臺灣臺南地方法院民事判決115年度訴字第955號原 告 翁紫容訴訟代理人 鄭渼蓁律師
張立言律師被 告 余 聰訴訟代理人 張克豪律師上列當事人間請求變價分割共有物事件，本院於民國115年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（權利範圍200000分之962）及同地段2663建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路○段000號21樓之2建物（權利範圍全部），應予變賣分割，所得價金由兩造按應有部分各2分之1之比例分配。訴訟費用由兩造各負擔2分之1。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（權利範圍200000分之962）暨其上同地段2663建號即門牌號碼臺南市○○區○○○路○段000號21樓之2建物（權利範圍全部，以下簡稱系爭建物，與上開土地合併簡稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分各2分之1；兩造間就系爭房地未定有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割之情事，兩造復不能達成分割協議。為避免兩造再茲爭端，且為保有系爭房地之完整利用及增進經濟效能等情，將系爭房地藉由法院公開拍賣程序，以市場自由競爭機制反映最佳化之客觀交易價值，非僅得讓被告能參與拍賣程序，並以共有人身分享有相同條件優先承買之權，進而單獨取得系爭房地之全部所有權應有部分，簡化系爭房地共有關係，亦可防止兩造就系爭房地相關事宜再起爭端，爰請求鈞院准予變價分割系爭房地，由兩造平均分取價金。
（二）系爭房地所屬社區「悅世界」，其四周環境非僅著名餐廳林立，更鄰近臺南市觀光勝地，生活及交通機能實屬便利。又系爭房地位處21樓，亦屬於視野絕佳之高樓層戶數，且觀諸「悅世界」住宅大樓於民國114年1月至115年7月間之2筆買賣成交紀錄，成交價格分別為新臺幣（下同）3,020萬元、3,070萬元，足認系爭房地之市場交易價值應非低於3,020萬元。然被告卻以其於109年7月間購置系爭房地之成交總價2,080萬元，作為本件客觀市場交易價值暨原物分割方案之計算基礎，顯屬無據。又補償金額之基準，應以不動產所有權之客觀市價為斷，而非扣除抵押債務後之淨值，縱系爭房地其上仍餘貸款，惟就不動產本身之價值不生影響，被告主張先扣除剩餘房屋貸款700萬元及價格未定之相關稅賦等費用，再以兩造應有部分各2分之1計算，據此得出補償原告600萬元之低估金額，亦與法未符，原告恕難同意。
二、被告抗辯：
（一）系爭房地固不適宜在物理上切分為兩個獨立單位，惟依最高法院111年度台上字第1353號民事判決意旨，本得容許將原物全部分配予部分共有人，再由受分配人以金錢補償未受分配之共有人。又變價分割之拍賣價額受市場時點、投標人數、占有狀態、抵押權及點交風險等因素影響，未必等同一般市場正常交易價格，且除須額外支出執行、鑑價及相關程序費用，亦將使被告承受搬遷及另覓住所之損失；反之若由被告承受全部不動產，則無須經拍賣程序，即可同時終止共有關係並維持不動產完整利用，避免交易摩擦及價值耗損。準此，系爭房地目前由被告居住使用，原告則未居住於內，其提起本件訴訟之目的在於取得相當價金，共有物分割如將直接造成現居住者喪失住所，影響其對共有物之感情或生活上密不可分之依存關係，法院應納入衡量，即此時對於現居者而言，原物分割兼錢錢補償可保留其財產權之存續價值，變價分割則顯屬劣後選擇。故本件應採原物分割，由被告取得系爭房地所有權並以金錢補償原告。
（二）參照臺灣高等法院112年度抗字第823號民事裁定意旨，金錢補償旨在填補未受原物分配共有人所失之應有部分價值，自應以客觀市場交易價值為準。是以，被告購買系爭房地之實際成交總價為2,080萬元，故此金額足以反映系爭房地於市場上之客觀交易價值，以此作為系爭房地價值計算之依歸。據此，被告以金錢補償原告之價額，應以系爭房地交易價值即2,080萬元，扣除系爭房地目前尚餘貸款金額約700萬元，及扣除相關稅賦及各項必要費用負擔，並按兩造應有部分各2分之1計算，被告認應補償原告600萬元為合理適當。並聲明：兩造共有之門牌號碼為臺南市○○區○○○路○段000號21樓之2建物（權利範圍全部）及其坐落地號為臺南市○○區○○段0000地號土地（即系爭房地），應以原物分割方式，由被告取得全部所有權，並以600萬元補償原告。
三、得心證之理由：
（一）按各共有人除共有物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。本件原告主張系爭房地為兩造共有，應有部分各2分之1，而系爭房地並無不能分割之情形，且共有人又無不分割之特約，惟對於分割方法迄未能達成協議之事實，業據提出土地、建物登記謄本為憑，且為被告所不爭執，堪信原告主張為真實。
（二）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列分配：以原物分配於各共有人。變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。又分割共有物以原物分配於各共有人為原則，法院就共有物為裁判分割時，應依民法第824條之規定為適當之分割，即應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等定一適當公平之方法，最高法院81年度臺上字第16號及89年度臺上字第724號判決要旨參照。經查：
⒈系爭建物為鋼筋混凝土造建物25層之第21層，屬集合住宅
中之區分所有建物，僅有單一大門可連通該住宅大樓共用電梯或樓梯以為對外聯絡，如為原物分割，分割後之各部分將無獨立對外出入口，勢必須另劃設供進出及通行之共有空間，使法律關係趨於複雜，破壞系爭房屋之使用現狀，並造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值。若將系爭房地全部分配予兩造其中一方，需以補償金錢予他方，被告表達僅願依109年7月購買系爭房地之成交總價2,080萬元，扣除系爭房地目前尚餘貸款金額約700萬元，及扣除相關稅賦及各項必要費用負擔後以600萬元補償原告之意願，惟為原告所不同意，而被告亦無意願以市價補償原告，故不宜採取此種分割方式。
⒉本院考量系爭房地採用變價分割，不僅可保持系爭房地之
完整利用及經濟效用，且基於市場之自由競爭，亦可使系爭房地之市場價值極大化，兩造所受分配之金額隨之增加；參以依民法第824條第7項規定，變價分割之買受人為共有人以外之人，共有人仍有依相同條件優先承買之權，兩造得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情或生活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各項因素，決定是否參與競標或行使優先承買權利，以單獨取得系爭房地之所有權，故變價分割無損各共有人之承買權利，各共有人亦得視變賣時之市場行情及自身之經濟能力等情，選擇是否參加競標，以取得系爭房地之整體利用，或由其他第三人競標後，再行決定是否依民法第824條第7項行使優先承買權。依此，系爭房地採變價分割，所得價金按兩造所有權應有部分比例分配，不僅有利於發揮消滅共有關係，增進共有物之融通及經濟效用之規範功能，亦可兼顧系爭房地之整體利用，係符合全體共有人利益之分割方案，應屬適當之分割方法，爰判決如主文第1項所示。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用；但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。民事訴訟法第80條之1、第85條第1項分別定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按應有部分比例（兩造應有部分比例為各2分之1）負擔，較為公平，爰判決如主文第3項所示。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法與舉證，經審核結果並不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 9 月 16 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 16 日
書記官 李 雅 涵