臺灣臺南地方法院民事判決115年度訴字第874號原 告 許家瑜訴訟代理人 田中玉被 告 林志鴻
程東盛鄭荔聰上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國115年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告許家瑜起訴時，係依民法第227條、第544條、第244條、第184條第1項、第185條等規定為請求權基礎，請求被告林志鴻、程東盛、鄭荔聰應連帶給付原告新臺幣(下同)51萬元，及起訴狀繕本送達被告3人翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，嗣於民國115年9月4日言詞辯論程序表示不主張民法第184條第1項、第185條等規定(本院卷第325頁)，則原告所為訴之變更，係基於同一基礎事實，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告與被告林志鴻於114年11月12日就臺南市○區○○○段000000地號土地(下稱系爭土地)及其上同段6398號建物(即門牌號碼臺南市○區○○○街00號建物，下稱系爭房屋)，於被告程東盛擔任不動產仲介下，簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，其中買方為原告，賣方為被告林志鴻，地政士則為被告鄭荔聰，系爭房地之買賣價金則為3,000萬元。詎原告已按照被告鄭荔聰通知，依系爭買賣契約第四條第一項約定，於114年12月16日繳交完稅款300萬元，並同時依該買賣契約之第十七條第五項約定，向被告鄭荔聰提出提前交屋之需求，並詢問明確日期，惟均未獲被告3人明確回應交屋日期，亦不斷拖延交屋，至115年1月22日才完成點交，是被告3人所有違反民法第148條規定之誠信原則情事。
又原告於上開日期繳交完稅款後，合理完成過戶日期應為114年12月9日，至前揭完成交屋日止，合計34天，故依此計算系爭買賣契約之第十七條第五項約定之違約金應為51萬元，爰依民法第227條、第544條、第244條等規定，請求被告3人連帶賠償上開違約金等語。並聲明：被告3人應連帶給付原告51萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：㈠被告林志鴻部分：依系爭買賣契約之約定，最終交屋期限明
確約定為115年2月13日，被告林志鴻已依約履行，絕無給付遲延之違約情事，況撥款時間與交屋前提乃兩造合意之結果，是原告主張被告林志鴻惡意遲延交屋，顯然欠缺契約與法律依據。另原告所主張系爭房屋需進行全屋修繕及加裝電梯，依建築實務工期至少耗費3至6月，縱被告林志鴻於115年1月中旬交屋，原告亦無可能於農曆年前完工入厝，故原告主張損害與被告林志鴻行為間無相當因果關係等語。並聲明：
原告之訴駁回。
㈡被告程東盛部分：系爭買賣契約所約定115年2月13日之最遲
點交日係經原告自由意志評估並合意簽署，原告應受其拘束。另關於系爭房屋點交時間之溝通，被告程東盛已向原告明確表示無法承諾確定日期，亦無營造隨時交屋之假象，並已盡善良管理人之告知義務，原告主張為無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告鄭荔聰部分：系爭買賣契約所約定之最遲點交日，係被
告鄭荔聰基於地政士專業判斷，為防範雙方違約風險所擬定，並無偏袒任一方，況被告林志鴻因為自住需換屋搬遷之情事，原告於簽約當下、辦理流程中皆明確知悉，被告鄭荔聰就代書流程辦理迅速，原告更於115年1月22日提前交屋完成，並不構成法律上給付遲延等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事項㈠原告與被告林志鴻於114年11月12日就系爭土地及房屋簽訂系
爭買賣契約，其中買方為原告，賣方為被告林志鴻，地政士則為被告鄭荔聰，系爭房地之買賣價金則為3,000萬元。
㈡系爭買賣契約係由被告程東盛擔任不動產仲介。
㈢系爭買賣契約第四條第一項、第十一條第七項、第十二條第三項、第十七條第五項分別約定如下：
1.交屋日期訂於115年2月13日(最遲)買方應依約付清尾款，辦理交屋。
2.本買賣標的物於買方貸款撥款前，賣方應負責搬遷騰空；交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。
3.賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償買方自應給付之翌日起，按買賣總價款每日千分之零點5計算之違約金至賣方完給付時為止。
4.本合約議定之點交日係為最慢點交日期，若流程提前辦理完成，買賣雙方應於收到地政士通知後七日內完成點交手續，否則依違約事項計算違約金。
㈣系爭土地及房屋於114 年12月30日移轉登記至原告名下，於115年1月22日已完成點交。
四、得心證之理由㈠被告林志鴻於115年1月22日完成點交，應無給付遲延之情事
，原告依民法第227條規定，請求被告林志鴻給付損害賠償51萬元，應無理由
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又依契約嚴守原則，當事人本於自由意思訂定契約，如已合法成立，即應依從該契約之內容或本旨而履行，其私法上之權利義務，亦應受其拘束，非一造於事後所能主張增減(最高法院105年度台上字第929號判決意旨參照)。經查，原告與被告林志鴻就系爭土地及房屋簽訂系爭買賣契約，其中該買賣契約第四條第一項、第十一條第七項、第十二條第三項、第十七條第五項分別約定如不爭執事項㈢所示內容等情，業據兩造所不爭執(見不爭執是之事項㈠、㈢)，並有系爭買賣契書可憑(本院卷第27至34頁)，依上開說明，上開買賣契約條款自應成為有效拘束原告及被告林志鴻就該土地及房屋履約之行為規範，核先敘明。
2.次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院96年度台上字第2631號判決意旨參照)。準此，兩造就系爭買賣契約第十七條第五項約定內容有爭執，本院即應依上開說明解釋該契約條款之內容，茲分述如下：
(1)系爭買賣契約第十七條第五項固約定：本合約議定之點交日係為最慢點交日期，若流程提前辦理完成，買賣雙方應於收到地政士通知後七日內完成點交手續，否則依違約事項計算違約金等文字內容，上開條款所指「流程」雖於系爭買賣契約未有任何明文定義，然買受人對於出賣人有交付價金之義務，此觀民法第367條規定自明，則身為買受人之原告於系爭買賣契約應進行「流程」，應專指「價金交付」契約義務履行，而綜觀系爭買賣契約上有關「價金交付」相關約定，應係指買賣契約第四條「價款給付」約定內容，則原告依系爭買賣契約第十七條第五項約定所應進行「流程」，自應指該契約第四條之價金給付。
(2)又原告依系爭買賣契約第四條第一項約定，負有給付系爭土地及房屋價金尾款2,400萬元之契約責任，且由該契約條款約定：交屋日期訂於115年2月13日(最遲)買方應依約付清尾款，辦理交屋等文字內容可知，原告應最遲於上開期日前向被告林志鴻給付完畢該尾款，始謂該買賣契約價金給付之契約責任已履行完畢。
(3)據此，就原告之契約責任履行方面，系爭買賣契約第十七條第五項所指「流程提前辦理完成」情事，應係指原告已按該買賣契約第四條第一項之約定內容，於115年2月13日前已履行完畢尾款交付義務時，始有謂該買賣契約條款所指「流程提前辦理完成」情事。
3.另原告雖主張其已依約給付完稅款完畢後，被告林志鴻即應按該買賣契約第十七條第五項約定內容辦理交屋，則被告林志鴻於115年1月22日始完成點交，已陷於遲延給付等語。然查，系爭買賣契約第十七條第五項所謂「流程提前辦理完成」係原告於115年2月13日前已依約履行尾款交付義務完畢時，始符合上開契約條款之給付條件，已如前述。又系爭土地及房屋雖於114年12月30日移轉登記至原告名下等情，業據兩造所不爭執(見不爭執之事項㈣)，然原告未就上開期日辦理登記完畢時，就系爭買賣契約之尾款已依系爭買賣契約第四條第一項約定，於115年2月13日前給付完畢尾款情事，提出相關證據資料以實其說，難認有系爭買賣契約第十七條第五項約定之給付條件已經達成情事，則被告林志鴻於115年1月22日完成點交，未超過系爭買賣契約第四條第一項約定之交屋期限，自無給付遲延之情事，故原告上開主張，應屬無據。
4.綜上，系爭買賣契約第十七條第五項約定之給付條件尚未達成，則被告林志鴻於115年1月22日完成點交，應無給付遲延之情事，則原告依民法第227條規定，請求被告林志鴻依照上開買賣契約條款之違約金計算標準，應給付34天之遲延損害51萬元，應無理由。
㈡被告程東盛、鄭荔聰未有違背善良管理人注意義務之情事，
且系爭買賣契約無明定被告程東盛、鄭荔聰應負連帶清償之責，民法第224條、第544條規定亦非連帶債務成立之依據，故原告主張被告程東盛、鄭荔聰應與被告林志鴻負連帶賠償責任，應無理由。
原告復主張被告程東盛、鄭荔聰，應依民法第224條、第544條等規定，就被告林志鴻於115年1月22日完成點交之遲延給付，與被告林志鴻連帶負損害賠償責任云云。然查，被告林志鴻就系爭買賣契約之履行，未有遲延給付情事，已如前述，自難認被告程東盛、鄭荔聰有何違背善良管理人注意義務之情事，況依民法第272條第1項、第2項規定，連帶債務之成立以當事人間明示約定或法律規定者為限，而系爭買賣契約當事人為原告與被告林志鴻，被告程東盛、鄭荔聰並非該買賣契約當事人，亦無明示約定被告程東盛、鄭荔聰應就被告林志鴻所負債務應負連帶清償之責，更無法律規定作為此種連帶債務成立之依據，原告援引民法第224條、第544條並無規定債務人之代理人或使用人，就債務人應負債務不履行損害賠償責任時，應與債務人連帶負損害賠償責任。從而，原告主張被告程東盛、鄭荔聰應與被告林志鴻負連帶賠償責任云云，乏其所據，不能允准。
五、綜上所述，原告依民法第227條、第544條、第244條等規定，請求被告3人連帶賠償51萬元，應無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
民事第二庭 法 官 姚亞儒以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 15 日
書記官 謝靜茹