臺灣臺南地方法院民事裁定115年度執事聲字第104號異 議 人 王○澤相 對 人 ○○○○商業銀行股份有限公司法定代理人 陳○文相 對 人 胡○青上列異議人對於民國115年8月18日本院民事執行處司法事務官所為114年度司執字第OOOOOO號民事裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之；當事人或利害關係人對於強制執行命令或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執程序終結前，為聲請及聲明異議，強制執行法第3條、第12條第1項前段分別定有明文。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項前段、第2項、第3項規定。查本院民事執行處司法事務官於民國115年8月18日以本院114年度司執字第OOOOOO號民事裁定（下稱原裁定）駁回異議人之聲明異議，並於115年8月21日送達異議人，異議人於115年8月25日對原裁定提出異議（誤為抗告），經司法事務官認異議無理由而送請法院裁定，揆諸前開說明，該聲明異議並無違誤異議期間，合先敘明。
二、異議意旨略以：原裁定以少數交易備註「親友、員工或其他特殊關係間之交易」，即全盤否定內政部實價登錄之參考價值，顯有採證不憑證據及認定事實不合經驗法則之重大瑕疵。鑑價報告漏未考量現場「極窄巷弄、車輛無法通行」之影響標的價值情形，原裁定對此瑕疵置之不理，認定事實顯屬草率。原裁定以多次流標打折來達合理價格之邏輯，不僅邏輯謬誤，更係執意浪費司法與行政資源，難謂符合強制執行法維護當事人權益與程序正義之本旨，爰依法提出異議，請求廢棄原裁定並重新鑑價等語。
三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條定有明文。又執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院88年度台抗字第13號民事裁定要旨參照）。次按執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前，經詢問債權人及債務人之意見後，預定拍賣物之底價，此觀強制執行法第70條第1項、第2項規定即明。又最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當。況是否重新鑑價既屬執行法院之裁量範圍，不容債務人任意指摘執行法院未重新鑑價為不當（最高法院103年度台抗字第648號民事裁定意旨參照）。
四、經查：
（一）本件相對人○○○○商業銀行股份有限公司（下稱○○○○）於114年10月13日持本院104年11月10日南院崑104司執迅字第OOOOO號債權憑證為執行名義，向本院民事執行處聲請強制執行相對人即債務人胡○青所有之門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號建物（含坐落土地及共同使用部分；下稱系爭OO號建物）、臺南市○區○○○路000號O樓之O建物（含坐落土地及共同使用部分；下稱系爭O樓之O建物），經本院以114年度司執字第OOOOOO號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理，本院委請聖儀不動產估價師事務所進行鑑價，該所於115年4月28日函復本院並檢送不動產估價案件報告書1份（下稱系爭鑑價報告），估價金額共計為新臺幣（下同）14,304,000元（系爭OO號建物價值為6,309,000元、系爭O樓之3建物價值為7,995,000元），本院民事執行處以系爭鑑價報告之金額為據核定第一拍底價，本件異議人為系爭OO號建物及O樓之O建物之第二順位抵押權人，於115年8月11日具狀表示鑑估價格過高，核定拍賣底價有瑕疵，請本院重新鑑價等語；本院民事執行處定於115年8月26日進行第1次公開拍賣，因無人應買、債權人亦未承受，定於115年9月16日進行第2次公開拍賣，仍未拍定，自115年10月8日起公告應買3個月等情，業經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛，堪信為真實。
（二）異議人雖主張：系爭鑑價報告漏未考量現場「極窄巷弄、車輛無法通行」之影響標的價值情形，原裁定對此瑕疵置之不理，認定事實顯屬草率；原裁定以少數交易備註「親友、員工或其他特殊關係間之交易」，即全盤否定內政部實價登錄之參考價值，顯有採證不憑證據及認定事實不合經驗法則之重大瑕疵云云，然依上開規定及說明，執行法院核定價格或決定是否重新鑑價，均屬執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘，是異議人提出本件異議是否適當，已非無疑。又系爭鑑價報告綜合判斷系爭OO號建物及O樓之O建物之停車便利性均為適中（路邊停車）、出入方便、地勢平坦、土地面積大小適宜、面寬適中、深度適中、臨街地等條件，以比較法及收益法比較供給與需求、建造或開發成本後，鑑定系爭OO號建物價值為6,309,000元、系爭O樓之O建物價值為7,995,000元乙節，有系爭鑑價報告在卷可稽，可見系爭鑑價報告已審酌系爭OO號建物及O樓之O建物之各項條件，況依系爭鑑價報告所附照片，系爭OO號建物雖位於巷道內，然巷道寬度足以供車輛通行，系爭O樓之O建物更係直接臨公園南路，並無異議人所稱極窄巷弄、車輛無法通行之情，本院民事執行處參考系爭鑑價報告核定第一次拍賣最低價額，於法並無不合；且關於拍賣所定底價，僅在限制投標人出價之底限，其最高價額並無限制，完全由市場機能決定，拍賣時，應買人競相出價，自可得公允之價格賣出，若流標無法賣出，始予以減價拍賣，藉此給予債權人或債務人最大之權益保障；至異議人雖稱原裁定以多次流標打折來達合理價格之邏輯，不僅邏輯謬誤，更係執意浪費司法與行政資源，然本件執行費用大部分均為定拍前所產生之土地複丈及建物測量費、鑑定費用、開鎖費，定拍後已無執行費用產生，倘重新鑑價反而須另行支付鑑定費用徒增浪費；是據上，異議人之異議理由，均難認可採。綜上，原裁定駁回異議人之異議，於法並無不合，異議人猶執前詞提出本件異議為無理由，應予以駁回。
五、據上論結，本件聲明異議為無理由，依強制執行法第30條之
1、民事訴訟法第240條之4第3項、第95條、第78條，裁定如
主文。中 華 民 國 115 年 10 月 19 日
民事第三庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於本裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 10 月 20 日
書記官 沈佩霖