臺灣臺南地方法院民事判決115年度訴字第208號原 告 林建州被 告 余茂盛上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0000號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣143,140元，並自民國114年10月1日起至騰空遷讓返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣23,000元，暨按日給付原告新臺幣380元之違約金。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔80％，餘由原告負擔。
五、本判決第1項於原告以新臺幣145,900元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣437,700元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項前段於原告以新臺幣47,800元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣143,140元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項後段所命各期給付到期部分，於原告每月以新臺幣8,000元、每日以新臺幣130元為被告供擔保後，得假執行；但被告每月以新臺幣23,000元、每日以新臺幣380元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：兩造於民國113年6月22日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定被告向原告承租原告所有門牌號碼臺南市○○區○○路0000號房屋（下稱系爭房屋），租期為113年5月1日至114年4月30日，每月租金為新臺幣（下同）23,000元。惟系爭租約屆期後，被告竟拒絕遷讓，經原告催告返還，仍置之不理，迄今仍無權占有系爭房屋，侵害原告之所有權，依系爭租約第10條約定，被告應按月給付原告相當於原租金之賠償金23,000元及按日給付違約金1,000元。又自系爭租約屆期之翌日即114年5月1日起計算至114年9月30日止，被告已積欠原告賠償金115,000元（23,000元×5月）及違約金153,000元（1,000元×153日），合計268,000元，扣除押租金30,000元後，被告尚應給付原告238,000元；並應自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元之賠償金、按日給付1,000元之違約金。為此，爰依系爭租約及民法第767條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠如主文第1項所示；㈡被告應給付原告238,000元，並自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元之賠償金、按日給付1,000元之違約金；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告承租系爭房屋迄今已逾40年，均有如期繳納租金，租約為2年一簽，但原告卻未經預告即突然來電表示不再出租系爭房屋，未給被告時間搬遷，且未返還被告押租金，所以被告迄今尚未搬遷；又因原告遲不願簽訂新租賃契約，所以被告自114年5月1日起即未再支付租金。另被告承租系爭房屋作為店面，自行花費350,000元製作鐵架掛看板招牌，原告竟要求被告要再支付招牌租金每年55,000元，顯不合理，被告已支付上百萬元之招牌租金，原告應予以返還等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第421條第1項、第450條第1項、第455條前段、民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。經查，兩造於113年6月22日簽訂系爭租約，租期為113年5月1日至114年4月30日，每月租金為23,000元；系爭租約屆期後，被告拒絕遷讓，迄今仍無權占有系爭房屋等節。業據原告提出與其所述相符之房屋租賃契約、存證信函、門牌證明書、房屋稅繳稅證明書、土地登記第一類謄本、房屋稅籍證明書等件為證（調字卷第21-29頁、第47-49頁）；且被告亦自陳迄今尚未搬遷、兩造未簽訂新租約、自114年5月1日起即未再支付租金等語（本院卷第26頁）。綜合上開證據調查之結果，自堪認原告之主張為真實。是系爭租約既已屆期且未續約，被告自無權占用系爭房屋，然被告仍占用至今，迄未返還，則原告依第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，即屬有據。
㈡次按系爭租約第10條約定「租期屆滿或中途終止契約時，乙
方即被告應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方即原告，不得有任何要求，如有遲延，仍應給付相當於原租金賠償金外每逾期限一日應給付甲方1,000元之違約金」。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判決意旨參照）。違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，且法院酌減違約金至相當之數額，關於是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，此不問違約金作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院106年度台上字第2453號判決意旨參照）。查系爭租約已於114年4月30日終止，而被告仍拒絕搬遷，迄今尚未返還系爭房屋等情，業經本院認定如前，則原告請求被告給付賠償金及違約金，於法有據。惟本院衡酌原告因被告租期屆滿後繼續無權占有系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，然該違約金數額為每日1,000元即每月30,000元（1,000元×30日），加計原告亦請求被告按月給付相當於原租金之賠償金23,000元後，等同於被告違約每月需支付53,000元（30,000元＋23,000元）之賠償金（違約金）。足見原告因被告違約所受之損害與其得請求被告給付之前開違約金顯然不成比例，因認兩造前開約定之違約金顯然過高，不符公平原則；兼衡被告未依約騰空遷讓返還系爭房屋，造成原告需訴訟請求被告遷讓房屋、給付賠償金、違約金，以及日後恐有聲請法院強制執行之必要，而需支出額外之訴訟、執行相關費用；再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，以及系爭房屋附近地點之情況等因素。本院認本件原告請求被告按月給付相當於租金之賠償金23,000元尚屬妥適，然每日違約金則以380元【換算每月違約金為11,400元（380元×30日），相當於半個月租金】計算較為適當，爰依職權酌減之。則原告得請求被告給付自114年5月1日起至114年9月30日之賠償金115,000元（23,000元×5月）及違約金58,140元（380元×153日），合計173,140元，扣除押租金30,000元後，被告尚應給付原告143,140元；並得請求被告自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付23,000元之賠償金、按日給付380元之違約金，逾此範圍，不應准許。
㈢至被告抗辯原告未給予預告期間、未返還押租金，故不遷讓
返還系爭房屋等語。惟查，系爭租約為定有期限之租賃契約，依民法第450條第1項規定，期限屆滿租賃關係即消滅，此觀系爭租約第7條約定「租期屆滿，不須甲方即原告預先通知，租賃關係當然消滅」等語亦明，是原告並無預告通知被告不再續租之義務。又依系爭租約第15條約定「契約終止，乙方應辦妥營業撤銷戶口遷出登記，並將本契約書交甲方作廢，才退還擔保金」；再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。可見押租金係在確保承租人即被告能夠依約履行，而系爭租約屆期後，依第10條約定，被告即應搬遷，然被告未依約履行，該押租金當然仍繼續發生擔保作用，被告主張原告應先返還押租金洵屬無稽，原告未返還押租金亦非被告占有系爭房屋之正當理由，被告執此為由拒不搬遷，顯然無據。況系爭租約屆期後，被告因債務不履行（拒不搬遷），積欠原告賠償金、違約金共計173,140元，扣除押租金30,000元，被告尚欠原告143,140元，已如上述，則本件自不生返還押租金之問題。是被告以上開理由拒絕自系爭房屋遷出，均屬無據，洵不足採。被告另空言抗辯原告應返還招牌租金上百萬元等語，惟被告支出之招牌租金是否高達上百萬元，已屬有疑，且招牌租金為每年55,000元，亦記載於系爭租約中，是原告向被告收取招牌租金應為兩造之合意，難認被告有何依據得以向原告請求返還，併予敘明。
四、綜上所述，原告依系爭租約及民法第767條第1項規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付原告143,140元，及自114年10月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告23,000元之賠償金、按日給付380元之違約金，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 16 日
民事第一庭 法 官 陳永佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 3 月 16 日
書記官 陳玉芬