臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十八年度上字第四四二號 J
上 訴 人 甲 ○ ○訴訟代理人 鄭 慶 海 律師
邱 玲 子 律師被上訴人 顏舜祐即祭祀公業顏協興管理人 住台中縣大里市○○路八五二訴訟代理人 陳 明 義 律師右當事人間請求租佃爭議事件,上訴人對於臺灣臺南地方法院中華民國八十八年八月三十一日八十八年訴字第三○七號第一審判決提起上訴,本院判決如左:
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面:
一、聲明:求為判決:
(一)原判決廢棄。
(二)駁回被上訴人在第一審之訴及假執行聲請。
(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述:除與原判決記載相同者予以引用外,補稱:
(一)按系爭土地自耕地三七五減租條例施行後,即由上訴人之祖父王大吉與被上訴人簽訂耕地三七五租約,民國四十八年三月七日王大吉亡故,上訴人之父王文贊經台南縣政府於六一年八月四日以南府地丙字第六七五0八號令准變更登記為承租人,並先後於民國六十二年、六十八年、七十四年四月、八十年四月與被上訴人換訂四次租約。王文贊於民國八十三年五月十三日又亡故,上訴人經台南縣政府於八十四年八月二十六日以南府地權字第一三八二三0號核准上訴人變更登記為租約承租人並於八十六年六月續與被上訴人換訂一次租約,租期至民國九十一年十二月三十一日止等情,有附呈戶籍謄本及卷附「台南縣私有耕地租約(補發本)」及「租約異動登記加蓋戳記處」可證。上訴人之父王文贊原住台南縣下營鄉紅厝村紅毛厝二三號(見上引戶籍謄本)。民國五十四年間,被上訴人公業之派下顏三雄、顏德義、顏德國等人以上訴人之父住台南縣下營鄉江紅厝村,每年自台南縣六甲鄉前往該村收取租金頗有不便,乃商請王文贊在系爭土地上蓋建平房居住,以利公業派下收取租金,迄至民國五十六年九月二十五日始遷設戶籍,爾後二十餘年期間,被上訴人公業派下顏德國等人亦常前來上開房屋與王文贊泡茶聊天等情,亦有證人即中社村長許陳碧珠可證,是以上訴人之父王文贊在訟爭部分土地上蓋建平房農舍係經出租人之同意應可證明,此觀之王文贊自繼承為租約承租人之後,被上訴人已知悉上開系爭土地上已蓋建房屋之客觀事實情形下,仍與王文贊續訂四次租約及上訴人於八十四年八月繼承為承租人,而在前租約(八十年一月一日起至八十六年十一月三十一日止)有效期間之民國八十二年由於訟爭土地上之產業道路開闢,上訴人之父王文贊將地上房屋僱請姜河誠移動至目前位置,惟租約期滿(八十五年十二月三十一日)被上訴人仍與上訴人再於八十六年六月簽訂租約等情,尤可佐證上訴人之主張為可信。
(二)按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人,承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租,固為耕地三七五減租條例第十六條第一、二項所明定,惟該法條所謂「原訂租約無效」應係指「當次(六年期限尚未屆滿租約」而言,申言之,對於前此又因換訂而不存在之租約或尚未另行簽訂之租約,應不包括在內。此參之最高法院四十六年台上字第五十七號判例所示「耕地三七五減租條例第十六第二項所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者原訂租約無效,依其規定本旨推之,自係指全部租約無效而言,原判決就系爭耕地僅命被上訴人將轉租部分返還上訴人至未經轉租部分仍許被上訴人保留耕作,顯欠允洽」意旨,應可認定。準此,茲系爭地上房屋係王文贊於民國五十四年間經被上訴人公業派下所同意蓋建者有如上述,而依據被上訴人最後一次與上訴人簽訂租約之期間為八十六年一月一日向前推算每六年換訂租約一次而言,該五十四年蓋建房屋之時日,應依民國五十年一月一日起至民國五十五年十二月三十一日止為期六年租賃期間之租約存續中所搭建,甚且以王文贊於民國五十二年九月二十五日遷籍系爭地上房屋之時日而言,亦係發生在民國五十六年十一月一日起至六十一年十二月三十一日止為期六年之租約存續期間。是則縱令王文贊將系爭土地一部分不自任耕作變更用途,因而使原訂租約無效,以上述兩種發生原因之時日推之,所謂「原訂租約無效」,應僅指「民國五十年一月一日起至民國五十五年十二月三十一日止」。或「五十六年一月一日起至六十一年十二月三十一日止」之兩次租約而言,而不及爾後另簽訂之租約,茲被上訴人於王文贊將部分承租耕地蓋建房屋後,復分別於民國六十二年一月、六十八年一月、七十四年一月及八十年一月依據當時使用現狀繼續與王文贊換訂租約,則依最高法院七十一年台上字第九十二號判例所示「所謂耕地租佃除漁牧外係指租轉他人之農地(田地旱地)或雖非農地而其租用目的係種植稻麥、甘蔗、茶、桑一般農作物之土地而言」及同院七十一年台上字第三0五五號判例所示:「所謂耕地係指現供耕作之土地而言,與土地地目無關,地目縱非「田」或「旱」,而現供耕作之用者,如有租賃關係存在即為耕地之租佃」等意旨。茲被上訴人自王文贊在訟爭土地一部分蓋建房屋仍作為耕種使用後,又連續按現況換訂租約四次,則以所使用之用途而言,參照上開判例所示,每次所換訂之租約即應解釋為「基地租賃及三七五租約」之混合契約,另民國八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日之租約期間,王文贊又因系爭土地開闢產業道路,於八十二年間將房屋遷移,旋於八十三年五月十三日死亡,由上訴人繼承為承租人,又如上述,待至八十六年十二月三十一日租約屆滿,被上訴人對於王文贊移動房屋之行為亦無反對,並未主張租約無效,仍與上訴人於八十六年一月一日再換訂租約,則同上說明,該租賃及耕地租約之混合契約仍繼續存在,原判決未審酌及此,遽認租約已無效,為上訴人敗訴之判決,適用法律尚有違誤。
三、證據:除援用原判決所載者外,補提戶籍謄本二件及聲請訊問證人王文發、許陳碧珠、陳明正、吳清水並向鄉公所調取系爭土地之租約。
乙、被上訴人方面:
一、聲明:求為判決:
(一)上訴駁回。
(二)訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述:除援用原判決所載者外,補稱:
(一)系爭耕地為被上訴人所有,原出租予上訴人之父親王文贊耕作,訂有私有耕地租約,嗣王文贊於八十三年五月十三日死亡,系爭耕地由上訴人繼承耕作,但上訴人竟違反耕地三七五減租條例規定,在上開耕地上蓋建磚造房屋、磚造廁所、圍牆及舖設水泥庭院,經被上訴人發現後,於八十四年十一月二十七日以六甲郵局第一六二號存證信函通知上訴人將房屋等地上物全部拆除,上訴人一直置之不理,且於八十七年二月間又將系爭耕地如原判決附圖所示斜線A、B部分供其母親王陳淑女建造鐵皮屋設檳榔站販售檳榔、飲料營業,被上訴人乃依法向台南縣六甲鄉耕地租佃委員會申請調解終止租約,收回系爭耕地,並依耕地三七五減租條例第十六條及所有權規定請求上訴人剷除房屋及地上物交還土地。
(二)按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人,承租人違反前項規定時,其原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租,耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文,所謂承租人應自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言,如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者,均不在自任耕作之例,應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因,又所謂原訂租約無效,依其規定之本旨推之自係指全部租約無效而言,最高法院七十年台上字第四六三七號、四六年台上字第五七號著有判例,又第十六條第一項前段「承租人應自任耕作」係屬強制規定(最高法院八十四年台上字第一五五四號判決意旨),且法條既未允許承租人得經出租人同意後,不自任耕作,參酌土地法第一百零八條:承租人縱經出租人承諾,仍不得將耕地全部或一部轉租於他人之規定,則較諸轉租情節嚴重之「不自任耕作」者,亦應作相同之解釋,始符立法保障農地農用目的,亦為鈞院八十八年度上字第三四三號民事判決所認定,本件上訴人在租耕之農地上蓋建房屋居住並建造圍牆廣建水泥庭院、建造鐵皮屋設檳榔站販售檳榔、飲料營業,有台南縣麻豆地政事務所派員測量之複丈成果圖附原審卷可稽,上訴人對租耕之農地不自任耕作,事實已明確,依耕地三七五減租條例第十六條第一、第二項規定原訂租約應全部無效。
(三)上訴人之主張均非實在,被上訴人均否認,被上訴人公業之派下顏三雄、顏德義、顏德國絕無商請上訴人之父親王文贊在系爭地上蓋建平房居住,以利公業派下收取租金,上訴人之父親王文贊原來居住之平房是在計畫道路上,民國八十二年台南縣政府開闢道路,將該房屋全部拆除,於八十二年四月二十日台南縣政府以八十二年府地用字第六○○一二號發給王文贊房屋拆除之補償金,有台南縣政府八八府地用字第一四二二二三號函及發給王文贊土地補償地價清冊及土地改良物補償清冊影本各乙份附原審卷可證,上訴人在所租耕之本件農地上蓋建房屋、廁所、圍牆舖設廣大水泥庭院,八十七年二月又建造鐵皮屋設檳榔站營業,將大遍農地作非耕地使用,有現場照片附卷及原審勘驗筆錄可稽。
(四)上訴人違反耕地三七五減租條例規定,於民國八十四年間,在本件系爭耕地上蓋建房屋、廁所、圍牆舖設水泥庭院,經被上訴人發現後,於八十四年十一月二十七日以郵局存證信函通知上訴人應將房屋及地上物全部拆除,上訴人置之不理,更於八十七年二月建造鐵皮屋設檳榔站營業,上訴人乃依法向台南縣六甲鄉耕地租佃委員會及台南縣政府耕地租佃委員會申請調解,並向上訴人表示終止租約,收回上開田地,有卷附之六甲鄉及台南縣政府耕作租佃委員會資料及調處筆錄附卷可證。
(五)耕作三七五減租條例第二十條固規定「耕地租約於租期屆滿時,除出租人依本條例收回自耕外,如承租人願意繼續承租者,應續訂租約」。但本件系爭耕地於上期租約八十五年十二月三十一日屆滿後,被上訴人不同意續約,也無到六甲鄉公所辦理續約手續,也無收到台南縣政府續約之通知,有台南縣六甲鄉公所八九所民字第一○三六號函附卷及承辦人吳清水到庭之證述可證。
(六)被上訴人從沒收到上訴人給付本件系爭耕地之租金,被上訴人在六甲鄉祭祀公業耕地很多筆,有多位佃農分別租耕,過去佃農們將每年租金交由開碾米廠之陳明正轉交給祭祀公業管理人,但近年來管理人顏三雄(顏舜祐之前任)均沒收到佃農或陳明正交來租金,顏舜祐乃於八十七年四月二十九日以電話向陳明正查詢均未收到佃農交付每年租金之事,乃囑咐陳明正以後王文居、王文發之租金要交給顏舜祐,並傳真顏舜祐在第一銀行大里分行帳戶給陳明正,並沒交代陳明正收取上訴人本件系爭耕地租金。
(七)上訴人在系爭耕地上蓋建房屋、圍牆。鋪設水泥庭院等,經被上訴人多次催告拆除,上訴人均置之不理,更於八十七年二月建造鐵皮屋設檳榔站販售檳榔、飲料營業,被上訴人乃於八十七年二月向六甲鄉公所提出理由書請求終止租約收回耕地,有卷附台南縣政府調解案卷之理由書可證,兩造以進行爭訟,被上訴人不可能交代陳明正收取上訴人本件系爭耕地租金。
(八)依上述人在原審提出之陳明正匯款單,只記載匯款人陳明正,收款人顏宏哲,並沒記載是上訴人甲○○繳交本件系爭耕地之租金,亦無記載是繳交第幾年份、有幾位佃農、佃農姓名、每人金額多少等資料,實不能證明即是上訴人甲○○繳交本件系爭耕地之租金。
(九)本件系爭耕地上所建造之磚造平房迄今仍由上訴人甲○○夫妻、兒女及甲○○之母、兄弟居住使用,房屋內客廳、臥室、廚房、浴室等一應俱全,連同圍牆水泥庭院和八十七年二月上訴人母親王陳淑女建造之鐵皮屋檳榔站(本案訴訟中之八十八年七月二十三日自行拆除),面積廣達一千一百十六平方公尺,業經上訴人在原審自認,有原審卷附上訴人答辯理由狀、原審八十八年四月一日勘驗筆錄及台南縣麻豆地政事務所八十八年四月一日土地複丈成果圖可證,並非農舍使用,顯然違反耕地三七五減租條例第一項、第二項規定,全部租約無效。
三、證據:除援用原判決所載者外,補提本院八十八年度上字第三四三號民事判決一件。
丙、本院依職權向台南縣六甲鄉公所查詢續訂租約手續及被上訴人是否同意續租。
理 由
一、被上訴人於原審起訴主張:系爭二筆耕地為其所有,原出租予上訴人之父親王文贊耕作,嗣王文贊於八十三年間死亡,系爭耕地由上訴人繼承耕作,並定有耕地三七五租約,惟上訴人違反耕地三七五減租條例規定,在系爭耕地上蓋建房屋、鋪設水泥庭院,並供其母親王陳淑女於其上興建鐵皮屋設檳榔站營業,經被上訴人發現後,曾以存證信函通知上訴人將房及地上物全部拆除,惟上訴人置之不理,被上訴人乃依法向台南縣六甲鄉耕地租佃委員會申請調解終止租約,收回系爭耕地,經調解不成,爰依耕地三七五減租條例第十六條及本於所有權,請求上訴人將如判決所示斜線C部分面積四平方公尺之磚造廁所、斜線F部分面積一六○平方公尺之磚造平房拆除、D部分四平方公尺、E部分八八○平方公尺之庭院圍牆及水泥剷除,並將上開土地交還被上訴人。上訴人則以:系爭耕地上之磚造平房是伊父親王文贊經被上訴人先祖同意所蓋建的,原來的位置在系爭土地靠北方之角落,有一部分在計畫道路內,後來縣道拓寬,才把該平房以搬運的方式,整體拉移至現址,至於水泥庭院是伊為了曬穀糧所建,又伊之母王陳淑女於系爭耕地上所蓋之鐵皮檳榔站已經拆除等語,資為抗辯。
二、被上訴人主張系爭二筆耕地為其所有,其與上訴人之被繼承人王文贊就系爭耕地訂有耕地三七五租約,嗣王文贊於八十三年間死亡,由上訴人繼承耕作,有上訴人不爭執之台南縣私有耕地租約及土地登記簿謄本在卷可按,堪信屬實。另系爭耕地上有上訴人現佔用之磚造平房(如附圖斜線F部分所示,面積一六0平方公尺)、磚造廁所(如附圖斜線C部分所示,面積四平方公尺)及水泥地庭院(如附圖D、E部分所示,面積共八八四平方公尺),原審於八十八年四月一日履勘現場時,系爭耕地上並有上訴人之母王陳淑女所搭建鐵皮屋一處(如附圖斜線A、B部分所示,面積共六十八平方公尺)供作檳榔站營業使用等情,業經原審履勘現場,並由台南縣麻豆地政事務所測量在案,有勘驗筆錄、複丈成果圖及現場照片附卷可稽,復為上訴人所自認,亦足認為真正。
三、被上訴人主張上訴人在系爭耕地上興建房屋並自行鋪設水泥地庭院,且將系爭耕地供其母親王陳淑女蓋建鐵皮檳榔站販售檳榔、飲料,顯未自任耕作,已構成租約無效之原因乙節,固為上訴人所否認,並以前揭各情詞置辯。按承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租,耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。本件如附圖斜線F部分所示磚造平房,原由上訴人之被繼承人王文贊所建,本係位在系爭土地靠北方之計劃道路之上,因八十二年縣道一七四線中社至台一線林鳳營陸橋新建工程而經台南縣政府辦理徵收,王文贊領取補償金之後,將原磚造平房以搬移之方式南遷至現址等情,業據證人即辦理上開房屋遷移之承包商姜河誠於原審到庭證述詳明(見原審見卷十六、八十七),並有台南縣政府八十八年八月十三日府地用字第一四二二二三號函附之補償清冊存卷足憑(原審卷一二○頁以下)。足認上訴人抗辯上開磚造平房並非新建,而係王文贊於八十二年間因計劃道路開闢,以原屋搬移之方式移至現址等詞,應可採信。
至上訴人抗辯稱:前揭磚造平房係王文贊於民國五十年間經被上訴人之先祖同意,為便利地主收租而在系爭土地所蓋建之農舍云云,此為被上訴人所否認,上訴人固舉證人王文發、許陳碧珠、陳明正為證(詳本院卷五十二至五十四頁),證人許陳碧珠雖稱:伊至王文贊家泡茶,曾遇到出租人來收租,出租人向王文贊提到他將房子蓋在系爭土地上,他們要來收取租金路程比較近,比較方便等語,但又稱:系爭土地上房屋蓋了三十幾年,伊看到出租人來收租是十幾年前之事,則許陳碧珠看到出租人收租時已房屋蓋好一、二十年,何能證明系爭土地上房屋蓋建之初,曾得出租人同意?證人王文發固亦證稱:「系爭土地上房屋蓋了四十多年了,王文贊會在系爭土地蓋房屋是因出租人兄弟到下營收租時提到你們兄弟四、五人住在一起太擠,如果搬到系爭土地上居住,他們收租比較方便」等語,惟王文發係上訴人之叔叔,為上訴人之近親,證言難免偏頗,且於事隔四十年多年後,其猶記得出租人當時之言語,亦有違經驗法則。證人陳明正稱:被上訴人交待伊將上訴人之稻谷由其所經營之碾米廠折算現金付給被上訴人云云,提出被上訴人所書謝函一紙(見本院卷第五九頁),惟該函僅交待租金不可交由別人收取,並無記載收到上訴人所繳租金,自不能為被上訴人收租,默認上訴人建屋事實之證明,證人所證均難作為上訴人有利之認定。矧「承租人應自任耕作」係屬強制規定,且法條並未允許承租人得經出租人同意不自任耕作,參酌土地法第一百零八條:承租人縱經出租人承諾,仍不得將耕地全部或一部轉租於他人之規定,則較轉租情節嚴重之「不自任耕作」,自應作相同解釋使符合保障農地農用之目的。
四、上訴人再抗辯縱被上訴人未明示同意上訴人興建系爭平房,然上訴人於系爭耕地上興建房屋,僅當次之耕地租約無效而已,被上訴人未為反對,再次繼續與上訴人續訂耕地租約,即已轉變為基地租賃(房屋基地部分)及耕地租約(其餘仍作為耕地使用部分)之混合契約云云;然按耕地租約無效後,除兩造有另行成立租賃關係之合意外,並不因嗣後繼續收租,默示同意承租人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約,而使原已無效之租約恢復其效力(最高法院八十六年度台上字第九七號判決意旨參照);系爭耕地租約,於六十一年八月四日,經台南縣政府以南府地丙字第六七五○八號函准變更承租人為上訴人之父王文贊並分別於六十二年一月一日、八十六年一月卅一日經台南縣政府分別核定准予續訂租約六年等情,此有系爭私有耕地租約可參(原審卷六十頁、本院卷三十七頁),又本件承租人於八十六年申辦續約時,出租人並未到場,已據承辦人吳清水到庭證述明確(本院卷八十一頁)。且上訴人確於八十六年一月三日(公告期間內)提出申請續約,並經台南縣政府核定續約,惟出租人並未於公告期間內提出申請,故租約屆滿自無通知出租人是否同意續約,亦據台南縣六甲鄉公所函覆在卷,有八十九年三月十五日所民字第一○三六號函可憑,是則系爭耕地租約係因主管機關依耕地三七五減租條例第二十條規定,因承租人願繼續承租,而准其續訂租約,並未詢問出租人意願,上訴人抗辯系爭耕地租約係因被上訴人祭祀公業無異議而續訂租約,並收取租金,即為同意系爭耕地租約轉換為基地租賃及耕地租賃之混合契約云云,尚嫌無據。
五、按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作,係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言,如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者,均在不自任耕作之列,應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因;又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在。但茲所謂農舍,乃以便利耕作而設,並不以解決佃農家族實際居住問題為目的(最高法院七十年台上字第四六三七號、六十四年臺上字第五七一號判例分別參照);本件上訴人之被繼承人王文贊於系爭土地上,興建如附圖所示之磚造平房,原位在計畫道路上,嗣以搬移之方式移至現址,占用系爭耕地面積達一百六十平方公尺,所設之庭院圍牆及水泥地更廣達八八○平方公尺,已如前述,房屋為磚造材質,目前由上訴人及其兄母居住使用,並經原審勘驗現場明確,有勘驗筆錄在卷可按(原審卷第七十一頁),系爭之平房者,其構造堅實,佔地不小,上訴人及其兄母均住居該處,足證系爭平房之興建及其後於八十二年間將系爭磚造平房以原狀遷移於系爭耕地上者,乃為解決上訴人及其家人實際居住問題為目的,而非以便利耕作而設,揆諸前開說明,自非農舍者甚明,是則本件上訴人之被繼承人王文贊於系爭耕地上興建磚造平房,致系爭耕地無法全部作正常耕地使用,王文贊已有不自任耕作之事實,即堪肯認,依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定,系爭耕地租約自斯時起應為無效。況上訴人於八十七年間將系爭土地如附圖所示斜線A、B部分供其母親王陳淑女建造鐵皮屋設檳榔站販售檳榔、飲料營業等情,為上訴人所自陳,業如前述,則上訴人於八十六年申辦續訂租約後將系爭承租耕地供他人建蓋鐵皮屋營業使用,益見上訴人確有不自任耕作,至為灼然。雖訴外人王陳淑女嗣於原審審理中之八十八年七月二十三日自行將前揭鐵皮屋拆除,並有上訴人提出之照片四張足參,惟上訴人因未自任耕作而構成耕地三七五減租條例第十六條租約無效之原因事實已經發生,則被上訴人依據耕地三七五減租條例十六條規定收回系爭耕地,自屬有理。查系爭二筆耕地係約定全部供耕作使用,且均訂於同一租賃契約書內,揆諸前開說明,則兩造所訂之耕地契約,應屬全部無效。
六、綜上所述,被上訴人依據耕地三七五減租條例第十六條第二項規定,收回自行耕種或另行出租,並本於所有物返還請求權之法律關係,請求上訴人應將系爭耕地上因繼承所得如附圖所示斜線C部分面積四平方公尺之磚造廁所、斜線F部分面積一六0平方公尺之磚造平房拆除、D部分四平方公尺、E部分八八0平方公尺庭院之圍牆及水泥剷除,將上開土地交還被上訴人,核為有據。原審判命上訴人拆屋還地,於法並無違誤,上訴意旨指摘原判決不當,求予廢棄改判,為無理由,應予駁回其上訴。
七、據上論結,本件上訴為無理由,依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二 日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官 黃 崑 宗~B2 法官 袁 靜 文~B3 法官 楊 子 莊右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀,其未表明上訴理由者,應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 五 日~B法院書記官 周 美 莉