臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十七年度上更㈡字第九四號 ｅ
上 訴 人 亥 ○ ○
丙 ○宙 ○ ○○地 ○ ○
Ｂ ○ ○
乙 ○ ○
Ｃ ○ ○○
巳 ○ ○宇 ○ ○玄 ○ ○
甲 ○ ○右人共同訴訟代理人 黃 曜 春 律師複 代理人 奚 淑 芳 律師
葉 榮 堂 律師林 德 昇 律師被 上訴 人 戌 ○ ○ 住台北市○○區○○○路○○號七樓之二
酉 ○ ○ 住台北市○○街○○○號七樓
丁 ○ ○黃 ○ ○
壬 ○ ○ 住台北市○○○路○○○號五樓之一
己 ○ ○
庚 ○ ○
Ｅ ○ ○ 住台北市○○街○○○號七樓
辰 ○ ○
寅 ○ ○ 住台北市○○區○○○路○○○號之四 五樓
申 ○ ○
卯 ○ ○ 住台北市○○區○○路二段十號
未 ○ ○
午 ○ ○右 十四 人共 同訴訟代理人 何 永 福 律師複 代理人 黃 木 春 律師
洪 士 凱 律師劉 炯 意 律師張 麗 雪 律師蕭 敦 仁 律師被 上訴人 黃 茂 峰
天 ○ ○○
Ａ ○ ○
Ｄ ○ ○右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於台灣嘉義地方法院中華民國八十二年九月十四日（八十二年度訴字第五三號）第一審判決，提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人應將附表一所示之三十三筆土地，按附表二所示上訴人等各人應得之比例辦理所有權移轉登記與上訴人共有。
第一、二審（除確定部分外）及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人共同負擔。
事 實
甲、上訴人部分：
一、聲明：㈠原判決除確定部份外廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人應將附表一所示之
三十三筆土地，按附表二所示上訴人等各人應得之比例辦理所有權移轉登記與上訴人共有。
二、陳述：除與原判決及本院二次前審判決記載相同部分，予以引用外，另補稱：㈠天○○○、Ａ○○、Ｅ○○分係嘉一大樓主要地主洪森茂、丁○○、戌○○之配
偶；酉○○則係戌○○之長子。嘉一大樓（原為大漢大樓）自民國六十五年九月五日地主與建商定立合建契約後，以迄其後之十餘次協商會議、洪森茂、丁○○、戌○○均係主要之出席及參與策劃人員歷次會議紀錄資料係地主與建商為興建嘉一大樓內部間多次協商之紀錄，上訴人取得其內部間資料本屬不易，彼等間屬夫妻至親關係，均由先生積極參與會議。戌○○全程代理酉○○（當時年僅十三歲）出席，及其後於民國六十六年間由李爭祥、酉○○（戌○○代理）、洪森茂、丁○○、黃茂峰、吳鏡釗（代表辰○○、卯○○、寅○○）與建設公司負責人莊瑩徹協商「嘉一大樓興建臨時會議紀錄」中確認，增購之土地業以吳鏡釗、Ａ○○名義登記完畢（在合建契約訂立之後）。若彼等對洪森茂代表全體地主出售系爭土地之事，未予允諾授權，何以出售予上訴人之土地買賣契約書契約內容，開宗明義即書寫「立契約書（客戶甲方）與嘉一大樓基地提供代表人洪森茂（乙方）之間，緣為預購嘉一大樓號房屋之應有基地持分共有權，乙方願意出售，甲方亦願意向乙方預購」之事實。自始至終未見有任何地主出面反對，且被上訴人亦坦承洪森茂於契約書上所蓋之印章為真正（見一審三卷第一九八頁），顯見彼等亦知洪森茂代表地主出售土地並與上訴人簽約之事實，且亦認同，否則何能知悉該簽約之印章為真正。再者洪森茂、丁○○、戌○○等人與建商協議欲蓋大樓，洪森茂表示為全體地主代表以迄與客戶簽後數十年來，未見任何反對之表示，足見洪森茂確有代表地主出售土地之權責，應屬明確。被上訴人既然對契約書洪森茂印章之真正無意見，卻矢口否認有授權洪森茂代表地主，依法即應對無授權之事實，負舉證之責任。
㈡被上訴人對土地買賣契約書末尾洪森茂蓋印之私章，既已承認印章為真正。據此
，被上訴人應有授權洪森茂代表全體地主出售土地之事實及見過該印章，否則即不能辨識該印章為真正抑虛偽，其理甚明。被上訴人一面承認洪森茂印章之真正，一面又否認有授權洪森茂，豈非自相矛盾。另據上訴人提供極為不易取得之華文公司與地主內部協議之臨時會紀錄，於會議中亦曾決議基地提供人全體委託洪森茂為代表人，與訂戶訂約立土地買賣契約。雖非全體地主全部出席，部分由夫代妻、父代子出席，然此為彼等內部之協議文件，應屬當時地主間內部之共識甚明，甚至還事實印就土地預定買賣契約書。開宗明義記載洪森茂為基地提供代表人，末尾當事人欄署名洪森茂並蓋印章，如此情形，被上訴人還否認授權予洪森茂，自不足信。
㈢上訴人地○○，因購買三間有三份合約，其中二份土地買賣合約上均有洪森茂長
條戳章及印章。另一份僅蓋洪森茂長條戳章並未加蓋私章，當時原本未注意，嗣後因地主與華文公司間有爭議拿出來後發現，即要求地主補蓋私章。地主以當時之嘉一大樓地主代表戌○○專用章加蓋於其上，當時洪森茂不願再為地主代表，其用意為加強權益之確保而已，且與洪森茂於簽約時有權代表地主無關。
㈣合建契約書雖有定建商、地主共同銷售之金額存入彰銀嘉義分行之文字，被上訴
人亦以彼等顯然未共同銷售，否則銷售之金額何以未存放彰銀嘉義分行相質疑。事實上，合建契約係民國六十五年九月十一日訂立，然嗣後地主與建商又以嘉義市○○段○○段基地所有權全部向合作金庫嘉義支庫抵押借款，增購許北協、李茂發所有土地；並以吳鏡釧、Ａ○○名義取得產權登記完畢。上訴人均分別於民國六十七年六月間，巳○○為五月三十日始購買土地，並陸續繳交價款。當時六七月時，建商與地主究將錢存放何處，上訴人未問明。然據華文公司莊瑩徹所提出之戶名洪森茂帳號三三三五號，合作金庫活期儲蓄存款存摺共五本，原本尚於莊瑩徹處保管；第一本於六十八年八月十一日開戶當日，即有二四０萬元鉅款存入，存摺上入出款項每筆均有還合庫本金、付合庫利息，及出售棟次入款之記載，五本均如此。明顯可知因地主建商間有向合作金庫抵押借款，故而改於合作金庫嘉義支庫開戶，未在原先預訂之彰銀嘉義分行，俾利向客戶收取之價金存入該帳戶後，得以直接撥款還清貸款，此等情節，不難明瞭洪森茂確為地主代表，及有共同出售收取價金之事實。
㈤另地主於民國七十年間在第一銀行新西分行第一一三五六帳號、戶名戌○○，共
同設立戶為辰○○、洪森茂、何金福、戌○○、莊瑩徹五人帳戶上曾有近二百萬元之鉅款。設立此帳戶之原因，據莊瑩徹於原審稱銷售款雙方同意先還貸款，迄七十年五月間貸款還清後，始共同於上開銀行開立存款專戶。對照莊瑩徹提出之合作金庫存摺第五本倒數第二頁自六十八年六月份以後，即較無提存款項，最後一頁即直跳至七十二年間，可知買賣價金先存放合作金庫洪森茂之戶名，還清貸款本息後，建商與地主即於第一銀行新西分行另開戶頭，設立存款專戶之用意。被上訴人辯稱上訴人自六十八年起應為六十七年六月之誤，即開始繳納價金，唯第一商銀新西分行存款自七十年五月間開始，彼等間毫無關係，明顯係不知上情所生之誤解。
㈥上訴人與地主訂立之土地買賣契約，全部均以洪森茂為立契約當事人；並加蓋洪
森茂私章，僅地○○一人因訂有三份契約其中一份，未蓋私章，於嗣後建商地主因有紛爭，故將該份契約拿去予地主再加蓋一嘉一大樓地主代表戌○○專用章。非嘉一大樓全體地主專用章，詳情有如前述，而七十年五月二十日嘉一大樓合建人及地主會議紀錄七次所稱係嘉一大樓全體地主專用章，並非嘉一大樓地主代表戌○○專用章，被上訴人謂盜刻嘉一大樓全體地主專用章云云，縱然屬實，亦與本案顯然無關，更何況盜刻云云，係被上訴人自行杜撰，若有此事何以未見記載。爾後地主推派戌○○、辰○○、何金福、洪森茂等四人輪流應由其中一人長駐嘉一大樓招待中心與合建人共同負責主持銷售收款、簽認買賣契約。雖當時為民國七十年，然而可知地主自始至終之一貫態度，均有派人代表全體地主與合建人共同銷售，收款及簽認買賣契約之事實。
㈦上訴人前此已迭次說明上訴人係本於土地買賣契約書之法律關係，而為本件之主
張；並非基於地主與建商內部間之合建契約，或會議紀錄等。而合建契約之性質若何上訴人亦多次說明，不再贅述，故而被上訴人以上訴人主張合建契約屬合夥性質，應另以華文公司為被告，否則當事人不適格云云，顯與本案無關。
三、證據：引用原審及本院前審所提出之證據。乙被上訴人方面：
被上訴人黃茂峰、天○○○、Ａ○○、Ｄ○○均未於言詞辯論到場陳述或提出其他書狀陳述。
其他被上訴人部分：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決及本院二次前審判決記載相同部分，予以引用外，另補稱：㈠天○○○、Ａ○○、Ｅ○○並未與華文公司簽訂合建契約，且未授權任何人簽訂
上述契約，更未出席六十七年五月七日嘉一大樓臨時會議及六十八年五月十六日會議與其它會議。
㈡系爭土地預定買賣契約書末尾立契約人所載洪森茂，雖被上訴人承認洪森茂之印
章為真正。然被上訴人確實未授權洪森茂代理被上訴人等與上訴人等簽訂「土地預定買賣契約書」，案外人洪森茂與上訴人所簽立之「土地預定買賣契約書」，應係華文公司與上訴人間為減輕稅負以及方便移轉登記（不必由被上訴人移轉登記予華文公司，再由華文公司移轉登記予上訴人）之權宜措施，事實上出賣人應係華文公司，此亦有原審法院七十二年度訴字五七七號確定判決認為，上訴人Ｂ○○、巳○○、甲○○與被上訴人間並無土地買賣關係可資佐証。又六十七年五月七日華文公司與基地所有人之臨時會議中所為決議：「基地提供人全体委託洪森茂為代表人，與訂戶訂約（立）土地買賣契約」。查是項決議並無全体地主出席，且文件中出席人員「何金福」其筆跡又與六十八年五月十六日嘉一大樓第二次推出會議紀錄中出席人員「何金福」之筆跡不同，顯見有人假冒何金福簽名，故六十七年五月七日之會議記錄實無法証明全体地主有授權「洪森茂」擔任基地代表人；再且，若（假設）洪森茂確實為基地代表人，則蓋用其章已足發生授權效力，又何以上訴人地○○所提出之契約書上另外會有「嘉一大樓全体地主代表專用章」亦未授權任何人使用該印章。故有關上訴人中在六十八年六月訂立契約者，所蓋用「嘉一大樓全体地主專用章」，無法証明該土地預定買賣契約書係被上訴人所簽訂。
㈢依據被上訴人與華文公司所簽訂合建契約書，兩方雖曾於第十五條約定：「本大
樓出售應由甲方基地所有權人全体及乙方為共同銷售人」及第十六條第一、二項分別約定：「甲方及乙方共同出售款項，甲方（即地主）推出洪森茂乙方推出Ｄ○○共同連名在彰銀嘉義分行設立存款專戶存入」「出售價款每月底結算一次，按產權分配比例撥入甲方洪森茂、丁○○帳戶及乙方Ｄ○○及莊瑩徹帳戶內」。然，嗣後雙方並未共同銷售大樓（僅華文公司出售予上訴人），故並未履行該合約書第十六條第一、二項約定；亦即既未由洪森茂與Ｄ○○共同連名在彰銀嘉義分行設立存款專戶存入，且未有出售價款在每月底分別撥入洪森茂、丁○○及Ｄ○○、莊瑩徹帳戶等情事。否則何以上訴人及莊瑩徹均無法提出所謂彰銀嘉義分行」之存款專戶，又上訴人自六十八年起即開始繳納價金，且經收入為華文公司負責人莊瑩徹，然戌○○等五人在第一商業銀行新西分行之存款往來係自七十年五月開始，顯見上訴人繳納價金與該帳戶資金往來毫無關係，更無法由該帳戶窺出全体被上訴人與華文公司，自六十五年九月十一日簽訂合建契約起，即開始經營共同事業。
㈣依七十年五月二十日嘉一大樓合建人及部分地主會議記錄七點載明：「『嘉一大
樓全体地主專用章』交給地主即予廢棄，爾後地主（被上訴人）推派戌○○、辰○○、何金福、洪森茂等四人輪流，應予其中一人常駐嘉一大樓招待中心與合建人共同負責主持銷售、收款簽認買賣契約」。本條決議事項應係合建人（即華文公司）未經地主同意、擅自盜刻「嘉一大樓全体地主專用章」對外使用，被地主查覺後地主立即提出異議並要求華文公司交出該印章，由地主予以廢棄，部分地主因恐華文公司從事簽約與收款等行為，由本條決議事項更可証明華文公司與地主（即被上訴人）並無合夥關係。否則，華文公司使用「嘉一大樓全体地主專用章」時，地主（即被上訴人）何以立即予以阻止，而當時莊瑩徹既有參與會議華文公司，又何以未曾異議。另本件上訴人係分別於六十七、六十八年間與華文公司簽訂買賣契約，且將價金交付予華文公司，在上訴人與華文公司簽約繳款時，上述決議事項尚未作成，故由上述七十年五月二十日決議事項可証明當時（即民國六十七年、六十八年間）地主（即被上訴人並未推派任何代表「常駐嘉一大樓招待中心與合建人共同負責主持銷售、收款、簽訂買賣契約」等行為。上訴人套用上述七十年五月二十日決議事項，用以証明民國六十七年、六十八年間被上訴人與華文公司公有經營共同事業，顯屬不當。
㈤依被上訴人與華文公司所簽訂合建契約書第十條約定：「本大樓完工後產權分配
比例：㈠地下室及地上一層至七層樓，除三層樓全部由乙方取得外其餘產權雙方各取得二分之一。㈡七層平台及法定空地使用收益雙方各得二分之一」，足見被上訴人與華文公司係屬互易關係。若雙方訂約時即有意經營共同事業將所建大樓共同出售，何必約定大樓完工後所有權分配比例。復按，合夥為二人以上互約出資以經營共同事業之契約，各合夥人之出資及其他合夥財產為合夥人全体之公同共有，為民法第六百六十七條第一項、第六百六十八條所明定。系爭合建契約第二條，既約明全部大樓之興建等事項與地主無關；第十二條復約定基地房權不清或其他所有權人與第三人發生債務瓜葛時，應自行負責清償解決。顯然雙方係約定房建竣，互相移轉房屋及基地所有權前，雙方仍各自保有房屋及土地所有權，與合夥契約之性質尚有不同。雖該合建契約書第十五條、第十六條約定雙方共同銷售及出售款項之處理，然此僅約定雙方依分配比例取得之房地共同銷售。嗣後雙方仍按各自分得之產權比例取得分配價款，尚難遽認雙方係合夥關係。況該合建契約係由華文公司與地主即被上訴人丁○○、辰○○、寅○○、酉○○、黃茂峰、黃○○、被上訴人戌○○之父李爭祥、被上訴人丑○○等九人之被繼承人何金福，及訴外人洪森茂、楊清禧、陳清水所訂立。其餘被上訴人並非該六十五年九月十一日所訂合建契約之當事人，如認該契約為合夥契約，則系爭土地及地上之建物即屬全体訂約之合夥人公同共有。雖華文公司已於七十五年七月間經原審法院裁定宣告破產，其人格已經消滅，惟其團体依然存在；且已提出調協計劃並經法院認可，此亦據本院調閱原審法院七十五年度破字第一號卷查明無誤。則華文公司仍屬民事訴訟法第四十條第三項之非法人團体（最高法院六十二年度第一次民庭庭長會議決議），自有當事人能力，則上訴人未以華文公司及洪森茂、楊清禧等人為共同被告反以部分非合建契約當事人，如Ｅ○○等人為共同被告，其當事人即非適格。有關是項見解，在另案訂購戶對上訴人所請求履行契約事件，業經鈞院肯認採用，此有鈞院八十三年度上字第六號確定判決可稽。
㈥另案房屋購買戶訴請地主（即被上訴人）履行契約移轉土地所有權登記案件，鈞
院亦判決房屋購買戶敗訴，認定地主（即被上訴人）與房屋購買戶之間並無土地買賣關係。此有鈞院八十四年度上字第一六二號判決書可稽，是項判決並因房屋購買戶未上訴第三審而告確定。
㈦被上訴人從未在六十八年五月十六日決議將存款名義人改為洪森茂個人以及將售
地價金存入合作金庫。被上訴人亦從未授權洪森茂在合作金庫開立可代表被上訴人存款之帳戶，有關上訴人所提出洪森茂於合作金庫所開立之戶頭，係洪森茂個人之行為。與被上訴人無關，而該帳戶之存款亦非本件出售房地之價金，該帳戶在六十七年八月十一日開戶時，雖有二四○萬元存款，亦不能據此而認定係上訴人繳納該年度六、七、八月之買賣價金。
三、證據：引用原審及本院前審所提之證據。
理 由
一、被上訴人黃茂峰、天○○○、Ａ○○、Ｄ○○經合法通知，無正當理由不到場，核無民事訴訟法第三百八十六各款所列情形，准依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。又上訴人於本院撤回對被上訴人丑○○、戊○、辛○○、子○○、癸○○、何美玲之起訴，被上訴人收受訴狀後未表示反對，已生撤回效力，此部分原判決已因訴之撤回而失其存在，不在本院審判範圍，併予敘明。
二、本件上訴人起訴主張：坐落嘉義市○○段○○段如附表所示三十三筆土地（下稱系爭土地）為被上訴人等所有，六十五年九月間，被上訴人（或其被繼承人）與訴外人華文建設有限公司（以下稱華文公司）共同於系爭土地上興建地上七層地下二層之嘉一大樓銷售，約定依產權比例分配賣得之價金，六十七年間，上訴人等分別與被上訴人等之代表人洪森茂及華文公司，訂立土地及房屋買賣契約，以不同之價款，購買嘉一大樓第四層樓如附表二所示之土地及房屋，其中約定土地面積依房屋面積比例計算應有部分保持共有，上訴人等已付清房地價款，華文公司已依約移轉房屋所有權與上訴人，但被上訴人則迄今仍未移轉土地所有權與伊，依買賣契約約定，自得請求被上訴人將系爭土地按附表二所示比例移轉登記予上訴人，求為判決如訴之聲明等語。
三、被上訴人戌○○、酉○○、黃○○、壬○○、己○○、庚○○、Ｅ○○、辰○○寅○○、未○○、午○○、丁○○等則以：伊等與上訴人間並無買賣關係，伊等並未授權洪森茂與上訴人訂立土地買賣契約，亦無向上訴人等收取買賣價款，且台灣嘉義地方法院七十一年度訴字第二十一號所有權移轉登記事件確定判決，已認定被上訴人與華文公司為互易關係，同院七十二年訴字第五五七號損害賠償事件亦認兩造間無買賣關係等語，資為抗辯。
四、上訴人主張被上訴人與華文公司於六十五年九月十一日訂立合建契約，於嘉義市○○段三小段第十五地號等土地上興建大漢（後改名嘉一）大樓，推出期間由地主即被上訴人（或其被繼承人）推派代表與華文公司依據合建契約研商經營方式，迄六十八年八月二日止，雙方共開十七次會議，復於七十年五月卅日續召開二次會議後決定，由雙方為共同銷售人，出售所得價金，由雙方各推代表於銀行設立存款專戶，按產權比例撥入雙方帳戶內，上訴人等先後於六十七年六月間，分別購買房屋及土地，已按期繳納價金完畢，房屋所有權部分，已於七十三年間辦妥所有權移轉登記，土地部分則被上訴人等尚未辦理所有權移轉登記之事實，業據上訴人提出合建契約書，土地預訂買賣契約書及會議記錄等件為證，被上訴人對系爭建物所有權現為上訴人所有，系爭土地係其等所有之事實亦不爭執，上訴人此部分主張，堪信為真實。茲兩造以前開情詞互辯，是本件所爭執者，乃被上訴人是否係系爭買賣契約之當事人？是否依契約約定，負有移轉系爭土地所有權與上訴人之義務？
五、經查：㈠依上訴人所提出之土地預訂買賣契約書起首即載：「立契約書人丙○（及其餘十
人）甲方與嘉一大樓基地提供代表人洪森茂（乙方）之間，緣為預購嘉一大樓號房屋之應有基地持分共有權，乙方願意出售，甲方亦願向乙方預購：：：」末尾並由雙方簽名蓋章（原審卷第二十一頁以下），被上訴人亦不否認契約上洪森茂之印章真正（原審卷三，第一九八頁），依六十七年五月七日嘉一大樓臨時會議記錄六決議事項㈥「基地提供人全體同意委託洪森茂為代表人與訂戶訂約土地買賣契約」（見外放証物，証物一第三頁），查該會議記錄，係六十七年間被上訴人與華文公司間為共同興建系爭大樓而舉行，該記錄係在本件訴訟前之約十四年前製作，又證人張宏燦（即歷次會議紀錄紀錄人）於本院八十三年上字第六號履行契約事件（與本件訴訟標的、訴之聲明、被上訴人均相同、僅上訴人不同）中亦到庭證稱「會議紀錄確係伊所製作」、「均是根據地主（被上訴人）之決議而紀錄」，記錄既非上訴人方面製作，顯非臨訟而為，此項會議記錄詳細記載各項地主建商之權利義務，鉅細無遺，應屬事實而可採。依會議記錄顯示，地主既全體同意委託洪森茂為代表人與「訂戶訂約土地買賣契約」，足見洪森茂有權代表地主與訂戶簽約。
㈡上開會議，雖有部分地主未出席，但因地主間，有許多係夫妻、父子、，則其等
推由一人代表出席，事所常有，因被上訴人全體既已同意與建商合作興建，且依合建契約書第十五條之約定，大樓應共同出售，第十六條則約定基地所有人推出洪森茂，華文公司推出Ｄ○○共同設立存款款專戶存放出售款項（原審卷二第一三七頁），則出售不動產之價金已開立特定帳戶儲存，不慮被盗領，則各地主之權利甚受保障，按諸事理，自無不同意之理。況且會議後，亦未見被上訴人有何反對之表示，再參以證人莊瑩徹（華文公司負責人）亦原審亦證稱「地主是派洪森茂為代表」、「我們委託銷售公司出售，由銷售公司與客戶簽約，當時地主是派洪森茂代表，後洪森茂好像不願當代表，他們又刻一個地主聯合章給銷售公司賣房子，銷售公司只一個月時間，就歸我們聯合銷售，建設公司請一位小姐，被上訴人請一位小姐在那邊監督共同收款」（見原審卷二，第二八○頁、第二八○頁、二八一頁），而出售係爭土地所收上訴人繳納之價金，亦均存入合作金庫嘉義支庫第三三三五號帳號、戶名洪森茂之名下（外放証物證四，存摺影本五本），亦可佐證洪森茂確係受全體地主委任為全體地主代表人無疑，否則簽約時何以無任一地主出面反對，則被上訴人所辯會議並非全體地主出席，出席人員「何金福」簽名與六十八年五月十六日嘉一大樓第二次推出會議紀錄筆跡不同，有被假冒簽名，會議記錄不足證明全體地主授權「洪森茂」任基地代表人云云。即無足為否認被上訴人間有此項決議之證據，被上訴人此部分抗辯不足採。
㈢至於上訴人地○○六十七年六月三日所訂之契約上原蓋有洪森茂印章後又刪除，
改蓋「嘉一大樓地主代表戌○○專用章」，係因簽約數年後，洪森茂因財務困難，不願意再擔任代表，而原使用之「嘉一大樓全體地主專用章」，亦因地主於七十年五月二十日決議廢棄不用，並推派戌○○等四人輪流應予其中一人常駐嘉一大樓招待中心，與合建人共同負責主持銷售、收款、簽認買賣契約（見外放証物五討論事項第⑼點）。而當時地主與華文公司間紛爭不斷，地○○有恐於爾後地主不認帳，故拿去再請當時代表全體地主之戌○○用印（其餘二份，係地○○之弟、妹以伊名義購置，放置伊弟、妹二人處，故未更改）所致。至於「嘉一大樓全體地主專用章」明顯就係代表全體地主與上訴人簽約之專用章，此觀在此之前之契約，係由洪森茂一人單獨以「私章」代表全體地主，之後改由「戌○○代表全體地主專用章」與客戶簽約，且簽約當時及事後無人出面向客戶聲明反對即明。此部分被告抗辯，亦不足採信。
㈣按，由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對
之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第一百九十六條明文之。民法第一百六十九條規定之表見代理，係為保護第三人而設，本人如有使第三人信以為其有以代理權授與他人之行為，而與該他人交易，即應使本人負授權人責任，而此項表見代理云者，原係指代理人雖無代理權，而有可使人信其有代理權之情形而言，與民法第一百零七條所定代理權之限制及撤回之情形無關（最高法院七十年度台上字第三五一五號判例要旨）。縱認本件被上訴人與華文公司間；被上訴人與洪茂森間並無任何代理權限授與，然至遲於六十七年六月（買受人為甲○○）起至六十八年六月（買受人為李甦明）止，洪茂森連續以全體地主「代表人身分與」他人簽訂土地買賣契約，其他地主無反對表示，土地買賣契約亦與房屋買賣契約同日簽訂，客觀上足構成他人信其（洪茂森）為有代理授權之人。依表現代理之效力，被上訴人等仍應受洪茂森與上訴人間成立之買賣契約之拘束。
㈤被上訴人又辯稱：上訴人與華文公司並未共同銷售大樓，係華文公司單獨出售予
上訴人，否則何以未依契約記載於彰化銀行嘉義分行設立存款專戶？而被上訴人戌○○等五人在第一商業銀行新西分行存款往來係自七十年五月開始，與上訴於六十七年間購屋價金無關云云。然查：
⑴被上訴人與華文公司約定共同銷售系爭房屋，此有二者間上揭合建契約第十五
條明定「本大樓出售應由甲方基地所有權人全體及乙方為共同銷售人」可證，並有合作金庫嘉義支庫、帳號三三三五號、戶名洪森茂售屋專款存摺五本及嗣後於第一商業銀行新西分行第一一三五六帳號、戶名戌○○（共同設立戶為辰○○與洪森茂、何金福、戌○○、莊瑩徹）等售屋存款帳戶可證，上開二帳戶之戶名，分別為被上訴人等地主之前後任代表人。
⑵雖存款之銀行係合作金庫，與合建契約第十六條約定在彰化銀行嘉義分行不同
，之所以有此不同，乃係因依據被上訴人與華文公司之合建契約約定，應共同購買其他土地，而購買土地之資金乃係以系爭土地向合作金庫嘉義支庫貸款一千五百萬元，而增購許北李茂發土地後，亦依約登記為Ａ○○、吳鏡釧所有（見本院本審卷，第丸十七頁以下之協議書、會議記錄）日後為清償貸款本息方便，乃將該收取價款之帳戶改設立於合作金庫，此項變更，核與事理相符，再者，系爭洪森茂在合作金庫帳戶於六十七年八月十一日設立後，即存入二百四十萬元，其後並有售屋款項存入，且有支付被上訴人分配款之記載，以二十年以前之經濟情況，二百四十萬元乃一大筆數目，並非一般人所能持有，故該筆款項顯非私人款項，再參以上訴人均係於當年五月間購屋，則上訴人主張該筆款項係華文公司與被上訴人因售屋而受領伊等之價金，即屬可採信。
⑶至於戶名戌○○等人在第一銀行新西分行之存款帳戶，雖係自七十年五月起始
有款項存入，但查該帳戶係共同戶，係由辰○○、洪森茂、何金福、戌○○、莊瑩徹共同開設，吳又興、洪森茂、何金福、戌○○等人乃係地主因本件合建契約，始生共同關係莊瑩徹係代表華文公司者，華文公司與上開被上訴人除本件合建大樓外，並無其他事業往來，被上訴人就此亦不否認，則此帳戶內之款項，顯係本件因出售系爭大樓之價金，參以該帳戶內曾有二百萬元左右之進出即明，被上訴人等始終未能說明該共同帳戶之資金來源，而証人莊瑩徹於原審復証述「因銷售不佳，銷售雙方同意先還土地貸款，迄七十年五月貸款還清後，始共同於上開銀行開立存款專戶」（原審卷二，第二百八十一頁），則被上訴人抗辯出售大樓係六十七年間，該帳戶係七十年五月始設立，故非出售系爭大樓之價金之專戶云云，即與証人証述，及該帳戶係共同戶有違，被上訴人此部分抗辯，自非可採。
㈥至被上訴人辯稱七十年五月二十日會議記錄七⑼係華文公司未經地主同意擅刻「
嘉一大樓全體地主專用章」，故地主始決議推派一人到招待中心「監督」華文公司從事簽約、收款事宜云云。查「嘉一大樓全體地主專用章」，早於六十八年六月二十六日上訴人亥○○買賣契約簽訂時即使用，且另蓋用洪森茂長條章以觀，則前後使用期間長達近二年，茍非華文公司徵得地主同意代刻供地主使用，以地主均派有代表洪森茂，常駐嘉一大樓招待中心負責銷售、簽約、用印及存款，且雙方常舉行會議，討論各項合建事宜，地主亦均居住嘉義市，何以長達二年期間，未要求廢棄，會議記錄復無一字提及擅自刻專用章之事？是被上訴人辯稱立即阻止云云，顯與事實不符，不足採信。
㈦另上訴人所提出之契約，房地預購價款付款辦法中雖以總價計算，然房、地賣價
各為多少，於房屋、土地契約中均已分別明定，不難由此算出，何況地主與建商所訂之合建契約第十六條已明定：每月按產權比例結算，足徵地主有收取出售之價金至明，至於經收人欄雖僅由莊瑩徹一人蓋章，此無非係圖作業上便利，反正此款項屆時均存入共同帳戶，不慮被冒領且分配方式已明定，不致有糾紛，則共同出售人中推由何人蓋章簽收價金，並不影響契約之成立與生效。
㈧綜上所述，被上訴人所辯皆非可採，上訴人主張為可信。
六、上訴人既與被上訴人間成立土地買賣契約，並與華文公司成立建物買賣契約，已如前述，而此種預售屋買賣模式（即分別與地主、建商，成立土地、建物買賣契約）係近年來建築業界所通行之模式，但凡曾購屋者，均知此項事實，至地主與建商間彼此間之合建契約，其內部法律關係如何，與買受預售屋之上訴人無關。又給付判決之既判力僅及於當事人間，並不及於訴外之人，本件大樓之其他買主，曾另案對被上訴人本於同種類契約，為相同之請求，固受敗訴判決確定，因民事訴訟係採處分權主義與辯論主義，個案勝敗，常受當事人捨棄、認諾、和解，或就事証之自認、不爭執，或怠於主張與舉証之影響，是原審另案（七十一年訴字二十一號、七十二年訴字五五七號、本院八十三年上字第六號）之認定，並無拘束本院之效力，被上訴人據此主張其因另案判決須負移轉應有部分二十七之十六與華文公司，若於本案再受判決須移轉二十七分之十一，則其等將對土地完全無共有權，則其依合建契約分配之房屋豈非無所依附，兩判決勢必矛盾，影響司法威信云云，按諸上開說明，即無足採為其有利之依據。
七、綜上所述，被上訴人既有委託洪森茂為代表人與上訴人等承購戶簽訂買賣契約，從而上訴人本於土地買賣契約，訴請被上訴人等將附表（一）所示三十三筆土地，按附表（二）所示上訴人等各人應得之比例辦理所有權移轉登記與上訴人共有，實有理由，原審未查，遽予駁回，尚有未合，故原判決除確定部分外應由本院廢棄改判如主文。本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及証据資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 二十 日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官 丙 ○ 一~B2 法官 張 世 展~B3 法官 吳 上 康右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十 年 三 月 廿二 日~B法院書記官 洪 雅 美