臺灣臺南地方法院民事判決115年度簡上字第44號上 訴 人 張月齡被 上訴人 黃淑媚上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國114年12月24日本院臺南簡易庭114年度南簡字第1559號第一審判決提起上訴，本院於民國115年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
(一)於原審起訴主張：訴外人凃美瑜於民國106年9月9日經住商不動產台南夢時代加盟店（即向榮不動產仲介經紀公司）仲介，與上訴人簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），由凃美瑜以新臺幣（下同）4,250,000元向上訴人購買坐落臺南市○區○○段000地號土地（下稱424地號土地，以下同段土地均以地號簡稱之）及門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號未保存登記房屋（下稱系爭房屋，與424地號土地合稱系爭房地），惟嗣因系爭房屋占用鄰地406地號土地，經該鄰地所有人趙俊傑主張權利（下稱系爭權利瑕疵），致凃美瑜需拆除越界部分之房屋，凃美瑜因而依債務不履行之規定起訴請求上訴人賠償系爭房屋拆除部分所減少之價值45,648元及進行拆除及補強之工程費用226,960元，共計272,608元，經本院108年度新簡字第91號（下稱系爭權利瑕疵案件）判決凃美瑜勝訴在案。上訴人於簽約前已將系爭房屋之牆面有占用406地號土地、於本院106年度南簡字第219號民事事件訴訟中等情告知代書趙美玲，及將所有訴訟資料、測量圖及照片交由趙美玲，並因此於現況說明書加註「以台南地院為準」，以表明系爭房屋是否有越界以法院判決為準，趙美玲代書為被上訴人任職公司所聘請，應已將系爭房屋有占用406地號土地一事告知被上訴人任職公司，然被上訴人居間系爭房地買賣事宜，其竟未將系爭房屋占用406地號土地之情事告知買方凃美瑜，致上訴人需賠償凃美瑜272,608元，明顯未盡居間人據實告知之義務，況依據系爭買賣契約第2條第3項之約定，買方同意就增建部分、拆除部分自行負責。爰依民法第567條第1項、第571條規定，請求被上訴人賠償272,608元等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人272,608元。
(二)原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人提起上訴，其上訴理由略以：自本院106年度南簡字第219號民事事件之測量圖已可辨別系爭房屋之牆面占用405之2、405之3、405、406地號等4宗土地，上訴人於交屋前有跟被上訴人說106年度南簡字第219號民事事件訴訟資料在律師那裡，有請仲介李瓊惠帶凃美瑜至律師事務所看訴訟資料，並將該民事事件資料影印交予凃美瑜，故被上訴人明知此情；因凃美瑜未見判決書，致約定判決後再交屋，始會延至106年11月4日始辦理交屋，較一般正常交易多出1個半月時間，顯見買方、賣方及仲介三方均同意以上開測量圖所示之越界瑕疵作產權移交，上訴人現況交屋不負拆除之責。被上訴人於本院112年度南簡字第1277號事件稱其於109年7月14日看公司留底資料才知106年度南簡字第219號民事事件情事，係與凃美瑜串證。被上訴人收受上訴人15萬元仲介費，又聯合凃美瑜說謊，違反受託人忠實義務，故意讓上訴人受損，應依民法第571條對上訴人因買賣所承受損害負賠償之責。並於本院聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人272,608元。
二、被上訴人之陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，另補稱：被上訴人僅於簽約時與凃美瑜見過一次面。並於本院聲明：上訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307號判決參照）。
(二)次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第567條第1項前段定有明文。本件上訴人雖主張被上訴人知悉系爭房屋有占用鄰地406地號土地情事，然未告知買受人凃美瑜，致上訴人受有損害；然查：上訴人於113年9月間，曾以被上訴人身為仲介人員，於簽約前未調查系爭房地有無違建或與鄰地有無糾紛，未將系爭房屋有越界建築之情告知買受人凃美瑜，致衍生後續凃美瑜對上訴人求償之系爭權利瑕疵案件，上訴人因而受有精神損害為由，依侵權行為之法律關係起訴請求被上訴人給付上訴人30萬元，經本院臺南簡易庭以113年度南簡字第1697號民事事件受理後，於114年1月9日判決駁回上訴人之訴；嗣上訴人不服提起上訴，復經本院於114年5月21日以114年度簡上字第54號判決駁回上訴人之上訴而告確定（下稱前案）等情，業經本院調取前案卷宗核閱無訛。本件訴訟當事人與前案之當事人同一，而關於「被上訴人是否知悉系爭房屋有越界情形卻未告知凃美瑜」此節，乃前案訴訟判決標的以外之當事人所主張或抗辯之重要爭點，兩造於前案訴訟中，已就上開重要爭點為充分之辯論，此觀諸前案第一審、第二審判決兩造陳述及得心證之理由之記載自明。且前案之第二審判決，業已本於兩造辯論之結果認定下列事項：⑴本院106年度南簡字第219號民事事件中法院囑託地政機關繪製之複丈成果圖（即上訴人所稱之測量圖，下稱系爭複丈成果圖）所測繪者，乃上訴人指訴趙俊傑所有房屋占有上訴人所承租之405之3地號國有地之範圍，並未繪製及註明系爭房屋占用406地號土地部分，需明確知悉趙俊傑房屋牆面與系爭房屋實際相鄰者，始能由系爭複丈成果圖推知系爭房屋有占用鄰地，但仍無法知悉範圍。⑵上訴人於系爭買賣契約之現況說明書中「以台南地院為準」之記載，僅在對承租國有地之現況部分為補充說明，至於系爭房屋部分，上訴人係勾選無占用他人土地，是上訴人與凃美瑜間之系爭權利瑕疵案件紛爭，應歸責於上訴人就系爭房屋越界至鄰地未據實告知所致，與被上訴人無關。並於判決中詳細敘明認定前開事項之理由。而前案第二審判決就上開重要爭點所為之判斷，經核並無顯然違背法令之情形，上訴人復未提出任何足以推翻原判斷之新訴訟資料，揆之前揭說明，於同一當事人即本件兩造間就與該重要爭點有關之本件訴訟，自不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。是以，上訴人主張被上訴人有明知越界情事而未告知凃美瑜，違反居間人據實告知義務云云，即難認有據。
(三)又系爭買賣契約第2條第3項係約定：「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：…三、前開增建部分無所有權而有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後被通知拆除者），甲方（即凃美瑜）同意自行負責，其相關之權利義務甲方確已知悉。」（見原審補字卷第93頁），此免責條款之意旨係指買方已同意契約標的物中未取得所有權、且有遭政府拆除風險之增建部分（如違章建築或占用公有土地），於交屋後如遭主管機關拆除時，應自行負責其一切後果，並不得向賣方即上訴人請求損害賠償，該約定拘束之對象為系爭房地買賣之當事人，與被上訴人無涉，更與被上訴人是否違反居間人據實告知義務無關。上訴人此部分之主張顯有誤會，併予敘明。
(四)綜上所述，上訴人主張被上訴人明知系爭權利瑕疵存在，未將該情事告知買方凃美瑜等情，既屬無據，則其以被上訴人違背居間人據實告知義務為由，請求債務不履行之損害賠償272,608元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核認事用法並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 6 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 陳 薇
法 官 張玉萱以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 廖庭瑜