臺灣臺南地方法院民事裁定115年度執事聲字第5號異 議 人 蘇○○相 對 人 臺○○○○○○○法定代理人 吳○○上列當事人間聲請拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於本院民事執行處司法事務官於民國114年12月23日所為112年度司執字第000000號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文，此規定並為強制執行法第30條之1所準用。查本院民事執行處司法事務官於民國114年12月23日所為112年度司執字第000000號裁定（下稱原裁定）於114年12月29日送達異議人，異議人於同年月30日具狀聲明異議，司法事務官認其異議無理由而送請本院裁定等情，業經本院審閱本院112年度司執字第000000號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）卷宗（下稱執行卷）無訛，核與上開規定無不合，是本件聲明異議程序上合法，合先敘明。
二、異議意旨略以：系爭執行事件拍賣第三人即債務人謝○○所有如附表所示之土地（下稱系爭土地），異議人於113年5月2日拍定，經執行法院於113年6月13日發給權利移轉證書，嗣於113年6月21日辦理過戶完畢。惟異議人於113年7月10日請臺南市○○地政事務所（下稱○○地政）鑑界，竟發現系爭土地上有長達73.5公尺之圍牆（下稱系爭圍牆），異議人於113年10月29日偕同司法事務官進行點交，依前開鑑界結果比對，亦確認系爭圍牆確實位於系爭土地上。系爭土地上有系爭圍牆，顯與拍賣公告所載之「土地南側臨透天社區，現況為部分水泥空地，部分雜草」等現況難謂相符，足徵拍賣公告未依強制執行法第81條第2項規定詳為記載，導致異議人誤為應買之意思表示。依地籍測量實施規定，非土地所有人無法申請地政機關鑑界，故異議人於拍定系爭土地前，顯然無法查證系爭圍牆坐落於系爭土地上。是本件拍賣程序具有瑕疵，且拍定價金尚未交付予債權人，拍賣程序難謂終結，自應撤銷拍定，以維異議人之權益。爰依法聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按不動產查封時，書記官應作成查封筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項及第2項第1款分別定有明文。又不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定；拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，同法第113條、第69條亦有明文。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。執行法院已經通常調查之方法查得拍賣標的之使用情形，並記明於拍賣公告上，執行程序並無違誤（臺灣高等法院暨所屬法院99年法律座談會民執類提案第20號研討結果意旨參照）。次按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1項前段定有明文。此項聲明異議，係於執行程序中向將來排除違法執行處分之手段，並非於執行程序終結後溯及排除違法執行之效果，故撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在強制執行程序開始後、終結前始得為之，若強制執行程序一經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。不動產之拍賣程序，依強制執行法第97條、第98條規定，係以拍定人繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不動產所有權為終結，縱有瑕疵，仍無再許當事人或利害關係人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地，執行法院亦不得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序，即使予以撤銷，該撤銷裁定亦屬無從執行，故其聲明異議並無實益（司法院院字第2776號〈7〉解釋、最高法院109年度台抗字第1362號、111年度台抗字第313號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠相對人於112年11月16日持本院102年度司拍字第000號裁定及
確定證明書為執行名義，聲請拍賣系爭土地，並請求引用系爭土地先前拍賣未果之本院111年度司執字第00000號鑑價報告書（下稱前案鑑價報告）及本院111年度司執字第000000號三拍底價為第一次拍賣之底價，該案經本院以系爭執行事件受理後，於112年11月21日函囑○○地政就系爭土地辦理查封登記，113年1月3日會同相對人與○○地政至系爭土地進行指界查封，其後陸續於113年3月27日、113年4月17日為第一次、第二次公開拍賣均無人應買，嗣於113年5月8日為第3次公開拍賣，終由異議人拍定並繳清價款，執行法院已於113年6月13日核發權利移轉證明書予異議人，並定113年11月5日為分配期日；而異議人於113年11月4日以其聲請地政鑑界後發現系爭土地上有系爭圍牆為由，聲請撤銷拍定，經執行法院以原裁定駁回等情，業經本院依職權調閱執行卷無訛，堪以認定。
㈡異議人雖以系爭土地實際狀況與拍賣公告未盡相符，且非其
得預先查知為由，主張應予撤銷拍定等語；惟所謂「實際狀況」之記載，依前揭說明，係以執行法院依形式觀察或通常調查方法所得者為限，並非要求就土地界址是否遭第三人越界占用，或圍牆基礎是否精確坐落於界線內外，均須事先經專業鑑界程序確認後始得拍賣，是除非執行法院係明知或已有相當之資料可得而知拍賣標的有遭人占有之事實，卻未於拍賣公告為相應之揭示，否則尚難逕指執行程序違法。觀諸本件拍賣公告所載系爭土地使用情形：「本件拍賣土地係門牌○○區○○○○○里000之00至00號房屋後之雜草空地。依前案鑑價報告所載，該土地南側臨透天社區，現況為部分水泥空地，部分雜草。投標人及應買人請自行查證。拍定後依現況點交」，已就系爭土地之坐落位置、鄰接關係、實施查封時目視可得之現況及前案鑑價報告所載之現況，為相當之記載，並提示應買人應自行查明標的物實際狀態及可能存在之占用或設施情形，自行評估投標風險。上開記載方式，核屬強制執行實務上對於空地或未設建物之土地所為之通常公告內容，難認執行法院有何故意隱匿或顯然不實之情形。是系爭圍牆縱有部分坐落於系爭土地範圍內，如未經鑑界，尚難單憑肉眼即可確認其占用範圍，亦非執行法院依通常調查方法即當然得知之事項，自不屬拍賣公告應負詳查並逐一載明之範圍，異議人指摘本件執行程序有瑕疵云云，並無理由。況本件拍賣程序歷經查封、3次公開拍賣程序，異議人於第3次拍賣中拍定並繳清價金，嗣獲核發權利移轉證書，依前開說明，拍賣程序即告終結，縱令程序上存有瑕疵，亦無從撤銷拍定，則異議人主張拍定價金尚未交付債權人，拍賣程序尚未終結，仍得撤銷拍定云云，亦無理由。
五、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 115 年 2 月 26 日
民事第四庭 法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀（須附繕本），並繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 115 年 3 月 2 日
書記官 王美韻附表：
編號 土地坐落 面積 權利範圍 拍定金額（新臺幣） 1 臺南市○○區○○○段000地號 586㎡ 全部 8,323,000元 備考：因分割增加地號：000-00~000-000，000-000~000-000地號。甲種建築用地。特定農業區。