。
（四）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
（一）按土地法第73條之1第3項規定，因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，依第2項列冊管理期間為15年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍，依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後30日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。本條規定之優先購買權人，係立法賦予其有取得優先購買權之資格，得行使之權利係優先購買權，該權利行使既係一種資格，非行使全體公同共有人之公同共有權利，自無需由公同共有人共同為之，與公同共有人權利行使無涉（最高法院109年度台上字第1546號判決意旨參照）。次按，財政部國有財產署為執行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售作業，所訂定之「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」，於第11點前段明文規定「本條（按土地法第73條之1）第3項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準。」。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
（二）本件原告主張被告並非系爭土地之合法使用人，並無優先購買權云云，被告既抗辯其有合法使用權及優先購買權，揆諸上開說明，自應由被告就其抗辯之事實負舉證責任。
經查：
⒈系爭土地原為訴外人城再成所有，城再成於32年（日本昭
和17年）8月間過世，城再成之繼承人（含被告）均未辦理繼承登記，經國產署南區分署委託金服公司辦理113年度第21批第1號標號公開標售，原告以13,580,000元得標，而被告則於113年7月31日行使優先購買權等情，有國財署南區分署114年3月13日台財產南南二字第11406033900號函檢附優先購買權申請書、彰化銀行支票、繼承表、戶籍謄本、投標單、會勘紀錄、使用現況略圖及現況照片圖可稽（見本院卷第153-183頁），合先敘明。
⒉金服公司於113年9月18日會同被告至系爭土地現場會勘其
使用範圍，會勘紀錄記載【「土地現況欄勾選空地、建物或地上物、道路」、「補充說明欄：159地號空地是平常生活的活動空間使用；門前空間有停放汽機車及出入使用」】，而經現場勘查結果，認定系爭土地應為被告使用範圍，有國財署南區分署114年3月13日台財產南南二字第11406033900號函檢附會勘紀錄、使用現況略圖及現場照片（見本院卷第153-183頁）在卷可稽，可知被告於113年7月間行使優先購買權時，即已事實上管領占有使用系爭土地空地部分作為平常生活的活動空間使用及停放汽機車暨出入使用。
⒊證人Ａ０２出具證明書證明被告有居住使用系爭房屋之事實（
見本院卷第167頁），復到庭證稱：【「（問：這間房子（指系爭房屋）有沒有人住，從何時用？）應該一直都是做包子店的被告在堆東西，我是里長，登革熱的時候去處理，看到有麵粉在，被告在做包子，107年因為登革熱就去找被告讓他們整理，從那個時候到現在有問題就找被告，因為包子店在那裡，就找被告整理」、「（問：那個時候是看到有麵粉在去找包子店的人？）當倉庫還是什麼之類的，我有看到那些東西，因為裡面的人都姓城，所以才去找他們。」、「（問：後來找到被告Ａ０９處理這件事是去那裡找到的？）包子店跟房子相通，所以跑去包子店找他，從後面穿過去就知道東西放那裡。」、「（問：有看到包子店的東西是在房子裡面？）房子裡面有麵粉袋、類似鐵器之類做東西的、像攪拌的東西。」】等語（見本院卷第364-366頁之言詞辯論筆錄），核與證人Ａ０１到庭證述【「被告在賣包子，在成功路賣包子，因為我們後面有大廳，可以放東西，被告放做包子的東西還有冰箱放在那裡，現在還放在那裡。我們是三合院，堂哥（被告）占大廳，做生意賣包子，一些機械放不下還會放三合院」、「（被告訴訟代理人：你知道被告囤東西多久了？）很久了，民國80年就開始囤貨了，一直到現在都還在囤」】之情節大致相符（見本院卷第295-298頁之言詞辯論筆錄）。又房屋性質上不能與土地分離而存在，自應認被告亦實際使用系爭房屋坐落之系爭土地。是被告抗辯已實際使用系爭房屋多年等語，為可採信。又房屋性質上不能與土地分離而存在，自應認被告亦實際使用系爭房屋坐落之部分系爭土地。
⒋綜上，被告抗辯係系爭土地原所有人城再成之繼承人，有
合法使用系爭土地之權源，且實際使用其上系爭房屋（含坐落之土地）及部分空地，為可採信。而原告主張被告並非系爭土地之合法使用人，且非實際使用系爭土地，並無優先購買權云云，則不可採。
（三）基上，被告既有合法使用系爭土地之權源，且實際使用系爭土地，則被告抗辯對系爭土地有優先購買權，自為可採。是被告依土地法第73條之1第3項規定對系爭土地行使優先購買權，核屬合法有據。而原告以被告無優先購買權為由，據以請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，則屬無據。
五、綜上所述，原告請求確認被告就國財署南區分署113年度第21批逾期未辦繼承登記土地標售第1標號於113年7月30日所拍定臺南市○○區○○段000地號土地（即系爭土地）之優先購買權不存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 114 年 11 月 26 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 26 日
書記官 李 雅 涵