臺灣臺南地方法院民事判決115年度訴字第156號原 告 蕭宇呈被 告 鄉景誠品社區管理委員會法定代理人 黃靖延訴訟代理人 郭峻東上列當事人間確認車位使用權等事件，經本院於115年5月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告鄉景誠品社區管理委員會法定代理人原為黃俊興，嗣於本院審理中變更為黃靖延，黃靖延檢附台南市政府工務局准予備查函文，向本院具狀聲明承受訴訟（本院卷第13-19頁），基上，被告所為，核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許。
二、原告主張：
（一）原告與建商簽訂預售屋房屋買賣契約，契約第2條第3項明確約定原告購買標的房屋時，並取得編號第A19、20號機車停車位（下稱系爭機車位）。上開約定性質上屬於「分管契約」或「約定專用」，依公寓大廈管理條例第9、15、33、56條等法律規定，變更應經使用該部分之區分所有權人同意，而非區分所有權人會議決議可變更。然而，民國113年1月20日鄉景誠品社區臨時區分所有權人會議卻決議採抽籤方式分配機車停車位（下稱系爭決議），企圖剝奪原告依契約所取得之特定停車位使用權，該決議部分顯然違反法律規定及契約約定，依法應屬無效。
（二）原告於113年9月14日已向被告寄發存證信函，明確表示機車停車位係依契約約定專用，不得以抽籤分配，並請被告依職責協助協調。但被告於113年9月26日回覆，機車停車位之區域屬全體區所有權人共同持有，請原告尊重並依循區分所有權人會議決議結果，拒絕協助原告維護權益。被告至今仍持續主張抽籤分配有效，並於114年8月23日區所有權人會議仍進行抽籤且公告執行，已嚴重侵害原告權益。認此違反契約及法律之會議決議，自屬無效，原告對系爭機車位有專用權存在。
（三）聲明：⒈確認鄉景誠品公寓大廈113年1月20日臨時區分有權人會議有關以抽籤方式決定機車停車位使用者之決議無效。
⒉確認原告對鄉景誠品公寓大廈一樓機車停車位編號A19、20號有專用權存在。
⒊訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯：
（一）查鄉景誠品社區之建築基地係坐落於台南市○市區○○○段000地號土地，而依據預售屋房屋買賣契約（下稱買賣契約）第2條房地標示及停車位規格之「機車位編號＿（機車為係賣方無償贈送，不計算價金，其劃設之區域視基地現場地形情況得為調整，倘土地權屬狀況有變動，買方無異議接受該變動結果，係屬不在交屋點交範圍內。」（被證2）另據買賣契約書之附件即車位圖示說明所示「圖示之南三舍段569地號係本案鄉景誠品之興建基地，至於圖示之南三舍段536地號其部分土地係由鄉樺建設有限公司（下稱鄉樺公司）與土地地主簽訂土地租賃契約供施工及停車之用」（被證3）則雖買賣契約中有載明機車位編號，承購戶係就該些編號機車位有使用權，且因該機車位係建商無償贈與且劃設區亦得因基地現況而予以調整，足見承購戶就該些編號之機車位並非具有專用權。
（二）次按，「本條例用辭用義如下：…規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。查鄉景誠品社區住戶規約（下稱住戶規約）係於112年8月19日經第一屆區分所有權人會議制訂，依住戶規約第5條約定專用部分：「本社區汽車停車位屬約定專用部分，由各購買停車位之區分所有權人永久分別使用…」（被證4之第3頁），又查，原告所有鄉景誠品社區之房屋係自其前手購得，雖原告之前手與鄉樺公司簽訂預售屋買賣契約書，買賣契約中有載明機車位編號，承購戶就該編號機車位有使用權，然鄉景誠品社區召開第一次區分所有權人會議制定住戶規約時，規約即已明確規定約定專用部分僅為汽車停車位，並未包括機車位，顯已排除承購戶與鄉樺公司間買賣契約就機車位使用權之約定，可知鄉景誠品社區之機車位並非屬約定專用部分，故原告主張其就編號A19、20機車位有專用權與住戶規約之規定有違，自非可採。
（三）再按，住戶規約第9條區分所有權人會議之開議：「… 應經區分所有權人會議決議事項：㈠規約之訂定或變更。…㈤約定專用或約定共用事項。…區分所有權人會議之開議及決議數額…㈡區分所有權人會議討論事項，除第9條第2款第1目至第5目屬重要事項，應有區分所有權人3分之2以上之出席，以出席4分之3以上同意行之外。一般性事項之決議，均應有區分所有權人過半數之出席，以出席人數過半數之同意行之。…」（被證4之第7-8頁）。查被告於113年1月20日召開鄉景誠品公寓大廈（社區）113年第一次臨時區分所有權人會議，依該次會議紀錄所載，出席之區分所有權人為39人（已達全體區分所有權人76人之2分之1），而就討論事項之第一案機車位使用方案，經出席區分有權人23人（達出席區分所有權人39人之2分之1）同意採抽籤方式，並就社區基地內、外之機車位使用者以抽籤方式決定（參見原證2）。如前所述，機車位因非屬約定專用部分，就機車位使用方案即屬一般性事項，依住戶規定就一般性事項之決議數額，僅需過半數出席，以出席人數過半數之同意，即可合法決議，是以原告主張機車位為約定專用部分，其使用方式之變更依公寓大廈管理條例規定應經該部分區分所有權人同意，非區分所有權人會議決可變更一事，顯非正確可採。
（四）綜上所述，鄉景誠品社區之機車位並非屬住戶規約所定之約定專用部分，原告就編號A19、20機車位實無專用權，而被告依住戶規約規定召開區分所有權人會議，且就機車車位使用方案之議案，為一般性事項，非屬約定專用部分之專用事項，會議就此議案之決議亦符合住戶規約規定一般性事項決議數額，是以原告主張顯非適法有理。
（五）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號裁判意旨參照）。原告主張其為鄉景誠品社區之住戶，其向前手黃明松受讓其與鄉樺公司之預售屋買賣契約，依買賣契約取得機車位編號A19、20之專用權（見本院114年度新司調字第129號卷第21-25頁，下稱調解卷），該約定性質屬於分管契約或約定專用，如欲變更應經該部分區分所有權人同意，惟系爭決議未經原告同意，逕將系爭機車位採抽籤分配，該決議有違公寓大廈管理條例之規定而無效，然為被告所否認，故系爭決議是否無效、原告對系爭機車位是否有專用權，陷於不安定之狀態，此不安狀態得以確認判決除去之，揆諸前揭規定及說明，應認原告提起本件訴訟有受確認判決之法律上利益。
（二）按「本條例用辭定義如下：約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」、「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」公寓大廈管理條例第3條第5款、第15條第1項、第23條第2項第1款、第33條第3款、第56條第1項分別定有明文。
（三）原告主張其向訴外人黃明松受讓其與鄉樺公司預售屋買賣契約，依預售屋買賣契約第2條房地標示及停車位規格「機車位編號：A19、20（機車位係賣方無償贈送，不計算價金，其劃設之區域視基地現場地形情況得調整，倘土地權屬狀況有變動，買方無異議接受該變動結果，係屬不在交屋點交範圍內）」。另據買賣契約書之附件即車位圖示說明所示「圖示之南三舍段569地號係本案鄉景誠品之興建基地，至於圖示之南三舍段536地號其部分土地係由鄉樺建設有限公司與土地地主簽訂土地租賃契約供施工及停車之用」，此有原告提出之預售屋房屋買賣契約書、房地轉讓切結書、車位圖示說明在卷可按（見調解卷第21-25頁），被告對此亦不爭執，此部分之事實應堪認定為真正。
（四）查原告受讓訴外人黃明松與鄉樺公司之預售屋買賣契約，就系爭機車位之使用，已明定「劃設之區域視基地現場地形情況得調整，倘土地權屬狀況有變動，買方無異議接受該變動結果，係屬不在交屋點交範圍內」，亦即該停車位是可變動的，此即與公寓大廈管理條例規定「約定專用部分」是供特定區分所有權人使用不符。況由系爭預售屋房屋買賣契約書附件「車位圖示說明」，建商鄉樺公司提供之機車停車位，除了鄉景誠品社區興建基地南三舍段569地號土地外，另向其他地主租賃同段536地號土地供停車使用，該536地號土地並非鄉景誠品社區之基地，全體住戶對其沒有產權（持分），自然完全不可能將其約定為某戶的專用部分，被分配使用該地停車位之區分所有權人，不可能與鄉樺公司約定專用或成立分管契約，此亦與公寓大廈管理條例規定「約定專用部分」之定義不符。故鄉樺公司前開預售屋買賣契約書第2條第3項贈送原告之系爭機車位，或是鄉樺公司與其他預售屋買受人有關機車位使用之約定，均難認是系爭鄉景誠品社區共用部分之約定專用或分管契約之成立。
（五）再查，約定專用非經載明於規約，不生效力，鄉景誠品社區住戶規約第5條約定專用部分：「本社區汽車停車位屬約定專用部分，由各購買停車位之區分所有權人永久分別使用…」（見本院卷第29頁），規約上已明確規定約定專用部分僅為汽車停車位，並未包括機車位，顯已排除承購戶與鄉樺公司間買賣契約就機車位使用權之約定，機車位並非屬約定專用部分。故原告主張其就編號A19、20機車位有專用權與上開住戶規約之規定有違，自非可採。
（六）此外，原告未能舉證證明鄉景誠品社區之使用執照，或公寓大廈之起造人於申請建造執照時，有記載編號A19、20機車位為原告專用部分，原告主張對鄉景誠品社區一樓機車停車位編號A19、20有專用權存在尚難採信。從而，原告請求確認原告對系爭機車位有專用權存在為無理由，應予駁回。
（七）又「總會決議之內容違反法令或章程者，無效」，民法第56條第2項定有明文。而特定公寓大廈之全體區分所有權人，與民法社團均屬人的結合，有其相似性，在民主精神與法人自治之基礎下，對於公寓大廈區分所有權人會議所為決議是否無效之爭執，自得類推適用民法第56條第2項規定，視其決議內容是否有違反法令或章程（規約）而定。經查：
⒈鄉景誠品住戶規約第九條區分所有權人會議之開議：「…
區分所有權人會議之開議及決議數額…㈡區分所有權人會議討論事項，除第九條第二款第一目至第五目屬重要事項，應有區分所有權人三分之二以上之出席，以出席四分之三以上同意行之外。一般性事項之決議，均應有區分所有權人過半數之出席，以出席人數過半數之同意行之。…」（見本院卷第33、34頁）。查被告於113年1月20日召開鄉景誠品公寓大廈（社區）113年第一次臨時區分所有權人會議，而機車位並非約定專用已如前述，故機車位使用方案之討論，並非住戶規約第9條第2款第1目至第5目屬重要事項，其決議數額為區分所有權人過半數之出席，以出席人數過半數之同意行之。依該次會議紀錄所載，出席之區分所有權人為39人，已逾全體區分所有權人76人之2分之1，而就討論事項之第一案機車位使用方案，經出席區分有權人23人同意就社區基地內、外之機車位使用者以抽籤方式決定，同意人數亦逾出席區分所有權人39人之2分之1，該決議於住戶規約並無不合。
⒉至於原告主張系爭機車位使用之變更應經其同意云云，惟
系爭機車位並非原告約定專用部分已如前述，故無公寓大廈管理條例第33條第3款規定「約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。」之適用。此外，系爭決議亦無原告指稱違反公寓大廈管理條例第9、15、33、56條規定之情事，原告主張系爭決議因違法而無效亦不可採。
五、綜上所述，系爭機車位並非原告約定專用部分，系爭決議以抽籤方式決定機車車位使用者於法及章程均無不合，從而原告請求確認對系爭機車位有專用權存在，及系爭決議無效均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 9 日
民事第三庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 13 日
書 記 官 高培馨