臺灣臺南地方法院民事判決115年度訴字第1154號原 告 林黃月秀訴訟代理人 林瑋展被 告 大道新城第一社區管理委員會代 表 人 馬志博訴訟代理人 周聖錡律師上列當事人間請求排除侵害事件，經本院於民國115年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告不得以停用、限制原告持有之大道新城第一社區（管理中心址設臺南市○區○○路0段00號）A棟電梯磁扣(磁卡/感應扣)權限，妨害原告通行大道新城第一社區A棟電梯磁扣(磁卡/感應扣)通行A棟1樓共同出入口、A棟兩部共用電梯及其通往地下停車場之通行路線與其通往頂樓公共設施之通行路線。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告為大道新城第一社區坐落於臺南市○區○○路0段000號店面之區分所有權人。系爭社區另包含長榮路5段286號、288號、290號等相鄰店面。原告及上開店面住戶長期以來均持有該社區A棟電梯磁扣，並經由A棟搭乘電梯通行地下停車場及頂樓公共曬衣場，此等既有使用狀態已存在多年。原告等店面住戶長期均依法繳納社區管理費，並共同分擔A棟電梯與公共照明等公共設施相關費用，其中包含俗稱小公電之公共電費。A棟電梯感應器共有入口大門一台、2座電梯各一台共3台．經向社區水電查證僅其中一座電梯感應器有延遲情形，其餘2台感應設備均仍可正常使用，惟被告仍以感應器更新及磁扣重新設定為由，要求原告及其他店面住戶繳回原有A棟電梯磁扣辦理更新設定，原告遂配合繳回。被告於收受磁扣後未返還原有之A棟電梯通行權限，並於民國115年5月5日張貼公告表示「A棟電梯管制卡將不開放非A棟住戶持有」，已造成原告原有A棟電梯通行權限遭停止使用之結果。被告上開限制措施，係以所謂「A棟住戶意向調查結果」為依據．然電梯設備既屬社區公共設施之一部分．其使用權及使用方式是否得僅由單棟住戶決定，尚有重大疑義，且迄今未見被告提出正式區分所有權人會議決議、完整投票結果、規約修正內容或其他合法授權依據。縱使被告主張係基於社區管理、安全維護或住戶管理考量，然大樓管理方式之調整，原應優先以增加管理措施、調整管理方式或其他替代管理手段處理，尚難逕以全面停止特定住戶既有電梯使用權限之方式為之。尤其原告店面住戶長期以來均正常使用A棟電梯並共同分擔相關費用．被告逕行全面停用磁扣之作法，顯已逾越一般社區管理必要範圍。綜上，被告未經合法程序，即片面停止原告原有磁扣及通行使用狀態，已侵害原告對於社區共用部分之使用權利，爰依民法第767條第2項(按，應為第1項之誤)及第821條、公寓大廈管理條例第9條第1項提起本件訢訟，請求排除妨害並恢復如訴之聲明所示。被告雖於115年7月22日恢復原告磁扣權限，惟本件真正爭議並未因此消滅，仍有依民法第767條第1項後段請求防止妨害之法律上利益，蓋截至115年7月24日止，被告於115年6月9日、115年6月18日及115年7月22日所張貼之本件訴訟公告，仍持續張貼於社區公告欄，其中部分公告設置於社區對外側，非社區住戶或區分所有權人亦可閱覽。前開公告均記載原告之姓名及本件訴訟相關内容。被告雖已恢復原告磁扣及通行權限，惟迄今仍未撤除前開公告，亦未表示先前限制措施欠缺法律依據；反於115年7月22日公告中表示將提請區分所有權人會議修正相關規約，足見本件爭議尚未終結，被告對於店面區分所有權人使用A棟共用部分之管理立場亦未改變，本件仍有法院確認權利義務關係及防止將來妨害之必要。又被告的主任委員及管理委員均係定期改選，未來管理委員會組成可能變更。被告迄今並未承認先前限制措施欠缺法律依據，亦未表示日後不再以相同方式限制原告或其他店面區分所有權人依法使用共用部分。倘未經法院判決確認管理委員會不得於欠缺法律依據、社區規約或合法區分所有權人會議決議之情形下，片面限制區分所有權人使用共用部分，未來管理委員會改選後，仍可能再次以相同方式限制原告依法使用A棟共用部分，故本件仍有防止將來妨害之必要。
（二）並聲明：⒈被告應恢復原告持有大道新城第一社區（管理中心址設臺
南市○區○○路0段00號）A棟電梯磁扣及其通行權限，使原告得持上開電梯磁扣通行A棟1樓共同出入口、A棟兩部共用電梯及其通往地下停車場之通行路線與其通往頂樓公共設施之通行路線。
⒉被告不得以停用、限制第一項所示電磁磁扣權限或其他任何方式妨礙原告通行第一項所示之範圍。
⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告之抗辯：
（一）原告雖主張其持有系爭社區A棟磁扣許久，故有使用A棟大門門禁系統、A棟電梯、地下停車場及A棟頂樓公共曬衣場之感應及通行權限云云。惟原告並未說明其過去所持有之A棟磁卡從何而來，蓋因該社區於建造初始之原始設計，即未規劃店面住戶使用地下停車場之車位及使用被告社區各楝建物之頂樓曬衣場，故未提供各棟磁卡給店面住戶，然原告不知從何時起取得A棟磁卡（為何係取得A棟磁卡亦不知原因），故原告自應先舉證證明其為何有保有A棟磁卡之法律上權限。系爭社區於興建之初，即採取「住宅與店面分流管理」之原始設計，店面住戶與内部各棟建物互不相通，進出不會用到各棟建物之電梯，各棟建物之住宅住戶，亦僅能持有其自身居住該棟建物之感應磁卡，以供各棟住宅住戶使用內部之門禁系統及電梯，通往地下停車場及頂樓曬衣場，對專職商業用途之店面住戶而言，並無各棟門禁系統、電梯、停車位及頂樓曬衣場之使用規劃，足徵原先之設置非供商業用途之店面住戶使用，其原始設置目的昭然若揭。復觀諸店面住戶與各棟住宅住戶之管理費差異，可見店面住戶在實際坪數更大的情形下卻繳交較少之管理費，顯然已將前述門禁系統、電梯、停車位及頂樓曬衣場之共用部分費用扣除，再次證明其原始設置目的非供商業用途之店面住戶使用。然因過往管理委員會擅自將法定之188格停車位重新劃設並擴增至226格，但並未向臺南市政府工務局申請變更停車場之設計圖說，導致各停車格位寬度由原約240公分縮減至約210公分，已實質低於《建築技術規則》之法定寬度，且主要車道出入口之迴轉半徑亦隨之變動，衍生公共安全疑慮，亦已違反原先之設置目的及通常使用方法。社區各棟之電梯均可由地下室搭乘電梯直達各楝一樓中庭，並未影響原告進出地下室停車場之權限。原告本人根本未居住於其店面內，實難認此部分有何權利保護之必要。若認定原告主張之請求為有理由，無疑係承認原告可要求被告提供本社區任一棟建物之門禁磁卡，以供原告使用任何一棟建物之電梯及頂樓曬衣場，而擁有超出實際居住在各棟住宅住戶之權益（各棟住宅住戶僅能使用其所在該棟建物之電梯及頂樓曬衣場）。被告身為社區管理委員會，乃係為防堵門禁漏洞並維護社區安全，本於尊重A棟住戶實質權益之原則，始以問卷形式進行A棟住戶之意見調查，最終基於A棟住宅住戶之高度反對共識，且考量A棟建物門禁系統、電梯之設置初始目的，並經被告會議表決通過後，始公告「不開放非A棟住戶持有A棟電梯磁扣」，以回歸店面住戶本即無持有A棟磁卡權限之正常狀態，維護A棟住戶之隱私安全。然原告卻倒果為因，以店面住戶長期無正當理由持有A棟磁卡之狀態主張其具有使用權限，卻始終未說明其初始係如何取得A棟磁卡，其主張顯不足採。又因社區之門禁管理及各棟別之使用權限，攸關全體住戶之重大隱私安全與社區之整體安定，若原告認為其有利用門禁系統或電梯之必要，亦應循合法程序提案至社區最高權力機構之區分所有權人會議實質討論與決議，以符合公寓大廈管理條例第9條第2項但書規定，而非強求被告在未經區分所有權人會議之基礎及A棟住戶集體共識之前提下，擅自違法提供A棟磁卡予原告。綜上，原告自始即無持有A棟磁卡權限，A棟建物之電梯、停車位及頂樓曬衣場之原始設置目的與通常使用方法，亦非供商業用途之店面住戶即原告使用，是原告本案主張並無理由。退萬步言，社區門禁管制體制之變更，屬於社區最高自治範疇，理應循合法程序提請區分所有權人會議實質討論決議，不容原告以個人私利之無理訴求，強求被告凌駕民意共識逕行改變。另被告已於115年7月22日發還系爭社區A棟磁卡予原告，是原告取得A棟磁卡後，已可通行A棟建物門禁系統、電梯，並前往被告A棟頂樓曬衣場及社區地下停車場，故本件已顯無權利保護之必要。
（二）並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
(一)所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別著有規定。另按「…二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
…七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。…十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。…」；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。公寓大廈管理條例第3條、第9條第1項、第2項、第23條第1項、第2項第1款、第2款分別定有明文。準此，共有部分應供全體區分所有權人或住戶共同使用，區分所有權人及住戶均得依共有部分設置之目的及通常使用之方法使用，且其使用上之限制，僅得以區分所有權人之約定或載明於規約為之。
(二)查：⒈原告主張上情，並提出建物登記謄本、電費單據、存證信函
、磁扣(磁卡/感應扣)繳交照片、感應器停用公告、管理費繳納單據、社區公告、替代通行路線照片及示意圖、區分所有權人會議簽到名冊為證。被告對於曾有收回系爭磁扣(磁卡/感應扣)之事實，並不爭執，惟執前詞否認原告之請求。就原告所為訴之聲明第1項部分，其請求被告應恢復原告持有大道新城第一社區A棟電梯磁扣磁扣(磁卡/感應扣)及其通行權限，使原告得持上開電梯磁扣通行A棟1樓共同出入口、A棟兩部共用電梯及其通往地下停車場之通行路線與其通往頂樓公共設施之通行路線。然按原告之訴，有下列各款情形之一者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：一當事人不適格或欠缺權利保護必要。二依其所訴之事實，在法律上顯無理由。民事訴訟法第249條第2項定有明文。被告稱其已於115年7月22日發還系爭社區A棟磁卡予原告，有感應扣收執單可參(卷第147頁)，原告亦對於此事實不爭執。而迄至本件言詞辯論終結時，原告均猶持有系爭磁扣(磁卡/感應扣)，且其功能正常等情，亦為原告所是認(卷第223頁)。基此，原告既已持有系爭磁扣(磁卡/感應扣)，且其功能正常，自無再請求被告恢復原告持有該社區A棟電梯磁扣(磁卡/感應扣)及其通行權限之必要，是原告所為訴之聲明第1項之請求，並無權利保護必要，應予駁回。
⒉另就原告所為訴之聲明第2項部分，原告主張使用系爭磁扣(
磁卡/感應扣)可通行的A棟1樓共同出入口、A棟兩部共用電梯及其通往地下停車場之通行路線與其通往頂樓公共設施之通行路線等範圍，均屬該社區的共有或共有部分，為被告所是認(卷第223頁)，而被告對於曾有收回系爭磁扣(磁卡/感應扣)之事實也不爭執，已如前述，則原告為系爭社區之區分所有權人而可依據民法第767條第1項、第821條、公寓大廈管理條例前揭規定對於該社區之共用部分的使用權利，即有受到妨害之虞。被告雖認為其已將店面住戶得領用/持有其分攤小公電費用之建物門禁磁卡規定，明確增訂大道新城第一社區規約（草案）第2條第4項第㈢款及附件九之使用守則，原告請求已無權利保護必要云云，並提出被告115年8月28日管理委員會議記錄、被告115年8月28日版社區規約及規約附件九修正草案為證(卷第177-205頁)。然則被告所稱規約迄至本件訴訟言詞辯論終結時，僅止於草案階段，尚未經過區分所有權人會議的討論及議決，仍無法作為該社區關於磁扣(磁卡/感應扣)與其涉及通行範圍的明確依據，則該社區與磁扣(磁卡/感應扣)使用權限及所涉共有/共用部分使用收益及其限制等事項，仍乏系爭社區規約可以遵循，原告作為該社區區分所有權人，自仍有依據民法、公寓大廈管理條例前揭規定，使用共用部分之權，並可在該權利受到妨害之虞，請求防止之。從而，原告依前揭規定，請求被告不得以停用、限制原告持有之大道新城第一社區（管理中心址設臺南市○區○○路0段00號）A棟電梯磁扣(磁卡/感應扣)權限或其他任何方式妨礙原告通行A棟電梯磁扣(磁卡/感應扣)通行A棟1樓共同出入口、A棟兩部共用電梯及其通往地下停車場之通行路線與其通往頂樓公共設施之通行路線。至於原告另請求被告不得以其他任何方式妨害原告通行上開範圍部分，考量本件訴訟是因原告的系爭磁扣(磁卡/感應扣)曾被被告收回而導致，原告之所發生通行上開範圍的窒礙，也是因該磁扣被收回而引起，則原告請求被告不得以其他任何方式妨害通行前開範圍，除內容過度空泛，聲明具體性容有可議之外，亦無法認定其有因磁扣(磁卡/感應扣)以外原因而請求防止權利受到妨害的情形。是原告此部請求，難認有理，應予駁回。
(三)綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條及公寓大廈管理條例第9條第1項規定，請求被告不得以停用、限制原告持有之大道新城第一社區（管理中心址設臺南市○區○○路0段00號）A棟電梯磁扣(磁卡/感應扣)權限妨礙原告通行A棟電梯磁扣通行A棟1樓共同出入口、A棟兩部共用電梯及其通往地下停車場之通行路線與其通往頂樓公共設施之通行路線，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無依據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述。
五、據上，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第249條第2項第1款、第79條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
民事第四庭 法 官 盧亨龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
書記官 彭蜀方