臺灣臺南地方法院民事判決115年度訴字第1409號原 告 黃意雯訴訟代理人 王琛博律師
吳煜德律師被 告 郭建雄上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國115年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣403萬5,000元，及自民國115年7月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣135萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣403萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠被告為一抹青農地工程有限公司負責人，專營農地整合事業
。兩造於民國115年2月10日簽立土地買賣合約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以總價金新臺幣（下同）390萬元，向被告購買坐落臺南市○○區○○段00000○00000○000000地號土地，及同區段794-13地號分割劃出面積10平方公尺之土地（以下合稱系爭土地），原告已陸續交付買賣價金345萬元，詎被告於系爭買賣契約簽立前之114年1月16日，即以系爭土地之全部，設定擔保債權總額625萬元之最高限額抵押權（下稱系爭最高限額抵押權）予訴外人臺南市白河區農會。㈡被告應返還已受領之買賣價金345萬元，請就下列請求權基礎，擇一為有利判決：
⒈被告對系爭土地之權利狀態自屬知悉，且「是否存有最高限
額抵押權」及「設定金額若干」，對於買受人是否願意締約、如何評估交易安全及土地價值，顯屬重要交易事項，被告竟於兩造簽立系爭買賣契約時，未善盡據實告知義務，消極隱瞞會影響原告購買意願之重要事項，顯已影響原告出價購買之意思形成自由，使原告陷於錯誤，誤信被告係將未設定負擔、無減損價值之系爭土地出售，是原告簽立系爭買賣契約之過程，實係受被告詐欺始為締約之意思表示，致原告於受不實資訊欺瞞下買受系爭土地，爰依民法第92條第1項規定，撤銷締約之意思表示，又依民法第114條規定，系爭買賣契約於撤銷後，應視為自始無效，是被告受領原告所交付之價金即無法律上之原因，應依民法第179條規定，返還已受領之買賣價金345萬元。
⒉被告於與原告對話過程中，曾表示系爭土地最遲會於114年3
月底前過戶完成，足見就系爭土地辦理過戶及完成移轉登記之給付義務，兩造已約定有具體明確之履行期限，屬給付定有確定期限之債務。原告因信賴被告確有依約履行之意思，因而持續等待辦理，被告本應負擔使系爭土地得以無權利障礙移轉予原告之契約義務，然被告至期限屆至後仍未履行給付義務，依民法第229條第1項規定，應負給付遲延責任。原告於115年3月19日至115年4月1日期間，數次聯繫被告要求辦理系爭土地過戶事宜，並於115年5月4日寄發存證信函，催告被告於3日內完成過戶及塗銷系爭最高限額抵押權，逾期將依法解除契約，該存證信函於115年5月12日招領發生送達效力，迄今仍未獲置理，原告自得依民法第254條規定，解除系爭買賣契約，又系爭契約解除後，雙方應回復原狀，被告應依民法第259條第2款規定，返還已受領之買賣價金345萬元，並附加自受領時起之利息。
⒊原告因被告先前不斷表示系爭土地尚在分割，而未及時申請
土地謄本，原告於無法聯繫被告後，申請土地謄本時，始驚覺系爭土地早於締約前即已設定系爭最高限額抵押權，且系爭最高限額抵押權擔保之債權金額為625萬元，遠高於兩造所約定之買賣價金390萬元，顯見系爭土地之財產價值及交易安全性已受嚴重侵害，絕非一般輕微負擔可比。被告隱匿系爭土地存有系爭最高限額抵押權，卻仍於締約時向原告保證產權清楚，且於締約過程中全然未揭露系爭最高限額抵押權存在，顯屬違反其於契約中所負之瑕疵擔保責任、誠實信用原則及系爭買賣契約第7條第3項所明示產權清楚保證之義務，原告得依系爭買賣契約第8條第1項約定，解除系爭買賣契約，並依民法第179條規定，請求被告返還已受領之買賣價金345萬元。
㈢又被告違反系爭買賣契約第7條第3款之瑕疵擔保責任，原告
得依系爭買賣契約第8條第1項約定解除系爭買賣契約，被告之行為已構成系爭買賣契約所定之違約情形，原告自得依系爭買賣契約第8條第3款約定，請求被告給付依總價金百分之15計算之違約金58萬5,000元。
㈣並聲明：
⒈如主文第一項所示。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠原告主張前揭一、㈠、㈡、⒊、㈢部分之事實，業據提出系爭買
賣契約、分割位置示意圖、系爭土地登記第二類謄本附卷為證（補字卷第43頁至第47頁、第51頁至第61頁），並有系爭土地查詢資料、異動索引在卷可稽（訴字卷第19頁至第30頁）；被告對於原告主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日未到場，亦未提出任何書狀或證據加以爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項規定，應視同自認，綜合上開證據調查結果，堪信原告之主張為真實。
㈡按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主
張任何權利。民法第349條定有明文。另系爭契約第7條第3項、第8條第1項、第3項分別約定「賣方保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本契約標的物過戶登記日後雙方約定之期日前負責排除、塗銷之」、「賣方違反瑕疵擔保責任之約定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約」、「買賣雙方均同意，一方違反本契約之約定而致解約者，應補償他方按總價金計算百分之15計算之金額，但雙方另有約定補償金額時，從其約定」。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。
㈢經查，本件被告於115年2月10日與原告訂立系爭買賣契約前
之114年1月16日，即設定系爭最高限額抵押權予臺南市白河區農會，可認自始即具有第三人得就買賣標的物即系爭土地主張最高限額抵押權之權利瑕疵存在，且被告迄今未依系爭買賣契約第7條第3項後段約定，塗銷系爭最高限額抵押權，以盡其排除上開權利瑕疵之責，已違反系爭買賣契約所約定之瑕疵擔保責任，原告自得依系爭買賣契約第8條第1項約定，解除系爭買賣契約，原告以起訴狀繕本之送達，對被告為解除契約之意思表示，應認已生合法解除系爭買賣契約之效力；至原告先前雖曾於115年5月4日，委請律師寄發律師函與被告，嗣因招領逾期遭退回，有律師函及招領逾期退回信封在卷可憑（補字卷第63頁至第69頁，訴字卷第45頁），惟依該律師函所載內容，係主張民法第254條關於給付遲延之契約解除權，尚難認有行使系爭買賣契約第8條第1項契約解除權之意思，併予敘明。基此，系爭買賣契約經原告以起訴狀繕本之送達合法解除後，被告受領原告已給付之買賣價金345萬元之法律上原因已不存在，自屬不當得利，原告依民法第179條規定請求被告返還，自屬有據。又本件係因被告違約致契約解除，原告依系爭買賣契約第8條第3項約定，請求被告給付按總價金百分之15計算之違約金58萬5,000元，亦屬有據。
㈣本件原告依民法第179條規定，請求被告返還之買賣價金345
萬元，及依系爭買賣契約第8條第3項約定，請求被告給付之違約金58萬5,000元，均屬無確定給付期限之金錢債權，原告以起訴狀繕本之送達，請求被告給付，被告迄未給付，應負遲延責任，是原告就本件得請求之金額，請求加計自起訴狀繕本送達翌日即115年7月17日起（依訴字卷第33頁本院送達證書，本件起訴狀繕本於115年7月6日，寄存於被告住所轄區派出所，經10日而於115年7月16日發生送達效力）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核與民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條規定相符，於法有據，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8條第1項約定解除系爭買賣契約，並依民法第179條規定、系爭買賣契約第8條第3項約定，請求被告給付原告如主文第一項所示之金額及利息，為有理由，應予准許。又原告請求就所列撤銷被詐欺之意思表示、給付遲延之契約解除權、系爭買賣契約第8條第1項之解除權擇一為有利判決，本院既已認定原告依系爭買賣契約第8條第1項約定，解除系爭買賣契約為合法，並據以准許原告返還價金及給付違約金之全部請求，自無須再就其餘部分為論述，附此敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條、第87條第1項分別定有明文。本件原告之訴為有理由，訴訟費用應由敗訴之被告負擔，爰依職權確定訴訟費用之負擔如主文第二項所示。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核與民事訴訟法第390條第2項規定相符，爰酌定相當擔保金額，准原告於供擔保後得假執行，並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告如以相當金額為原告預供擔保，得免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 9 月 22 日
民事第二庭 法 官 陳品謙以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 9 月 22 日
書記官 張月姝