臺灣高等法院臺南分院刑事判決 106年度上易字第121號
106年度上易字第122號上 訴 人 臺灣雲林地方法院檢察署檢察官上 訴 人即 被 告 林振福
楊博宇共 同選任辯護人 張智學律師上列上訴人等因被告等詐欺案件，不服臺灣雲林地方法院104 年度易字第671 、105 年度易字第859 號中華民國105 年12月29日第一審判決（起訴案號：臺灣雲林地方法院檢察署104 年度偵字第2223號；追加起訴案號：同署105 年度蒞追字第8 號），提起上訴，本院合併審理判決如下：
主 文原判決關於如附表編號2⑴、3⑴⑵及定執行刑部分均撤銷。
上開撤銷部分，林振福、楊博宇均無罪。
其他上訴駁回（即附表編號1⑴⑵）。
理 由
壹、公訴（含追加起訴）意旨略以：被告林振福、楊博宇分別係麗福開發有限公司（下稱麗福公司）代表人、銷售經理，共同銷售由麗福公司所起造坐落雲林縣○○市○○段○○○○○ ○○○ ○○○○○○○○○ ○號土地之地下一層，地上六層建築物（下稱系爭建物），均明知雲林縣政府核發之使用執照載明地上一層（１Ｆ）、地下一層（Ｂ１）之合法停車空間各為3 輛、4 輛，詎在「壹層平面圖」（下稱「１Ｆ銷售平面圖」）業務文書不實登載僅店面而無停車空間；在「地下壹層平面圖」（下稱「Ｂ１銷售平面圖」）業務文書不實登載8 輛停車空間。㈠被告二人於民國102 年間，對陳鳳春、徐雍智行使上開不實之「１Ｆ銷售平面圖」，陳鳳春、徐雍智乃同意買受系爭建物一樓（門牌號碼同縣市○○路○○○ ○○○○ 號），嗣因陳鳳春、徐雍智未作停車空間使用，遭雲林縣政府以違反建築法裁罰而生損害。㈡被告二人於同年間，分將上開不實之「Ｂ１銷售平面圖」交付李淑雅、李政霖、陳素琴、張麗雪等人而行使，隱匿地下一層僅4 個法定停車空間之事實而施用詐術，並於買賣契約以「車位編號（1 至8 號）」搪塞，致使李淑雅等人均陷於錯誤，除買受系爭建物各該區分所有專有部分外，並各給付新臺幣50至55萬元買受停車位（詳如附錄編號4 、2 、5 、8 所示），嗣因該地下一層多達8 個停車位之違規使用，遭雲林縣政府要求回復原狀，並塗銷與使用執照不符之車位，足生損害於李淑雅等人及須共用車位之系爭建物其他住戶，因認被告二人涉犯刑法第216條、第215 條行使業務登載不實文書及第339 條第1 項詐欺取財等罪嫌。
貳、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決；檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法，刑事訴訟法第15
4 條第2 項、第301 條第1 項及第161 條第1 項分別定有明文。檢察官就被告犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，所提直接或間接證據倘不足為有罪之積極證明，或所指證明方法無從說服法院達通常一般人均不致有所懷疑之有罪確信心證，基於無罪推定原則，更不必有何有利證據，即應為有利被告認定之無罪諭知（最高法院92年台上字第12
8 號、76年台上字第4986號及30年上字第816 號等判例參照）。刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，施用詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，即不構成該罪（最高法院46年台上字第260 號判例參照）。
參、公訴意旨認被告涉犯前揭罪名，無非係援引相關證據，以被告二人未將系爭建物地上一層之法定車空間顯示登載在業務上所作成之「１Ｆ銷售平面圖」，並對陳鳳春、徐雍智加以行使；另隱瞞系爭建物地下一層使用執照僅核准4 個法定停車空間，卻將之更改為8 個停車位而登載於業務上作成之「Ｂ１銷售平面圖」，並出示李淑雅、李政霖、陳素琴、張麗雪等人而行使，上開銷售平面圖為被告二人業務上不實登載並行使之文書，且致使李淑雅等人（不含陳鳳春、徐雍智）誤信為真，分別買受各該停車位而受騙給付不等價金，嗣上開客戶均因違反建築法違規使用，遭雲林縣政府裁罰並要求恢復原狀等為論據。
肆、訊據被告二人固坦承檢察官所指前揭銷售系爭建物等客觀事實，惟堅決否認犯行，併其等辯護意旨稱：「１Ｆ銷售平面圖」或「Ｂ１銷售平面圖」係類似廣告性質之說明文件，並非建築法規之圖說，不屬業務上不實登載之文書；本件係以約定分管Ｂ１停車空間買賣之交易方式銷售，確實移轉相對應之Ｂ１建物即斗六市○○段○○○○○號產權持分予各該購買車位之客戶，係法規所允許之交易方式，並非詐欺等語。
伍、無罪判決未有犯罪事實之認定，就起訴所併送卷證之取捨與證明力判斷，不以具有證據能力者為必要，合先敘明。
陸、被告二人均坦承公訴所指分別為麗福公司代表人、銷售經理，於前揭時地使用「１Ｆ銷售平面圖」銷售系爭建物地上一層區分所有建物予陳鳳春、徐雍智；使用「Ｂ１銷售平面圖」銷售系爭建物地下一層停車位，由李淑雅、李政霖、陳素琴、張麗雪等部分區分所有權人約定分管共有專用停車空間，嗣因不符使用執照之違規，遭雲林縣政府裁罰且要求恢復原狀等事實（見他字卷㈠﹙103 年度他字第359 號﹚頁16-1
8 、58-61 、66-68 、92，他字卷㈡﹙103 年度他字第635號卷﹚頁39-44 ，原審一卷﹙104 年度易字第671 號﹚㈠頁169-181 ，卷㈡頁51-63 、127-143 、248-267 ，卷㈢頁191-27 1、351-356 ，卷㈣頁55-125、193-266 、319-440 ，原審二卷﹙104 年度易字第859 號﹚㈠頁47-62 ，本院卷﹙
106 年度上易字第121 號﹚㈠頁202 ），核與告訴人陳鳳春、告訴代理人徐文臨（徐雍智之父），告訴人李淑雅、李政霖、陳素琴、張麗雪，以及證人張佳萍、袁佩君、許佑任等人之證言相符（見他字卷㈠頁19-20 、27-28 、50-52 、86-88 、98-105、108-109 ，他字卷㈡頁37-38 ，偵卷頁15-1
9 、30-31 、45-49 ，原審一卷㈠頁174- 180，卷㈡頁5-7、13-14 、55-63 、138-143 、189-190 、252-253 ，卷㈢頁198-270 、353-355 ，卷㈣頁100-101 、196-216 、219-
265 、321-345 ，原審二卷頁52-57 ），復有經濟部商業司公司資料查詢，相關訂購房屋預約單、不動產土地買賣契約書、不動產房屋買賣契約書，建造執照、使用執照，相關不動產登記謄本，系爭建物各層平面圖、各層樓地板面積計算圖、面積計算總表、最大投影建築面積、分戶面積表、位置圖、剖面示意圖、現況圖、地籍套繪圖、圖例暨圖說，雲林縣政府限期住戶陳鳳春、徐雍智、許佑任改善違規使用系爭建物１Ｆ、Ｂ１相關停車空間及裁罰之函文可稽（見他字卷㈠頁32-37 、41、62、79-82 ，他字卷㈡頁7 反-8、11-12、50反-53 ，原審一卷㈠頁121-151 、345- 385、393-395、497 ，卷㈡頁17-21 、205-229 ），堪認為真。
柒、關於行使業務登載不實文書部分
一、文書作為人類定著物體上之意思或觀念表示，乃外觀形式（有形）與內容實質（無形）之結合，刑法偽造文書罪章對文書著重於公共信用法益之保護，原則上採形式主義，強調文書之主體保證功能，要求形式之真正即可（製作名義人真實），僅處罰有形偽造，不處罰內容不實之虛妄行為；例外始兼採實質主義，並強調文書內容之證明功能，要求實質之真正（內容真實），而處罰無形偽造，例如刑法第215 條業務文書不實登載。而該條所指「業務上作成之文書」，以文書之作成與其業務有密切關係，非執行業務即不能作成該文書者，始屬之（最高法院64年度第3 次刑庭庭推總會議決議㈤參照）。
二、「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具……工程圖樣及說明書」、「工程圖樣及說明書應包括︰……建築物之平面、立面、剖面圖，其比例尺不得小於1/200 ；建築物各部之尺寸構造及材料，其比例尺不得小於1/30……等等」、「直轄市、縣（市) （局) 主管建築機關審查建築物工程圖樣及說明書，應就規定項目為之，其餘項目由建築師或建築師及專業工業技師依本法規定簽證負責……」、「起造人應依照核定工程圖樣及說明書施工；如於興工前或施工中變更設計時，仍應依照本法申請辦理。但不變更主要構造或位置，不增加高度或面積，不變更建築物設備內容或位置者，得於竣工後，備具竣工平面、立面圖，一次報驗」、「申請使用執照，應備具申請書，並檢附原領之建造執照或雜項執照，以及建築物竣工平面圖及立面圖。建築物與核定工程圖樣完全相符者，免附竣工平面圖及立面圖」，建築法第30條、第32條、第34條第1 項前段、第39條、第71條定有明文。又「建築師受委託設計之圖樣、說明書及其他書件，應合於建築法及基於建築法所發布之建築技術規則、建築管理規則及其他有關法令之規定」、「營造業承攬工程，應依照工程圖樣及說明書製作工地現場施工製造圖及施工計畫書，負責施工」、「營造業之專任工程人員於施工前或施工中應檢視工程圖樣及施工說明書內容，如發現其內容在施工上顯有困難或有公共危險之虞時，應即時向營造業負責人報告」，亦為建築師法第17條前段，營造業法第26條、第37條第1 項前段所明定。由此可知，涉及建築構造與技術等公共利益規範之工程圖樣及說明書等設計圖說，始屬反覆執行該等設計繪製事務之人因業務所製作而負有內容真實證明義務之文書。
三、細究檢察官所指被告二人於銷售過程分別出示前揭承購戶閱覽之「１Ｆ銷售平面圖」、「Ｂ１銷售平面圖」，核係建商於銷售房地過程中，由建照與竣工平面圖剔除比例尺、尺寸數據而保留柱位、外牆、圖例之簡略圖示，形式相仿但實質相異，要非有嚴謹規格與內容要求之工程圖樣及說明書等設計圖說，殆無疑義。以此等資料用以介紹不動產物件之空間型式、規劃、格局等特點以利交易磋商，事屬尋常，恰如其他諸多商品交易多有展示物件外觀、內容或款式之簡介資料或樣品般，祇是儘可能描述物件之呈現手法，應定性為銷售文件或廣告，而非上揭建築法規所指有內容真實證明性質之工程圖樣或說明書。
四、就推銷建案之買賣行為本身而言，固係建商反覆而為之社會活動，然從事「買賣業務」而製作圖示云者，不同於「工程圖樣及說明書」設計業務，後者執行過程所依法製作者，始屬具真實證明內容之業務文書。出賣人為利銷售而製作之「文件」，通常並非具有攸關公共信用保證或證明作用之「文書」。本於私法自治之契約自由，被告二人對交易相對人所為之要約引誘或要約，不論是口語、文字或物件展現圖示等書面，一任相對人斟酌利害是否為直接承諾之意思表示，或者，由相對人針對價格與交易條件再事討還，逕將原要約擴張、限制或為其他變更而為新要約。此觀陳鳳春所簽立之訂購房屋預約單備註欄載明「店2 廁所復原，鐵梯封板」（見他字卷㈠頁62），顯示雙方合意更動銷售交易磋商過程之平面圖，進行所謂之客戶變更，尤其灼然，在在足見被告二人基於出賣人地位為銷售目的所製作或使用之示意簡圖或廣告文件，並非刑法要求負有真實性內容之文書，難認被告二人有於若何之業務文書上登載不實內容並加以行使可言。
捌、關於詐欺取財部分
一、經濟交易行為中，事實之未告知要非概可加諸刑法之非難評價，除非有諸如報告、通知、揭露或申報等義務之法律明文，否則仍須以行為人具有保證人之地位，或契約之目的本在保護當事人財產利益，或以信任為基礎之契約，或基於契約以外之特殊信賴關係，始生告知義務，訴諸正派、誠信等道德情感，則不與焉（BGH NJW 2000,3013 ﹙3014﹚；BGHSt39,392﹙399 ﹚參照）。而法規之告知與否或解說繁簡，除非有上述特別規定或信任特約，應不屬刑法之消極施詐態樣，縱依交易習慣或誠信原則，產生行為人就對造不知或誤解法規之狀態，是否負有解消或澄清責任之疑義，亦屬民事範疇之爭議。
二、
㈠、「法定停車位」一詞，見諸內政部所發布屬行政指導性質之諸多預售屋買賣、成屋買賣、房地產委託銷售、不動產委託銷售……等等契約書範本，其中《預售停車位買賣契約書範本》之「預售停車位買賣契約書範本簽約注意事項」揭明：「所謂法定停車位，係指依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第59條及其他有關法令規定所應附設之停車位，無獨立權狀，以共用部分持分分配給承購戶，須隨主建物一併移轉或設定負擔，但經約定專用或依分管協議，得交由某一戶或某些住戶使用」。
㈡、建築技術規則建築設計施工編第59條規定略以：建築物新建、改建、變更用途或增建部分，依都市計畫法令或都市計畫書之規定，設置停車空間，其未規定者，於集合住宅等居住用途建築物，在都市計畫內區域者，樓地板面積超過500 平方公尺部分，每150 平方公尺設置1 輛……。依內政部80年
9 月18日台內營字第0000000 號、85年2 月27日台內地字第0000000 號及85年6 月27日台內地字第0000000 號等函釋要旨略以：區分所有建物內之法定停車空間不得與主建築物分離，應為該區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有權人共有，亦即區分所有建物內作為共同使用部分之法定停車空間，不得合意由某一專有部分單獨所有，所稱「法定停車空間」係就建築物整體之法定停車位為計算之基礎，並非每一個別停車位（見本院卷㈠頁297 ）。是以，「法定停車空間」與「法定停車位」並非全然相同之概念，祇能共有之「法定停車空間」，法不允許未透過分管約定而逕由區分所有建物所有人買受某特定「法定停車位」單獨所有並排他使用。
㈢、訊據證人即雲林縣政府建築管理科技士施智議證述：系爭建物Ｂ１規劃4 個停車位（按指停車空間，下同），是因依技術規則計算後需要4 個法定停車位，如果有自設停車位的話可以增設，但須符合諸如車道、迴轉空間、車位大小等相關技術規則，系爭建物總共有7 個停車位，法定4 輛、自設3輛，可以自己選擇哪裡是法定的、哪裡是自設的（見原審一卷㈣頁366-367 、376 ），亦可為上揭函釋實務運作上之佐證。
三、
㈠、公寓大廈管理條例第9 條第1 項前段：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權」，土地登記規則第81條：「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有」、「區分所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀」。
㈡、依內政部101 年6 月8 日內授中辦地字第1016651012號函釋並檢送101 年6 月5 日召開研商「有關同一人所有之建築物以區分所有型態申請所有權第一次登記時，其各專有部分所屬共有部分及基地應有部分分配規定之後續執行事宜」會議紀錄意旨略以：鑑於現今建築多樣化，不同類型、不同規劃之區分所有建築物共有部分及基地應有部分之分配多寡及內容常因建築個案不同而異，且起造人於領得建造執照後多有嗣後銷售之期待，致實務上即使一人所有之區分所有建築物，其共有部分及基地應有部分之比例亦難以逕按民法第799條第4 項前段所定原則（按即「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之」）予以分配。故為應實務執行需要並切合各共有部分固有之使用性質及設置目的，同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其有關建築物共有部分、停車位等之規劃配置及其權利範圍之計算等，如業以明確之計算方式列明並與消費者合意簽訂買賣契約書；或於第一次登記後與消費者合意按其規劃配置之共有部分及基地應有部分比例交易並完成登記者，參據公寓大廈管理條例第9 條及土地登記規則第81條規定意旨，准由起造人切結「已按共有部分之使用性質及設置目的分配各共有部分及基地之應有部分比例，如有虛偽不實或交易糾紛，申請人願負法律責任」，並簽章後受理其登記。揆其意旨，核即被告二人所稱本件係以約定並移轉所有權持分方式銷售Ｂ１停車空間之情，渠等抗辯並非無稽。
㈢、
⑴、系爭建物Ｂ１之「停車空間車位不採數量及標號方式登記」
之疑義，經雲林縣斗六地政事務所函覆：停車空間產權登記方式，應依內政部85年9 月7 日台內地字第8580947 號函辦理登記，如循該函示登記者，得由申請人自行切結，故「停車空間不採數量及標號方式登記」，應係建物第一次登記案件申請人麗福公司對於大公設之切結（見原審一卷㈢頁7 ），並隨文檢附麗福公司（以林振福為代表人）於104 年4 月29日之申辦「更正」等資料（含上開所稱之「切結」）。細繹其內容與目的略即：
①系爭建物之起造人麗福公司將Ｂ１層中原面積566.82平方公
尺之6521建號內之「停車空間」部分，劃出223.10平方公尺另編6528建號，主要用途純作「停車空間」（如附錄註1 、
2 ），由如附錄所示12戶區分所有權人登記共有。細繹麗福公司所陳具之更正「理由書」敘明：「麗福公司所有斗六市○○路○○○ ○○○○ 號等六層計12戶大樓已向貴所辦理建物第一次登記完畢，該登記建號分別為斗六市○○段○○○○○○○○○號，今因地下層停車空間需由原登記斗六段6521建號內獨立另編一建號，以利日後辦理持分移轉登記，致使原登記6521建號大公持分分配有誤，請貴所依附件公設持分表辦理更正登記」（見原審一卷㈢頁25）。
②更正後獨立出之6528建號權利範圍「詳如附件」，所指附件
即「更正後公共設施持分協議清冊（協議人蓋章：麗福公司- 林振福）」，其上「公共設施名稱：停車空間」、「協議持分：（按其內容即如本判決附錄所示）」、「協議事項欄：……（以下為手寫字跡）三、已按共有部分之使用性質及設置目的分配各共有部分及基地之應有部分比例……。四、停車空間車位不採數量及編號方式登記」（見原審一卷㈢頁23）。
⑵、綜上，從6521建號劃出6528建號為獨立建號，純作「停車空
間」，由12住戶取得不等持分共同使用，其中購買車位之如附錄1 至8 所示住戶之各別持分介於2690/22310至2848/22310之間，遠大於未購買車位之如附錄9 至12所示住戶各僅為125/22310 、156/22310 之持分，購買車位住戶之持分抽象換算面積約27、28平方公尺，足敷一般中、小型汽車停放，洵屬無誤。是以，被告二人既銷售並移轉不動產明確登記「主要用途：停車空間」之6528建號所有權持分與李淑雅、李政霖、陳素琴、張麗雪等人，自無銷售「不存在之車位」可言，殊無評價為詐欺之理。
四、
㈠、公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第9 條第1 項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3 條第5 款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各區分所有權承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人管理使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院102 年度台上字第500 號、103 年度台上字第2061號、10
5 年度台上字第445 號等民事判決參照）。
㈡、勾稽李政霖、陳素琴、張麗雪……等人俱簽章於載明「……地下壹層建號6528號之停車空間（含防空避難室）今為區分所有權人使用上之特定位置，經協議……平面圖位置分配供特定區分所有權人使用，並同意分管……（含附圖，按即公訴所指Ｂ１層8 個停車位）」之協議分管契約書（見原審一卷㈣頁501 ），揆此情事，顯係由購買車位且受移轉6528建號如前述較多所有權持分之承購戶等共有人，就該等共有之共用部分，為部分共有人擁有專用權之約定，並就停車空間之特定具體位置範圍（即停車位）成立分管契約，殆無疑義。參酌內政部發布之《公寓大廈規約範本》本文第4 條亦臚列參考約款「停車空間應依下列規定：為共用部分且有登記車位編號者，依其登記之編號；未辦理登記編號者，『依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，為約定專用部分使用』」，足徵被告二人抗辯就購買車位之住戶確實移轉相對之停車空間所有權持分，並以法所允許之分管契約方式，由各該住戶使用特定停車位，顯非虛妄。
㈢、訊據證人即雲林縣斗六地政事務所不動產交易移轉登記承辦人林融聖結證：本件建案係依內政部前揭函釋採車位不編號而由建商切結將該等停車空間之公共設施獨立出建號，並移轉所有權持分由承購戶依民法或公寓大廈管理條例自行約定分管特定停車範圍，因未採編號車位之方式登記公示，將來亦有移轉上之便利等語（見原審一卷㈣頁105-109 ），足證被告二人抗辯銷售予李淑雅等人之停車位，係採行由取得獨立6528建號相應所有權持分住戶間約定分管停車空間之方式，顯為實情。而行為非價之理據在於規範違反，茲被告二人所為既有上揭法規暨主管機關之函釋依據，復為不動產登記實務所允許，自難為非價之評斷而謂施用若何之詐術，即便有違反建築使用管理法規之問題，然於結果非價之判斷上，自應傾向認定並無法益遭受需動用刑法保護之刑事不法侵害可言。
五、
㈠、「違法」與「不法」之語意相仿，在多數語境下可代換使用，然仍有區別。「違法」係行為與規範間抽象之衝突關係，指對整體法秩序意義上之違反，屬非有即無之單一概念，且無高低大小之差異；「不法」則指違反規範之非價行為本身，其得因行為類型、性質與程度之差異而表現為各種型態，故違法行為可在各領域之部門法律裡，體現出不同之「不法」內涵。職是，在整體法秩序中，一個呈現違法狀態之行為，其違法之行為本體，可劃分出民事、行政乃至於刑事等不法。不法之歸類判斷，須視個案之本質與嚴重性而定，原因事實出於私人間雖有瑕疵但屬真正且實質之法律行為者，應為民事不法。「真實契約」所生財產損益之糾紛，即令涉及欺騙、隱瞞或不誠信導致意思表示不自由之指控，充其量僅係民事不法，並非刑事不法，應循民事途徑定紛止爭。
㈡、刑罰本質是予人痛苦之惡害，對國家而言是必要之惡，僅不得已而為之，具最後手段之性格。是知刑法乃最高等級之法律保護，祇針對攸關國家、社會與公民生存發展基礎之法益，提供其他法律保護所無法提供之最後安全屏障，國家保護義務之要求，以民事訴訟機制之提供為已足。蓋相較於民事法律較為全面之權利保護，例如民法第184 條：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」、「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任」，第220 條第
1 項：「債務人就其故意或過失之行為，應負責任」，刑法對私權之保護僅具片斷性，對所有生活利益提供嚴實之無缺漏保護，並非現代刑法之任務，此乃刑法從西方啟蒙時代以降，轉化昇華成為具謙抑性格（補充性、不完整性）之理性本質與特徵。私人之財產利益固然值得法律保護，甚至是刑法保護，然單純之民事糾紛不與焉，要求動用刑罰併同其他部門法律提供私權鉅細靡遺之無差別保護，要屬刑法超載，私人間真實私法自治經濟活動之紛爭，依民事債務不履行加以規範足矣，是類糾紛動用刑法之需保護性不足，不能以刑罰相繩。
六、
㈠、建築法第73條第2 項、第91條第1 項第1 款規定，建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有建造行為以外……停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照；違反上開規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，處建築物所有權人、使用人罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用，必要時並命於期限內恢復原狀。違規使用建築物之行政秩序罰或執行罰，重在行政管制目的之達成，屬依法對人民權利之正當限制。系爭建物Ｂ１停車空間使用之違規，依上開規定，非不得申請變更使用執照後合法使用，此亦據證人即雲林縣府建設處使用管理及國宅科辦事員、約僱人員劉玫玲、劉珮如結證：（地下一層現狀和使用執照不符合，縣政府怎麼處理？）管理委員會主委可以到縣政府依照建築法第73條第2 項申請變更，但不是由使用管理科審查，是建築管理科審查（見他字卷㈠頁75），縱令申請變更使用執照程序繁瑣，甚至有事實上之困難，亦屬買賣標的因行政管制所產生之民事瑕疵擔保問題。
㈡、出賣人就標的物應負權利瑕疵（所有權受限）及物之瑕疵（價值或通常效用或契約預定效用滅失或減少）擔保責任；除出賣人因買受人於契約成立時即知有權利或物之瑕疵而不負擔保責任外，其不履行權利瑕疵擔保義務時，買受人得依債務不履行規定行使權利，而出賣人應負物之瑕疵擔保責任者，買受人得解除契約或請求減少價金，但解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第349 、351 、353 至
355 、359 條定有明文。又因錯誤或被詐欺而締結契約者，在表意人依法撤銷其意思表示之前，契約仍為有效。本件李淑雅等人出於真意簽立相關不動產買賣契約，並依此過戶產權而給付價金，認知與所為之意思表示並無錯誤，則有真實之民事契約基礎之法律行為，應不得評價為無價值之刑事不法，否則即有理則上之矛盾。
㈢、本件李淑雅等人所購系爭建物Ｂ１停車位，因不符使用執照而未能為任意之用益，以致所有權受限，或者該等標的之價值或通常效用或契約預定效用有所減少，縱使將本件爭議之停車空間稱為「違法停車位」，然實係指買受者之私法權能受到公法上之限制，不論該等限制之屬性究係權利瑕疵抑或物之瑕疵（最高法院93年度台上字第1861號、93年度台上字第367 號、92年度台上字第1301號等民事判決參照），茲李淑雅等人之財產損益既緣於真實買賣契約而生，縱認有民事詐欺疑義，然允無刑事詐欺之不法內涵。換言之，李淑雅等人就Ｂ１停車空間擁有對應之所有權持分無訛，使用狀態雖不符渠等預想，惟出於真實之法律上原因而為給付價金之財物處分，自難謂係遭受詐欺犯罪之侵犯。另從本件背景事實確為登記有案之建商與消費者間真實建屋買賣且確實過戶產權之糾紛以觀，益可排除被告二人煞費周章規劃設計建屋，卻係為佯以買賣為手段以達掩飾詐騙停車位價款目的之可能性。
㈣、內政部82年1 月18日台內營字第0000000 號、84年11月3 日營署建第19605 號等函釋要旨略以：建築物於申領使用執照後，擅自加劃設停車空間數，亦即附建停車空間與核准之施（竣）工圖說記載位置、數量不符，涉及建築使用部分，依相關建築法規處理，關於增設停車位出售者，屬私權行為，如有爭執，宜循司法途徑解決（見本院卷㈠頁293 ），核與本院認本件屬民事糾紛之心證契合，可供參酌。
七、
㈠、表意人得撤銷因被詐欺之錯誤意思表示，然限於「意思表示之內容有錯誤」或「表意人若知其事情即不為意思表示」（民法第88條第1 項）。前者指意思之「表示效果」，後者則指意思之「表示行為」，其與原則上不得撤銷之動機錯誤有別（最高法院51年台上字第3311號民事判例），動機錯誤例外於交易上認為重要者始得撤銷（民法第88條第2 項）。又意思表示之「表示行為」錯誤，乃表意人雖知表示行為之客觀意義但誤用表示方法，以致與其內心之效果意思不一致之謂，譬如計數、計價單位錯誤。「表意人若知其事情即不為意思表示者」，係指意思表示見諸於外之「方法」或「形式」錯誤。
㈡、李淑雅、李政霖、陳素琴、張麗雪等人指稱苟知所購者並非法定停車位，就不會買受云云，與表示行為錯誤無涉。況且，李淑雅等人與麗福公司就系爭房地之交易價格相互表示意思一致而成立買賣契約，渠等意思表示之內容即其所欲之效果，意思表示並無錯誤，渠等指訴不知被告二人銷售之系爭建物Ｂ１停車空間與使用執照不符，若定性視為交易上認係重要之錯誤（民法第88條第2 項），充其量亦係意思表示能否撤銷之民事疑義。再者，所謂「法定停車空間」，亦非李淑雅等人所認知之得由某一專有部分單獨所有而排他使用之「個別特定停車位」（詳見上揭項次：二、㈡，見本判決頁7-8 ）。而「早知如此，則不當初」云云，至多祇能證明渠等主觀認知與客觀現實有落差，不足論斷其肇因即係出於被告二人可非難之施用若何詐術使然。
八、關於陳鳳春、徐雍智購買系爭建物地上一層如附錄編號9 、10所示二戶之交易，揆以卷附該不動產房屋買賣契約書之買賣標的物項下載明「斗六市○○路○○○ 號……地上層停車空間（小公二）面積95.31 平方公尺，權利範圍5369/9531 」、「斗六市○○路○○○ 號……地上層停車空間（小公二）面積95.31 平方公尺，權利範圍4162/9531 」字句（見他字卷㈡頁11-12 ），陳鳳春、徐雍智就上開買賣標的包括１Ｆ停車空間之明白記載，殊難推諉不知，渠等視而不見，實無由指訴被告二人施詐。本件起訴書理由欄末段亦載述陳鳳春、徐雍智未遭詐騙，不另為不起訴處分，附此敘明。
玖、檢察官（追加）起訴被告二人行使業務登載不實文書、詐欺取財等罪嫌之立證，難認已充分論證其理由並為說服，復未能提出適合於證明起訴事實之積極證據，並指出調查途徑暨說明其關聯性予以補強，實無法滿足刑事訴訟證據裁判及嚴格證明法則所要求須達使一般人均得確信而無合理懷疑存在之程度，綜合全案事證及辯論意旨，應認不能證明被告二人犯罪。原審就如附表編號1 ⑴⑵所示行使業務登載不實文書罪嫌為無罪之判決，核無不合；就如附表編號2 ⑴、3 ⑴⑵所示詐欺取財罪嫌為有罪之判決，容有違誤，至就其中行使業務登載不實文書罪嫌，認不能證明被告二人犯罪，則無不當。檢察官執前揭論告意旨，爭執被告二人行使業務登載不實文書應予論罪科刑，上訴指摘原審關於無罪及不另諭知無罪部分之認事用法未洽，並不可採，其上訴為無理由，應予駁回。被告二人否認犯罪提起上訴，指摘原審判處詐欺取財等併罰罪刑違誤，為有理由，應由本院將原判決此部分及所定執行刑均撤銷，改諭知渠等均無罪之判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第364 條、第368 條、第369 條第1項前段、第301 條第1 項，判決如主文。
本案經檢察官蘇南桓到庭執行職務。
中 華 民 國 106 年 7 月 25 日
刑事第四庭 審判長法 官 沈揚仁
法 官 施介元法 官 蔡憲德以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 劉素玲中 華 民 國 106 年 7 月 25 日附表┌──┬──────────┬──────────────────────────┬─────────┐│編號│起訴事實 │原判決 │本院判決 │├──┼────┬─────┼────┬─────────────────────┼─────────┤│ │地上壹層│對陳鳳春、│⑴林振福│無罪 │上訴駁回。 ││ │（一Ｆ）│徐雍智行使│ │ │ ││1 │ │業務登載不├────┼─────────────────────┼─────────┤│ │ │實文書。 │⑵楊博宇│無罪 │上訴駁回。 ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────┼─────────────────────┼─────────┤│2 │地下壹層│對李淑雅行│⑴林振福│林振福詐欺取財未遂罪，處有期徒刑參月，如易│原判決左列罪刑及所││ │（Ｂ１）│使業務登載│ │科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 │定執行刑均撤銷。 ││ │ │不實文書及│ │（行使業務登載不實文書部分，不另諭知無罪）│林振福無罪。 ││ │ │詐欺取財。├────┼─────────────────────┼─────────┤│ │ │ │⑵楊博宇│無罪 │（檢察官未上訴，已││ │ │ │ │ │確定） ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────┼─────────────────────┼─────────┤│ │地下壹層│對李政霖、│⑴林振福│林振福共同犯詐欺取財罪，共參罪，各處有期徒│原判決左列罪刑及所││ │（Ｂ１）│陳素琴、張│ │刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日│定執行刑均撤銷。 ││ │ │麗雪行使業│ │。 │林振福無罪。 ││ │ │務登載不實│ │（行使業務登載不實文書部分，不另諭知無罪）│ ││3 │ │文書及詐欺├────┼─────────────────────┼─────────┤│ │ │取財。 │⑵楊博宇│楊博宇共同犯詐欺取財罪，共參罪，各處有期徒│原判決左列罪刑及所││ │ │ │ │刑肆月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日│定執行刑均撤銷。 ││ │ │ │ │。 │楊博宇無罪。 ││ │ │ │ │（行使業務登載不實文書部分，不另諭知無罪）│ │├──┴────┴─────┼────┼─────────────────────┼─────────┤│ │ │林振福上開宣告刑，應執行有期徒刑壹年柒月，│ ││ │原判決所│如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 │ ││ │定執行刑├─────────────────────┤ ││ │ │楊博宇上開宣告刑，應執行有期徒刑拾月，如易│ ││ │ │科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。 │ │└─────────────┴────┴─────────────────────┴─────────┘附錄┌──┬────┬─────┬────────┬──────┬──────────┐│編號│Ｂ１車位│購買者 │門牌號碼（雲林縣│區分所有建號│6528建號之所有權持分││ │號碼 │ │○○市○○路） │ │（即Ｂ１停車空間） │├──┼────┼─────┼────────┼──────┼──────────┤│1 │1 │張佳萍 │000號3 樓 │建號6513 │2690/22310 ││ │ │詹佩婷 3A │ │ │ │├──┼────┼─────┼────────┼──────┼──────────┤│2 │2 │李政霖 2B │000號2 樓之1 │建號6512 │2690/22310 ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────────┼──────┼──────────┤│3 │3 │袁佩君 5A │000號5 樓 │建號6517 │2760/22310 ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────────┼──────┼──────────┤│4 │4 │李淑雅 5B │000號5 樓之1 │建號6518 │2690/22310 ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────────┼──────┼──────────┤│5 │5 │陳素琴 3B │000號3 樓之1 │建號6514 │2848/22310 ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────────┼──────┼──────────┤│6 │6 │林素綢 6A │000號6 樓 │建號6519 │2690/22310 ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────────┼──────┼──────────┤│7 │7 │許佑任 6B │000號6 樓之1 │建號6520 │2690/22310 ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────────┼──────┼──────────┤│8 │8 │張麗雪 2A │000號2 樓 │建號6511 │2690/22310 ││ │ │ │ │ │ │├──┼────┼─────┼────────┼──────┼──────────┤│9 │未購地下│陳鳳春 1B │000號 │建號6510 │125/22310 │├──┤一層車位│徐雍智 1A ├────────┼──────┼──────────┤│10 │ │ │000號 │建號6509 │125/22310 │├──┤ ├─────┼────────┼──────┼──────────┤│11 │ │住戶 4A │000號4 樓 │建號6515 │156/22310 │├──┤ ├─────┼────────┼──────┼──────────┤│12 │ │住戶 4B │000號4 樓之1 │建號6516 │156/22310 │├──┴────┴─────┴────────┴──────┴──────────┤│註1 ：6521建號，343.72平方公尺。主要用途：梯廳、梯間、管委會辦公室、昇降機間、防││ 空避難室、配電室機房、車道、騎樓、機械室、水箱，分散在六層、騎樓、地下一層││ 、突壹層、突貳層（見原審一卷㈠頁349 ﹙建物登記謄本﹚）。 ││註2 ：6528建號，223.10平方公尺。主要用途：停車空間，層次：地下一層。建物門牌：…││ …（即上揭12戶），登記日期102.4.29. ，登記原因：更正（見原審一卷㈠頁115 、││ 353 ﹙建物登記謄本﹚）。 │└────────────────────────────────────────┘