臺灣臺南地方法院民事裁定115年度執事聲字第48號異 議 人 沈俊呈
沈清風沈金原相 對 人 陳昶翰
林工喜上列當事人間變價分割共有物強制執行事件，異議人對於民國115年3月30日本院民事執行處司法事務官所為113年度司執字第130247號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1至3項分別定有明文，依強制執行法第30條之1規定，準用於強制執行程序。查本院於民國115年4月1日將113年度司執字第130247號裁定（下稱原裁定）合法送達異議人，異議人於同年月8日提出異議等情，業經本院依職權調取113年度司執字第130247號變價分割共有物強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）卷宗核閱屬實。是異議人於收受原裁定後10日內具狀聲明異議，經本院司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定，於法核無不合，合先敘明。
二、本件異議意旨略以：㈠坐落臺南市○○區○○段00○00地號土地（下合稱系爭土地），暨
其上門牌號碼臺南市○○區○○路000○000○0號、和平路1號（下分別以門牌號碼稱之，與系爭土地合稱系爭不動產）為異議人、相對人林工喜及其他共有人所共有。系爭不動產前經本院民事庭以105年度訴字第782號判決應予變價分割，變賣所得價金依該判決附表所示分配之，並經臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院）以111年度上更二字第31號判決、最高法院以113年度台上字第638號裁定駁回上訴而確定，異議人爰持上開確定判決，聲請執行變賣系爭不動產並分配價金，經本院以系爭強制執行事件受理。
㈡詎114年1月20日本院民事執行處司法事務官至現場查封及勘
測系爭不動產時，相對人林工喜竟當場表示已將復興路127號房屋出租予相對人陳昶翰作為倉庫使用，本院司法事務官因而於系爭不動產拍賣公告之附表中記載「編號3建物（即復興路127號房屋）不點交」。惟系爭不動產為多人共有，並非相對人林工喜單獨所有，相對人林工喜是否有權逕自將復興路127號房屋出租予第三人，已非無疑；且相對人林工喜提出之租賃契約書中，「房屋收（付）款明細欄」並未見相關租金給付之記載，相對人陳昶翰是否有給付租金之事實，實非無疑，相對人陳昶翰所稱「最後都直接繳交現金」等語，與其等租賃契約書所載應按期匯款之約定亦有不符，由相對人林工喜之郵局存摺交易明細資料亦可見，相對人陳昶翰非僅於簽立租賃契約後即有遲延給付租金之情形，甚至有逾兩個月未繳租金之情，相對人林工喜卻未終止租賃契約，甚不合理。況於系爭不動產分割共有物事件（臺南高分院111年度上更二字第31號）審理過程中，相對人林工喜之訴訟代理人曾於112年10月17日言詞辯論期日陳稱：對於復興路127號房屋目前為閒置並無意見，依系爭強制執行事件中不動產估價報告書所附照片亦可知，復興路127號房屋並無出租作為倉庫使用之情形，而係供一般日常生活之現況，如真有出租情形，復興路127號房屋與復興路127之1號房屋2樓得以互通，承租人豈可能未曾擔憂存放之貨物遭竊或受其他損失，且復興路127號房屋門口長期停放相對人林工喜家之車輛，顯見相對人林工喜所辯其將復興路127號房屋出租予相對人陳昶翰使用，並非事實，僅係臨訟杜撰。原裁定未察上情，逕以復興路127號房屋經第三人承租使用為由，駁回異議人關於將該建物拍賣條件定為點交之聲請，顯有違誤，爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定，並將原拍賣公告中「編號3建物不點交」之記載刪除，藉以提高應買人之意願與拍賣之價額等語。
三、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助；第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之；依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之，強制執行法第99條第1、2、3項分別定有明文。次按拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，強制執行程序中關於不動產之拍賣，其性質與因訴訟結果而為交付標的物之執行迥異，如該項拍賣之不動產為第三人占有，除該第三人係為債務人而占有，或於實施查封後始行占有，或第三人對其在查封前無權占有不爭執，應受點交命令之拘束者外，執行法院尚難依強制執行法第99條規定，強使騰交該物與買受人或債權人（最高法院50年台抗字第284號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠異議人持臺南高分院111年度上更二字第31號民事判決、最高
法院113年度台上字第638號裁定暨確定證明書為執行名義，聲請對系爭不動產為變價分割強制執行，經本院以系爭強制執行事件受理後，於114年1月20日至現場查封及勘測系爭不動產，相對人林工喜當場稱其已將復興路127號房屋出租予相對人陳昶翰，租期自110年12月1日至115年11月30日止，並陳報復興路127號房屋之租賃契約、郵政儲金簿及匯款單等為證；本院司法事務官於114年9月26日核發系爭不動產之第一次拍賣公告，並於附表點交情形欄記載：除復興路127號房屋不點交外，其餘按債務人占有現況點交；異議人於114年10月15日聲明異議請求將上開拍賣公告中「復興路127號房屋不點交」之記載刪除，經本院司法事務官以相對人林工喜已提出前開租賃契約等資料為證，復經相對人陳昶翰到院陳稱該租賃契約確實為其本人所簽，復興路127號房屋1、2樓整棟都是其在使用等語，依形式上之調查結果，認相對人陳昶翰主張承租、使用復興路127號房屋並非無稽為由，以原裁定駁回異議人之異議等情，業經本院依職權調取系爭強制執行事件卷宗核閱無訛，此部分之事實，堪可認定。
㈡查相對人林工喜於114年1月20日本院司法事務官至系爭不動
產現場查封及勘測時，當場稱其已將復興路127號房屋出租予相對人陳昶翰，租期自110年12月1日至115年11月30日止，並陳報復興路127號房屋之租賃契約、相對人林工喜郵政儲金簿及匯款單等為證，復經本院司法事務官行調查程序通知相對人陳昶翰到場說明，相對人陳昶翰陳稱：相對人林工喜提出之租賃契約是我本人所簽，我七成租金是用現金給付，三成是用匯款，約2、3個月給付一次，沒有依照租賃契約上的時間給付租金，是因為我一星期6天都在擺夜市，也無法照顧到小孩，所以才會有時1、2個月才給房東，我承租（復興路127號房屋）一、二樓整棟都是我在使用，主要是一樓當倉庫放筍絲，我是在夜市擺攤賣鴨肉羹；相對人林工喜陳稱：我哥哥林子欽（臺南高分院111年度上更二字第31號分割共有物事件中林工喜之訴訟代理人）長期住在台北，不清楚復興路127號房屋之使用情形等語等情，經本院依職權調閱系爭強制執行事件卷宗核閱無訛。異議人固以前詞抗辯相對人林工喜與陳昶翰間之復興路127號房屋租賃契約真實性存有疑義云云；惟相對人陳昶翰已於調查程序中陳稱相對人林工喜提出之復興路127號房屋租賃契約為其本人所簽，且觀諸相對人林工喜提出之郵政儲金簿，亦確實可見標示「陳昶翰（月份）租金」之各筆款項匯入，匯入金額亦與契約約定之租金數額相符，可見依形式上審查，相對人陳昶翰確有於復興路127號房屋查封前已基於租賃關係占有該屋之情，形式上尚不足以認定復興路127號房屋符合強制執行法第99條第1至3項之要件，揆諸前揭規定及說明，即不應逕予點交。原裁定駁回異議人之異議，於法並無違誤，異議意旨執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，並無理由，不應准許。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 115 年 6 月 9 日
民事第三庭 法 官 陳 薇以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元（須附具繕本）。
中 華 民 國 115 年 6 月 9 日
書記官 謝婷婷