臺灣臺南地方法院民事判決115年度訴字第1196號原 告 陳春霖訴訟代理人 沈聖瀚律師被 告 翁永祥上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國115年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000○0號房屋（稅籍編號：00000000000號）騰空遷讓返還原告及其他共有人。
二、被告應給付原告新臺幣9,000元，及自民國115年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國115年1月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣15,333元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000○0號房屋（下稱系爭房屋）及其下坐落土地返還予原告及其他共有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）69,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自民國114年11月1日起至返還上開房地之日止，按月給付原告23,000元（本院114年度營司簡調字第747號卷【下稱調字卷】第13頁）。嗣變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋（稅籍編號：00000000000號）騰空遷讓返還原告及其他共有人。㈡被告應給付原告69,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自114年11月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告23,000元（本院卷第119頁）。經核係減縮應受判決事項之聲明，於法相符，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠被告向原告承租系爭房屋（為原告與訴外人陳一銘共有），
約定租期自114年1月1日起至114年12月31日止，每月租金23,000元，押金60,000元，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），詎被告自114年8月後即未繳納租金，積欠114年8月至10月共3個月租金合計69,000元，原告已於114年10月9日以存證信函通知被告終止系爭租約，惟系爭租約終止後，被告仍拒不騰空遷讓返還房屋。為此，爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人，並依系爭租約約定，請求被告給付原告積欠租金69,000元及法定利息，暨依民法第179條規定，請求被告自114年11月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元等語。
㈡並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人⒉被告應給付原告69,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自114年11月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告23,000元。
二、被告則以：確實與原告曾簽訂系爭租約，惟系爭房屋於114年7月6、7日因丹娜絲颱風（下稱系爭颱風）侵襲而嚴重毀損，致不堪使用，經被告通知原告修繕，原告卻置之不理，故被告應自114年7月起免除全部租金給付義務，被告當時是基於誠信才仍給付114年7月份之租金；又因系爭颱風之故，系爭房屋已不堪使用，被告雖於租期屆滿後尚未搬遷，應不構成不當得利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（本院卷第120頁）㈠兩造於113年11月29日簽訂系爭租約，被告向原告承租系爭房
屋，約定租期自114年1月1日起至114年12月31日止，每月租金為23,000元，押金為60,000元。
㈡系爭房屋現為原告與訴外人陳一銘共有，應有部分分別為3分之2、3分之1。
㈢被告於簽訂系爭租約後，已給付原告押金60,000元，並已給
付自114年1月至7月之租金，惟至114年8月後即未給付租金。
㈣系爭房屋因系爭颱風而有受損情形，兩造自系爭房屋受損至今，均未修繕系爭房屋。
㈤被告自114年7月至今均仍居住在系爭房屋內，同時以系爭房屋為營業場所經營汽車修護生意。
㈥原告曾以被告積欠114年8月至10月共3期租金為由，寄發存證
信函通知被告終止系爭租約，被告於114年10月23日收受上開存證信函。
㈦原告尚未退還或扣除押金。
四、得心證之理由㈠系爭租約於114年12月31日因租期屆滿而消滅：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2項定有明文。又土地法第100條第3款明定，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。是依前開規定，出租人應於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2個月時，始得於催告承租人繳納而未獲清償後終止租約，並請求承租人返還租賃物。
⒉原告固主張因被告積欠114年8月至10月共3期租金，合計69,0
00元，已寄發存證信函通知被告終止系爭租約等語，並提出桃園慈文郵局存證號碼001348號存證信函及回執為證（本院卷第41至44頁）。惟查，原告迄未退還押金或將押金自其請求中扣除之事實，為兩造所不爭執（不爭執事項㈦），是原告於114年10月9日以被告積欠3個月租金合計69,000元為由，通知終止系爭租約時，若扣除押金60,000元，被告積欠租金之數額僅有9,000元【計算式：69,000元－60,000元＝9,000元】，尚未達2個月租金額，揆諸前揭規定及說明，原告當時通知被告終止租約，於法即有未合，不生終止之效力。從而，系爭租約係至114年12月31日，始因租期屆滿而消滅。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；所有
人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第450條第1項、第767條第1項前段及第821條分別定有明文。
查，系爭房屋為原告與陳一銘共有，系爭租約已於114年12月31日因租期屆滿而消滅，業如前述，則原告依上開規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人，於法即屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付積欠租金、相當於租金之不當得利部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；租賃關係存續中，因不
可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，民法第439條前段、第435條第1項分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例參照）。
所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，僅係因占有人使用收益結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，不受法定租金額之限制。
⒉本件被告向原告承租系爭房屋，約定每月租金23,000元，故
被告自有按期給付上開租金之義務，是本件原告得依兩造間租賃契約，請求被告給付114年8月至10月共計3期租金合計69,000元【計算式：23,000元/月×3月＝69,000元】，惟扣除押金60,000元後，被告應給付之數額為9,000元【計算式：69,000－60,000元（押金）＝9,000元】。至被告雖抗辯系爭房屋因系爭颱風侵襲而已成危樓，而有不堪使用之情形，故得自114年7月以後免除全部租金給付義務等語，並提出系爭房屋照片為憑（本院卷第61至79頁）。然觀諸被告所提上開照片，系爭房屋部分天花板輕鋼架雖確有脫漏或掀起，部分樑柱亦呈現些微彎曲現象，然基本外觀及結構均存在，難認系爭房屋有一部或全部滅失之情形，再參以被告亦自陳：系爭房屋一部分是可以住的，一部分是用來經營汽車修護的生意，現在伊還住在裡面，也有員工來上班等語（本院卷第58頁、不爭執事項㈤），益徵系爭房屋雖因系爭颱風而受損，然尚未至一部或全部滅失而致不堪使用之程度，被告請求減少租金，於法尚有未合，難認可採。從而，原告依兩造間租賃契約，請求被告應給付原告9,000元部分，為有理由，逾此範圍之請求，要屬無憑，不應准許。
⒊再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。是原告依上開規定併予請求自起訴狀繕本送達翌日即115年1月6日（參調字卷第37頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法有據，亦應准許。
⒋另被告於系爭租約租期屆滿消滅後仍占用使用系爭房屋，核
無法律上原因而受有相當於租金之利益，該項利益依其性質無法返還，揆諸前揭說明，原告自得以上開租金為依據，請求被告給付終止租約後占用迄至騰空遷讓返還系爭房屋期間相當於租金之不當得利金額，惟系爭房屋為原告與陳一銘共有，原告應有部分為3分之2（不爭執事項㈡），此為原告受有損害之範圍，是原告依不當得利規定，請求被告自115年1月1日（即系爭租約消滅之翌日）起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,333元【計算式：23,000元×2/3＝15,333元，元以下4捨5入】部分，核屬有據，應予准許，至請求被告自114年11月1日至114年12月31日間給付相當於租金之不當得利部分，因被告斯時係基於系爭租約使用系爭房屋，難認為無法律上原因，另請求數額逾15,333元部分，則非屬原告所受之損害，上開部分之請求，均於法未合，自不應准許。又系爭房屋雖因系爭颱風受損，然尚未致不堪使用之程度，業經本院認定如前，是被告前揭所為系爭房屋已不堪使用，故其繼續使用不構成不當得利之抗辯，洵屬無據。
五、綜上所述，系爭租約於114年12月31日因租期屆滿而消滅，原告依民法第767條第1項前段、民法第821條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告及其他共有人，及請求被告應給付原告9,000元，及自115年1月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨請求被告自115年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,333元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查本件原告對被告之請求一部為有理由，一部為無理由，惟本院審酌原告敗訴部分係因駁回部分租金及不當得利請求所致，原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還部分全部勝訴，故認訴訟費用仍應由被告負擔為適當，爰判決如主文第5項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一調查及論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 羅蕙玲以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 30 日
書記官 吳姿誼