臺灣臺南地方法院民事判決115年度重訴字第42號原 告 財團法人台灣省私立台南仁愛之家法定代理人 陳聰漳訴訟代理人 林凡惟
雷佳恩被 告 黃健霖訴訟代理人 黃美靈上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺南市○區○○段000000地號土地如附圖所示編號A部分（面積112.33平方公尺）之地上物拆除，並將該部分土地返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣8萬7,570元，及自民國115年8月5日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
三、被告應自民國115年1月29日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣1萬5,763元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之94，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣314萬4,379元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣943萬3,136元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣2萬9,190元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣8萬7,570元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項，原告於各期給付屆至時，按月以新臺幣5,254元供擔保後，各得假執行；但被告於各期給付屆至時，如按月以新臺幣1萬5,763元為原告預供擔保，各得免為假執行。
九、原告其餘假執行聲請駁回。事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明第一、二項，原請求被告將坐落臺南市○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）上，如圖示部分，門牌號碼臺南市○區○○路000號（下稱339號房屋）之地上物（面積80.13平方公尺，以實測為準）、門牌號碼臺南市○區○○路000號（下稱341號房屋，並與339號房屋合稱系爭房屋）之地上物（面積
40.53平方公尺，以實測為準）拆除，並將占用土地返還原告，另請求被告應自民國114年1月1日起至返還上開占用土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬1,165元（補字卷第13頁至第14頁），嗣經本院會同臺南市臺南地政事務所人員至現場履勘測量，並繪製土地複丈成果圖（臺南市臺南地政事務所收件日期字號115年4月8日DAA5 4700號，下稱附圖），確認各該建物占用系爭土地之面積後，原告乃更正其請求被告拆除之地上物坐落位置、面積如附圖所示，及追加請求被告給付起訴前5年相當於租金之不當得利，暨減縮請求被告按月給付之起始日、金額，並分列其訴之聲明如後述
貳、一、㈢部分所示（重訴字卷第141頁至第142頁、第173頁），核原告所為，就更正請求拆除地上物坐落位置、面積部分，僅為更正其事實上之陳述，非為訴之變更或追加；追加請求起訴前5年相當於租金之不當得利部分，其請求之基礎事實同一；其餘部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，程序上均應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠系爭土地為原告所有，系爭土地上有訴外人黃長榮所有之系
爭房屋，其中339號房屋為未辦保存登記建物，341號房屋則為臺南市○區○○段0000○號建物。黃長榮曾向原告承租系爭房屋占用之系爭土地，並於96年3月26日辦理續約，雙方簽立土地租賃契約書2份（下稱系爭租約），約定租賃期間自96年1月1日起至104年12月31日止，租期屆滿後未換約，依系爭租約第17條約定，系爭租約已於租期屆滿時終止，嗣黃長榮於112年5月19日死亡，全體繼承人協議將系爭房屋分由其子即被告單獨繼承，原告通知被告辦理承租權移轉作業，詎被告於113年12月31日，委由黃長榮之胞妹黃美靈以存證信函拒絕之。
㈡被告就系爭土地之使用既已無租賃契約，自屬無權占有，且
因而受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋拆除，將占用之系爭土地返還與原告，並應給付起訴前5年相當於租金之不當得利118萬2,217元，其中被告自105年起至113年間誤繳、經原告誤收之租金37萬3,815元，及被告提存而未經原告提領之11萬6,298元，合計49萬0,113元，原告同意優先抵充上開不當得利之本金，經扣除後，剩餘金額為69萬2,104元，另依民法第179條規定，請求被告自115年1月29日起至返還占用之系爭土地與原告之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1萬9,704元。
㈢並聲明：
⒈如主文第一項所示。
⒉被告應給付原告69萬2,104元，即自115年8月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒊被告應自115年1月29日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告1萬9,704元。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：原告之主管機關應為內政部社會處，政府規定原告僅能將土地出租給其上有興建房屋之人，不能租給第三人，本件所涉爭執事項並非沒有機關單位在管理，法院應該瞭解原告當初成立之精神為何。被告每年均有繳付租金，縱原告拒收，被告亦有至法院辦理提存，被告既有按時繳付租金，即有權利繼續居住在系爭房屋。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張前揭一、㈠部分之事實，業據提出系爭土地及建物登
記謄本、異動索引、系爭租約、存證信函、現場照片、空照圖、台帳卡附卷為證（補字卷第23頁至第33頁，重訴字卷第41頁至第65頁、第69頁至第71頁），並有339號房屋之房屋稅籍證明書在卷可稽（重訴字卷第31頁），經本院囑託臺南市臺南地政事務所指派測量員於115年5月5日履勘現場，確認系爭房屋占用系爭土地之範圍，如附圖編號A部分（面積1
12.33平方公尺）所示，有本院勘驗測量筆錄、臺南市臺南地政事務所115年5月18日臺南地所測字第1150004361號函及附圖在卷可稽（重訴字卷第123頁至第125頁、第131頁至第133頁），此部分之事實，應堪認定。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由，最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨可資參照。另按民法第451條所定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力，最高法院85年度台上字第655號判決意旨可資參照。末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。
㈢本件原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭房屋坐落系爭
土地等節，未為被告所爭執，被告僅以其有持續繳付租金，系爭房屋並非無權占用系爭土地等語置辯，揆諸前揭說明，應由被告就其占有係有正當權源之事實負舉證責任。經查：⒈依系爭租約記載，黃長榮向原告承租系爭土地，並於系爭土
地上興建系爭房屋，最後一次續約時，約定租賃期間自96年1月1日起至104年12月31日止（補字卷第29頁、第31頁），於租期屆滿時，依系爭租約第17條「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，原告不另行通知，被告如有意繼續租用，應於租期屆滿前1年，自行向原告申請換訂租約，否則視為被告無意續租」之約定（補字卷第30頁、第32頁），可認兩造已於訂約之際，明確約定除非承租人於租期屆滿前1年申請換訂租約，否則視為無意續租，不生續租之效力，是本件自無依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約之情事，原告與黃長榮間之租賃關係，已於最後一次換約時約定之租賃期間屆滿時即104年12月31日終止。
⒉惟系爭租約終止後，原告仍持續寄送租金單，黃長榮仍持續
繳納，此情為原告所自承（重訴字卷第144頁至第145頁），應認原告每次寄送租金單，均為新的要約，黃長榮則於每次繳納租金時承諾，雙方達成新的租賃契約意思表示合致，嗣黃長榮於112年5月19日死亡，被告為其繼承人，並繼承取得系爭房屋，亦就原告寄送租金單所為之邀約，持續以繳納租金之方式為承諾，直至113年12月31日，被告委由黃美靈寄發存證信函與原告，敘明拒絕續約之意旨為止（補字卷第33頁），應認兩造間就系爭房屋占用之系爭土地部分，仍有租賃契約存在；惟依原告所提繳費明細表（重訴字卷第147頁至第161頁），可知自114年1月1日起，原告已拒絕收受被告繳納之租金，被告雖以原告為受取權人，將114年1月至同年12月、115年1月至同年12月之租金予以提存，金額合計11萬6,298元，有本院114年度存字第295號、115年度存字第253號提存通知書存卷可考（重訴字卷第163頁至第165頁），然既未經原告收受，尚難認兩造有租賃契約意思表示之合致，被告自不能再以租賃契約，作為繼續占用系爭土地之正當權源，被告辯稱其有將租金提存，仍有權占用系爭土地等語，尚非有據。此外，被告未表明系爭房屋占用系爭土地，有何其他法律上之正當權源，應認原告主張系爭房屋無權占用系爭土地等語屬實，此部分已妨害原告就系爭土地所有權之圓滿行使，是原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將無權占用系爭土地如附圖編號A部分所示之地上物拆除，並將該部分占用土地返還與原告，自屬有據。
⒊被告雖另辯稱原告主管機關為內政部社會處，就本件爭執事
項設有管理規範等語，惟經本院函詢臺南市政府社會局回覆表示：原告屬全國性社會福利財團法人，依現行財團法人法規定，其目的事業主管機關為衛生福利部等語，衛生福利部則函覆本院表示：財團法人法及其授權規定，無「僅得出租予於該土地上興建房屋之人，不得出租予第三人」之明文規定，財團法人將名下土地辦理出租，係屬財產運用行為，其相關決策，應由董事會依財團法人法第18條、第19條、第44條規定，本於職權審酌具體情形為之。衛生福利部對財團法人之監督，係就其決議程序是否合法，及財產運用結果是否符合設立目的及規章規定予以審視，並未就個別租賃條件，負有逐案核定或實質審查之權限；至個別租賃對象之選擇、租金條件及契約內容等事項，除另有相關法規限制外，原則上屬財團法人依私法關係所為之法律行為範疇，具體個案中之租賃條件、當事人間權利義務關係及相關爭執，涉及事實認定及契約關係之判斷，非屬主管機關監督權責等語，有臺南市政府社會局115年4月10日南市社秘字第1150482594號函、衛生福利部115年5月5日衛授家字第1150106490號函在卷可稽（重訴字卷第111頁、第129頁至第130頁），業已敘明原告現行之目的事業主管機關為衛生福利部，且關於原告名下系爭土地之租賃對象、租金條件及契約內容，屬原告依私法關係所為之法律行為，主管機關並無逐案核定或實質審查之權限，就當事人間權利義務關係之爭執，亦非屬主管機關監督權責，被告空言辯稱本件所涉爭執事項並非沒有機關單位在管理等語，並非有據。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。而土地使用、收益之對價，依一般社會通念即為租金，故無權占有他人不動產者，依社會通常觀念，可獲得相當於租金之利益。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；另依同法第105條規定，上開規定於租用基地建築房屋亦準用之；且土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價。而依土地法第148條規定，土地所有權人依該法規定所申報之地價，為法定地價。又此項租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，土地一般承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。經查：
⒈查系爭土地坐落臺南市北區，其上系爭房屋為4層樓之鋼筋混
凝土造建物，其中，341號房屋1樓、2樓出租與他人經營「極SLOT電子遊戲場」，339號房屋由黃美靈及其胞妹居住使用，系爭房屋東側臨臺南市北區公園路，南側外牆出租供懸掛廣告看板，騎樓則堆放雜物、盆栽、停放機車，坐落位置鄰近臺南火車站，周邊各式商場、百貨、學校、醫院、圖書館林立，商業、文教、醫療、交通等生活機能一應俱全，工商經濟發展程度繁榮等情，有現場照片及空照圖附卷為證（重訴字卷第51頁至第65頁），並有本院勘驗測量筆錄在卷可稽（重訴字卷第123頁），爰審酌上開一切情狀，認本件相當於租金之不當得利數額，以系爭房屋占用系爭土地之面積
112.33平方公尺，乘以系爭土地115年1月之申報地價每平方公尺2萬1,049元，再乘以年息百分之8作為計算基礎，應屬適當，基此計算，系爭房屋無權占用系爭土地，每月受有相當於租金之不當得利數額應為1萬5,763元（計算式：每平方公尺2萬1,049元×112.33平方公尺×年息百分之8÷12＝1萬5,763元，元以下四捨五入），原告主張以每月1萬9,704元計算，尚屬過高。
⒉原告雖主張被告應支付本件訴訟繫屬之日即115年1月28日起
回溯5年內相當於租金之不當得利等語，惟兩造間就系爭房屋占用之系爭土地部分，直至113年12月31日為止，仍有租賃契約存在，被告亦有持續支付租金，經原告收受，被告係自114年1月1日起，始喪失占用系爭土地之正當權源等情，業經認定如前，自應認被告自114年1月1日起，始為無法律上原因，受有占有使用系爭土地之利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，而構成不當得利，就原告此部分請求，僅能准許114年1月1日起至本件訴訟繫屬之日115年1月28日止，相當於租金之不當得利，原告主張應自110年1月29日起算，尚非有據。是原告此部分得請求之金額，應為20萬3,868元【計算式：每月1萬5,763元×（12＋28÷30）個月＝20萬3,868元，元以下四捨五入】。另被告以原告為受取權人，提存之11萬6,298元部分，兩造均同意優先抵充上開不當得利之本金（重訴字卷第144頁至第145頁、第180頁），予以扣除後，原告尚得請求被告給付之金額，應為8萬7,570元（計算式：20萬3,868元－11萬6,298元＝8萬7,570元）。又此部分屬無確定給付期限之金錢債權，原告以起訴狀繕本之送達請求被告給付，被告迄未給付，應負遲延責任，是原告就得請求之上開不當得利金額，請求加計自115年8月4日民事準備狀繕本送達翌日即115年8月5日起（依重訴字卷第175頁郵政收件回執，該書狀繕本於115年8月4日送達被告）至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，核與民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條規定相符，於法有據，應予准許；逾此範圍關於訴訟繫屬時已發生之不當得利及利息之請求，則非有據。
⒊系爭房屋迄今仍持續無權占用系爭土地，是原告請求被告自1
15年1月29日起至拆除系爭房屋、返還占用之系爭土地與原告之日止，給付原告相當於租金之不當得利，於請求每月給付1萬5,763元之範圍內，亦屬有據；逾此金額之請求，仍非有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告拆除系爭房屋無權占用系爭土地如附圖編號A所示部分，並將占用之系爭土地返還與原告，及給付原告如主文第二、三項所示金額及利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明文。本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，爰依本件紛爭起因、兩造勝敗程度，依職權命兩造各自應負擔之訴訟費用比例如主文第五項所示。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就原告勝訴部分，與民事訴訟法第390條第2項規定相符，爰酌定相當擔保金額，准原告於供擔保後得假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如就主文第一至三項所命給付，各以相當金額為原告預供擔保，各得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 9 月 22 日
民事第二庭 法 官 陳品謙以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 22 日
書記官 張月姝