臺灣高等法院臺南分院刑事判決109年度上訴字第1362號上 訴 人即 被 告 陳榆姍選任辯護人 鐘育儒律師上列上訴人因詐欺等案件，不服臺灣嘉義地方法院109年度易字第25號中華民國109年8月28日第一審判決（聲請簡易判決處刑案號：臺灣嘉義地方檢察署108年度偵字第6291號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決撤銷。
陳榆姍犯詐欺取財罪，處有期徒刑壹年。未扣案之犯罪所得新臺幣貳佰捌拾萬元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
事 實
一、陳榆姍明知其向王文崇購買坐落於嘉義縣○○市○○段0000○0000○0000地號之土地及該土地上之建物（門牌號碼：嘉義縣太保市太保38之11號，下稱系爭不動產）內曾有王文崇父親上吊自殺身亡之非自然身故情事，實際上僅以新臺幣（下同）160萬元之代價購入，然其與王文崇委託之○○○○○企業社（下稱○○○○○）負責人曾應昌合意製作簽約日期為107年3月31日之不動產買賣契約書（下稱系爭不動產契約書），買賣金額虛列為「買賣總價為250萬元」及於該契約書上第十三條其他約定第一項註明「乙方（即王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即陳榆姍）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」之內容，及分別由陳榆姍與王文崇於上開不動產契約書上親自簽名後，以隱瞞系爭房屋為凶宅及佯稱購屋金額為250萬元向銀行辦理貸款（上開涉嫌詐貸銀行部分，經原審另行告發）；嗣陳榆姍為賺取房屋買賣價差，竟意圖為自己不法之所有，基於詐欺取財之犯意，委由不知情之其子在「YES319網站」刊登出售系爭不動產並隱匿該不動產有非自然身故之「凶宅」之不動產買賣須揭露之重要交易訊息，經李振穰於該網站上知悉該不動產出售資訊後，隨即透過網站之聯絡方式與陳榆姍相約於107年6月5日看屋，待當日見面時，陳榆姍即出示上開之不實內容之不動產買賣契約與李振穰閱覽，隱瞞該屋為「凶宅」之重要交易訊息，佯稱其當初購入價格高達250萬元，加上繳納其餘規費、仲介費等20萬元，及代王文崇繳納土地增值稅10萬元，表示出售總價為280萬元，致李振穰陷於錯誤，遂以高達280萬元（除系爭不動產270萬元外，另付現金10萬元作為家具補貼款）之代價向陳榆姍購買系爭不動產，並於107年9月6日交屋。待交屋後，李振穰陸續前往系爭不動產現場處理整修事宜，並將該屋暫時租借給他人使用，未料於109年1月15日透過房客得知鄰居告以該屋為凶宅後，李振穰始知受騙並報警處理，始查悉上情。
二、案經李振穰訴由嘉義縣警察局水上分局報請臺灣嘉義地方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、證據能力部分：
一、被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159 條第1 項固定有明文。惟被告以外之人於審判外之陳述，雖不符同法第159 條之
1 至第159 條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；又當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第15
9 條之5 第1 項、第2 項亦有明文規定。本判決下列認定事實所引用之所有供述證據，均經依法踐行調查證據程序，檢察官、被告及其辯護人對本判決所引用被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述均同意有證據能力（見本院卷第85至89、283頁），且迄於本院言詞辯論終結前均未表示異議，而該等證據之取得並無違法情形，且與本件待證事實具有關連性，核無證明力明顯過低之事由，本院審酌各該證據作成時之情況，並無不當之情形，認以之作為證據應屬適當，爰依刑事訴訟法第159 條之5 規定，認有證據能力。
二、其餘資以認定本案犯罪事實之非供述證據，亦查無違反法定程序取得之情形，依刑事訴訟法第158 條之4 反面解釋，應具證據能力。
貳、認定事實所憑之證據及理由：
一、訊據被告固坦認有向王文崇以160 萬元之代價購入系爭不動產，並以不實之買賣價金250 萬元簽立買賣契約書，再持向銀行申請房屋貸款後，於107 年5 月底委由其子刊登出售系爭不動產於網站上，及出示上開不實內容之買賣契約書與李振穰閱覽，及佯稱係以250 萬元向王文崇購入，加上其他費用，最後出價280 萬元將系爭不動產出售予李振穰之事實，惟否認有何詐欺犯嫌，辯稱：我從頭到尾都不知情系爭不動產是凶宅，我也是被騙的，我有在不動產買賣契約書上簽約，簽完後就等他們過戶，我只見過曾應昌，沒見過王文崇，我在不動產買賣契約書上簽名時，契約整份都是空白的，王文崇沒有簽名蓋章，只有第四條價款給付250 萬元欄位有填，曾應昌跟我說對方開價250萬元，我急著要買房給父母親跟小孩住，就沒有殺價，當時曾應昌答應我說有一個工班，會幫我修復到堪住，結果貸款撥下來，他們錢領走了，都不管我，我不得已，沒法負擔，自備款也是跟農會貸款，加上銀行貸款，壓得我喘不過去，只好認痛將房屋轉售給李振穰，我一個人開小貨車賣魚，賺錢養年邁的父母跟三個小孩，壓力真的很大，當時曾應昌跟我說因為葉信義說我是他找來的，葉信義都跟我說好了，我都知道所有狀況，所以曾應昌要負責辦這些過戶手續，不需要多說什麼，才會沒有跟我說這是凶宅，曾應昌在電話裡跟我說王文崇早就跟葉信義說這是凶宅，葉信義也知道這是凶宅，但他有隱瞞，我雖然有向李振穰出示填載買賣價金250萬元之買賣契約書，但我不可能去拆穿一開始的謊言，所以只好告訴他買250 萬元，我如果一開始知道是凶宅，我會心虛，不會以這個價格賣他云云。又改稱本件實際交易金額含個人負擔服務費、規費、契稅及所有雜項為200萬元（原審卷二第419頁），復辯稱我沒有見過王文崇，他也沒有告訴我是凶宅。我是跟葉信義見面、接洽，不動產現況說明書是曾應昌請謝沅斌在水上地政過戶當天給我看的。至於為何我簽名旁邊會有王文崇的簽名是因為他簽完名之後影印縮小，他拿給謝沅斌，謝沅斌告知我那天就要過戶，有些文件要簽名，我不疑有他就簽名了。因為等貸款下來要過戶，所以沒有懷疑有什麼不對就簽名，而且選在我要接小孩下課的時間，我告知僅有十分鐘，我繳完稅款就匆匆離開，他們刻意縮小叫我簽名，我也沒有仔細看等語。辯護人則以：被告簽約的時候，契約書上並沒有寫明是有非自然死亡的情形，而現況說明書是在過戶的時候，才被要求倉促簽下，被告沒有詳閱，被告於107年3月31日買賣契約書成立時，並未被告知房屋為凶宅，且辦理過戶時，未向被告說明房屋是凶宅，致被告無從得知房屋為凶宅，是被告自無詐欺告訴人李振穰之主觀意圖等語。又稱本件無積極證據去確認被告確實知情的情形下，不能推定被告知悉系爭房屋是凶宅。被告與告訴人所簽訂的契約雖有條款說到凶宅的問題，但這兩條款還是不出民法範圍，如發現是凶宅，買方可以有民法權利的行使，包含解除契約等等，基本上還是民法權利行使，不能依此認定被告義務應提升到保證或百分百去確認是凶宅，如果不能確認到這程度，縱使被告知情而不告知，怎麼會有刑法詐欺取財的問題？被告在不動產契約書根本沒有盡到保證義務，僅係負一般買賣瑕疵擔保的責任，縱使後續發現凶宅，應回到民法瑕疵擔保處理，而非斷然認定被告詐欺取財，本件原審論罪科刑顯有違誤，請鈞院改判被告無罪等語，為被告辯護。
二、經查：㈠系爭不動產前係王文崇所有，係坐落於嘉義縣○○市○○段0000○
0000○0000地號之土地及該土地上之建物（門牌號碼：嘉義縣○○市○○00之00號），曾於82年間有其父親上吊自殺身亡情事，業據證人王文崇於偵查及原審審理中證述明確（見交查卷第15至17頁，原審卷二第252頁），是系爭不動產確屬凶宅已明。王文崇委由○○○○○負責人曾應昌於107年3月31日將系爭不動產出售予被告，被告則授權友人葉信義辦理買屋事宜，雙方於107年5月17日完成移轉登記，有嘉義縣水上地政事務所建物所有權狀（他卷第27頁）、土地建築物改良物所有權買賣移轉契約書（他卷第36至38頁反面）、不動產買賣契約書（他卷第39至44頁、朴簡卷第19至24頁，原審卷二第323至328頁）、標的物現況說明書（成屋）（交查卷第29、30頁反面，原審卷二第343頁）、專任委託銷售契約書、要約書（交查卷第35至37頁）、被告與葉信義簽立之委買委賣銷售契約授權書（他卷第26頁）、嘉義縣財政稅務局總局107年5月印花稅大額憑證應納稅額繳款書（他卷第29、35頁，原審卷二第339頁）、嘉義縣財政稅務局107年契稅繳款書（總局）（他卷第34頁）、委託事項變更契約書（王文崇165萬）（交查卷第32至33頁）各1份在卷可佐。又被告與告訴人交易系爭不動產之過程，被告於買得系爭不動產後，隨即委由其子透過網際網路在「YES319網站」刊登出售系爭不動產，並隱匿該不動產有非自然身故而屬「凶宅」之重大資訊，經告訴人於該網站上知悉該不動產出售消息後，即利用網站上之聯絡方式與被告相約於107年6月5日看屋，待當日見面時，被告即出示上開內容不實之不動產買賣契約與告訴人閱覽，並佯稱其當初購入價格高達250萬元，加上繳納其餘規費、仲介費等20萬元，及代王文崇繳納土地增值稅10萬元，總價欲出售280萬元，致告訴人陷於錯誤，遂以總價280萬元（除系爭不動產270萬元外，另付現金10萬元作為家具補貼款）之代價向被告購買系爭不動產完成交易等情，業據證人即告訴人李振穰於原審審理中證稱：「陳小姐的兒子刊登在YES網站，我有看到，然後我打電話跟陳小姐的兒子聯絡，隔天我就從新北泰山來看房子」、「陳榆姍她下車用跑的過來，然後就拿出250萬的契約給我看，說她買這麼多，她個子矮又彎腰拿東西，她用跑過來，很謙卑說她繳不起，所以我說妳買多少，我就多少跟妳買這樣子，她拿出一疊的收據20萬，所以是270萬，另外10萬她是說她幫王文崇繳土地增值稅，說王文崇已經賣的很便宜了，所以她要拿250萬，所以要再加這10萬」等語明確（原審卷二第369、380頁），並有買賣雙方簽約交付文件/款項簽收表、第一建經不動產買賣契約書（見他卷第2至8頁）附卷可參，被告對此亦不爭執（原審卷一第71頁，原審卷二第394頁）。此部分事實，已堪認定。
㈡系爭不動產有非自然身故死亡而屬凶宅之事，業經原屋主王
文崇告知○○○○○之業務柳美鳳，再由柳美鳳轉知○○○○○負責人曾應昌乙節，此據證人王文崇於原審審理時證稱：房子是我透過仲介柳美鳳賣給被告，後來是代書曾應昌處理，我有告訴柳美鳳該房子是凶宅，並告訴仲介說要對買方據實以告該房屋是凶宅；曾應昌有拿標的物現況說明書給我簽，第1頁委託人簽章、第2頁委託人簽章及第2頁第36點「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素，致死或求死行為並致死等情形（如跳樓死亡）」都是我本人簽名的，因為有跟仲介公司的人講，才在這裡特別簽名，我父親在裡面自殺過的情形只跟柳美鳳小姐講等語（交查卷第17頁，原審卷二第250至252頁），核與證人柳美鳳於偵查中及原審審理時證述：王文崇有說20年前他父親在該屋上吊，我們在不動產現況說明書上都有記載，標的物現況說明書是重要文件，接觸這個案件的公司人員都會知道，負責人曾應昌也熟悉這份文件，他知道這房子20年前有發生非自然死亡身故的事情，我確定是曾應昌跟被告接觸，標的物現況說明書上的勾選部分是王文崇自己勾的，是在107年1月30日簽的等語相符（交查卷第22頁、原審卷二第105至114、122頁），並有證人王文崇所述其有簽名之標的物現況說明書影本、○○○○○企業社營業登記資料影本1份（交查卷第29、30頁反面、朴簡卷第17頁）在卷可佐，足堪認定。既證人曾應昌知悉系爭不動產係屬凶宅，亦為負責接觸被告購買系爭不動產之人，而被告辯稱完全不知悉系爭不動產為凶宅，則曾應昌究有無將系爭不動產為凶宅之重要資訊告知被告，厥為本案之重要爭點。
㈢經原審傳喚證人曾應昌於審理中證稱：王文崇一開始就有說
明這房子有非自然死亡的狀況，我們在標的物現況說明書都有記載，被告是我接洽的，有告知她這間房子有非自然身故的狀況，在還沒簽這個合約之前，有跟她說明白，在標的物現況說明書第36欄「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情形」勾選「是」，後面有陳榆姍的簽名，這是委託謝沅斌交給陳榆姍簽名確認的，在要過戶時，把這文件給她簽，她當初也有看，不然她為什麼要簽名；這間房子當初我們推出來賣的時候，第一個就是現況交屋，因為房子很爛需要整修，第二個這是非自然死亡事故，我們著重這兩個重點，刊登在591上面，所以當初嘉義大約有3、4個打電話過來，他們在網路上面看得很清楚；台慶不動產casestudy文件下面訴求重點第5點「（20年前）有發生非自然身故」，此文件當初是我們做的，剛開始跟被告接觸時，她就知道了，後來我在新光銀行前面辦理貸款時也有講系爭不動產是凶宅，這會影響貸款的成數；被告說她比較沒錢，小孩子又小，希望價格能夠寫高一點，讓銀行能夠貸款，送銀行的契約沒寫「有發生非自然死亡，這件有做價，被告不想要拿訂金出來，也沒有頭期款，被告從頭到尾沒有拿錢，送銀行的買賣價格是250萬元，屋主給我們價格165萬加上服務費，還有一些中間的費用貸款出來後，我們再扣掉；王文崇是賣165萬，剩下的價格就是我們貸款以後來開始扣，需要一些契費什麼，全是我們先墊，墊完後再把剩下的再歸還給她，這些全部都有明細，我們有跟被告收5萬元服務費，帶被告去嘉義新光銀行鑑價時，有跟被告說講到凶宅的事，當時契約書也寫好了；謝沅斌帶被告去辦理過戶後，才讓她在標的物現況說明書上簽名，這是有一點要規避銀行，因為銀行要是知道，這間不用貸，銀行只要知道是凶宅絕對不做；不動產買賣契約書上甲方「陳榆姍」及蓋章，是被告自己簽名蓋章；契約第2頁有一個金額「貳佰伍拾萬」，簽約款是「壹拾萬」，用印款是「貳拾萬」，完稅款是「貳拾萬」，尾款「貳佰萬」都是我寫的；被告以前也做過仲介，有可能什麼都不看就會簽名嗎等語（原審卷二第124至129、135至137、140至143、145至147、149至151、157至163頁），而○○○○○有向被告收取服務費5萬元乙節，尚有統一發票（二聯式）、○○代書事務所代辦費用明細筆表（見他卷第28、33頁）各1份附卷可參，業已詳述其曾明白向被告告知系爭不動產有發生非自然身故之事甚為明確。
㈣再參以證人謝沅斌於原審審理中證稱：有在107年5月23日幫
被告到嘉義縣水上地政事務所辦理土地謄本或是電子列印謄本，當天有交給被告標的物現況說明書請她簽名，該文件是曾應昌交給我，說要補一些資料，請我把這個資料拿給被告簽名，跟她說明一下，我跟被告是約在地政辦過戶的那一天見面，銀行完了送過戶，她一定要繳設定規費，所以是5月17日這一天寫的，總共有三個地方要請她簽名，第一個是漏水部份，右邊有一個事故屋那邊請她確認簽名，我都有跟她說這個地方要仔細看一下、確定一下沒問題再簽名，她就簽名了，還有最下面的地方簽名，因為我們做仲介的習慣，都會在這三個地方簽名；有在這個標的物現況說明書第36欄「是否知悉本標的曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事」，這邊勾「是」，對被告做說明，當時被告不疑有他就簽名了，被告當時沒有向我表示老花眼很嚴重，又沒有戴眼鏡，看不到裡面是什麼字，紙張又這麼小；我先從左邊漏水的地方，請她先看建物是否有漏水這邊勾是，請她簽名，之後再到右邊第36的欄位這個有發生事故，這邊已經勾是，請她確認簽名，最後在下面的地方請她簽第三個名字，我當時是跟被告說這房子目前這邊有漏水，勾是的，請妳這邊簽名，這邊有事故凶殺，勾是的，請妳簽名，被告看完之後沒問題，就簽名了；曾應昌有跟我說，拿給被告寫，有特別要提醒她這些事情，我有問他買方（即被告）知不知道這件事情，她說都知道，所以我就直接拿給她簽等語（原審卷二第296至300、302至303、312、316至319頁），並當庭提出「標的物現況說明書正本」1份，經原審當庭請被告檢視該正本後，被告表示上開簽名確為其所親簽無誤（原審卷二第301頁），並有嘉義縣財政稅務局總局107年5月印花稅大額憑證應納稅額繳款書（他卷第29頁）、嘉義縣水上地政事務所地政規費徵收聯單（他卷第30至32頁、原審卷一第317至325頁）各1份在卷足徵，既然被告於標的物現況說明書上確有詳細閱讀後並加以簽名確認之動作，難謂其對於系爭不動產係屬凶宅乙情毫不知悉，益徵證人曾應昌上開所述情節確屬真實。綜合上開證述可知，被告於簽立不動產買賣契約書時，其上雖記載買賣總價為「250萬元」及於契約書上第十三條其他約定第一項註明「乙方（即王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即陳榆姍）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」，然此係因為求能以系爭不動產向金融機構貸得較高貸款以支應上開購屋款項，並供被告使用，是被告自不得據此虛偽之記載，主張並不知悉系爭不動產係屬凶宅乙情，而同時享有獲得優惠貸款之利益，及脫免向告訴人隱匿系爭不動產有非自然身故死亡情事之詐術行為責任。
㈤被告與王文崇之系爭不動產交易價格確實非250萬元：證人王
文崇於原審審理中證稱：契約成交價是250萬元，實際上是160萬元成交，我的賣價是160萬元，還沒有扣除仲介、契稅、增值稅，這個陳小姐（即被告）自己很清楚，簽立的金額買賣總價為250萬元跟實際以160萬元成交不符，當初有講是因為買方（即被告）要貸款的原因，因為房子貸款的成數沒那麼高，他可能是要把貸款的金額拉高等語（見交查卷第17頁，原審卷二第249至250、253頁），雖證人曾應昌就系爭不動產之實際買賣價金與出賣人王文崇所述金額略有5萬元之差額，然依作證當時情節觀之，證人曾應昌就各筆金額費用部分多為約略概述，且有幫被告代墊費用，待貸款金額提撥後再多退少補；反觀證人王文崇作證當天，尚有攜帶相關文件到院確認，則就實際之買賣價金部分，認應以契約當事人即證人王文崇之記憶較為可採，即以160萬元為準。至被告辯稱其購入系爭不動產給付200萬元云云（見原審卷一第409頁），核與上揭認定之事實不符，自無足採。此外，證人曾應昌與王文崇就上開不動產買賣契約書上之買賣價金確有浮報，且於契約書上第十三條其他約定第一項註明「乙方（王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（陳榆姍）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」之記載，隱匿系爭不動產為凶宅資訊，係為使被告以系爭不動產向臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）抵押貸款得以貸得較高成數，上開證人等所述情節相符；可知曾應昌居中將系爭不動產僅以160萬元之價格出售予被告，但為使被告向新光銀行貸款得提高貸款成數，故刻意隱匿系爭不動產為凶宅之資訊，並將於不動產買賣契約書上記載不實之買賣總價為250萬元。
嗣新光銀行同意以系爭不動產為擔保品而提供房屋貸款金額178萬元，並於107年5月23日實際放款178萬元，有新光洋行集中作業部109年2月10日新光銀集作字第1096000639號函暨借款申請書及個人資料表、房屋貸款特別提醒事項、不動產買賣契約書、戶口名簿、全國財產稅總歸戶財產查詢清單、財政部南區國稅局105年度綜合所得稅各類所得資料清單、動用/繳款記錄查詢等（見原審卷一第81至95頁）。益徵證人曾應昌、王文崇上開所述證詞尚屬有據，堪以採信。
㈥被告確有隱匿系爭不動產為凶宅之重要交易資訊，藉此高價轉售與他人以牟取暴利之不法所有意圖：
被告自承曾於101年從事仲介乙職（見原審卷二第420頁），甚至被告有多次買賣、贈與取得而移轉不動產之地政紀錄（詳後述），而理應知悉「凶宅」係屬交易重要資訊，竟仍採以虛偽不實之高價買賣價金及隱匿系爭不動產為凶宅之重要交易資訊，向銀行申請優惠房屋貸款之手段，作為購入房屋費用及繳納規費或服務費等使用目的，而無庸給付任何定金、費用或頭期款，則其當初購入系爭不動產是否確為自用之目的，確啟人疑竇；甚至，被告於107年5月17日辦理系爭不動產移轉登記手續後，隨即於當月月底委由其子在網路上刊登出售系爭不動產並隱匿該屋係屬凶宅之訊息，再以280萬元之高價轉售與告訴人，可知其確有為自己不法所有之意圖彰然若揭。又被告辯稱出售系爭不動產與告訴人後實際拿走60萬元，用以照顧父母、付安養費都是貸款來的，所以拿去還信貸云云（原審卷一第311頁），並提出嘉義縣私立福安老人長期照顧中心繳費明細表收據（原審卷一第333至341頁）以資證明，惟經嘉義縣私立福安老人長期照顧中心函覆原審表示：被告母親陳周來富接受該中心照顧期間分別為：第一次入住於108年6月21日，108年9月10日退住、第二次入住108年10月27日，108年11月7日退住，而照護費用均由財團法人聖母基金會提供每月27,000元之補助，超過部分亦由下個月補助扣除，繳費明細表收據上雖記載「繳款人陳榆姍」，但其並非繳款人，有嘉義縣私立福安老人長期照顧中心109年5月25日福安字第10805001號函暨玉山銀行交易明細查詢、繳費明細表收據、契約書1份存卷可查（原審卷一第355至389頁），是被告上開所述，亦非可採。益徵其當初購入系爭不動產之動機，並非為提供與父母親及子女居住，而另有隱匿系爭不動產為凶宅之重要交易資訊，藉此高價轉售與他人以牟取暴利之不法所有意圖。
㈦被告其餘辯解不可採之理由：
⒈被告始終否認知悉系爭不動產有非自然身故死亡情事，另於
原審時提出蔡眼科診所開立被告患有雙眼老花眼之證明書（原審卷一第35頁），欲證明其有老花眼，當時於證人謝沅斌攜來房屋現況說明書時並未詳細閱讀內容就簽名云云，然觀諸被告提出之證明書，時間為109年1月10日，此距離本件辦理過戶當日（即107年5月17日）後已逾1年多之久，當難以證明被告於辦理過戶當天確已有老花眼視力不佳情形，況依證人謝沅斌前述所證，其有向被告說明這邊有事故凶殺、勾「是」，其當時係逐項清楚說明並請被告確認後簽名，而被告均未有任何疑義，而分別於該標的物現況說明書第1項第15項記載「建物現況是否有滲漏水情形」等文字與勾選「是」中間空白處簽名、及於第2項第36項記載「是否知悉本標的曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事」，勾選「是」後方說明欄處簽名，並於同頁最下方委託人「王文崇」簽章下方空白處簽名等情，足徵被告於購入系爭不動產時，至遲於簽署證人謝沅斌攜來房屋現況說明書時，其確實已經知悉系爭不動產有非自然身故而屬凶宅情形。
⒉另被告質疑在其簽完標的物現況說明書後，並未交付一份予
其留存，並提出與證人曾應昌通話之紀錄光碟及譯文部分（見原審卷一第37至55頁），欲證明證人曾應昌有對其隱瞞凶宅資訊一情，經原審當庭勘驗結果，被告於電話中一開始即向證人曾應昌討論如何與告訴人解決購屋糾紛乙事，期間雖曾表示證人曾應昌並未交付標的物現況說明書、抱怨葉信義沒有要幫忙理賠給告訴人，多次表明自己沒有理虧等語，然依照對話內容可知，被告與曾應昌通話之時點，已係告訴人知悉系爭不動產為凶宅而要求被告負責之後，當無法以此事後刻意之對話內容，推翻上開種種證述顯示被告於購入系爭不動產時早已知悉系爭不動產屬凶宅之認定。縱使曾應昌當時未立即交付一份標的物現況說明書與被告，或於該對話中，未針對被告是否確實知悉不動產係屬凶宅乙事表示意見或爭執，然被告於出售系爭不動產之前，既然已經知悉該不動產係屬凶宅情形，並不因當時未拿到該說明書或曾應昌於電話中未爭執此情即可推諉卸責，對此，證人曾應昌於原審審理中亦證稱：當時僅為解決被告與告訴人間之糾紛，且事後要透過葉信義拿標的物現況說明書與被告時，被告不接電話，當時已經在賣系爭不動產，之後被告打該通電話後，就沒聯絡了，我一直打電話給被告，她就是不接，後來跑出一個律師跟我講這件事，被告錄這些話，無疑就是要我陷入這個陷阱等語（見原審卷二第168至173頁），可知此電話內容來龍去脈不明，前後文亦不完整，亦多為被告自行表達意見，自難僅從被告單方刻意所陳述之意見，而為有利於被告之認定。
⒊再者，就被告於購入系爭不動產之動機觀之，被告於原審雖
辯稱係因買屬於自己的房子供父母親及小孩入住云云，惟查：在被告購入系爭不動產之前，其名下財產尚有位在「嘉義縣○○市○○里○○○○000號房屋」、「嘉義縣○○市○○○○00之0號0樓00房屋」2間、坐落於「桃園縣○○區○○段00000號土地」、「嘉義縣○○市○○○○段○○○段000號田賦」、「嘉義縣○○市○○段000號土地」、「嘉義縣○○市○○○段○村○段00000號土地」、「嘉義縣○○市○○段000號土地」等不動產，其中所有之「嘉義縣○○市○○○○地號000、000-0建地」係於97年5月12日以買賣取得、「桃園縣○○區○○段00000號土地」係於93年8月26日以買賣取得、「嘉義縣○○市○○里○○○○000號房屋」為97年6月6日贈與取得、「嘉義縣○○市○○○○段○○○段000號地號」為97年5月27日贈與取得、「嘉義縣○○市○○○段○村○段00000號土地」為97年6月3日贈與取得，有原審調閱之稅務電子閘門財產所得調件明細表（原審卷一第117至121頁）、嘉義縣水上地政事務所109年2月27日嘉上地登字第12090001415號函暨土地建物登記申請書、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、嘉義縣財政稅務局土地增值稅繳款書、97年契稅繳款書、臺灣省台北縣中和市戶政事務所印鑑證明、巨亨建設開發有限公司設立登記表（原審卷一第129至157頁）、桃園市桃園地政事務所109年2月27日桃地所登字第1090002457號函暨桃園區富國段853-2地號土地之地籍資料（原審卷一第159至188頁）、嘉義縣朴子地政事務所109年3月5日朴地登字第1090001476號函暨房地資料（原審卷一第201至270頁）各1份存卷可稽。是被告辯稱急著買給父母親跟小孩住，要買一間屬於自己的房子云云（見原審卷一第70頁），顯不可採。又被告辯稱其所有上開房屋不堪居住或房間太小，才有購買系爭不動產之動機云云，雖查上開「嘉義縣○○市○○里○○○○000號」屋內目前無人居住，房屋外觀為大門深鎖且以塑膠圍籬圍住出入口禁止人員進入，該址雜草叢生紊亂不堪，顯已久無人居，而「嘉義縣○○市○○○○00之0號0樓00房屋」現亦無人居住，此有嘉義縣警察局朴子分局109年3月3日嘉朴警偵字第1090004101號函暨職務報告、現居地房屋照片（原審卷一第195至199頁）、嘉義縣警察局水上分局109年4月3日嘉水警偵字第1090007471號函暨太保分駐所陳報單、照片（原審卷一第271至275頁）各1份在卷可佐，然參諸被告自行陳報系爭不動產之現況照片（原審卷一第99至105頁），可見該屋大門破舊，屋外雜草叢生、內部亦年久失修，需整修始可入住，系爭不動產之現況與其所有座落於「嘉義縣○○市○○里○○○○000號」房屋狀況相去不遠，則被告為供給父母親及小孩居住，且資金有限情形下，理應可將其名下不動產提供與銀行鑑價辦理房屋或土地貸款，再將該貸款金額用以整修原來房屋以便居住，即可省去長年在外租屋之費用，被告竟捨此不為，反而透過○○○○○居中介紹購入亦年久失修、無法入住之系爭不動產，以供己及家人入住，其所言甚難採信。
⒋被告另辯稱當初與葉信義接洽，葉信義約○○代書事務所的曾
應昌來簽約，告訴人經由鄰居知道這間房子是凶宅，他就來找我，我說我完全不知情，我去問葉信義，葉信義也說他不知道，但我跟曾應昌通話時，曾應昌在電話裡跟我說王文崇早就跟葉信義說這是凶宅，所以葉信義早就知道這是凶宅，但他有隱瞞我云云，意指葉信義與曾應昌2人有合謀欲欺瞞被告。惟查，證人王文崇並未將系爭不動產內有其父在內上吊自殺之事告知葉信義，葉信義只知道其父親過世，且經葉信義委託仲介後，王文崇便未再麻煩葉信義處理系爭不動產出售事宜，業據證人王文崇於原審審理中證述在卷（原審卷二第289至290頁）：而證人葉信義於原審審理時亦證稱：不知道王文崇父親在系爭不動產內上吊自殺，王文崇沒有跟我提起任何狀況等語（原審卷二第180至181頁），是被告辯稱葉信義知悉系爭不動產為凶宅云云，尚非無疑。再參以被告所提出其與曾應昌通話過程之錄音檔案中，曾應昌並未告以葉信義知悉系爭不動產為凶宅等語，有原審勘驗筆錄在卷可佐（見原審卷一第419至432頁），是被告上開所辯，尚難採信。姑且不論，證人葉信義究竟是否知悉系爭不動產為凶宅，而由被告確實已從證人曾應昌及謝沅斌處知悉系爭不動產為凶宅，詳如前述，自不以證人葉信義有無對其告知之動作而為卸責。
㈧按刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用
人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。證人李振穰於本院審理時證稱其是在交易前一天在yes319」網站上看到被告售屋之訊息，網頁上的價格（280萬元）是明顯偏低，跟房仲價格相比明顯偏低。當天晚上看到這個價格心裡就很有興趣，甚至用280萬也願意跟他買，被告亦有將前手交易250萬元之買賣契約給其看，並告知向前手購買金額為250萬元，其雖知道應該要殺價，但不知道當時為何不忍心殺價等語（本院卷第226至227頁）。已說明其認為可以買到價低物美之不動產才願意與被告交易；再依證人李振穰於原審審理時證稱：那個房子那麼久沒人住，進去裡面就感覺很不好，其實我也沒想到有這種可能性，所以當時在簽約時也只是隨口問一問而已。我問她說這個房子沒問題吧？但是被告沒有回答，反而是沒有看到房子的涂淑真代書代替她回答，說那只是太久沒人住、或者沒整理，我也忘了她是說沒整理或者沒人住這樣，當時被告坐在旁邊沒有回答，當然就是默認；看房子的時候，他們沒有提到這是凶宅或有人在裡面自殺的事情等語（原審卷二第373至374、377頁），對此，證人涂淑真於本院審理時證稱：「我與買賣雙方陳榆姍、李振穰不認識，是朋友介紹到這房屋附近7-11簽約，屋況及現況代書不用去勘查，我就辦理產權移轉、過戶、貸款、塗銷等相關作業。」、「告訴人李振穰那日與有巢氏之謝嘉新先生去看另外的土地，就他們所講，告訴人李振穰不知道在哪裡看到這個房子，我只是臨時被通知下午三點有案件簽約是否有時間。我就到7-11去」、「（問：整個簽約過程，沒有說到房屋過去的歷史、問題？）我沒有聽到，也不需要了解。主約第七條標的物點交，擔保責任。第七條第8項賣方是否應該擔保房子非凶宅。我在簽約時都會提到買賣標的在哪、價錢、是否為凶宅。代書沒有調查義務。」等語，並證稱其僅對產權有調查業務，對屋況沒有調查義務（本院卷第212、215、217頁）。顯然代書涂淑真是告訴人自行由認識之仲介謝嘉新臨時尋來辦理簽署買賣契約，其顯然不知系爭不動產之屋況、歷史；是由上述被告與告訴人商議買賣、簽約之交易過程以觀，顯見被告就系爭不動產係屬凶宅乙事，採取消極隱匿不告知之方式，自屬詐術行為。又依一般交易通念，承買人對交易標的房屋是否曾發生兇殺、自殺致死之情事，甚為重視，有無上開情事非但影響房屋之交易價格，亦影響承買人之承買意願，為至關重要之交易事項，出賣人就此足以影響承買人承買意願及交易價格之交易重大事項，對有意承買房屋之人，自負有告知義務。查被告為本案房屋出賣人，就本案房屋為凶宅而足以影響告訴人承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，自應將此事項據實完整揭露告知，且證人李振穰於原審審理時亦明確證稱若知悉本案房屋為凶宅，其即無意願承購等語（原審卷二第392頁），詎被告不僅故意向告訴人出示上開填載不實買賣價金250萬元之不動產買賣契約書藉以議價，抬高售價外，竟仍刻意隱瞞不告知此事項，致告訴人誤信本案房屋確無此影響承買意願及交易價格之凶宅事由存在，因此陷於錯誤而交付財物，被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為無訛，自非辯護人所指僅為民事履約責任及瑕疵擔保之問題，其詐欺取財犯行，至堪認定。
㈨至原審另以被告與證人曾應昌謀意，先由曾應昌於不詳時間
、地點，在陳榆姍與王文崇購買系爭不動產之不動產買賣契約書上填載「買賣總價為250 萬元」及於該契約書上第十三條其他約定第一項註明「乙方（即王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方（即陳榆姍）確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」及簽約日期為「107 年3 月31日」，並由被告簽名，之後並曾持以向告訴人展示供其閱覽，認為亦犯檢察官聲請簡易判決處刑書未列而有屬裁判上一罪關係之刑法第216條之行使偽造私文書罪應予論罪等語。然按刑法處罰偽造文書罪之主旨，所以保護文書之實質的真正，故不僅作成之名義人須出於虛捏或假冒，即文書之內容，亦必出於虛構，始負偽造之責任；又偽造文書可分為「有形之偽造」及「無形之偽造」。「有形之偽造」係指無製作權之人，假冒他人之名義而製作文書。「無形之偽造」則係指有製作權之人，以自己名義，製作內容不實之文書；或行為人向有製作權之人為虛偽之報告或陳述，使之據以製作內容不實之文書。刑法第210條之偽造私文書罪，係以無製作權人，假冒他人之名義而製作文書為構成要件，倘以自己名義製作之私文書，縱屬內容不實，除合於同法第215條規定成立業務登載不實罪外，不發生偽造私文書問題（最高法院20年上字第1050號判決先例、92年度台上字第921號判決意旨參照）。查被告與證人王文崇約定製作系爭不動產買賣契約，主要係為向銀行以不實之高額買賣金額，取得高成數之抵押貸款金額，姑不論此部分是否有涉向銀行詐貸（非本案審理範圍），然該不動產交易契約書是由被告與王文崇簽訂，渠等皆為有製作權之人，依前述說明，縱屬內容不實，除合於同法第215條規定成立業務登載不實罪外，不發生偽造私文書問題，就本案而言，自亦無法論以行使偽造私文書之罪責，無須變更起訴（聲請簡易判決處刑）之引用法條，此部分原審所認尚有誤會，附此說明。
㈩綜上，本件事證明確，被告犯行洵堪認定，被告所辯要屬臨
訟卸責之詞，其辯護人前開所辯亦與法律要件未合，均無可採認，應依法論科。
三、論罪科刑核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。
四、原判決撤銷之理由：原審以被告詐欺取財罪證明確，認定被告詐欺告訴人280萬元，並諭知沒收追徵等情，雖非無見，然查：㈠被告雖持內容不實之系爭不動產買賣契約，然該契約係被告自行簽署，其並非無制作權之人，所為與偽造私文書罪之構成要件尚有未合，本院已詳細說明如前，原審認被告有犯行使偽造私文書，構成刑法第216條、第210條之行使偽造私文書罪，而與上述詐欺取財犯行論以裁判上一罪，從一重之行使偽造私文書而依偽造私文書之規定處斷，並諭知沒收未扣案之不動產買賣契約書1份，即有未合。㈡另被告與告訴人於本院審理時經調解成立，被告有意將系爭房地對外轉賣或整修，雖迄至本院審理終結均無法履行調解約定條件，然其犯後有賠償告訴人之意之後續調解作為，此涉及刑法第57條關於犯後態度量刑條件之變更，原審未及審酌，同有未洽。被告提起上訴，否認犯罪，雖無理由，然原判決既有前揭可議之處，自屬難以維持，應予撤銷改判。
五、量刑之說明爰以行為人之責任為基礎，審酌被告曾擔任過仲介乙職，深諳不動產市場交易模式、市場價值暨影響不動產行情之因素，不思正道取財，明知我國民情對於凶宅猶屬忌諱，以低價購入本案房屋後，再持該內容不實之不動產買賣契約供告訴人檢閱，並故予隱匿系爭不動產屬凶宅之重要交易資訊，甚至以其尚須撫育3名子女、父母親而家境經濟狀況不佳等理由，博取告訴人同情，並陷於錯誤，願意以被告所佯稱之購入金額250萬元加上本應負擔之其他稅捐費用等，即以總計280萬元向被告購買系爭不動產，被告因而賺取超出購入原價甚鉅之不法暴利，縱使扣除購屋成本160萬元及其所述個人負擔服務費、規費、契稅及所有雜項，獲利仍屬可觀，不僅使告訴人蒙受財產損失，亦無法順利入住，並使告訴人因此承受訟累，應嚴予非難，兼衡其自始至終均飾詞否認，推諉卸責，牽累旁人增加訟累，浪費司法訴訟資源，法治觀念薄弱，難見悔意；惟於本院審理期間有積極與告訴人協商願極力轉賣系爭房屋賠償告訴人損失而調解成立，然因本案系爭房屋屬「凶宅」迄至審理終結無法順利賣出亦無其他替代賠償方案，其犯後態度並非毫無改變，然而告訴人實質損失迄今無法獲得賠償，並參被告自述為高職畢業之智識程度、離婚，有2名成年兒子，跟父母、弟弟的3名小孩同住。目前開小貨車去批貨到廟口去廣播販賣水產，月入約2萬初收入不是很穩定，雙親年老，父親90歲，重聽稍微失智，母親87歲、父母親均領有中低老人補助之家庭經濟及生活狀況，暨其犯罪之動機、目的、手段及所獲利益、告訴人所受之損害等一切情狀，量處如主文第2項所示之刑，資為懲儆。
六、沒收部分：按按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額，刑法第38條之1第1項前段、第3項分別定有明文。本案被告既以前開方式向告訴人詐得款項280萬元，為告訴人實際支付金額，屬於被告犯罪所得，既未扣案，仍應依刑法第38條之1第1項前段、第3項規定，諭知沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。至被告辯稱當初雖係以160萬元購入系爭不動產、或改稱其實際支出200萬元云云，惟基於澈底剝奪犯罪所得，並免反由告訴人無端負擔犯罪人之犯罪成本，以杜絕詐騙歪風，於沒收數額計算上，自不應予以扣除購入成本（最高法院108年度台上字第619號、109年度台上字第743號判決意旨可資參考）。又告訴人為因被告犯罪而得行使債權請求權之人，於裁判確定後一年內，對本案沒收物、追徵財產，得向檢察官聲請發還，或已因行使債權請求權取得執行名義者，得向檢察官聲請給付，檢察官應發還或給付之（刑事訴訟法第473條規定參照），附此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第369條第1項前段、第364條、第299條第1項前段，刑法第339 條第1 項、第38條之1 第1 項前段、第3 項，刑法施行法第1 條之1 第1 項，判決如主文。
本案經檢察官簡靜玉提起公訴，經檢察官黃朝貴到庭執行職務。
中 華 民 國 110 年 8 月 18 日
刑事第二庭 審判長法 官 陳顯榮
法 官 陳弘能法 官 黃裕堯以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 蔡孟芬中 華 民 國 110 年 8 月 18 日附錄本案論罪科刑法條全文中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。
（卷宗簡稱對照表）
簡稱 全 稱 他卷 臺灣嘉義地方檢察署108年度他字第176號卷 交查卷 臺灣嘉義地方檢察署108年度交查字第2098號卷 偵卷 臺灣嘉義地方檢察署108年度偵字第6291號卷 朴簡卷 原審109年度朴簡字第8號卷 原審卷 原審109年度易字第25號卷（原審卷一、原審卷二、原審卷三）