臺灣高等法院臺南分院刑事判決 105年度上訴字第766號上 訴 人 臺灣臺南地方法院檢察署檢察官上 訴 人即 被 告 黃逸嫻被 告 黃明國共 同選任辯護人 李榮唐 律師上列上訴人等因被告等偽造文書案件，不服臺灣臺南地方法院104年度訴字第530號中華民國105年7月27日第一審判決(起訴案號：臺灣臺南地方法院檢察署104年度調偵字第789號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於黃逸嫻部分撤銷。
黃逸嫻無罪。
其他上訴駁回。
理 由
一、公訴意旨略以：被告黃明國於民國103年5月間，向第三人曹秀英購買坐落臺南市○○區○○段000地號上地（權利範圍10000分之484）及該土地上門牌號碼臺南市○○區○○街000巷00號房屋後，將上開房地售予被告黃逸嫻，隨後被告黃逸嫻又將上開房地轉售予告訴人邱世敏。又因被告黃明國向第三人曹秀英購買上開房地時，曾與曹秀英約定繼續讓曹秀英在該處居住1年，被告2人竟共同基於行使偽造文書之犯意聯絡，未徵得告訴人邱世敏之同意，擅自於103年9月5日，在臺南市○○區○○路000號1樓，冒用告訴人邱世敏之名義，在附表一所示之租賃契約書上「出租人」欄位偽造告訴人邱世敏之署名，並盜用被告黃逸嫻保管之告訴人邱世敏印章蓋印於租賃契約之「出租人」欄位上，再將該租賃契約持交第三人曹秀英而行使，足生損害於告訴人邱世敏。因認被告等共同涉犯刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪嫌等語。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在而無從使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪之判決（最高法院40年台上字第86號、76年台上字第4986號判例參照）。又按告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，亦即須有補強證據以資擔保其陳述之真實性，使不至僅以告訴人之陳述，作為有罪判決之唯一證據。而所謂補強證據，則指除該陳述本身之外，其他足以證明犯罪事實確具有相當程度真實性之證據而言，且該必要之補強證據，須與構成犯罪事實具有關聯性之證據，非僅增強告訴人指訴內容之憑信性，是告訴人前後供述是否相符、指述是否堅決、有無誣攀他人之可能，其與被告間之交往背景、有無重大恩怨糾葛等情，僅足作為判斷告訴人供述是否有瑕疵之參考，因仍屬告訴人陳述之範疇，尚不足資為其所述犯罪事實之補強證據(最高法院100年度台上字第4968號判決意旨參照）。
三、檢察官認被告等涉有上開罪嫌，無非以被告等之供述、告訴人邱世敏之指訴、證人曹秀英之證述，及附卷上開房地之房屋租賃契約書（內容如附表一所示）為主要憑據。訊據被告等固不否認被告黃明國於103年5月間，以新臺幣（下同)430萬元向曹秀英購買上開房地，並承諾讓曹秀英在上開房地繼續居住1年，尚未辦理所有權移轉登記，即於同年7月1日以650萬元價格轉賣予被告黃逸嫻，被告等並議定將來不管被告黃逸嫻轉賣給何人，都須讓原屋主曹秀英在上開房地繼續居住1年，被告黃明國並願以承租方式，代為支付每月2萬元之租金，被告黃逸嫻旋即於同年月7日經由告訴代理人林寶秀之介紹以765萬元之價金，再將上開房地轉售予告訴人邱世敏，雙方約定103年7月7日先付定金35萬元，部分價款則由告訴人邱世敏向銀行借貸支付，餘款30萬元於貸款後一次付清，嗣同年9月貸款核撥下來後，上開房地即於同年9月2日直接由原屋主曹秀英移轉登記於告訴人邱世敏名下，因被告等均承諾讓原屋主續住1年，因此被告黃明國於向被告黃逸嫻詢問已得告訴人邱世敏同意讓曹秀英續住1年之情後，即自行於如附表一所示之租約上之「出租人欄」簽署「邱世敏」簽名2枚，並該租約之「出租人欄」、「契約接縫處」以被告黃逸嫻交付之邱世敏用以辦理買賣之印章蓋印「邱世敏」印文共4枚之事實(見原審訴卷一第28頁、第30頁反面、本院卷第126至131頁、第231至234頁），核與證人兼告訴人邱世敏（見原審訴卷一第110頁）、證人兼告訴代理人林寶秀(見原審訴卷一第29頁反面）、證人曹秀英（見原審訴卷一第119頁反面、第124至125頁)此部分之證述相符，復有土地、建物登記第一類謄本（見他字卷第3至7頁）、如附表三所示之不動產買賣合約書（出賣人黃逸嫻「代」、承買人邱世敏）、如附表五所示之不動產買賣合約書（出賣人曹秀英、承買人黃明國）、如附表六所示之買賣權利讓渡書（出賣人黃明國、承買人黃逸嫻）附卷可憑，被告等此部分之自白核與事實相符，堪予採認，是關前述部分之事實，首堪認定。
四、惟被告等均堅決否認上開犯行，被告黃逸嫻辯稱：伊出售上開房地給告訴人邱世敏時，確實有向告訴人說上開房地要繼續出租給原屋主曹秀英1年，彼此有租約，等將來尾款付清時，即將租約連同租金交付給告訴人邱世敏，告訴人也同意等語，被告黃明國辯稱：因為被告黃逸嫻告知告訴人邱世敏有同意要將上開房地出租給曹秀英1年，因為伊有付租金給被告黃逸嫻，為要有紀錄，伊自己要作內帳，才在如附表一所示租約上將出租人改為邱世敏等語。經查：
㈠被告黃明國並未將如附表一所示之租約持交曹秀英，曹秀英亦未將之交給邱世敏而得以於警局中提出之情：
1.被告黃明國於104年5月13日偵查中固曾供稱：（如附表一所示之租約）伊寫完後，有影印一份給黃逸嫻，也有一份給曹秀英等語（見他卷第69頁反面)，及於104年8月7日偵查中供稱：伊記得是9月初拿給曹秀英的等語(見調卷第27頁），原審辯護人於準備程序就法院訊問附表一所示租約是否是黃明國交與曹秀英時，為肯定之回答（見原審卷一第27頁反面），證人即告訴人邱世敏則於104年6月4日及同年8月7日偵查中，及於原審作證時均一再證稱：如附表一所示之租賃契約書是伊去找曹秀英時，曹秀英給伊的等語（見他卷第84頁反面、調卷第25頁反面、原審卷二第39頁正、反面），證人即製作被告等及告訴人邱世敏、第三人曹秀英警詢筆錄之警員王宏生於原審亦曾證稱：四份筆錄裡面伊只有在邱世敏的筆錄裡有請她提供事證而已，其他三個人伊完全沒有請他們提供事證，所以這一份事證（指如附表一所示之租賃契約書）應該就是邱世敏提供的，邱世敏給伊的就是有她自己的名字在上面等語（見原審卷二第36頁反面、第37頁），起訴書及原判決並據為認定查獲過程為如附表一所示之租約是由被告黃明國偽造後持交曹秀英，曹秀英再於告訴人邱世敏催討房地時提出交予邱世敏之主要論據。
2.然徵之告訴人邱世敏於103年10月16日向檢察官提出告訴時，其於告訴狀內容係載稱：「黃明國於民國103年9月6日假借『本人之友人』跟曹秀英簽立租賃契約」等語，並附上如上開房地之土地及建物登記第一類謄本及如附表二所示之租約（見他卷第1至14頁)，並未指稱被告黃明國係冒用伊之名義與曹秀英訂約而偽造如附表一所示之租約，亦未提出如附表一所示之租約為憑，檢察官將此案發交臺南市政府警察局○○分局調查，警員王宏生分別通知告訴人邱世敏於103年11月14日、曹秀英於103年11月30日，及被告等均於104年1月19日到案製作警詢筆錄後，始於104年1月20日將上開四人之警詢筆錄並如附表一所示之租約、附表四所示之不動產買賣合約書等證物，以南市警佳偵字第1030591391號函覆檢察官等情，亦有上開函文、警詢筆錄及契約書附卷（見他卷第22至48頁）可稽，而告訴人邱世敏於該次警詢時，經警員詢問被告等是如何偽造文書時，係陳稱：伊於103年10月15日前往跟曹秀英辦房屋交接事宜時，發現該屋已遭一名叫黃明國的男子假藉我的名義租給曹秀英，並且黃明國與曹秀英雙方已有打好租賃契約，也從未委託黃明國把房子租給任何人，所以該份租賃契約係屬偽造等語（見他卷第34頁），並於警員詢問關於本案是否還有其他事證可提供參辦時，陳稱：除了該房屋的租賃契約及建物第一類謄本等資料（影印本）外，伊還可以提供一份「不動產買賣合約書」（如附表四所示）給警方等語（見他卷第34頁），並未陳稱有再提供如附表一所示之租約給警方，對照其於前開告訴狀所述「黃國明假借本人之友人」，及於警詢時所稱：「黃明國假借我的名義與曹秀英訂約」、「黃明國與曹秀英雙方已打好租賃契約」等語，及曾於告訴時提出如附表二所示租約，及於警詢時提出上開○○分局函覆所附之如附表四所示不動產買賣合約書等情，甚至告訴人邱世敏直至104年2月3日偵查中仍證稱：
被告黃明國沒有冒用伊的名義簽名，只是將伊的房子租給他人，他（指被告黃明國）只是跟前屋主打契約等語（見他卷第52頁）。足徵告訴人邱世敏提出告訴時所指稱被告黃明國偽造文書者是如附表二所示之租約，而非如附表一所示之租約。堪認告訴人邱世敏不論於向檢察官提出告訴或於警局製作筆錄時，均未曾提出如附表一所示之租約乙情無訛。
3.證人曹秀英於103年11月30日製作警詢筆錄時陳稱：伊是在103年9月5日與被告黃明國簽立租賃契約，租屋時伊根本還不知道有邱世敏這個人，伊一直以為屋主是黃明國才跟他簽立租賃契約，伊是邱世敏於103年9月底跑來找伊時才知道房子轉賣給邱世敏等語（見他卷第37至38頁），細譯證人曹秀英關於伊是與黃明國訂立租約，直至邱世敏找伊之前不知其人之供述內容，其顯係針對如附表二所示之租約（契約上未顯示邱世敏之名義）答覆警員之詢問，若此前告訴人邱世敏已於警詢時提供如附表一所示之租賃契約，當時警員殊無不就該份契約上何以是以邱世敏為出租人之情詢問曹秀英，而曹秀英亦無答稱是與黃明國訂立租約之情。另觀被告黃逸嫻於104年1月19日之警詢筆錄，警員亦僅就告訴人邱世敏前開指訴之內容詢問被告黃逸嫻，被告黃逸嫻亦僅陳稱：伊清楚，但伊覺得這份租賃契約沒有偽造等語（見他卷第29頁），並未陳述與附表一所示租約相關之情；反觀被告黃明國於104年1月19日製作之警詢筆錄，於警員就告訴人邱世敏前開指訴「該份租賃契約係偽造」乙節，陳稱：該份租賃契約是伊跟黃逸嫻簽立的等語（見他卷第25頁），並於本次筆錄首見記載：「（問：該屋的租賃契約上簽名及蓋章係由何人所立〈出租人為黃明國、邱世敏、黃逸嫻，而承租人為曹秀英〉？）該租賃契約都是由我一個人所簽立的，其中邱世敏、黃逸嫻的簽名及印章都是我自己簽名及蓋章的，另曹秀英簽名的部分是由她本人所簽，但曹秀英的印章是我自己蓋的。」等語（見他字卷第24至25頁），首見關於警員以如附表一所示租約內容詢問被告之情。
4.更以被告黃明國嗣於原審審理時改稱：伊製作如附表一所示之租約，是因為伊將房地賣給黃逸嫻，原屋主曹秀英沒辦法馬上搬走，伊每月要付2萬元租金給黃逸嫻，怕1年以後怎麼辦，伊支付租金一定要有收據，所以做這份契約書，是伊自己在做的內帳，伊沒有拿給檢察官，也不知是何人拿給檢察官，伊有拿給曹秀英看，可能她拿去影印等語（見原審卷一第166頁反面至第167頁），又供稱：伊有將如附表二所示之租約拿給陳文智，沒有將如附表一所示租約拿給曹秀英或其夫陳文智等語（見原審卷一第218頁正、反面)，更於原審訊問關於如附表一之租約是怎麼拿出來的，伊交給誰時，供稱：就是○○（應是○○之誤）有一次在偵訊伊的時候，伊交給偵查員的，伊只有拿那一次等語(見原審卷二第218頁反面至第219頁)；證人曹秀英於偵查中亦證稱：伊未見過附表一所示之租約（見他卷第58頁反面），並於原審對其提示如附表一所示租約時，證稱：這份跟伊那份不一樣，這一份伊沒見過，伊家裡那一份沒有黃逸嫻和邱世敏的章，伊所簽立的應該是附表二所示租約等語（見原審卷一第115頁反面至第116頁反面）。雖證人曹秀英於原審初次作證時，曾表示過伊不確定原審提示如附表一所示租約與其所持有之租約是否相同等語，然其於檢察官詰問其在上開偵查中所述是否正確時，則證稱：這是正確的等語(均見原審卷一第118頁正、反面），更於原審再次到庭作證時，當庭提出如附表二所示之租約，並明確證稱：邱世敏、林寶秀去○○街跟伊要房子時，伊有影印一份租約給她們，伊是影印當庭這一份租約，因為伊只有這一份等語（見原審卷二第38頁正、反面），均否認前開告訴人邱世敏所指稱伊曾交付如附表一之租約予告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀之情，所證稱持有被告黃明國交付如附表二所示租約等語，則與被告黃明國於原審之供述相符，證人即曹秀英之配偶陳文智亦證稱：（如附表一所示租約）這個連看都沒有看過等語（見原審卷一第213頁反面)，甚至證人即告訴代理人林寶秀於原審亦證稱：伊前後去找曹秀英四、五次，當時曹秀英給伊看的是如附表二所示的租約，伊不曾看過如附表一所示之租約等語(見原審卷一第137至138頁反面)，復再次於原審訊問如附表一所示之租約是伊或邱世敏提出時，陳稱：邱世敏說她在檢察庭上才看到這一份契約，她回來跟伊說「我們去曹秀英那邊看的那一份契約上面沒有我的名字，怎麼開庭之後會有這一份」，不知道是誰，其等未呈上附表一所示租約，那應該是對方（指被告），邱世敏有跟伊這樣反應等語（見原審卷一第168頁反面)，證人即警員王宏生嗣於原審作證時，雖初時一再證稱附表一所示租約應該是邱世敏提出等語如前，然其於作證末尾亦曾證稱：「這份是黃明國提供的嗎？如果有的話，應該是他提供的。」等對自己稍前作證內容自我質疑之語（見原審卷二第37頁反面），佐以當時告訴人邱世敏亦確實有提出以其名義製作之如附表四所示不動產買賣契約書之情，不排除證人王宏生因於製作警詢筆錄時未明確載明如附表一所示租約是何人提供，又於事隔1年7月左右於原審作證時，因記憶模糊，且關於上開四人之警詢筆錄僅於告訴人邱世敏之筆錄中曾記載有提出證物之情，復因邱世敏確實亦提供有自己名字之如附表四所示之不動產買賣契約書，致證人王宏生於原審作證時，始證稱「應是邱世敏提出」之語，是實不能因首開告訴人邱世敏、警員王宏生之證述，與被告黃明國於偵查中之供述，遽認如附表一所示之租約是由被告黃明國製作後持交曹秀英，曹秀英再交給邱世敏之事實。
5.至被告黃明國雖曾於偵查中陳稱伊寫完如附表一所示租約後曾影印一份給曹秀英等語，然已經其於原審為更正之陳述如前，而其於原審供稱「可能」曹秀英拿去影印之語，亦已說明是伊想說這件事過大約一年多了，曹秀英家是在作影印機的，而自為猜測之語（見原審卷一第167頁)，可見被告黃明國之所以於偵查中供稱如附表一所示之租約伊有持交曹秀英，應是其一時未憶起是自己提供予警員，及告訴人邱世敏又陳稱是由證人曹秀英處取得如附表一所示之租約，而自為猜測之語，佐以如前述，證人曹秀英僅能向原審提供如附表二所示之租約，且亦表示伊未持有如附表一所示之租約等情，及被告黃明國於原審能自行提出如附表一所示租約之原本（見原審卷一第227至229頁），堪認如附表一所示之租約原本始終於被告黃明國持有中，未據以行使。另以被告黃明國所提出之租約原本，其上之「房租付款明細欄」確實有記載被告黃逸嫻自103年9月起逐月收取2萬元租金並簽名於其上之情，被告黃逸嫻亦不否認是其向黃明國收取租金後簽名等語（見原審卷一第164頁），反足證被告黃明國辯稱：伊製作如附表一之租約是作為伊支付租金給黃逸嫻之收據，作為內帳之用，並未將如附表一所示之租約乙份持交給曹秀英收執乙情，應非虛構。
6.承上各節所述，堪認如附表一所示之租約應係被告黃明國製作供作為自己交付被告黃逸嫻租金證明用之內帳，並於警詢時自行提出之情，並非如起訴書及原判決所認定係由被告黃明國製作完成後，持交曹秀英，嗣因邱世敏向曹秀英催討房地之際，由曹秀英提示予告訴人邱世敏之情。
㈡告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀指訴僅與被告黃逸嫻約定
，給予原屋主曹秀英兩個月搬遷期，並由曹秀英補貼房貸或給付租金抵付房貸云云，應非事實：
1.雖告訴人邱世敏及告訴代理人林寶秀一再否認有同意原屋主曹秀英以租賃方式續住1年之情，而均陳稱：簽買賣合約時，邱世敏、林寶秀及林寶秀的先生彭逸豪即彭于維在場，當時只有說給曹秀英兩個月時間緩衝時間，給她搬遷，兩個月的房貸曹秀英要幫其等繳納等語（見調卷第25頁反面、原審卷一第30、106、135頁）。然就關於如何向曹秀英收取用以繳納房貸之方式，證人即告訴人邱世敏證稱：黃逸嫻說她要幫我們繳納，兩個月搬遷的時間讓他們搬遷，她說她會去跟曹秀英拿，說讓他們搬遷的時間補貼去繳納房貸，伊未提供帳戶等語（見原審卷一第106、112頁），既未提及「租金」之語，交付方式亦是黃逸嫻向曹秀英收取後代其繳納，而關於黃逸嫻承諾願代繳之每個月房貸金額則證稱：一個月2萬5千元等語（見原審卷一第106頁)，證人即告訴代理人林寶秀則先陳稱：黃逸嫻說要點交房子，讓她去找兩個月搬遷，但原屋主會以兩個月租金抵貸款，一個月租金是兩萬元，兩個月租金四萬元可以補償貸款等語（見原審卷一第29頁反面至第30頁反面），嗣又證稱：黃逸嫻說原屋主會補貼兩個月房貸，每月2萬5千元，兩個月5萬元，黃逸嫻說原屋主會以匯款方式匯到臺灣銀行邱世敏之帳戶等語(見原審卷一第135頁正、反面），不僅明確證稱是「租金」，且所證稱曹秀英會以匯款給付之方式亦與告訴人邱世敏指稱是由黃逸嫻前去收取者不同，證人林寶秀就每月補貼之金額究為2萬或2萬5千元亦前後供述不同，且依證人曹秀英證稱：林寶秀來找伊時是說這房子是她的，為何伊還住在這裡，她說賣她房子的人說還要再讓伊住3個月，那3個月的貸款黃逸嫻要繳納，黃逸嫻第二期就沒有繳納了，她才跑到伊家裡等語（見原審卷一第122頁反面至第123頁），就關於當時是約定讓曹秀英續住之期限、負擔貸款之人是曹秀英或黃逸嫻等情，告訴代理人林寶秀上開證述亦與之不同，則簽約當時被告黃逸嫻是否確實與告訴人邱世敏、告訴代理人林寶秀約定僅給予曹秀英兩個月搬遷期，並由曹秀英代為繳納每月2萬元或2萬5千元之貸款乙節，即非無疑。
2.又告訴代理人林寶秀曾陳稱：因為買賣合約書有押但書說貸不到900萬元的話，買賣合約不成立，我們當時也要求解約，可是黃逸嫻說她的代書定金不會還給她，她就不會還給我們，所以才答應她先過戶，她答應在二個月之內幫我們轉貸，做到我們的要求，這個情況下，我們才願意去過戶，而且二個月的搬遷期，她們會願意補貼我們銀行的貸款2萬5,000元，在這種條件下我們才答應去過戶等語(見原審卷一第222頁正、反面），於另案臺灣臺南地方法院104年度簡上字第144號案件準備程序時，亦曾表示：「黃逸嫻告知我們，他與屋主簽立契約已過期很久了，屋主不願意退還，還說要沒收我們35萬元的頭款，黃逸嫻說他願意幫我們轉貸，一定會全貸，才會願意辦理貸款、過戶登記，願意以兩個月租金抵貸款。」等語（見該案卷104年9月1日準備程序筆錄)。依上開告訴代理人林寶秀之供述，似均表示是於買賣契約簽訂後，因被告黃逸嫻無法依約貸得900萬元之貸款，告訴人邱世敏與告訴代理人林寶秀等本欲解除契約時，因被告黃逸嫻承諾願幫忙轉貸，並以兩個月租金抵貸款，始同意辦理過戶之情，此與其等於前述一再陳稱是於簽約時即已約定給予原屋主兩個月搬遷期，並願以租金抵貸款之情，已有不符。更依卷附如附表三所示不動產買賣合約書（見他卷第63頁）之記載，本件約定房地買賣總價金為765萬元，103年7月7日給付定金35萬元，部分辦理銀行貸款，餘款30萬元於貸款後一次付清，而告訴人邱世敏除定金35萬元、貸款630萬元外，餘款100萬元尚未付款等情，為告訴人邱世敏所不爭執(見原審卷一第106頁反面)，其於另案對曹秀英提出遷讓房屋之民事訴訟時，亦自承依據不動產買賣合約書總價為765萬元，伊僅付665萬元等情屬實（見臺灣臺南地方法院104年度簡上字第144號民事卷宗104年9月1日準備程序筆錄），足證告訴人邱世敏並未付清價款，而依如附表三所示不動產買賣合約書雖未載明移轉登記與交屋之日期，然由該契約第四條約定甲方（即出賣人）收取前條殘餘款同時，應將買賣相關證件備妥，交由乙方（即買受人）辦理產權移轉登記，及其後於第八條始記載欲辦理交屋之日期等條款之先後順序，應是付清尾款、移轉登記後，始有交屋之問題，此亦與一搬房屋買賣交易慣例，除有特別約定外，付清全部款項通常早於或與辦理交屋同時，鮮有先辦交屋再付清尾款之情相符，是以被告黃逸嫻有無可能於告訴人邱世敏與告訴代理人林寶秀未付清餘款前，即如告訴人邱世敏與告訴代理人林寶秀前開所稱：說要點交房子，讓她找兩個月搬遷之情，實非無疑。況依上開不動產買賣合約書「其他約定事項」欄確實載有：「附約：如貸款金額不足900萬元，本件買賣不成立，賣方應退還所支付全數金額」等語，告訴人邱世敏於另案臺灣臺南地方法院104年度訴字第21號關於被告黃逸嫻請求其給付其餘價款之案件中，亦曾以上開不動產買賣合約書之附約約定為據，主張因被告黃逸嫻不能幫其貸得900萬元，多次要求黃逸嫻解決未獲置理，本件房地之買賣契約已經解除條件成就而當然解除等語置辯，有上開判決書附卷（見原審卷一第227至229頁）可憑，如依告訴人邱世敏及告訴代理人林寶秀前開所述，其等於被告黃逸嫻未能取得900萬元貸款時，本即欲解除契約，是因被告黃逸嫻極力表示會在2個月轉貸得900萬元，始同意先行過戶，既如此，則告訴人或告訴代理人於被告黃逸嫻遲未能貸足900萬元，且曹秀英於第一期即未依約代其繳納貸款（其所述過戶後兩個月搬遷期尚未屆至）之情形下，不極力向黃逸嫻要求解約，又不願付清餘款，反前往曹秀英之住處要求曹秀英依簽約當時之約定儘速搬走以便交屋之情，實與常理有違，益足令人懷疑告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀關於是於買賣契約簽訂當時，約定過戶後給予曹秀英兩個月搬遷期云云之真實性。
3.更以告訴代理人林寶秀不否認臺灣銀行貸款每月應繳之金額為26,000元等情屬實（見原審卷一第30頁反面），是以不論是每月租金之數額為2萬或2萬5千元，均不足以繳付貸款，而觀之告訴代理人林寶秀提出邱世敏因辦理貸款而開戶，同時用以扣繳房屋貸款之臺灣銀行帳戶所示，該帳戶是於103年8月20日開戶，當日存入7,000元，103年9月3日向臺灣銀行貸款匯入630萬元，期間先於同日轉帳匯出630萬元，復於同日轉帳3,300元之開辦費信查費、2,698元之火險地震險、於同年月15日因貸款尾款匯入3,948,055元，並於同日轉帳匯出，同日復有多筆現金領款後，存款餘額僅剩2元，直至被告黃明國於103年10月2日匯款2萬元之前，其存款金額並無變動，而每月償還之本息更是逾2萬6千元等情，有該帳戶之歷史交易明細附卷（見原審卷一第172至173頁）可查，是以告訴人除於開戶存入7,000元，及貸款匯入630萬元外，並未另有存款進入帳戶，顯無告訴代理人林寶秀陳稱其帳戶內尚留有餘款可供扣款繳納房貸之情（見原審卷一第136頁)，是以告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀應於臺灣銀行第一個月欲自帳戶扣繳貸款本息之時，不論曹秀英或被告黃逸嫻有無將2萬或2萬5千元匯入帳戶，均應知帳戶內之存款餘額不足繳付貸款，而應於事先將款項匯入帳戶內，然其等均未事先匯款，佐以前述告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀曾以未能貸得900萬元之貸款而欲解除契約，請求被告黃逸嫻返還價金之情，暨依如附表三所示之買賣契約，告訴人於貸款完成後即應將餘款付清，然始終未見告訴人繳納餘款等情觀之，實足見其等並無繳納貸款及尾款之意，易言之，告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀均無繼續付款以履行契約之意，復以前述證人曹秀英證稱告訴代理人林寶秀前往上址找伊時，係表明黃逸嫻未代其繳納貸款，而非指摘曹秀英未依約繳付貸款之情，益令人懷疑告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀前往向曹秀英催討房地之舉，究是其等所述係當時係約定僅給予曹秀英兩個月搬遷期，並要由曹秀英交付之租金抵付貸款，因曹秀英未代為繳納貸款，始前往曹秀英住處要求其搬遷，或是因被告黃逸嫻未能幫其等貸得900萬元之貸款，又不同意其等解約，因而反悔曾同意讓曹秀英續住1年之承諾(此部分詳後述），始前往向曹秀英催討房地之情。
4.綜上各節，告訴人邱世敏與告訴代理人林寶秀之指訴或證述，前後反覆不一或彼此陳述不一致，或其陳述與常理不符，則其等一再指稱僅給予曹秀英兩個月搬遷期，並由曹秀英以租金補貼房貸或抵付房貸之指訴，應非事實。
㈢被告黃逸嫻應有將房地買賣後，應由原屋主即曹秀英以租賃方式續住1年之情告知告訴人邱世敏，並獲其同意乙節：
1.被告黃明國於103年5月間，向曹秀英購買上開房地時，即已承諾讓原屋主曹秀英在上開房地繼續居住1年，同年7月1日以650萬元價格轉賣予被告黃逸嫻，被告等並議定將來不管被告黃逸嫻轉賣給何人，都須讓原屋主曹秀英在上開房地繼續居住1年，被告黃明國並願以承租方式，代為每月支付2萬元之租金等情，已經本院認定如前，甚被告等並於簽署如附表六所示之買賣權利讓渡書（見原審卷二第68頁）「特別約定事項」欄第二項約明：「產權移轉後再行承租。租期自103年9月5日至104年8月30日。每月租金2萬元正，若承租方提前退租則租約逕行終止」等語，足見讓原屋主曹秀英續住1年，乃被告黃明國基於對曹秀英之承諾，並作為轉賣上開房地予被告黃逸嫻之重要條件，而被告黃逸嫻以總價765萬元將之轉賣告訴人邱世敏，其目的自係希望買賣順利完成，其始能藉此獲利，是以買賣當時若未將此情告知告訴人邱世敏並得其同意，殊難想像被告黃逸嫻將來如何獲原出賣人曹秀英之同意配合辦理所有權移轉登記及順利交屋，而以被告黃逸嫻自陳多年從事房地產仲介與買賣之經驗，其當無不知縱若順利騙得出賣人與買受人而能完成房地之所有權移轉登記，於將來辦理交屋之際，勢將無法繼續隱瞞此情，而必遭買受人邱世敏以不能交屋為由解除契約或撤銷意思表示請求返還價金及損害賠償，甚遭出賣人即被告黃明國與買受人邱世敏對其提出背信、詐欺等刑事告訴，不僅不能順利獲利，亦恐將因此招致刑責，得不償失。同理，被告黃明國是以430萬元之低價購得上開房地，再以650萬元達2百餘萬之價差轉賣被告黃逸嫻，而其與被告黃逸嫻、告訴人邱世敏間之買賣分為不同之買賣契約，其既承諾讓曹秀英續住1年，並本此對被告黃逸嫻要求轉賣時應有相同條件，若其知悉被告黃逸嫻未將此情告知告訴人邱世敏並得其同意，將來曹秀英必定不願辦理所有權移轉登記，更不願辦理交屋，則其將無法藉此買賣獲取高額買賣利差，甚同有受原出賣人曹秀英以其未履行繼續讓其居住1年之條件為由拒絕履約及請求損害賠償，甚遭曹秀英對其提出背信、詐欺等刑事告訴之危險。況以告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀均一再陳述當時被告黃逸嫻有要求讓原屋主兩個月搬遷期，並會付租金抵繳（補償）貸款等情，顯見被告黃逸嫻有將延緩交屋與期間支付租金成立租賃之情告知告訴人邱世敏或告訴代裡人林寶秀而獲其等同意之情，既如此，實難想像被告黃逸嫻要將1年期間特別隱瞞而縮短為2個月，讓此件買賣已可預見因原屋主曹秀英之不願提早搬遷致必然破局之情發生之理。是以從本件買賣過程，衡之常理，已難認被告黃明國或黃逸嫻有對邱世敏隱瞞過戶房地後仍要讓曹秀英以租賃並願支付租金之方式續住1年之條件之必要。
2.而上開房地被告黃逸嫻除自己仲介尋找買主外，亦曾委託同為房屋仲介之證人黃國發，及從事房地產之證人吳祥誠代為尋找買主，被告黃逸嫻於委託其等代為尋覓買主之際，除一般房地之面積、地點、開價與成交底價等資料外，均有表明要讓原屋主住（租）1年、租金每月2萬元之條件等情，亦據證人黃國發、吳祥誠分別證述在卷（見本院卷第194至206頁），而證人黃國發、吳祥誠分別從事房屋仲介與房地產事業，與被告黃逸嫻因有同行關係而認識，未見其等與被告黃逸嫻有特殊故舊關係，偶受託代為尋覓買主，且兩人經隔離訊問後，除上情外，關於當時被告黃逸嫻委託其等尋覓買主時就上開房地之開價890萬元及底價760萬元之陳述亦大致相符，就因上開房地附帶讓原屋主續住1年之條件，證人黃國發亦證稱：一般仲介很少買賣後還有續住部分，若有，通常會在買賣或租賃契約等書面文件上簽名等做讓買受人瞭解的動作等語，證人吳祥誠亦證稱：伊其後聽被告黃逸嫻講要讓原屋主續住1年，就沒有再去找客戶看房子，因為人家覺得不清不楚等語，所述並未特別偏頗於被告黃逸嫻，其等證述應可採信，而由證人黃國發、吳祥誠之證述亦可知，出賣房屋附帶讓原屋主續住1年之條件，為售屋之不利條件，被告黃逸嫻於委請證人等為尋找買主時既有陳明此條件，足見其確實有意遵守被告黃明國轉售上開房屋之條件，則其於出售給告訴人邱世敏及告訴代理人林寶秀時，實無特意對其等隱瞞之必要。更以證人李政勳亦證稱：被告黃逸嫻透過一名代書向其請教一些民間債務問題而認識，又透過黃逸嫻認識林寶秀，有一段期間因伊與黃逸嫻有一些案子需要配合，所以會一起行動，並因黃逸嫻要與林寶秀談事情而於103年6、7月間到過林寶秀在臺南市○○路住處，聽聞其等談過○○街買賣的細節，及被告黃逸嫻於林寶秀住處提及該房地要讓原屋主續住1年之情等語（見本院卷第207至214頁)，而證人李政勳就關於被告黃逸嫻於林寶秀住處有無明確提及要讓原屋主續住1年之情，初於辯護人主詰問是在林寶秀住處討論當下提及或是事後始聽聞時，雖是證稱：不確定是在林寶秀家中聽聞或是事後黃逸嫻告知，但陸陸續續有聽她們在說等不確定之語，然迨檢察官反詰問是否是事後聽聞黃逸嫻告知時，已明確證稱：應該是於林寶秀住處就有提及等語，以證人李政勳於105年11月17日於本院作證時，距103年6、7月已逾2年有餘之時間，是於初經辯護人詰問時，或因時間較為久遠記憶模糊，致為上開不確定之證述，然再經檢察官為反詰問時，因辯護人先前詰問而喚起記憶，並因而能為明確證述，實符合常情，且以證人於檢察官反詰問關於聽聞讓原屋主續住1年之事，有無聽聞邱世敏或林寶秀有同意之情時，證稱：伊在旁邊沒有參與討論，無法確定其等有無同意等語（見本院卷第211頁)，若證人李政勳係受被告之託，且特意到法庭為本案主要爭點即告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀究竟有無同意乙節作證，則其於檢察官為上開訊問時，大可故意證稱確有同意等明顯有利被告黃逸嫻之證述，而其就此不確定之證述，實足令人相信其關於被告黃逸嫻確有提及本件買賣須讓原屋主續住1年之條件之證述應為真實。基此，堪認被告黃逸嫻應有將如前述買賣權利讓渡書特別約定事項欄第二項約明：「產權移轉後再行承租。租期自103年9月5日至104年8月30日。每月租金2萬元正，若承租方提前退租則租約逕行終止」之情告知邱世敏或林寶秀之事實，而告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀既知有此條件而仍與被告黃逸嫻訂立不動產買賣契約書，亦應可認其等對此條件有同意之情。
3.再被告等之所以製作如附表一所示租約，就被告黃明國言，係因原本其即同意讓曹秀英續住1年，並以自己為出租人、曹秀英為承租人（原為陳文智署名，後以二橫線畫掉，加蓋曹秀英印章）名義製作了如附表二所示之租約，後因被告黃逸嫻將房地轉賣予告訴人邱世敏，經被告黃明國詢問被告黃逸嫻經其同意後，始由黃明國簽立邱世敏之署名，並持黃逸嫻所交付之「邱世敏」印章蓋用而製作如附表一所示之租約，作為伊支付租金給黃逸嫻之收據，作為內帳之用等情，迭經被告黃明國供述在卷（見警卷第25頁、他卷第59頁至60頁反面、第69頁正、反面、調卷第25頁反面至第26頁反面、原審卷一第26頁反面至27頁、第166頁)，並經本院認定如前，而被告黃明國其後亦確實未交付如附表一所示租約給予曹秀英收執乙節，亦如前述，已見被告黃明國無偽造上開租約之動機，加以如附表一所示租約若被告黃明國知悉被告黃逸嫻未得告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀同意，其更無於103年10月間告訴人邱世敏已向曹秀英催討房地後，仍繼續依原定承諾，代曹秀英支付1年、每月2萬元之租金予被告黃逸嫻之必要，更以如附表一所示之租約是由被告黃明國於警詢時主動提供予警員而附卷等情，亦經本院認定如前，若被告黃明國知悉被告黃逸嫻實際上未得告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀同意讓曹秀英續住1年之情，其當無主動提出偽造租約而自曝犯行之理。
4.雖證人黃國發又證稱以其從事房地仲介5、6年之經驗，很少有房屋買賣之後會有續住的，對此特別情況通常仲介會有書面或在買賣契約上做讓買方瞭解的動作並簽名等語（見本院卷第195至196頁），然其同時亦證稱：但如果買方與賣方熟識度夠，不一定會如此等語（見本院卷第196頁)，而告訴代理人林寶秀自承與被告黃逸嫻認識快10年，因其自身有負債問題，貸款貸不到，所以請黃逸嫻幫忙等語（見原審卷一第29頁），以被告黃逸嫻與告訴代理人林寶秀認識之久，並委請其幫忙貸款之交情，彼此應具有一定之信任關係，其等若基於信任關係因而未將上開要讓原屋主續住1年之條件載明於買賣契約書上或未另以其他書面為之，並讓告訴人邱世敏或告訴代理人林寶秀簽名確認以示慎重，亦不能謂其違反常理。且如附表四所示之不動產買賣合約書係告訴人邱世敏於警詢時所提出，且不否認是其本人簽署（見他卷第60頁），被告黃逸嫻亦以證人身分證稱：該份契約書是邱世敏拿給伊，叫伊送到銀行要貸款使用之資料等語（見他卷第60頁），縱告訴代理人林寶秀否認如附表四之不動產買賣契約書為其等提出之情，然亦不否認是邱世敏簽名後，要送銀行辦理貸款之用等語（見原審卷一第138頁反面)，以本件房地買賣總價金實際僅為765萬元，告訴人邱世敏卻另簽具如附表四所示買賣總價金載為1,150萬元之不實之不動產買賣契約書，企圖向銀行辦理高額之貸款，甚於如附表三所示之真正不動產買賣契約書上特別約明若未能貸得900萬元，契約即不成立，足見告訴人邱世敏、告訴代理人林寶秀購買上開房地，其著重點在於能否以之貸得高於買賣價金之貸款藉以獲取差額利益，若未能貸得900萬元，甚不惜以之為買賣契約之解除條件，更是於未能貸得900萬元後，不願再支付尾款與繳納貸款，並向被告黃逸嫻要求解除契約返還價金，則其等同意被告黃逸嫻要求讓原屋主曹秀英續住1年，並以租金補償房貸之條件，未必十分在意而要求必須註記於契約上之情，即不足為奇，實不能因此遽謂被告黃逸嫻關於上開辯稱其已獲告訴人邱世敏同意讓曹秀英續住1年、並以每月租金2萬元抵房貸之事實不可採。
5.至證人彭逸豪於原審105年4月14日審理時雖證稱：黃逸嫻簽約（即如附表三所示不動產買賣合約書）當時有提到要給原屋主兩個月時間搬遷，期間貸款金額會以房租方式補貼等語（見原審卷一第128頁反面)，至於對當時有無約定租金之交付方式及金額，則證稱：伊沒聽到，亦未細問等語（見原審卷一第129頁)。若如告訴人邱世敏、告訴代理人林寶秀前開證稱當時確實有約定交付租金之方式金額等情，何以證人對逾1年8個月前之103年7月7日當日簽約時，被告黃逸嫻有為上開關於要求給曹秀英搬遷期限，及以租金抵貸款之情節記憶深刻，何以對租金及如何繳納乙節，反未曾聽聞，更以其關於簽訂附表三所示之不動產買賣契約書當日，契約上載明於103年7月7日付定金35萬元之付款方式，其則證稱：伊有看到當場有以支票方式交付此筆35萬元定金等語（見原審卷一第129頁正、反面)，與證人即告訴代理人林寶秀證稱：簽約當天黃逸嫻叫伊趕快去匯定金35萬元，伊就趕去民生路玉山銀行匯款等語（見原審卷一第104頁反面)，並提出上開玉山銀行存摺封面、內頁節本等影本資料（見原審卷一第141至142頁）為證之情不符，復以證人彭逸豪為告訴代理人林寶秀之配偶，而林寶秀又與邱世敏合資購買本件房地，其有利害關係，證詞非無因此偏頗之可能，是以簽約當日證人彭逸豪是否確實在場，或其在場而被告黃逸嫻是否確實僅要求給予曹秀英兩個月搬遷期乙節，即非無疑；又證人楊彩微雖曾證稱：被告黃逸嫻與告訴人邱世敏間就本件房地有約定讓原屋主兩個月搬遷期等語，然其亦自承：簽約時伊不在場，伊從頭至尾未參與本件買賣，僅負責送銀行增貸，對於是何人於何時告知此事乙節，亦表示「忘記了」等語（見原審卷一第132頁反面至第133頁反面），是其證述內容傳聞自他人，且係自何人得知亦不明，自亦不足為被告等不利之認定。
6.按法院認定事實，並不悉以直接證據為必要，其綜合各項調查所得之直接、間接證據，本於合理之推論而為判斷，要非法所不許。綜上各節所述，證人黃國發、吳祥誠均證稱被告黃逸嫻委託其等尋找買主時確有提出要讓原屋主續住1年、每月租金2萬元之條件，證人李政勳亦證稱其有聽聞被告黃逸嫻與告訴代理人林寶秀討論本件房地買賣時，要讓原屋主續住1年之條件，佐以被告等是以藉買賣本件房地獲利之目的，及被告黃逸嫻與告訴代理人林寶秀之關係、本件告訴人邱世敏與告訴代理人欲以房地辦理高額貸款獲取差額利益之目的，暨其等無意願給付尾款價金及續繳貸款之意，卻仍前往曹秀英住處要求其搬遷反常之舉，及被告黃明國於警詢時自行提出如附表一所示之租約而自曝犯行等違反常理之處，實可認定被告等辯稱被告黃逸嫻是於告訴人邱世敏有同意買賣後仍讓曹秀英續住1年、每月租金2萬元之條件下始簽立本件不動產買賣契約之情，應屬真實。
㈣被告等並無涉犯偽造私文書犯行：
1.按刑法處罰偽造文書罪之主旨，所以保護文書之實質的真正，故不僅作成之名義人須出於虛捏或假冒，即文書之內容，亦必出於虛構，始負偽造之責任（最高法院20年上字第1050號判例參照）。又刑法上之偽造文書罪，須以足生損害於公眾或他人為成立要件，故行為人向某甲追索債款，所提出之債券，雖係偽造，但某甲對於行為人確負有此項債務，即不足生損害於他人，自與上開犯罪之要件不合（最高法院30年上字第465號判例參照）。再刑法上偽造文書罪之成立，以足生損害於公眾或他人為特別要件，所謂足生損害，固不以實已發生損害為必要，然亦必須有足以生損害之虞者，始足當之，若其僅具偽造之形式，而實質上並不足以生損害之虞者，尚難構成本罪（最高法院49年台非字第18號判例參照）。
2.本件被告黃逸嫻將上開房地賣予告訴人邱世敏及告訴代理人林寶秀，應有將將來要讓原屋主曹秀英續住1年，並以每月租金2萬元之方式承租之情告訴其等，並獲同意之情，已如前述，是縱被告黃明國自承於詢問被告黃逸嫻得知有獲告訴人邱世敏及告訴代理人林寶秀同意後，於製作如附表一所示租約之前，未再特別詢問並確認告訴人邱世敏是否同意，即以其名義製作該租約，然告訴人邱世敏既是同意曹秀英以承租方式續住1年，該份租約之製作，即未與告訴人邱世敏之本意相違，而與實情相符，況告訴人邱世敏並未依附表三所示不動產買賣合約書第三條之約定於貸款後一次付清餘款，被告黃逸嫻亦尚未將上開房地交付告訴人邱世敏占有，告訴人邱世敏並未取得上開房地之使用收益權，甚告訴人邱世敏主張依該合約之附約約定，因貸款金額不足900萬元，請求與被告黃逸嫻解除契約要求返還價金，是附表一所示租約縱具偽造之形式，實質上亦不足生損害予告訴人邱世敏，揆之前揭最高法院判例意旨，即不構成刑法偽造文書罪。
五、綜上所述，本件檢察官所舉證據，均有合理之懷疑存在而無從使本院得被告等有罪之確信，此外檢察官並未提出其他積極證據，亦查無其他證據足以證明被告等確實有檢察官所指行使偽造私文書犯行，依首揭說明，即應為被告等無罪之判決。原審認被告黃逸嫻涉有前開行使偽造私文書犯行事證明確，予以論罪科刑，尚有未洽，檢察官上訴指摘原審關於被告黃逸嫻部分量刑過輕，亦非有據，被告黃逸嫻上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予撤銷，為有理由，應由本院將原判決此部分撤銷，另諭知被告黃逸嫻無罪之判決。另原審就被告黃明國部分認被告黃明國犯罪無法證明，而為其無罪之判決，認事用法並無違誤，檢察官就此部分上訴，以被告黃明國與黃逸嫻之供述彼此不符，指摘原判決忽視此矛盾而有不當，然被告之供述縱不可採，仍不能採為對其有罪判決之積極證據，而檢察官所舉證據並不足證明被告黃明國有檢察官所舉偽造私文書犯行，已經本院詳陳理由如前，其上訴無理由，應駁回此部分之上訴。
據上論斷，應依刑事訴訟法第368條、第369條第1項前段、第364條、第301條第1項前段，判決如主文。
本案經檢察官章京文到庭執行職務。
中 華 民 國 105 年 12 月 15 日
刑事第六庭 審判長法 官 林英志
法 官 林福來法 官 高榮宏以上正本證明與原本無異。
檢察官如不服本判決應於收受本判決後10日內向本院提出上訴書，其未敘述上訴理由者並得於提起上訴後10日內向本院補提理由書（但被告黃明國部分應受刑事妥速審判法第9條規定之限制）。
書記官 姚慈盈中 華 民 國 105 年 12 月 15 日附錄法條：
刑事妥速審判法第九條：
除前條情形外，第二審法院維持第一審所為無罪判決，提起上訴之理由，以下列事項為限：
一、判決所適用之法令牴觸憲法。
二、判決違背司法院解釋。
三、判決違背判例。刑事訴訟法第三百七十七條至第三百七十九條、第三百九十三條第一款之規定，於前項案件之審理，不適用之。
附表一【見他字卷第41至45頁（另經被告黃明國於105年5月24日原審審理時當庭提出原本，附於原審訴字卷一第227至229頁）】：
┌──────────────────────────────────────────┐│ 出租人邱世敏（署名、印文）黃明國（署名、印文）代理黃逸嫻（署名、印文） ││立契約書人 ││ 承租人（原簽陳文智署名後以二條橫線劃掉，並蓋曹秀英印文）曹秀英（署名） ││ ││第一條 房屋標示及租賃範圍 ││房屋標示： │├────────┬─────────────────────────────────┤│縣市 │台南市 │├────────┼─────────────────────────────────┤│市區鄉鎮 │○○區 │├────────┼─────────────────────────────────┤│路街 │○○街 │├────────┼─────────────────────────────────┤│巷 │00巷 │├────────┼─────────────────────────────────┤│號 │00號 │├────────┼─────────────────────────────────┤│建築物完成日期 │82年4月8日 │├────────┼────┬─────┬──────────────────────┤│ │主建物 │附屬建物 │共用部分 ││ ├────┼─────┼──────────────────────┤│租賃範圍 │233 │11.87 │2144.75 │├────────┼────┼─────┼──────────────────────┤│建號 │00 │ │000 │├────────┼────┴─────┼──────────────────────┤│權利範圍 │全部 │189/1000 │├────────┴──────────┴──────────────────────┤│車位：地上（下）第1層平面式 ││租賃範圍：房屋全部 ││ 車位全部 ││第二條 租賃附屬設備 ││第三條 租賃期間 ││ 租賃期間自103年9月5日起至104年8月30日止。 ││第四條 租金約定及支付 ││ 每月應繳月租金新台幣貳萬元整，並於每月3日前支付，承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，││ 出租人亦不得任意要求租金。 ││第五條 擔保金（押金）約定及返還 ││ 擔保金新台幣4萬元整。 ││ ││立契約書人 ││出租人：邱世敏（署名、印文）黃逸嫻（印文）黃明國（署名、印文）代理黃逸嫻 ││ 身分證統一編號：S000XXXXXX ││ 住址：台南市○○區XXXXXX ││承租人曹秀英（署名、印文） ││ 身分證統一編號：Y000XXXXXX ││ 住址：台南市○○區○○街000巷00號 ││ 電話：0900XXXXXX │├──────────────────────────────────────────┤│房租付收款明細欄 │├───┬─────┬──────────┬─────────────────────┤│103年 │9月3日起 │4萬元整 │押金 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│103年 │ 9月5日起 │2萬元整 │租金 ││ │10月4日止 │ │ │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│103年 │10月2日起 │2萬元整 │電匯台銀 ││ │ │ │000000000000 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│103年 │11月4日起 │2萬元整 │黃逸嫻11/4（署名） │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│103年 │12月2日起 │2萬元整 │黃逸嫻12/2（署名） │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │元月2日起 │2萬元整 │黃逸嫻12/30（署名） │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │2月2日起 │2萬元整 │黃逸嫻2/2（署名） ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分黃逸嫻簽收記││ │ │ │載，被告黃明國於105年5月24日原審審理時當庭││ │ │ │提出原本（附於訴字卷一第227至229頁）有此部││ │ │ │分黃逸嫻簽收記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │3月2日起 │2萬元整 │黃逸嫻3/2（署名） ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分黃逸嫻簽收記││ │ │ │載，被告黃明國於105年5月24日原審審理時當庭││ │ │ │提出原本（附於訴字卷一第227至229頁）有此部││ │ │ │分黃逸嫻簽收記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │4月 │2萬元整 │黃逸嫻3/2（署名） ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分黃逸嫻簽收記││ │ │ │載，被告黃明國於105年5月24日原審審理時當庭││ │ │ │提出原本（附於訴字卷一第227至229頁）有此部││ │ │ │分黃逸嫻簽收記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │5月 │2萬元整 │黃逸嫻3/2（署名） ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分黃逸嫻簽收記││ │ │ │載，被告黃明國於105年5月24日原審審理時當庭││ │ │ │提出原本（附於訴字卷一第227至229頁）有此部││ │ │ │分黃逸嫻簽收記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │6月 │2萬元整 │抵押金 ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分記載，被告黃││ │ │ │明國於105年5月24日原審審理時當庭提出原本（││ │ │ │附於訴字卷一第227至229頁）有此部分記載】 │├───┼─────┼──────────┼─────────────────────┤│104年 │7月 │2萬元整 │抵押金 ││ │ │ │【他字卷第41至45頁影本無此部分記載，被告黃││ │ │ │明國於105年5月24日原審審理時當庭提出原本（││ │ │ │附於訴字卷一第227至229頁）有此部分記載】 │└───┴─────┴──────────┴─────────────────────┘附表二【見他字卷第8、9、13頁（另經證人曹秀英於105年6月29日原審審理時當庭提出原本，原本閱後發還，影本附於原審訴字卷二第51至56頁）】：
┌──────────────────────────────────────────┐│ 出租人黃明國（署名、印文） ││立契約書人 ││ 承租人（原簽陳文智署名後以二條橫線劃掉，並蓋曹秀英印文）曹秀英（署名） ││第一條 房屋標示及租賃範圍 ││房屋標示： │├────────┬─────────────────────────────────┤│縣市 │台南市 │├────────┼─────────────────────────────────┤│市區鄉鎮 │○○區 │├────────┼─────────────────────────────────┤│路街 │○○街 │├────────┼─────────────────────────────────┤│巷 │00巷 │├────────┼─────────────────────────────────┤│號 │00號 │├────────┼─────────────────────────────────┤│建築物完成日期 │82年4月8日 │├────────┼────┬─────┬──────────────────────┤│ │主建物 │附屬建物 │共用部分 ││ ├────┼─────┼──────────────────────┤│租賃範圍 │233 │11.87 │2144.75 │├────────┼────┼─────┼──────────────────────┤│建號 │00 │ │000 │├────────┼────┴─────┼──────────────────────┤│權利範圍 │全部 │189/1000 │├────────┴──────────┴──────────────────────┤│車位：地上（下）第1層平面式 ││租賃範圍：房屋全部 ││ 車位全部 ││第二條 租賃附屬設備 ││第三條 租賃期間 ││ 租賃期間自103年9月5日起至104年8月30日止。 ││ ││立契約書人 ││出租人：黃明國（署名、印文） ││ 身分證統一編號：D000XXXXXX ││ 電話：0900XXXXXX ││103年9月6日 │└──────────────────────────────────────────┘附表三【見他字卷第63頁】：
┌──────────────────────────────────────────┐│不動產買賣合約書立合約書人（出賣人）黃逸嫻代（署名）以下簡稱為甲方，立合約書人（承買││人）邱世敏（署名、印文）以下簡稱乙方，關於不動產買賣事項，經雙方同意訂立合約條款如左││： ││第一條：甲方所有記載不動產之所有權，全部今願出賣與乙方，而乙方將此承買之。 ││ ㈠土地座落台南市○○區○○段000號面積共1801.39平方公尺（持分10000/484） ││ ㈡房屋座落於台南市○○區○○里○○街000巷00號棟面積建坪共244.96平方公尺持分 ││ 全部建號：110面積2144.75 ││第二條：買賣價格雙方議定為新台幣柒佰陸拾伍萬元正持分10000/487訂約同時乙方先付定金新 ││ 台幣參拾伍萬元給與甲方作為定金，而甲方照數收訖無訛。（已收訖並由甲方簽章、不││ 另製收據） ││第三條：殘餘款依照左列約定辦法給付甲方清楚 ││㈠第一次於民國年103年7月7日乙方付甲方新台幣參拾伍萬元正尾款合庫○○分行票號0000000，││ 餘款於貸款後一次付清金額參拾萬元正。 ││其他約定事項：附約：如貸款金額不足900萬元，本件買賣不成立，賣方應退還所支付全數金額 ││ 。 ││立合約書人甲方：黃逸嫻代（署名） ││ 住址：台南市○○00街000號7樓9 ││立合約書人乙方：邱世敏（署名、印文） ││ 住址：台南市○○區○○里○○00號之2 │└──────────────────────────────────────────┘附表四【見他字卷第46至48頁】：
┌──────────────────────────────────────────┐│不動產買賣合約書立合約書人（出賣人）曹秀英（印文）以下簡稱甲方立合約書人（承買人）邱││世敏（印文）以下簡稱乙方。 ││關於不動產買賣事宜，經雙方同意訂立合約條款如下： ││第一條：甲方所有記載不動產之所有權，全部今願出賣與乙方， ││ （一）土地坐落：台南市○○區○○段000地號（持分10000/484）面積1801.39平方公尺 ││ 房屋座落：台南市○○區○○街000巷00號台南市○○區○○段0000000號（房屋坪數 ││ 詳如土地與建物登記簿謄本） ││第二條：買賣價格雙方議定為：新台幣（以下同）壹千壹百五十萬元整，訂約同時乙方付簽約款││ 項現金新台幣壹百萬元整予甲方，而甲方照數收訖無訛 ││第三條：殘餘款依照下列約訂辦法給付甲方清楚。 ││ （一）103年8月15日備件用印，乙方應匯款甲方銀行帳號新台幣二百萬元整。 ││ （二）乙方應於增值稅、契稅繳款書核發完稅七日內，完成銀行核貸及對保完畢等等之貸款流││ 程。 ││ （三）乙方預貸銀行貸款捌百五十萬元整，如有貸款不足額，於產權移轉完畢交屋同時以現金││ 一次付清。 ││第四條：甲方於備件日應將買賣標的物移轉登記之一切證件備妥當場移交乙方指定代書辦理產權││ 移轉登記。 ││第五條：甲方擔保上項產權清楚，並無來歷不明或其他產權糾紛或債務瓜葛如有上列事項情事發││ 生時均由甲方負責清理，決無累及乙方。 ││第六條：本件不動產所有權移轉登記時，如需甲方補蓋印或有關證件時，甲方應無條件照辦，不││ 得藉詞刁難或要求任何條件之補償。 ││第七條：本件不動產之增值稅由甲方負擔，建物契稅由乙方負擔，至於登記費、印花稅及代書費││ 等，由甲、乙方共同負擔，抵押權設定部份由乙方負擔、原抵押權塗銷部份由甲方負擔││ 。 ││第八條：本件不動產依現況交屋，以交屋日為分算，若有應繳而未繳之稅捐（地價稅、房屋稅 ││ 、水電費）悉由甲方負責繳清，以後由乙方負擔。（預定交屋日103年8月30日） ││第九條：本約雙方應忠誠履約，若乙方違約時所付款項由甲方無條件沒收，如甲方違約時，所 ││ 收款項應於為約發生日起一星期內加倍退還乙方，雙方各無異議。 ││第十條：本約自簽約日起即生效，至辦妥產權移轉登記並付清尾款止失效。右記條件係雙方自願││ 所為之意思，表示日後永無反悔，恐口說無憑，特立本約一式二份各執一份為憑，印花││ 自貼。 ││第十一條：其他約定事項 ││立合約書人甲方：曹秀英（署名、印文） ││ 住址：台南市○○區○○街000巷00號 ││ 身分證號碼：Y000XXXXXX 0900XXXXXX ││立合約書人乙方：邱世敏（署名、印文） ││ 住址：台南市○○區XXXXXX ││ 身分證號碼：S000XXXXXX 0900XXXXXX ││附件土地建物登記簿謄本 ││ ││中華民國 103年7月25日 │└──────────────────────────────────────────┘附表五【見原審卷二第67頁（原審向臺灣臺南地方法院檢察署調閱105年度偵續字第35號邱世敏對曹秀英提出侵占上開房地告訴案，其中所附103他字4936卷第36至37頁）】：
┌──────────────────────────────────────────┐│不動產買賣合約書 ││立合約書人（出賣人）曹秀英（印文）以下簡稱為甲方 ││立合約書人（承買人）黃明國（印文）以下簡稱為乙方， ││關於不動產買賣事項，經雙方同意訂立合約條款如下： ││第一條：甲方所有記載不動產之所有權，全部今願出賣與乙方，而乙方將此承買之。 ││不動產標示及權利範圍 │├────────────┬──────┬─────┬────────────────┤│土地標示 │面積 │權利範圍 │ 備誌 │├──────┬──┬──┤ │ │ ││鄉鎮市區 │地段│地號│（平方公尺）│ │ │├──────┼──┼──┼──────┼─────┼────────────────┤│台南市○○區│○○│000 │1801.39 │10000/484 │ │├──────┴──┴──┴──────┴─────┴────────────────┤│ 建物標示 面積 權利範圍 備誌 ││鄉鎮市區 門牌 建號〈平方公尺〉 ││○○區○○街000巷00號00建號000.00全部 ││○○區○○街000巷00號00之0建號，詳如謄本所載 ││備註：本記載未盡事項，依地政機關登記謄本為準。 ││第二條：買賣價格雙方議定為新台幣：肆佰參拾萬元整 ││ 訂約同時乙方先付簽約金新台幣：壹拾貳萬元整 收訖5/2（曹秀英、黃明國印文） ││ 給與甲方作為訂金，而甲方照數收訖無訛。（已收到並由甲方簽收、不另製收據）。賣││ 方實拿肆拾參拾萬含銀行代清償以103年5月1日為基準日彌後所衍生之費用均與賣方無 ││ 涉，一切由買方處理 ││ ‧ ││ ‧ ││ ‧ ││備註：一、履行本契約發生之爭議以不動產所在地為第一審管轄法院。 ││ 二、本契約所定之權利義務對雙方之繼受人均有效力。 ││ 三、甲方應於103年12月30日前房屋搬遷完畢交於乙方。 ││ 不得藉故拖延則以違約論。 ││ 簽收 ││ 103年5月13日及參拾萬 ││ 立合約書人（甲方）：曹秀英（印文）陳文智代（曹秀英印文）身份證字號： ││ Y200xxxxxx至8/13共收款（曹秀英印文）住址：台南市○○區○○街000巷00號電話：││ 00-00xxxxx 0927xxxxxx ││ 立合約書人（乙方）：黃明國（印文）身份證字號：D121xxxxxx住址：台南市○○區 ││ xxxxxxxxxxxx電話：0913xxxxxx │└──────────────────────────────────────────┘附表六【見原審卷二第68頁（原審向臺灣臺南地方法院檢察署調閱105年度偵續字第35號邱世敏對曹秀英提出侵占上開房地告訴案，其中所附103他字4936卷第39頁】：
┌──────────────────────────────────────────┐│買賣權利讓渡書立合約書人（出賣人）黃明國（印文）以下簡稱為甲方，立合約書人（承買人）││黃逸嫻以下簡稱為乙方，茲為下列買賣權利讓渡事宜，雙方同意簽訂本契約，協議條款如下： ││第一條： ││不動產標示及權利範圍 │├────────────┬──────┬─────┬────────────────┤│土地標示 │面積 │權利範圍 │使用分區 │├──────┬──┬──┤ │ │ ││鄉鎮市區 │地段│地號│（平方公尺）│ │ │├──────┼──┼──┼──────┼─────┼────────────────┤│台南市○○區│○○│000 │1801.39 │10000/484 │住宅區 │├──────┴──┴──┴──────┴─────┴────────────────┤│建物門牌：台南市○○區○○街000巷00號 建號：00 權利範圍：全部 ││ 台南市○○區○○街000巷00號地下一層之1建號：000權利範圍：33/1（詳如地政謄 ││ 本所載） ││第二條：買賣價格雙方議定為新台幣：陸佰伍拾萬元整 ││ 訂約同時乙方先付簽約金新台幣：貳拾萬元整給與甲方作為訂金，而甲方照數收訖無訛││ 。〈若買方於103年8月30日前無法完成銀行對保，則契約解除買方無異議。買方賠償賣││ 方損失。 ││第三條：尾款陸佰參拾萬元於簽約後30日內，由乙方支付甲方。支付方式：銀行貸款核撥後代為││ 清償，若貸款不足額時買方應以現金壹次補足。 ││第四條：乙方應押餘款陸佰參拾萬元本票乙紙於賣方處保管。 ││特別約定事項： ││一、依一般買賣，賣方付增值稅，買方付契稅。代書規費雙方各半。 ││二、產權移轉後再行承租。租約自103年09月05日至104年08月30日。 ││ 每月租金2萬元正，若承租方提前退租則租約逕行終止。 ││立合約書人（甲方）：黃明國（印文） ││ 身份證字號：Z000000000 ││ 住址：臺南市○○區○○○街000號1樓 ││ 電話：0900xxxxxx ││立合約書人（乙方）：黃逸嫻 （署名） ││ 身份證字號：T000xxxxxx ││ 住址：臺南市○○區○○00街000號7樓之9 ││ 電話：0973xxxxxx ││中華民國103年07月01日 │└──────────────────────────────────────────┘