臺灣高等法院臺南分院刑事判決 九十一年度上易字第一一一六號 Ｃ
上 訴 人 台灣台南地方法院檢察署檢察官被 告 辛 ○ ○選任辯護人 吳 明 澤右列上訴人因被告詐欺案件，不服中華民國九十一年八月十四日台灣台南地方法院九十一年度易字第六八八號第一審判決（起訴案號：台灣台南地方法院檢察署九十年度偵字第一四八五九號），提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決撤銷。
辛○○連續意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以叁佰元折算壹日。
事 實
一、緣辛○○於民國（下同）八十年間，在附表所示土地建築三層樓主建物，並在登記名義人為毛瓊府農地，加蓋主建物部分房間及廚房（下稱增建部分）。辛○○明知增建部分建築在農地，依法不得移轉所有權，且買受人由外觀上，無從分辨增建部分係違建，如未據實告知，買受人極易誤認增建部分基地，可併同主建物移轉所有權，竟仍基於不法所有意圖之概括犯意，連續於附表所示時間，將附表所示土地及建物，出售予附表所示戊○○等八人，並刻意隱瞞增建部分，係蓋於農地之事實，致戊○○等八人，誤認所購買部分，包含增建部分基地所有權，乃如數交付附表所示買賣價金，辛○○因此詐得每戶增建部分基地價金廿萬元，合計八戶共詐得新台幣（下同）一百六十萬元。嗣於九十年八月間，辛○○經由毛俊宏（按為毛瓊府繼承人）同意，以毛俊宏名義，向戊○○等八人，寄發存證信函聲稱：「戊○○等八人，所購買建物增建部分，分別占用毛俊宏所有台南縣○○鄉○○○段四二八之三及同段四二九之二號土地，要求戊○○等八人，須再各以廿萬元購買，否則增建部分，將面臨拆除後果」等語，戊○○等八人，至此始知受騙。
二、案經附表告訴人戊○○等八人訴請台灣台南地方法院檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
一、查被告辛○○於偵查及原審中，對其於附表所示土地上，建築三層樓主建物後，又在登記名義人毛瓊府所有農地，每戶增建部分房間及廚房，並將增建後附表所示房屋及其基地，出售附表所示告訴人，且承諾提供屋後至圍牆內空地，供告訴人無條件永久使用；嗣於九十年間，被告以案外人毛俊宏名義寄發在證信函，要求告訴人再各以廿萬元，購買增建部分所占用農地等情，供承不諱（詳偵卷七十、八五、一四二、一四八頁，原審卷二二、二三、二八頁，本院卷四四頁），核與告訴人於偵查中指訴情節相符（詳偵卷二頁），並有不動產買賣契約書、建物登記謄本、土地登記謄本及存證信函在卷可稽（詳偵查卷七至五九、一七九、一八八頁）。是被告該部分自白，核與事實相符，自堪採信。然被告否認有右述詐欺犯行，辯稱：當初與告訴人買賣時，伊有告知部分房間及廚房，係增建部分，且建於毛瓊府農地上，該增建部分所占用基地，僅可無條件提供告訴人使用而已，又雙方確有口頭約定，倘將來農地開放買賣時，告訴人須再購買增建部分基地，故告訴人於買賣時，即已知悉增建部分，係蓋於農地上云云（詳偵卷八四、一
四二、一四四頁，原審卷二一頁）。惟查：㈠【告訴人於買賣當時，僅知悉屋後有農地存在】⒈查被告與附表所示告訴人於買賣契約書約定，買賣土地，連同地上三層樓房屋全
部，包括屋後圍牆內農地無條件為告訴人永遠使用乙節，有不動產買賣契約書在卷可憑（詳偵查卷七、八頁），復據告訴人於原審自承知悉「屋後」至圍牆範圍內土地為農地等情（詳原審卷二四、二五頁）。則告訴人於買賣時，應僅知悉「屋後」土地為農地，並約定可無條件永久使用之事實，殆可確認。
⒉告訴人雖知悉「屋後」土地為農地，但所謂「屋後」，究指「三層樓主建物」之
後，抑指「整體建物（即包含增建部分）」之後？此情與告訴人認知農地範圍界限，至為攸關，就此除系爭契約所載內容外，自應須再參酌買賣當時事實及其他一切證據資料，以探求告訴人訂約時真意，始得獲得事實真相。
㈡【系爭契約所載「屋後」農地，應指「整體建物」後空地】⒈查系爭房屋，係在增建部分蓋好後，始售予告訴人等事實，業據被告於原審供承
不諱（詳原審卷二八頁），而觀諸系爭房屋內外照片，增建部分均與建物主結構相連，由外觀上，足以使人誤認係同時蓋好之整體建物，而無從分辨增建部分，係另行加蓋之違建物，有系爭房屋及增建部分照片在卷可稽（詳偵卷一六四至一六七頁）。再參諸告訴人等於原審中，均一致供承被告曾說明，所謂農地部分，係指「屋後空地」等語（詳原審卷二四、二五頁），則被告既曾明確指出，農地僅坐落「空地」部分，自易誤導告訴人等，誤認現有整體建物部分，全部均未坐落於農地上情事，至為灼然。
⒉又依證人傳翠凰（告訴人戊○○之妻）、陳彥維（告訴人甲○○之夫）、宋偉士
（告訴人乙○○之夫）於偵查中均稱：被告當時說整棟房子賣給我們，雖有說明屋後空地是農地，但沒有提到屋內也有部分蓋在農地上等語（詳偵卷一八六頁）。另承辦本件代書丙○○於偵查、原審及本院審理時亦均證述：我不知道增建部分，係蓋在農地上，訂約時也未向告訴人等說明；契約書所載「三層樓房屋全部及屋後圍牆內農地」，所指「屋後」，係指由增建部分後面開始算起；另所稱「圍牆內農地」，係指空地部分；契約條款是被告指示我寫的，契約所載「屋後圍牆內農地」，係指現有整體建物後方與圍牆內之空地而言等語（詳偵卷一八五頁、原審卷二七、二八頁，本院卷六三至六五頁）。準此，益證訂約當時，被告確向告訴人等承諾可無條件永久使用之農地，當係指整體建物後方「空地」無訛。⒊至被告雖辯稱：當初與告訴人等買賣時，伊有告知廚房及部分房間，係另行增建
者，但可無條件提供告訴人等使用其基地，惟雙方有口頭約定，倘將來農地開放買賣時，告訴人等須購買增建部分基地，故告訴人於買賣時，應即知悉增建部分係蓋於農地上云云（詳偵卷八四、一四二、一四四頁，原審卷二一頁）。然此情非但為告訴人等所一致否認，且觀諸買賣契約，就此攸關雙方權利義務重要事項，竟付諸闕如，要與常情有違。再參酌系爭增建部分，與建物主結構相連為一體，倘告訴人等知悉增建部分基地，係占用農地而建，無法移轉所有權，應知所購房屋，日後有因產權糾紛而遭拆除之虞，則告訴人等豈有可能，竟未要求農地登記名義人出具永久使用同意書，復未於契約條款內特別註明此等情事，卻花費平生積蓄，斥資購買將來有遭拆除之虞房屋？更何況被告於本院審理時一再聲稱，增建部分基地，係其出資購買取得，實質上係其所有，僅係借用他人名義登記而已（詳本院卷四十頁），則被告於出售系爭房屋時，為履行其買賣契約第七條規定，出賣人應負產權清楚責任，自應於出售當時即立下永久供告訴人使用增建部分基地之同意書，始符契約第七條精神，被告捨此未由，足見被告於出售系爭房屋時，即已有不法所有意圖。在在足證，被告辯稱告訴人等明知增建部分基地，係坐落農地上，並約定雙方俟將來開放買賣時，須再另行商議價錢云云，要係被告臨訟卸責之詞，不足採信。
⒋又被告另辯稱：其與案外人郭清松買賣土地，與告訴人等係位於同地號上，其與
郭清松在契約上，有特別約定屋內廚房及部分房間，約二十坪係農地云云，並提出其與案外人郭清松，在八十八年間所訂「土地暫借使用契約書」影本為證（詳偵卷一三七頁）。惟查，郭清松所購買主建物部分房屋，係向法院拍定購得者，而增建部分，因屬不得移轉所有權之違章建物，故不在法院拍賣標的範圍，係被告另外主動要求郭清松購買增建部分房地，雙方始在法院拍賣後，另簽立增建部分農地使用契約等情，業據案外人郭清松於另案九十年度營簡字第六九九號民事拆屋還地事件中陳述明確，並經本院調閱該卷宗核閱屬實（詳本院卷八十頁），且有該次開庭筆錄附卷可稽（詳本院卷八三頁）。基上所述，由案外人郭清松係向法院拍定購得主建物乙節可知，郭清松於投標前，當可由法院公告之拍賣條件，得知拍賣之主建物外，另有增建部分基地，係坐落於農地，是郭清松對於增建部分，係坐落於農地之事實，本已知之甚詳。此與本件告訴人與被告間買賣契約，係雙方直接洽談買賣，而未經法院拍賣程序，二者顯然截然不同。自不得以被告與郭清松所訂「暫借使用契約書」中，有載明增建部分係坐落於農地上，即推論八十一、二年間，被告與告訴人等所訂立本件不動產買賣契約時，告訴人等亦已知悉上情。是被告上開所辯，要無可採。
⒌綜上所述，本件依客觀情狀及契約內容解釋，均應認告訴人等所認知之農地範圍
，係指整體建物後方與圍牆間之「空地」。至增建部分基地亦坐落於農地乙節，則非告訴人等買賣當時所知悉者。
㈢【被告利用隱瞞重要交易事項，使告訴人等陷於錯誤，並詐取買賣價金】⒈觀諸系爭不動產買賣契約書，其中第七條明確記載：被告負責本件產權清楚，如
有枝節者，應負責排除，與告訴人等無干等語（詳偵卷七頁）。衡諸一般不動產買賣，交易標的物是否涉及農地，因事關土地所有權可否移轉，而影響標的物價值甚鉅，自屬該買賣契約重要事項，出賣人負有據實告知義務。
⒉而由告訴人戊○○、乙○○於偵查中供稱：被告只有說空地部分是農地，提供給
我們使用，並未告知增建部分是蓋在農地上，我們才會用約四百萬元價錢向被告購屋等語觀之（詳偵卷一四五、一五八頁背面），被告雖未以積極行為詐騙告訴人等，惟被告明知增建部分基地為農地，依法不得移轉所有權，告訴人等由房屋外觀上復無從查悉此事，被告竟仍未明白告知上情，致告訴人等誤認所買受者，包括增建部分基地所有權，因而對所購房屋價值評估錯誤，則被告此種隱瞞重要交易事項之消極行為，當屬詐術行為甚明。又告訴人等因被告隱瞞上情，而誤認所買受者，係包括增建部分基地所有權，致交付連同增建部分基地在內，如附表所示買賣價金予被告，自足以證明被告對增建部分基地所有權價金，有不法所之意圖。再系爭增建部分，應有二十萬元價值乙節，由被告所寄發存證信函，要求告訴人等八人，各以二十萬元購買增建部分基地等情，自可得知（詳偵卷一二五頁背面）。依此推之，足認被告於本件買賣當時，分向告訴人八人，每人各詐取二十萬元，共計詐得增建部分基地價金一百六十萬元。
㈣至證人即系爭房地銷售人員吳家升於原審調查時供稱：被告有向伊說明增建部分
及屋後空地係農地，伊亦有向客戶告知上情云云（詳原審卷七○頁）。惟查，證人吳家升於原審作證時，就其向客戶介紹過程、客戶對於增建部分基地，係坐落於農地反應、簽約過程如何約定等情，均稱已無任何記憶云云（詳原審卷七○至七二頁）。何獨對其確有告知客戶農地範圍乙節，竟能證述歷歷？再者倘證人吳家升如就本件系爭增建部分係建於他人農地上等情，對告訴人據實以陳，則告訴人一旦知悉增建部分基地，係坐落於農地，為無法移轉基地所有權，告訴人必然不願意以附表所示價金，向被告購買系爭房屋，對證人吳家升銷售房屋業績，諒有重大影響。況本件證人吳家升倘自承其於向告訴人介紹時，有隱藏上情未提，恐難逃與被告有共同詐欺嫌疑。是以，本件自難期證人吳家升於供證時立場公允無虞，則證人吳家升前開證詞，自不足採為有利被告之認定。
㈤又被告與告訴人等於八十一、二年間締約時，係以隱瞞增建部分基地，係坐落農
地方式，使告訴人等陷於錯誤，而向告訴人等詐得增建部分基地價金，已如前述。至被告遲至九十年間，見農地開放買賣後，乃思及其與告訴人間不動產買賣契約，所訂內容未盡明確，認可趁此要求告訴人等再給付增建部分基地價金，始以農地所有人毛俊宏名義，寄發存證信函，被告此舉固不足取。然此情僅係讓告訴人獲悉，渠等於向被告購買附表所示房屋時，其中增建部分基地，被告係隱瞞未告知增建部分之基地，係未合法使用，卻仍以有合法使用權源價格出售告訴人，則被告詐欺告訴人，其行為時間，應係在八十一、二年間售屋時，即已存在。茲被告於九十年，為再圖取增建部分基地之價金，乃再寄發存證信函，要求告訴人等購買增建部分基地等情，無非僅係被告自曝其前揭詐欺犯行而已，被告該寄發存證信函行為，自難認另有涉犯他項犯行，附此敘明。
㈥綜上所述，本件被告連續詐欺犯行，事證明確，堪以認定。至告訴人於本院審理
時，要求再對本件系爭房屋勘驗現場。然本件事證既已明灼，自無再勘驗現場必要，併此說明。
二、查被告辛○○意圖為自己不法所有，以隱瞞交易重要事項，使告訴人等陷於錯誤，而交付包含增建部分基地買賣價金。核其所為，係犯刑法第三百三十九條第一項詐欺罪。又被告先後向附表告訴人八人為詐欺行為，時間緊接，手法相同，顯係基於概括犯意反覆為之，為連續犯，應依刑法第五十六條規定依法加重其刑。
三、原審認本件被告不法所有意圖及施用詐術行為，均無法證明，而為被告無罪諭知，固非無見。惟查，被告出售附表所示房地時，增建部分早已蓋妥，由房屋外觀上，足以使人認定增建部分係屬整體建物，被告復言明「屋後」空地，才屬無法移轉所有權之農地，而隱瞞所售房屋有另行增建部分，且增建部分基地，係坐落農地之事實，因而使告訴人等誤認所購買部分，已包含增建部分基地所有權，乃併同交付被告含增建部分基地在內之買賣價金等情，已如前述，足認被告隱瞞重要交易事項，核屬消極詐騙行為，告訴人因此陷於錯誤，於買賣當時，而交付增建部分基地價金，被告所為自已涉犯刑法詐欺取財行為。檢察官循告訴人請求，上訴意旨，指摘及此，為有理由，自應由本院將原判決撤銷改判。爰審酌被告犯罪動機，係為避免影響告訴人等購買意願，並圖得售屋價金，因而隱匿重要事項，未據實以告，已失誠信於先，而被告事後見農地開放買賣，系爭增建部分基地仍非屬告訴人名義，竟又利用契約內容未盡詳明，要求告訴人等再支付增建部分基地價金，且揚言倘有不從，即訴請拆屋，使告訴人居處不安，由被告僅為謀一己私利，動輒使用令人非議手段，足見惡性非輕，且被告於本院審理時，猶曲解契約內容，不願與告訴人等和解，犯後態度不佳等一切情狀，量處如主文第二項所示之刑。又被告行為後，刑法第四十一條業於九十年一月十日修正公布，同年月00日生效，舊法規定犯最重本刑三年以下有期徒刑以下之刑之罪，而受六個月以下有期徒刑或拘役之宣告，因身體、教育、職業、家庭之關係或其他正當事由，執行顯有困難者，得易科罰金，修正後刑法第四十一條第一項規定，凡犯最重本刑五年以下有期徒刑以下之刑之罪，而受六個月以下有期徒刑或拘役之宣告，均得易科罰金，比較新舊法結果，以新法較有利於被告，故依刑法第二條第一項前段規定，本件自應適用修正後刑法第四十一條第一項前段規定，併就被告所處徒刑，諭知如易科罰金，以三百元折算一日之標準，以資懲儆。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十九條第一項前段、第三百六十四條、第二百九十九條第一項前段，刑法第二條第一項前段、第五十六條、第三百三十九條第一項、第四十一條第一項前段，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段、第二條，判決如主文。
本案經檢察官李傳來到庭執行職務。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十四 日
臺灣高等法院臺南分院刑事第七庭
審判長法官 蔡 崇 義
法官 許 進 國法官 董 武 全右正本證明與原本無異。
不得上訴。
法院書記官 黃 全 忠中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十五 日附錄法條：
刑法第三百三十九條第一項：
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。
附表：
┌─┬───┬──────┬──────┬──────┬───┬────┐│編│告訴人│ 土地地號 │建物建號及 │整編後門牌 │訂約 │買賣價金││號│ │ │整編前門牌 │ │時間 │(新台幣)│├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│01│戊○○│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│ 395萬元││ │ │番子田段四二│番子田段九八│中華路二段一│年十二│ ││ │ │之十號、同段│八建號、 │○八巷五○弄│月四日│ ││ │ │四二八之廿號│同右鄉隆本村│二七號 │ │ ││ │ │ │三鄰隆田二九│ │ │ ││ │ │ │一之四四號 │ │ │ │└─┴───┴──────┴──────┴──────┴───┴────┘┌─┬───┬──────┬──────┬──────┬───┬────┐│02│丁○○│同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│ 398萬元││ │ │之十二號、四│番子田段九九│中華路二段一│年十一│ ││ │ │二八之二二號│○建號、 │○八巷五○弄│月卅日│ ││ │ │ │同右鄉隆本村│三一號 │ │ ││ │ │ │三鄰隆田二九│ │ │ ││ │ │ │一之四六號 │ │ │ │├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│03│庚○○│同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│ 402萬元││ │ │之十三號、四│番子田段九九│中華路二段一│年十二│ ││ │ │二八之二三號│一建號、 │○八巷五○弄│月十六│ ││ │ │ │同右鄉隆本村│三三號 │日 │ ││ │ │ │三鄰隆田二九│ │ │ ││ │ │ │一之四七號 │ │ │ │├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│04│壬○○│同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│ 410萬元││ │ │之十四號、四│番子田段九八│中華路二段一│年四月│ ││ │ │二八之二四號│七建號、 │○八巷五○弄│廿二日│ │└─┴───┴──────┴──────┴──────┴───┴────┘┌─┬───┬──────┬──────┬──────┬───┬────┐││ │ │同右鄉隆本村│三五號 │ │ ││ │ │ │三鄰隆田二九│ │ │ ││ │ │ │一之四八號 │ │ │ │├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│05│甲○○│同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│ 398萬元││ │ │之十五號、四│番子田段九八│中華路二段一│年十一│ ││ │ │二八之二五號│九建號、 │○八巷五○弄│月卅日│ ││ │ │ │同右鄉隆本村│三七號 │ │ ││ │ │ │三鄰隆田二九│ │ │ ││ │ │ │一之四九號 │ │ │ │├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│06│林陳月│同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十二│ 410萬元││ │桂 │之十六號、四│番子田段九八│中華路二段一│年一月│ ││ │ │二八之二六號│四建號、│○八巷五○弄│五日 │ ││ │ │ │同右鄉隆本村│三九號 │ │ ││ │ │ │三鄰隆田二九│ │ │ ││ │ │ │一之五○號 │ │ │ │└─┴───┴──────┴──────┴──────┴───┴────┘┌─┬───┬──────┬──────┬──────┬───┬────┐│07│己○○│同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十二│ 448萬元││ │ │之十七號、四│番子田段九八│中華路二段一│年六月│ ││ │ │二八之二七號│六建號、 │○八巷五○弄│卅日 │ ││ │ │ │同右鄉隆本村│四一號 │ │ ││ │ │ │三鄰隆田二九│ │ │ ││ │ │ │一之五一號 │ │ │ │├─┼───┼──────┼──────┼──────┼───┼────┤│08│乙○○│同右段四二八│臺南縣官田鄉│臺南縣官田鄉│八十一│ 390萬元││ │ │之十八號、四│番子田段九八│中華路二段一│年十一│ ││ │ │二八之二八號│五建號、 │○八巷五○弄│月卅日│ ││ │ │ │同右鄉隆本村│四三號 │ │ ││ │ │ │三鄰隆田二九│ │ │ ││ │ │ │一之五二號 │ │ │ │└─┴───┴──────┴──────┴──────┴───┴────┘