臺灣高等法院臺南分院刑事裁定 102年度抗字第268號抗 告 人 蔡明輝即 自訴人
王淑梅蔡謙禎共 同 林仲豪律師自訴代理人 吳佳龍律師被 告 王煜凱選任辯護人 何永福律師被 告 魏麗嫥選任辯護人 何永福律師
嚴天琮律師上列抗告人因被告詐欺案件，不服台灣台南地方法院中華民國10
2 年7 月31日裁定（101 年度自字第8 號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
理 由
一、自訴意旨略以：被告王煜凱明知其所有座落台南市○○路○段○○○ 號1 至3 樓、地下室、地下停車位與公共設施等（下稱系爭房屋）之中庭有違章建物，不可能供自訴人蔡明輝、王淑梅合法使用設立中醫醫院附設診所及護理機構，竟共同意圖不法所有，由被告王煜凱委任其母即被告魏麗嫥出面，隱瞞上情，向自訴人偽稱可供合法使用設立上述診所及護理機構，使自訴人誤以為真，而於民國100 年7 月19日，與被告在台南市簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自100 年12月1日起至111 年11月30日止，租金應一次簽發1 年份之支票。
自訴人於簽約後已支付被告押租金新台幣（下同）100 萬元及第一年之租金支票共12張。惟自訴人簽約後，發現租賃標的物之中庭部分係違章建物，不僅無法供自訴人合法使用設立中醫醫院附設診所及護理機構，且該違建經台南市政府以
100 年12月15日府工使一字第0000000000號函通知被告王煜凱應自行拆除回復原狀，是被告對於租賃標的物已屬給付不能，致契約無效，自訴人乃於100 年11月2 日以台南○○路郵局第000223號存證信函通知被告解除契約，請求被告將自訴人已給付之押租金及租金支票返還自訴人，惟被告不僅拒絕返還，尚且依民事訴訟程序請求自訴人給付租金，企圖獲得不法財物，因認被告二人共同涉犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪嫌。
二、按刑事訴訟法第161 條第1 項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第128 號判例）。上開規定，於自訴程序同有適用。因此，自訴人對於自訴之犯罪事實，亦應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘自訴人所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其闡述之證明方法，無從說服法院形成被告有罪之心證，基於無罪推定原則，亦應為被告無罪之諭知（最高法院97年台上字第768 號判決）。又刑法第339 條第1 項詐欺取財罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年台上字第260 號判例）。
三、自訴人認被告王煜凱、魏麗嫥二人涉有詐欺犯行，無非係以房屋租賃契約書、公證書、台南市政府100 年12月15日府工使一字第0000000000號函、台南○○路存證號碼000223號存證信函、被告王煜凱對自訴人提起訴訟之民事起訴狀等為其論據。惟被告二人均否認有詐欺犯行，辯稱：「本案其實是自訴人蔡明輝、王淑梅在訂立租賃契約後，隨即於100年7月29日因觸犯醫師法及藥事法等案件，遭原審法院以98年度訴字第1355號判決有罪，其等恐將入獄服刑，無法繼續經營護理之家，因此才反悔，不願繼續承租系爭房屋，並藉故以違建或管委會不同意等理由，主張遭被告詐欺；自訴人蔡明輝、王淑梅設立經營多家中醫醫院、養護中心，對於辦理中醫醫院附設診所及護理機構有相當經驗，就護理之家須經如何申請設立程序，亦有充足的經驗與智識，訂約前自訴人蔡明輝、王淑梅除了到現場檢查外，並有被告所交付之『合法建物測量成果圖』供其比對違建情況，且自訴人於100年7月間即租賃期間開始前，申請台南市政府核准籌設護理之家時，業已持有系爭房屋之『使用執照及竣工圖』，並委託建築師規劃變更設計，顯見自訴人根本不可能遭到被告隱瞞或欺騙」等語（見原審卷第121-122頁）。
四、經查，自訴人與被告簽訂系爭房屋租賃契約，約定租期自10
0 年12月1 日起至105 年11月30日止，每月租金30萬元；10
5 年12月1 日起至111 年11月30日止，每月租金35萬元，承租系爭房屋含1 至3 樓、地下室、地下停車位與公共設施等情，業據自訴人提出租賃契約書及公證書附卷可參（見原審卷第7-17頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、自訴人雖以系爭房屋之中庭部分為違章建築，經台南市政府以100 年12月15日府工使一字第0000000000號函通知須於文到一個月內自行拆除恢復原狀，逾期未改善者將依法拆除，不僅無法供自訴人合法使用設立中醫醫院附設診所及護理機構，且大樓區分所有權人亦均反對自訴人於系爭房屋設立中醫醫院附設診所及護理機構，因認被告故意隱瞞上情，有詐欺之嫌。經查：
㈠系爭房屋確實有部分違章建築之情形，固為被告所不爭執；
本院審理自訴人與被告間（就系爭房屋之租賃關係）返還押租金民事事件（101 年度上字第175 號），並會同台南市政府工務局履勘現場結果：「房屋西南角原設有一樓通往地下室之樓梯，已拆除改建地板，一樓東北角原無樓梯，現增建一樓梯通往二樓，大樓有二部電梯皆屬公共設施，為公用電梯，一樓西邊室內電梯前原出租於土地銀行，銀行為了安全考量，做為該銀行專用，只能停到三樓，另一部設於逃生梯對面，由住戶使用。... 二樓西側將陽台外推增建廁所，北側佔用空地比增建使用，三樓西側亦將陽台外推增建廁所，北側亦佔用空地比增建使用。三樓西南角通往四樓之樓梯經封住。地下室二樓為停車場，沒有無障礙設施，汽車升降梯已故障無法使用，機械汽車停車位原本可停三層車輛，現在只能停平面車位，停車場內並無停放任何汽車」等情，並有該案101 年11月16日勘驗筆錄附卷可憑（見原審卷第197-19
8 頁）。惟證人即台南市政府工務局職員○○○於履勘現場證稱：「系爭房屋雖有違建侵及公共設施，亦屬是否提出所屬公寓大廈之『區分所有權人同意書』（經過半數以上之同意）或將侵及公共設施部分回復原狀，或須有替代設施（如樓梯）之問題，如果符合公共安全之要求，仍非不可獲得核准；一個合法建築物，因違章只有一部分，並非整個都違章，所以才要查報違建，也有部分違建案例被核准，例如補習班最多此種情形，但其他部分要符合公共安全規定」等語（見原審卷第192-196 頁）。足認系爭房屋縱存有違建，仍尚非不得經由拆除、更動樓梯設計、增設無障礙設施，甚或提出「區分所有權人同意書」之方式而獲得解決，尚難認有自訴人所指因房屋有部分違章建築，致完全無法取得核准設立護理之家之情形。況現今社會上，在合法建物中含有一部分違建，並非少見，實難僅因被告出租予自訴人之建物中含有部分違章建築，即認被告於訂約時已存有詐欺之不法意圖。
㈡自訴人係智識成熟之成年人，且有經營中醫醫院及護理機構
之經驗，其等對於設立中醫醫院附設診所及護理機構所需具備之條件，自有相當之認識，實不可能未經確認系爭房屋能否核准設立中醫醫院附設診所及護理機構，即貿然與被告簽立長達10年之租約。又本件兩造所訂立之房屋租賃契約，雖以84年間之測量成果圖作為附件（見原審卷第14-17 頁），惟契約第陸點（特別約定事項）之四載明：「甲方（指被告）以租賃物現況出租，乙、丙方（指自訴人）不得損壞建築結構或添設其他違法設備…，但診所及護理之家必要設施之添設，不在此限。另因業務所需，向他人租用四樓，甲方同意增設樓梯，增建及日後回復費用由乙、丙方負擔」、第陸點之五亦載明：「乙、丙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設、改造，應先得甲方書面同意，並符合政府安全檢查合格，其費用由乙、丙方自理。…」等意旨（見原審卷第10頁）。
足證被告係以房屋之現況出租，自訴人並預定承租同址四樓他人之房屋合併使用，且有將被告房屋予以增設、改造之計畫，益見自訴人於訂約前已充分瞭解建物現況，並已規劃日後之使用方式，否則實無就租賃之房屋予以增設、改造，並於租賃契約訂立上開特別約定條款之必要；另依雙方契約之訂約日為100 年7 月19日（同一天公證），租賃期間則自同年12月1 日才開始起算，亦可證明雙方確有預留相當時間，讓自訴人進行增設、改造工作。
㈢再依台南市政府102 年4 月2 日南市00000000000000號
函附「○○護理之家」申請核可之相關文件，可知自訴人於
100 年7 月19日簽立租賃契約後，租賃期間開始前之同年7月28日，即以案外人陳韻存名義向台南市政府申請核准籌設「○○護理之家」，預定同年12月1 日開業（見原審卷第210-229 頁）；期間並委託建築師重新規劃、變更設計系爭房屋之空間配置，業據自訴人於台灣嘉義地方法院101 年度訴字第126 號返還押租金等事件審理中自承在卷，並有○○○建築師之變更設計圖在卷可按（見該案影印卷第56、60-64頁）。
參以證人即向自訴人介紹系爭房屋之鍾明村，於本院101 年度上字第175 號自訴人與被告間返還押租金等事件審理中，亦證稱：「我不是專業，不知道系爭房屋是否適合做中醫診所或護理之家，自訴人的建築師有與他配合二十幾年，我要他與建築師去評估看看是否適合」、「簽約前後，電子郵件往來足足一個月，是有經過確認後，7 月才去公證，每個行業使用不同，違章部分就請他去評估、解決，所以當時承租時就特別講明現況交屋」等語（見原審卷第201-202 頁）。
足徵自訴人指稱被告故意隱瞞系爭房屋存有違章建築之事實，尚非可信；被告辯稱自訴人在簽約時即知悉系爭房屋有違建等情，應屬有據。縱認雙方租約係以舊有之測量成果圖為附件，惟自訴人核對該測量成果圖，亦不難發現系爭房屋有無違建，實難認定被告有詐騙自訴人，或自訴人有因受騙而陷於錯誤之情事。
㈣自訴人雖又主張系爭房屋所屬大樓之區分所有權人，均反對
自訴人設立中醫醫院附設診所及護理機構；惟查，證人即大樓管理委員會主任委員林廷育於本院審理前開民事事件履勘現場時，結證稱：「自訴人有請我召開區分所有權人會議，在100 年10月或11月份，我有召開2 次，但只有我及被告之代理人出席，所以未作成決議；我沒有向自訴人說全部區分所有權人都不同意其設置護理之家，住戶約有4 、5 戶口頭上反對自訴人來承租；區分所有權人名冊只有一部分人的地址及電話，但是該部分有超過區分所有權人一半以上，如用親自拜訪的方式，成功開會應該沒有問題」（見原審卷第188-191頁）。
證人鍾明村於該案審理中亦證稱：「我代表被告及林主委去參加開會，第一次人數未過半才沒有開成，自訴人在兩次開會都沒有參加，整個大樓土地我們有持分45% ，建物也接近一半，根據條文只要增加一個人就可成立，後來我建議用連署方式處理」、…「 (在訂約時被上訴人《即本案被告，下同》有無告訴上訴人《即本案自訴人，下同》說這棟建物有違建，才用現況交屋？）有的，知道有違章，違章有無嚴重不清楚。（是否也有說關於違章部分，請上訴人列入評估是否承租的因素？）有的，因為沒有合法籌設、立案及建築，就沒有合法經營跟使用。（訂約時是否有明定被上訴人就公共設施部分要提出區分所有權人同意書？）沒有。（兩造是在100 年7 月訂約？）是的。（上訴人告訴你說需要區分所有權人同意書是在何時？）是在100 年10月底，而且是由林主委與蔡明輝先生當場交給我的」各等語（見原卷第202-20
3 頁）。參以自訴人蔡明輝於該案審理中亦自陳：「因為房屋有侵占公共設施，於7 月向市政府提出申請時，就被告知必須區分所有權人同意書，我們馬上把這情況告訴房東（王煜凱）之母親（魏麗嫥），後來房東就委託證人（鍾明村）來接洽這個問題，…」等情（見原審卷第204 頁），足認自訴人明知系爭房屋確有違建之事實，其在簽立租賃契約後，因申請設立中醫醫院附設診所及護理機構受阻，而向被告反應需要提出區分所有權人同意書，被告亦立即委請鍾明村出面協助處理，並召開區分所有權人會議以求解決，雖其後未達成預期結果，然該事件距離雙方訂立租約已有數月時間，被告與自訴人就此亦無任何特別之約定或保證，實難認定被告於訂約當時即預見有此問題，並蓄意隱瞞或詐騙自訴人。
縱認自訴人因系爭房屋有違章建築，事後因尚未取得「區分所有權人同意書」，而無法順利設立中醫醫院附設診所及護理機構，然自訴人並未舉證證明被告於訂約當時，有何施用詐術之犯行，是否承租系爭房屋，為自訴人自行評估各項利敝得失後所作成之決定，尚無積極證據證明被告有何施用詐術誤導自訴人，致其陷於錯誤而訂約租屋，自不得僅因自訴人未取得設立中醫醫院附設診所及護理之家核准，或雙方事後發生糾紛，即認定被告詐欺。
六、綜上所述，本件自訴人所舉證據，並未達於一般人均不致有所懷疑而得確信其為真實之程度。此外，復查無其他具體事證足認被告有何自訴人所指之詐欺犯行，依上開法律規定及裁判意旨，應認被告本件之犯罪嫌疑不足。按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前訊問及調查結果，如認案件有刑事訴訟法第252 條、第253 條、第254 條之情形者，得以裁定駁回自訴，同法第326 條第3 項定有明文。本案經原審訊問及調查結果，認有刑事訴訟法第252 條第10款之情形，而以裁定駁回自訴，經核認事用法，並無不合。
七、自訴人提起抗告，雖以：㈠租賃契約書並未載明系爭房屋有違章建物，僅稱『建物現況出租』，且其中條款均一再要求自訴人必須遵守相關法令規章及公寓大廈管理規約，自訴人自然不會懷疑被告或系爭房屋有違反法令之處。原裁定僅因自訴人曾至現場觀看、委由許慶常建築師變更設計，即認無相關建築知識經驗之抗告人知悉有違章，顯與經驗法則有違。且若自訴人知有違章存在，可能無法申請作為護理之家，為保障自身權益，必然會在契約中約定：「如將來無法申請為護理之家，自訴人得提前終止系爭契約」等相類似條款，由此益證自訴人確實不知有違章之情形。㈡證人即介紹人鍾明村係介紹自訴人承租系爭房屋之人，且為被告王煜凱父母所開設公司之顧問，與被告之關係較為良好，自訴人是否知悉系爭房屋有違章，鍾明村本身亦涉有利害關係，其證言自無可採信。況且鍾明村曾向自訴人說：「系爭房屋先前是出租給台灣土地銀行」，自訴人認為銀行係特許事業，系爭房屋既可作為台灣土地銀行之分行，理應無違章建築，故自訴人於簽約之時，確實不知有違章問題。㈢被告魏麗嫥曾經營過護理之家，對於護理機構設置過程知之甚詳，提出區分所有權人同意書以供自訴人籌設護理之家，亦為被告之義務，其在訂約之時即知悉同意書甚難取得，竟謊稱房屋可作為護理之家使用，顯然自始即有詐欺之故意。㈣本件租賃契約書所附之測量成果圖，係被告於簽約當天方提出，並非雙方簽約磋商過程中即提出供自訴人核對，且自訴人並非專門從事申請建築執照之人，對於測量成果圖與現況不符之處，並無能力比對，更不可能因此得知被告隱瞞系爭房屋有部分違章之情事。被告明知測量成果圖與現況不符，卻故意作為租賃契約之附件，使自訴人誤認系爭房屋為合法建物，顯有詐欺犯意云云，指摘原裁定不當。惟查：
㈠抗告人明知系爭房屋確有違建之事實，業經證人鍾明村結證
明確，其因申請設立中醫醫院附設診所及護理機構受阻，向被告反應需要提出「區分所有權人同意書」，被告亦即刻委請鍾明村出面協助處理，縱其後未達成預期結果，亦屬雙方訂約後所發生之事件，為被告是否應依租賃契約負擔民事責任之問題。
㈡系爭房屋租賃契約固無抗告人所指「如將來無法申請為護理
之家，抗告人得提前終止契約」等類似之保障條款，然亦無被告保證抗告人必然可以申請設立護理之家之相關約定，益證雙方於訂約當時，均未預見有此問題，顯難認定被告出租系爭房屋之時，即有施用詐術之犯行。
㈢租賃契約所附測量成果圖，固與房屋現況不符，惟抗告人承
租系爭房屋，早有整體規劃，業如前述，其於訂約後隨即委由建築師進行房屋之增設改造，繪製設計圖說，於100 年7月28日向台南市政府提出申請，並有相關事證在卷可資查考，就房屋現況及是否有違建部分，自難諉為不知。
㈣證人鍾明村為本件租約之介紹人，自訴人因承租之房屋有違
建，申請設立中醫醫院附設診所及護理機構未果，鍾明村即應被告之要求出面協助解決，足認其對租約雙方均無不尋常之偏頗情事，抗告人空言指摘被告故意隱瞞違建事實及鍾明村證言之可信性，經核均屬臆測之詞，並無足取。
八、據上論斷，本件抗告人之抗告為無理由，應予駁回，爰依刑事訴訟法第412 條裁定如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 16 日
刑事第二庭 審判長法 官 陳顯榮
法 官 蔡奇秀法 官 楊清安以上正本證明與原本無異。
不得再抗告。
書記官 劉建畿中 華 民 國 103 年 1 月 16 日