臺灣臺南地方法院民事判決115年度訴字第765號原 告 楊○蓁被 告 余○玲訴訟代理人 彭建寧律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國115年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國113年6月18日向被告購買所有坐落於臺南市○○區○○段000地號土地及其上同段283建號建物即門牌號碼臺南市○○○街00巷0號房屋（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），兩造約定買賣總價金為新臺幣（下同）650萬元，並簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。原告支出百萬餘元重新整修系爭房屋後，始得知系爭房屋為凶宅，被告於簽約時未將系爭房屋為凶宅乙節明確記載於系爭買賣契約，僅要求原告在匆忙的情形下簽署告知切結書（下稱系爭切結書），原告以為僅是要收取仲介費，未看清楚就簽名了，且系爭切結書簽署完畢後即遭被告收走，並未留一份給原告收執，被告顯屬有意隱瞞。若原告早知系爭房屋係凶宅，就不會購買系爭房地，又系爭房屋既為凶宅，日後很難脫手，被告出售價格過高，應減少3成價金始為合理。為此，爰依民法第359條、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告195萬元，及自113年6月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告於出售系爭房地時已明確告知原告，「被告母親曾非自然身故於系爭房屋」乙事，此有系爭切結書為證，系爭切結書載有「甲方（即被告）誠實告知乙方（即原告）多年以前甲方的母親年邁身體欠佳非自然身故於此物件」等語，且經原告本人、原告配偶馬○湘、原告兒子馬○豐親自簽名，並填寫身分證字號。顯見被告已誠實告知系爭房屋為事故屋，原告於簽約時亦早已知悉此情，而原告於交屋後近兩年，始提起本件訴訟，實有違常理；且被告將系爭房地以當時市場行情價格72折出售，已考量系爭房屋為事故屋之因素等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第355條第1項、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨參照）。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死等非自然死亡情事之房屋，此或未對房屋造成直接物理性之損傷，惟衡諸一般社會民情與大眾之觀感及認知，對於此類凶殺或自殺致死之物件，多存有嫌惡畏懼心理，除將對該房地之居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的之價格低落情事；另就該等標的之市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭相似條件之標的相較，凶宅之市場接受度顯然較低。可見，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。
㈡經查，系爭房屋曾發生非自然死亡之情事即俗稱之「凶宅」
或「事故屋」，為兩造所不爭執，依上揭說明，系爭房屋確存有物之瑕疵。又系爭買賣契約書中，雖未載有關於系爭房屋曾發生非自然身故之情，然觀兩造於113年6月9日簽訂之系爭切結書中，已載明「甲方（即被告）誠實告知乙方（即原告）多年以前甲方的母親年邁身體欠佳非自然身故於此物件」等語，有系爭切結書在卷可稽（本院卷第23頁），且原告亦自承系爭切結書是本人親簽等語明確（本院卷第36頁）。足見，被告於系爭買賣契約簽約即113年6月18日前，即已告知原告系爭房屋為凶宅乙事，原告於系爭買賣契約成立時，已知悉系爭房屋具有「曾發生非自然死亡之情事」的物之瑕疵，是依民法第355條第1項規定，被告對此瑕疵不負擔保之責，原告自無從依同法第359條規定請求減少價金。此外，系爭房地附近之相似條件房地於113年2月至6月間之交易價格為770萬元（770萬÷19.83坪，每坪約38.9萬元）、700萬元（700萬÷19.08坪，每坪約36.7萬元），有實價交易登錄查詢在卷可憑（本院卷第29頁），而原告於113年6月間僅以650萬元（650萬÷23.26坪，每坪約28萬元）即購得系爭房地，顯見系爭房地已較附近同類型房地之一般市價低許多（一般市價之72折左右）。故被告抗辯本件買賣價金已考量系爭房地為非自然死亡之物件等語，堪予信實；益見原告於本件買賣時，即已知悉系爭房地曾有非自然身故情事之瑕疵，才得以低於市價之價格購得系爭房地。況兩造就系爭房地約定之買賣價金既已低於市價行情不少，堪認此買賣價金客觀上已針對系爭房屋為凶宅此瑕疵為適度之反應、調整，則原告是否仍得主張再減少價金亦屬有疑。
㈢至原告雖主張被告應將凶宅乙事記載於系爭買賣契約中，而
非記載於系爭切結書中，且系爭切結書亦未給原告一份，顯屬有意隱瞞，原告匆忙簽署系爭切結書，根本未看清楚內容，不知系爭房屋為凶宅等語。然並無任何法規要求出賣人應將瑕疵記載於買賣契約中始屬告知；而依民法第355條第1項規定可知，僅須買受人於契約成立時，知悉標的物存在瑕疵，出賣人即不負擔保之責，至買受人究竟如何知悉，是否為出賣人告知或出賣人以何種形式告知均非所問。故原告主張被告應將凶宅乙事記載於系爭買賣契約中以為告知，否則即屬刻意隱瞞等語，顯屬無據。又衡情一般人於簽立契約或書面切結時，理當會先閱覽文件內容後始為簽署，此為常態，況本件為價金高達數百萬元之不動產買賣契約標的，更乃當然；又觀系爭切結書上乙方（買方）欄位除了原告簽名外，另有原告之夫馬○湘、原告之子馬○豐的簽名，可見原告簽署系爭切結書時，有家人陪同在場，縱原告匆忙簽署系爭切結書，仍有其他家人可以幫忙注意切結書之內容，殊難想像原告全家人均未仔細閱讀系爭切結書之內容就在其上簽名；又原告及馬○豐除在系爭切結書上乙方欄位簽名外，亦同時在「甲方的母親年邁身體欠佳非自然身故於此物件」等文字上方空行另行簽名，更彰顯原告明白此句話之重要性，以上均顯見被告已告知原告系爭房屋為凶宅，且原告亦確實於買賣契約成立時已知悉此情。況簽署書面文件之目的係為確保契約締結程序具備慎重與保障，並兼有維護法律關係安定與限制契約雙方當事人再為相反主張之證明作用，當事人於簽署書面文件或契約前，本應審慎閱讀後方為簽署，並應就書面所載內容負責，非可輕言以一時忙碌疏忽、誤認內容為由而任意推翻。原告既已親自簽名於系爭切結書之上，自應就系爭切結書所載之內容負責，不得以自身輕忽、未詳閱內容為由而卸責，亦即原告不得反於系爭切結書之內容主張不知悉凶宅乙事，是原告上開主張均無足採。
㈣又原告雖於本件言詞辯論終結後之115年5月5日具狀請求再開
辯論並通知證人何○彤（系爭切結書之見證人兼仲介）到庭作證等語。惟原告僅泛稱請證人來開庭說明，但未載明待證事實為何，又姑且認原告係為證明其主張為真，然縱證人到庭作證，亦無從推翻法院從上開物證中獲得之心證，故原告請求再開辯論及通知證人到庭作證，均無必要性，自難以准許，併予敘明。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第179條規定，請求被告給付195萬元，及自113年6月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 18 日
民事第一庭 法 官 陳永佳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 18 日
書記官 陳玉芬