臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十九年度上字第一九九號 Ｊ
上 訴 人 丁 ○ ○上 訴 人 甲 ○ ○被 上訴人 戊 ○ ○（反訴原告）乙 ○ ○被 上訴人 丙 ○ ○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年三月三十一日臺灣嘉義地方法院八十八年度訴字第三五二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人丁○○負擔四分之三，餘由上訴人甲○○負擔。
事 實
甲、上訴人丁○○方面：
一、聲明：求為判決：本訴部分：㈠原判決關於上訴人丁○○敗訴部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人
丙○○應將坐落嘉義市○○○段四六五之十八號建面積０‧一三三九公頃土地之應有部分一００００分之一八四，辦理所有權移轉登記予上訴人丁○○，以為返還。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人丙○○負擔。
反訴部分：㈠原判決關於上訴人丁○○敗訴部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人
戊○○、乙○○在第一審之反訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人戊○○、乙○○負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按本件兩造間之上述土地買賣契約既已解除，且被上訴人等已付之自備款業經上訴人沒收在案，上訴人訴請被上訴人等各將系爭土地之所有權移轉登記予上訴人，併無須返還被上訴人等已付之自備款，於法並無不合。
（二）次按，確定判決之既判力，固以訴訟標的表現於主文判斷之事項為限，判決理由，並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（參照最高法院七十三年度台上字第四○六二號判決、同院八十四年度台上字第二五三○號判決）。學說上稱為爭點效，即當事人雖得另案訴訟或反訴請求與前案不相同之訴訟標的，惟為符合民事訴訟上之誠信原則，同一當事人就前案已論斷之訴訟標的以外之重要爭點，法院及當事人皆不得任作相反之判斷或主張。查鈞院八十六年度重訴字第三十九號上訴人與被上訴人間請求侵權行為損害賠償刑事附帶民事訴訟事件，依其判決意旨，已足認上訴人有於系爭建物施工當時到過現場與販屋小姐或上訴人接洽，明瞭現場並無廣告所標明之道路，上訴人亦無故意隱瞞系爭建物無法藉該計劃道路與附近之自由路、八德路及世賢路等大馬路相通之事實，若倘系爭房地，有因未臨大馬路，無法作店舖使用之情形者，亦為被上訴人明知之事實，上訴人並無故意隱瞞，乃原判決竟任作相反於上開確定判決之判斷，顯屬違誤。
（三）本件被上訴人向上訴人訂購系爭房地時，已到過施工現場，明暸現場並無該廣告及聯合報刊登廣告標明系爭大樓間之八米都市○○道路兩端外之八米計劃道路，於大樓建成後即可直接聯絡自由路及八德路；是被上訴人於向上訴人購買系爭房地時，已明知上訴人所建前後兩棟大樓中間之八米計劃道路兩端外之計劃道路尚未開闢，係他人土地，且屬市政問題，上訴人所建上開二棟大樓無法藉該計劃道路與附近之自由路、八德路及世賢路相通，己如前述，且被上訴人不向嘉義市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房地外八米計劃道路於上訴人所建兩棟大樓完成時已開闢之記載」依民法第三五五條第二項規定，上訴人自不負擔保責任（參照最高法院四十九年台上字第二五四四號判例），據上說明，本件系爭房地之買賣，縱令因物有瑕疵，上訴人亦不負擔保之責，則依民法第三五九條規定之反面解釋，被上訴人自不得解除系爭房地之買賣契約，乃被上訴人竟主張得依民法第三五四條、第三五九條規定解除系爭房地之買賣契約云云，顯屬於法無據，原判顯屬不當。
（四）又被上訴人丙○○於八十年十月二十一日分別向穎久公司及上訴人訂購山林世賢居編號Ｂ５房屋乙棟及其基地坐落嘉義市○○○段四六五之二號、四六五之十八號、四八九之七號、四八九之八號土地之應有部分，為兩造所不爭執，查被上訴人丙○○上開購買之編號Ｂ５房屋乙棟，係山林世賢居前棟第八層公寓樓房，並非後棟之店舖。與被上訴人丙○○於另案嘉義地方法院八十三年訴字第二六七號請求返還價款事件起訴主張解約之標的為編號店３、店５二棟房屋及其基地，請求上訴人返還之價款亦是店３、店５二棟房屋及其基地之價款。
案經判決之金額即為被上訴人丙○○給付上訴人與訴外人穎久建設股份有限公司之店３、店５二棟房屋及其基地之價款。嗣上訴人與被上訴人丙○○對前開一審判決均提起上訴，經鈞院八十三年上字第五二一號返還價款事件於八十四年三月二十四日下午三時在民事庭和解成立，和解成立內容為：「兩造於八十年十月二十一日所訂買賣契約書，就坐落嘉義市○○○段四六五之二、四六五之一八、四八九之七、四八九之八號土地及地上房屋，編號店三、店五部分，雙方合意解除。上訴人丁○○應給付上訴人丙○○新台幣壹佰陸拾捌萬元及自民國八十二年五月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人穎久建設股份有限公司應給付上訴人新台幣壹佰壹拾貳萬元及自民國八十二年五月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
」，第一項之和解標的為店３、店５二棟房屋及其基地，第二項及第三項之和解標的金額亦是店３、店５二棟房屋及其基地之價款。
（五）被上訴人丙○○嗣於八十六年三月十日依據前開和解成立內容第四項所載：「前開第二、三項之付款方法，上訴人丙○○應於八十四年三月三十日前，將上開土地房屋移轉登記文件蓋章備妥交付上訴人丁○○及穎久建設股份有限公司，上訴人丁○○及穎久建設股份有限公司於收受上開文件時應各給付新台幣柒拾萬元，於房地所有權移轉登記完畢後，上訴人丁○○再給付新台幣玖拾捌萬元，上訴人穎久建設股份有限公司再給付新台幣肆拾貳萬元及二、三項所列之利息。」之內容，將坐落嘉義市○○○段四六五之二號各一００００分之二一五辦理所有權移轉登記予上訴人、蔡榮政、王振宏、楊保堂，及將其上之嘉義市○○○段一六三六建號應有部分一００００分之四四四建物門牌嘉義市○○路○○○號、同段建號一六三七號應有部分一００００分之四四四建物門牌嘉義市○○路○○○號辦理所有權移轉登記予穎久建設股份有限公司，亦有卷附之上開房地之所有權狀可證，被上訴人丙○○辦理所有權移轉登記予上訴人、蔡榮政、王振宏、楊保堂之坐落嘉義市○○○段各一００００分之二一分係上開店３、店５二棟房屋及其基地，並未包括系爭編號Ｂ５房屋及其基地之坐落嘉義市○○○段四六五之十八號建面積０．一三三九公頃土地之應有部分一００００分之一八四，此亦有卷附之該筆土地所有權狀可稽。
（六）又兩造買賣之Ｂ５、店３、及店５房屋之基地地號持分範圍和面積，於訂立買賣契約時，因房屋未建造完竣，尚未經地政機關測量登記完竣，是以均於土地預定買賣合約書第一條記載：「土地買賣標的：坐落嘉義市○○○段四六五之
二、四六五之一八、四八九之七、四八九之八號土地上Ｂ５棟捌樓房屋壹戶所需之基地持分。基地持分面積依本戶房屋面積與「山林世賢居」房屋總面積之比例計算。其確實標示、持分範圍和面積，以房屋完成後經地政機關登記完竣之土地所有權狀記載為準」，嗣於房屋建造完竣經地政機關測量登記為店３、店５之基地號均為北社尾段四六五之二號應有部分一００００分之四三０，Ｂ５之基地號為同段四六五之十八號應有部分一００００分之一八四，此亦有該土地買賣合約書及土地所有權狀三紙，建物所有權狀三紙可證。
（七）綜上說明，系爭編號Ｂ５房屋之基地即坐落嘉義市○○○段四六五之十八號建面積０．一三三九公頃土地之應有部分一００００分之一八四，並非前開和解之標的，乃被上訴人丙○○竟謂「兩造買賣土地是Ｂ５、店３、及店５應有之土地面積為一００００分之一八四，並無Ｂ５個別之土地，上訴人既與被上訴人丙○○就店３、及店５土地達成和解意圖牽混，顯無足採。而原判係將本件上訴人訴請被上訴人移轉返還之編號Ｂ５房屋乙棟及其基地與上開雙方和解之編號店三、店五房屋之基地相混淆，顯有誤會，則原判因此駁回上訴人該部份之訴，亦屬違誤。
（八）再按契約解除時當事人回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外。應依民法第二百五十九條之規定。而依同條第一款規定，買受人祗負返還系爭土地所有權於出賣人之義務，出賣人亦僅得請求買受人將系爭土地所有權移轉登記與出賣人以為返還（參照最高法院七十八年度台上字第六六一號判決、同院七十八年台上字第八０三號判決、同院七十八年台上字第一０四四號判決、同院七十八年台上字第二０三三號判決、同院七十九年台上字第一七六七號判決）。契約解除時，由他方受領之給付物，應返還之，民法第二百五十九條第一款定有明文。他方所得行使之權利，為債權的請求權，而非基於物上請求權。各請求返還受領物之人，非必為該物之原所有人，祗須該物係因其履行給付而受領者即可（參照最高法院八十年度台上字第三八五號判決）。契約終止後，當事人雙方負有回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百六十三條準用同法第二百五十九條第一款規定甚明，是當事人應將所受領之給付物，返還與契約當事人。除另有契約外，當事人應無將所受領之給付物返還與第三人之義務（參照最高法院八十二年度台上字第二九四八號判決）。按本於債權契約而成立物權移轉契約後，如有解除契約之原因，固得將該債權契約解除。惟債權契約解除時，因物權行為具有獨立性及無因性，物權行為契約並不因而失其效力，僅依民法第二百五十九條第一款規定。受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務，而不得訴請塗銷原已辦理之物權之登記（參照最高法院八十四年度台上字第二八五八號判決）。
（九）查上訴人甲○○於民國八十年十月十七日分別向穎久公司及被上訴人丁○○訂購山林世賢居編號店號房屋乙棟及其基地即系爭坐落嘉義市○○○段四六五之十八號建面積０．一三三九公頃土地之應有部分一００００分之二四七，有卷附之房地預定買賣合約書可稽，併為上訴人甲○○自承之事實，則上開土地部分買賣契約既為被上訴人丁○○與上訴人甲○○所簽訂，契約解除後，上訴人甲○○應將前被上訴人丁○○因履行給付所移轉之上開土地移轉予被上訴人，以為返還，至於被上訴人丁○○應否辦理上開土地之所有權移轉登記予原地主蔡榮政等三人，為被上訴人丁○○與原地主蔡榮政等三人內部之約定，非上訴人甲○○所得置喙。乃上訴人甲○○竟謂「系爭土地係由蔡榮政、王振宏、楊保堂及丁○○共同移轉予甲○○，則甲○○所負返還義務之相對人，自亦為蔡榮政等四人，而非丁○○一人，故丁○○自不得單獨起訴請求返還蔡榮政等四人所移轉予甲○○之全部應有部分」云云，顯無足採。
（十）至公寓大廈管理條例第四條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉」。係謂公寓大廈之房屋因買賣等原因辦理移轉時，其專有部分、共用部分之應有部分及基地所有權之應有部分應一併移轉。因該部分之所有權不一致，衍生利用上之困擾，與本件被上訴人甲○○應依民法第二百五十九條第一款規定返還受領物，迴不相侔，自難援用，乃上訴人甲○○竟謂本件房地即為公寓大廈管理條例所規範，縱本件契約業已解除，亦不得將甲○○所受領之土地所有權部分移轉予丁○○云云，為無足採。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提判例影本九張、土地所有權狀影本五份、建物所有權狀影本二份、民事判決影本乙份、丙○○土地預定買賣合約書影本乙張為證，並聲請訊問證人蔡正堃及勘驗現場。
乙、上訴人甲○○方面：未於言詞辯論期日到場，據其提出書狀陳述略以：
一、聲明：求為判決：本訴部分：㈠原判決關於上訴人甲○○敗訴部分廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴
人丁○○在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人丁○○負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：查原判決以兩造間買賣契約業已解除，上訴人應將受領系爭土地應有部分之所有權移轉登記予原告以為返還，但查：
㈠本件買賣契約就土地部分雖由丁○○與甲○○所簽訂，惟土地應有部分移轉登
記之物權行為係由丁○○及訴外人蔡榮政、王振宏、楊保堂等四人各按其原有持分移轉登記予甲○○，是本件債權行為與物權行為之當事人並不相同，合先敘明。
㈡按債權契約解除時，物權契約並不因之而失其效力，僅依民法第二百五十九條
第一款之規定，受物權移轉之一方，負有將該物權移轉於他方，以回復原狀之義務（最高法院七十六年度台上字第九八一號判決、司法院⒒廳民一字第○八一○號函復台高院）。本件買賣契約之債權行為及物權行為之當事人並不相同，已如前述，揆諸前開判例意旨，債權行為因契約解除而溯及既往失其效力，但物權行為並不因之而失效，則物權契約之當事人即負有回復原狀相互返還之責任。本件物權行為既非僅由丁○○一人將系爭土地所有權移轉登記予甲○○，而係由蔡榮政、王振宏、楊保堂及丁○○共同移轉予甲○○，則甲○○所負返還義務之相對人，自亦為蔡榮政等四人，而非丁○○一人，故丁○○自不得單獨起訴請求返還蔡榮政等四人所移轉予甲○○之全部應有部分。
㈢依公寓大廈管理條例第四條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用
部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉。」是公寓大廈所有權人就基地所有權既不得與專有部分分離而為移轉，則舉輕以明重，基地所有權人亦不得將應有部分中之一部分與渠所有之應有部分分離而為移轉。查甲○○所受領系爭基地應有部分雖部分丁○○移轉取得，惟本件房地既為公寓大廈管理條例所規範，依前說明，縱本件契約業已解除，亦不得將甲○○所受領之土地所有權部分移轉予丁○○，而應由當時為物權行為之蔡榮政等四人共同請求返還始符規定，是丁○○提起本件訴訟顯無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地登記謄本影本乙份為證。
丙、被上訴人丙○○方面：
一、聲明：求為判決：本訴方面：㈠上訴駁回。㈡第二審訴費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）有關上訴人丁○○訴請被上訴人丙○○應將坐落嘉義市○○○段四六五之十八號建面積○．一三三九公頃土地之應有部分一○○○○分之一八四返還登記之部分，查上訴人丁○○與被上訴人丙○○既然曾就本件買賣契約涉訟．嗣並於八十四年三月二十四日在本院八十三年度上字第五二一號案件中達成和解，雙方願意合意解除上開買賣契約，並約定上訴人丁○○及穎久公司應於被上訴人丙○○將移轉登記文件備妥蓋章交付辦妥登記時，分別將買賣價金及利息返還被上訴人丙○○，已如前述，自應認上訴人丁○○與被上訴人丙○○業已就本件買賣契約解除後之返還義務，雙方訂定有和解契約，是依民法第二百五十九條之規定，上訴人丁○○僅得依該和解內容而為請求。從而，在被上訴人丙○○將移轉登記文件備妥蓋章交付上訴人丁○○及穎久公司，並由上訴人丁○○及穎久公司依據和解內容而將買賣價金及利息返還被上訴人丙○○之前，上訴人丁○○尚不得逕行訴請被上訴人丙○○返還登記上開系爭土地。
（二）上訴人丁○○雖主張其請求者為Ｂ５房屋所屬之土地部分，惟查兩造買賣土地是Ｂ５、店３、店５，所應有之土地面積為一○○○○分之一八四，並無Ｂ５個別之土地，上訴人丁○○既然與被上訴人丙○○就店３、店５及全部土地達成和解，自為和解效力所及，縱該和解內容並非對於本案訴訟標的Ｂ５房屋事項所為，然仍應認該和解已發生民法上和解之效力。
丁、被上訴人戊○○、乙○○方面：
一、聲明：求為判決：反訴部分：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按買賣標的物約定為「店舖」者，衡諸交易常情，乃該標的物能夠面臨對外聯絡之道路，而為第三人得任意到達方便出入者，始可達其約定之交易目的，兩造締約買賣之系爭房屋，約定係為「店舖」，然事實上其現狀卻係：系爭房屋前後兩棟大樓間之通道，其左右兩端均經築起水泥牆與外界完全阻隔，無論前、後棟之住戶如要對外進出，均須經由前棟管理站及管理站旁前棟地下室對外聯絡，該前、後棟大樓地下室之間，雖有寬三．八三公尺之車道可以互連通，另前棟大樓左側，雖有一防火巷，設有鐵捲門，雖住戶均有搖控器可以開啟鐵捲門，但必須先向管理站報備，而該巷道係屬防火巷且僅有二．二五公尺寬，不利大型車輛進出，此業經前審於被上訴人甲○○另案訴請上訴人丁○○返還系爭房地解約買賣價金案件中到場履勘屬實，業據前審依職權調閱該院八十八年度訴字第三二二號請求返還價款事件案卷查明無訛．有勘驗筆錄在卷可稽，可證系爭房屋依目前情形觀之，不但未能面臨對外聯絡之道路，且非第三人得以任意進出，顯難作為店舖使用無疑，原審認被上訴人主張本件買賣標的物具備通常效用減少之瑕疵，因而減低該買賣標的物經濟上之價值，而與買賣雙方原本之約定不符，且該項瑕疵於買賣標的物危險移轉之前，上訴人又始終無法除去等情應為正確。
（二）按「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」，「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」，「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同」，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段，第三百六十條分別定有明文。又「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負物之瑕疵」擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償，或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用」，亦據最高法院七十七年第七次民事庭會議決議在案，另關於瑕疵擔保之規定，在買賣標的物危險移轉前，倘買受人已發現其物有瑕疵，出賣人又無法提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領給付物之權利，並得解除契約，復經最高法院著有八十六年台上字第一三一○三號判決闡述甚詳，查本件買賣標的物既有如前所述減少契約預定效用或減少其價值之瑕疵，且衡諸交易情節，該項瑕疵亦顯屬重大（蓋出賣人所售店舖，既未能連通對外聯絡之道路，且非第三人得以任意進出，顯難作為店舖使用），上訴人又迄仍無法除去該項瑕疵，此業經原審到場履勘屬實，並經該院依職權調閱該院八十三年度訴字第二六七號民事案件，查得嘉義市政府確曾以八十三年八月二十二日八三府至字第四九三一八號函，表示尚無開闢北社尾段四六五之一七號、四六五之一五號土地八米計劃道路之計劃無訛，再由雙方訂約後迄今已八年有餘，上訴人竟仍無法解決系爭八米道路聯外問題等情觀之，益徵上訴人於近期內顯仍無法除去該項瑕疵無疑，則依上說明，被上訴人等自得拒絕繼續給付本件買賣價金．並據此主張解除契約。從而，上訴人主張渠已以被上訴人等遲未給付買賣價金為由，向被上訴人等表示解除契約，並沒收被上訴人等所繳自備款云云，自無理由，應以被上訴人甲○○、戊○○、乙○○等於八十三年十月七日以存證信函向上訴人表示解除契約為有理由。
（三）上訴人雖另主張：被上訴人等已明知或因重大過失而不知系爭買賣標的物有前述物之瑕疵，上訴人可不負瑕疵擔保責任云云。惟按買受人於契約成立時，知悉買賣標的物有物之瑕疵者，或買受人因重大過失而不知有物之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，出賣人雖可不負瑕疵擔保之責，但「出賣人故意不告知瑕疵」者，不在此限，此觀民法第三百五十五條第二項但書之規定自明。上訴人丁○○如何基於概括之犯意，意圖為自己不法之所有，於八十年間，以其擔任代表人之穎久建設股份有限公司之名義，在坐落嘉義市○○○段地號第四六五之二、四六五之一八、四八九之七、四八九之八等號土地上，興建「山林世賢居」大樓二棟預售時，明知所建前後兩棟大樓中間之八米都市○○道路尚未開闢，所建上開兩棟大樓無法藉該計劃道路與附近之自由路、八德路及世賢路等大馬路相通，且該兩棟大樓完工後，四週將以圍牆圍住，形成一與外界阻隔之社區，後棟大樓之住戶人員須經由前棟大樓之守衛室進出，另車輛則須自大樓地下室經由前棟大樓之地下室進出．竟於八十年十月間公開預售上開二棟大樓時，在廣告宣傳單及聯合報上刊登內容有表明上開兩棟大樓間有通路可直接聯絡自由路與八德路之不實廣告，並於被上訴人前往參觀時，對其等先後詐稱系爭大樓蓋好後，面臨計劃道路之第一層樓部分可供店舖使用等語，致使被上訴人分別陷於錯誤，而與其簽訂買賣契約書並先後交付買賣價金，嗣因發覺系爭建物完工後，無法藉該計劃道路對外聯絡而無法充為店舖使用後，始知受騙上當，並經台灣高等法院台南分院八十五年度上易字第一二五四號刑事判決，以上訴人丁○○犯有上述連續詐欺取財罪，判處有期徒刑壹年確定等情，業據被上訴人提出台灣高等法院台南分院八十五年度上易字第一二五四號刑事判決一份在卷可稽，而上訴人丁○○對於渠因上開連續詐欺犯行經台灣高等法院台南分院判處有期徒刑一年確定一節，亦不爭執。是上訴人丁○○既因上述詐欺取財犯行而經判處有期徒刑一年確定，應堪認出賣人於出售系爭房屋之際，確有故意隱瞞上述瑕疵而不告知買受人之情事無疑，則依上說明，出賣人自不得再以買受人明知買賣標的物有物之瑕疵，或買受人係因重大過失而不知買賣標的物有物之瑕疵為由，主張渠可不負瑕疵擔保之責。
三、證據：援用第一審所提證據為證。
戊、本院依職權向臺灣嘉義地方法院函調八十三年度訴字第二六七號丙○○訴請返還價款事件全卷及向臺灣嘉義地方法院檢察署函調八十三年度偵字第四五一五號被告丁○○詐欺一案全卷，並依上訴人聲請訊問證人蔡正堃及勘驗嘉義市○○○段四六五之十八號土地。
理 由
甲、本訴部分：
一、上訴人甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六各款所列情形，准依上訴人(即被上訴人）丁○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件上訴人丁○○於原審起訴主張：上訴人甲○○於八十年十月十七日分別向穎久公司及上訴人丁○○訂購山林世賢居編號「店號」房屋乙棟及其基地坐落嘉義市○○○段四六五之二號、四六五之十八號、四八九之七號、四八九之八地號土地應有部分，約定房屋價款為二百四十萬元，土地價款為三百六十萬元；被上訴人丙○○亦於八十年十月二十一日分別向穎久公司及上訴人丁○○訂購山林世賢居編號「Ｂ５」房屋乙棟及同上地號之基地應有部分，約定房屋價款為一百四十二萬元，土地價款為二百十三萬元；上開房屋均經穎久公司於八十二年十一月八日建築完成，被上訴人丙○○及上訴人甲○○雖已給付房屋部分與土地部分之自備款，但均未依代辦貸款委託書之約定，於建物竣工後提出辦理貸款所需之證件，就上開房地產權提供為抵押品，委由穎久公司及上訴人丁○○代向金融機構申請貸款，以償付其餘之房地尾款，穎久公司及上訴人丁○○乃於八十八年三月三日以嘉義市○○路郵局第一二一號存證信函，催告被上訴人丙○○及上訴人甲○○限於文到五日內提出辦理貸款所需之一切證件、印鑑、費用等，並協辦有關手續，逾期者，視為自願放棄貸款，則依雙方之房地買賣契約第三條、第四條及代辦貸款委託書第三條之約定，被上訴人丙○○及上訴人甲○○應於該催告函文到十日內，以現金一次付清尾款，如於期限內不履行，即解除上開買賣合約，並沒收已付之自備款，詎被上訴人丙○○及上訴人甲○○並未依限履行，上開解除契約之意思表示已發生效力，契約既經解除，則上訴人甲○○因上述買賣契約關係所取得坐落嘉義市○○○段四六五之十八號建０‧一三三九公頃之應有部分一００００分之二四七；被上訴人丙○○因上述買賣契約關係所取得同地號建０‧一三三九公頃之應有部分一００００分之一八四（下稱系爭土地），依民法第二百五十九條第一款之規定，被上訴人丙○○及上訴人甲○○各應負返還系爭土地於上訴人之義務，為此請求被上訴人丙○○及上訴人甲○○將系爭土地所有權移轉登記與上訴人丁○○，以為返還等語。（按被上訴人戊○○、乙○○就原審判令其應將系爭土地所有權移轉登記與上訴人丁○○敗訴部分，未提起上訴而確定，核該部分即非於本院審理範圍內，先以敘明）。
三、上訴人甲○○則以：上訴人丁○○及其擔任法定代理人之穎久公司於出售系爭房地予上訴人甲○○等人時，係約定所出售之店面一、二樓乃面臨八公尺道路，可通往嘉義市○○路、自由路，上訴人丁○○並曾在報端上刊登表明房屋位置，面前有道路，且載明左擁九十公尺自由路香榭大道，右抱三十公尺八德路商業大道等語，則依一般交易觀念，店面必有面臨道路通行，如無路可通行，自變成無經濟價值，詎上訴人丁○○於房屋建成後不到一個月，因通行至八德路、自由路之路段均被阻塞而無法通行，竟以挖通地下道方式供作通行，與原來約定顯然不相符。按出賣人應擔保其均依同法第三百七十三條規定危險移轉與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常之效用，或契約預定效用之瑕疵，乃上訴人丁○○所建之樓房，在危險移轉以前，既無道路，其通常之效用已有減少，而且減低其經濟上之價值，且上開瑕疵於危險移轉前，上訴人丁○○顯然無法除去，上訴人甲○○於八十三年十月七日以嘉義郵局九二六號存證信函表示解除上開買賣契約，上訴人丁○○不得再行使解約權請求返還土地，況上開土地之移轉，係由上訴人丁○○與訴外人蔡政宏、王振宏、楊保堂等四人共同移轉與上訴人甲○○，依法亦應由上訴人丁○○與訴外人蔡政宏、王振宏、楊保堂共同請求返還云云。另被上訴人丙○○則辯稱：被上訴人前因本件買賣契約而與上訴人丁○○涉訟，嗣兩造並於八十四年三月二十四日在本院八十三年度上字第五二一號案件中成立和解，雙方願意合意解除上開買賣契約，並約定上訴人丁○○及穎久公司應於被上訴人丙○○將移轉登記文件備妥蓋章交付時、辦妥登記時，分別將買賣價金及利息返還被上訴人丙○○，則在上訴人丁○○未返還所受領之款項以前，不得訴請被上訴人等將土地所有權返還登記云云，資為抗辯。
四、上訴人丁○○於原審起訴主張：被上訴人丙○○及上訴人甲○○曾分別向上訴人丁○○及穎久公司購買前揭房地等情，業據上訴人丁○○提出山林世賢居房屋預定買賣合約書三份、山林世賢居土地預定買賣合約書四份、土地及建築改良物所有權狀各一份、土地登記謄本四份等為證，且為被上訴人丙○○及上訴人甲○○所不爭，堪信兩造間房地之買賣契約為真實。
五、上訴人甲○○抗辯「上訴人丁○○所出售之系爭房地，有通常效用減少之瑕疵，而減低其經濟上之價值，且上開瑕疵於危險移轉前，上訴人顯然無法除去，早經被上訴人甲○○於八十三年十月七日以存證信函向上訴人表示解除契約在案」，而上訴人丁○○亦主張「穎久公司及上訴人丁○○於八十八年三月三日曾以嘉義市○○路郵局第一二一號存證信函，催告被上訴人丙○○及上訴人甲○○限於文到五日內提出辦理貸款所需之一切證件、印鑑、費用等，並協辦有關手續，逾期者，視為自願放棄貸款，則依雙方之房地買賣契約第三條、第四條約定，被上訴人丙○○及上訴人甲○○應於該催告函文到十日內，以現金一次付清尾款，如於期限內不履行，即解除上開買賣合約，並沒收已付之自備款，詎被上訴人丙○○及上訴人甲○○並未依限履行，上開解除契約之意思表示已發生效力，契約既經解除，則上訴人甲○○、被上訴人丙○○因上述買賣契約關係所取得之土地自應返還上訴人丁○○」，則本案應審究者，厥在上訴人甲○○、丁○○二人之解除契約，究以何者有效？爰分述如下：
１、按買賣標的物約定為「店鋪」者，衡諸交易常情，必該標的物能夠面臨對外聯絡之道路，而為第三人得任意到達方便出入者，始可達其約定之交易目的，查兩造締約買賣之系爭房屋，約定為「店舖」，為兩造所不爭，並有上訴人丁○○提出之土地及房屋買賣契約書在卷可稽，惟「系爭房屋前後兩棟大樓間之通道，其左右兩端均經築起水泥牆與外界完全阻隔，無論前、後棟之住戶如要對外進出，均須經由前棟管理站及管理站旁前棟地下室對外聯絡，該前、後棟大樓地下室之間，現有寬三．八三公尺之車道可以互連通，另前棟大樓左側，尚有一防火巷，設有鐵捲門，雖住戶均有遙控器可以開啟鐵捲開，但必須先向管理站報備，而該巷道係屬防火巷且僅有二．二五公尺寬，不利大型車輛進出」各情，此經原審法院及本院分於被上訴人甲○○另案訴請上訴人丁○○返還系爭房地解約買賣價金案件中到場履勘屬實，有本院依職權調閱八十九年度上字第二００號請求返還價款事件案卷八十八年七月二十六勘驗筆錄及本院九十年四月十一日勘驗筆錄查明無訛，則系爭房屋依目前情形觀之，不但未能面臨對外聯絡之道路，且非第三人得以任意進出，顯難作為「店鋪」使用無疑，又本件買賣契約成立迄今已將近九年，上開瑕疵仍未改善，堪認上訴人甲○○主張「本件買賣標的物具備通常效用減少之瑕疵，因而減低該買賣標的物經濟上之價值，而與買賣雙方原本之約定不符，且該項瑕疵於買賣標的物危險移轉之前，上訴人丁○○又始終無法除去」等情為真實。
２、按「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同」，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段、第三百六十條分別定有明文。又「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償，或依同法第三百六十四規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用」，亦據最高法院七十七年第七次民事庭會議決議在案。另關於瑕疵擔保之規定，在買賣標的物危險移轉前，倘買受人已發現其物有瑕疵，出賣人又無法提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領給付物之權利，並得解除契約，復經最高法院著有八十六年度台上字第一三０三號判決闡述甚詳。查本件買賣標的物既有如前所述減少契約預定效用或減少其價值之瑕疵，且衡諸交易情節，該項瑕疵亦顯屬重大（蓋出賣人所售店鋪，既未能連通對外聯絡之道路，且非第三人得以任意進出，顯難作為店鋪使用），上訴人丁○○迄仍無法除去該項瑕疵，業經原審及本院到場履勘屬實，有勘驗筆錄記載足按。又嘉義市政府曾以八十三年八月二十二日八三府至字第四九三一八號函，表示尚無開闢北社尾段四六五之一七號、四六五之一五號土地八米計劃道路之計劃無訛，有上開函文附卷可稽。又上訴人丁○○違法開挖地下道方式欲供通行，經嘉義市政府通知「應於收到通知後一個月內恢復原狀」，並依「建築法第九十一條規定罰鍰六萬元」，「應自行封閉，否則依建築法規定論處」各情，亦有嘉義市政府八十六年九月三日八六府工建字第六三三五二號、八十七年五月十六日八七府工建字第三六二九七號函、八十八年四月一日八十八年府工建字第一九二四二號函在卷足憑，益證上訴人丁○○於近期內仍無法除去該項瑕疵無疑。綜上所述，上訴人甲○○拒絕繼續給付本件買賣價金，其於八十三年十月七日以存證信函向上訴人丁○○及穎久公司表示解除契約，均有理由，應發生解除契約之效力。至於上訴人丁○○主張「渠已以上訴人甲○○、被上訴人丙○○，遲未給付買賣價金為由，向上訴人甲○○、被上訴人陳鈞表示解除契約，並沒收上訴人甲○○、被上訴人丙○○所繳自備款」云云，依上說明，並無理由，不生契約解除之效力。
六、上訴人丁○○雖主張：「上訴人甲○○已明知或因重大過失而不知系爭買賣標的物有前述物之瑕疵，上訴人丁○○可不負瑕疵擔保責任」云云。惟按買受人於契約成立時，知悉買賣標的物有物之瑕疵者，或買受人因重大過失而不知有物之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，出賣人雖可不負瑕疵擔保之責，但「出賣人故意不告知瑕疵」者，不在此限，此觀民法第三百五十五條第二項但書之規定自明。查上訴人丁○○如何基於概括之犯意，意圖為自己不法之所有，於八十年間，以其擔任代表人之穎久建設股份有限公司之名義，在坐落嘉義市○○○段地號第四六五之二、四六五之一八、四八九之七、四八九之八等號土地上，興建「山林世賢居」大樓二棟預售時，明知所建前後兩棟大樓中間之八米都市○○道路尚未開闢，所建上開兩棟大樓無法藉該計劃道路與附近之自由路、八德路及世賢路等大馬路相通，且該兩棟大樓完工後，四週將以圍牆圍住，形成一與外界阻隔之社區，後棟大樓之住戶人員須經由前棟大樓之守衛室進出，另車輛則須自大樓地下室經由前棟大樓之地下室進出，竟於八十年十月間公開預售上開二棟大樓時，在廣告宣傳單及聯合報上刊登內容有表明上開兩棟大樓間有通路可直接聯絡自由路與八德路之不實廣告，並於上訴人甲○○、被上訴人丙○○等人前往參觀時，對其等先後詐稱系爭大樓蓋好後，面臨計劃道路之第一層樓部分可供店舖使用等語，致使上訴人甲○○、被上訴人丙○○等人分別陷於錯誤，而與其簽訂買賣契約書並先後交付買賣價金，嗣因上訴人甲○○、被上訴人丙○○等人發覺系爭建物完工後，無法藉該計劃道路對外聯絡而無法充為店舖使用後，始知受騙上當，嗣經本院八十五年度上易字第一二五四號刑事判決，以上訴人丁○○犯有上述連續詐欺取財罪，判處有期徒刑壹年確定各情，業據被上訴人丙○○提出本院八十五年度上易字第一二五四號刑事判決為證，並經本院查閱上開刑事卷宗查明屬實，上訴人丁○○對於上情，亦不爭執，堪認上訴人丁○○與穎久公司（出賣人）於出售系爭房屋之際，確有故意隱瞞上述瑕疵而不告知買受人（上訴人甲○○、被上訴人丙○○）之情事無疑，則依上說明，上訴人丁○○不得再以「買受人（指被上訴人丙○○、上訴人甲○○）明知買賣標的物有物之瑕疵，或因重大過失而不知買賣標的物有物之瑕疵」為由，主張不負瑕疵擔保之責。至於證人蔡正堃雖到庭證稱上訴人甲○○於受領房屋時並未主張系爭房屋有瑕疵云云，惟證人蔡正堃係上訴人丁○○之工地主任，證言難免偏頗，而系爭房地確有上開瑕疵，證人之證言洵不足採。
七、被上訴人丙○○辯稱「兩造曾就本件買賣契約涉訟，嗣並於八十四年三月二十四日在本院八十三年度上字第五二一號案件中成立和解，雙方願意合意解除上開買賣契約，並約定上訴人丁○○及穎久公司應於被上訴人丙○○將移轉登記文件備妥蓋章交付時、辦妥登記時，分別將買賣價金及利息返還被上訴人丙○○」各情，提出本院八十三年度上字第五二一號和解筆錄為證，固經本院依職權調閱上開民事卷宗查明無訛。惟查被上訴人丙○○於八十年十月二十一日向上訴人丁○○及穎久公司購買「店三」、「店五」及「Ｂ五」之房地，有房地買賣契約三份附於本院八十三年度上字第五二一號及本案卷宗可稽，而本院八十三年度上字第五二一號案僅就「店三」、「店五」部分為和解，並不包括「Ｂ五」部分之房地，此觀之和解筆錄記載「兩造於八十年十月二十一日所訂買賣契約書，就坐落嘉義市○○○段四六五之二、四六五之一八、四八九之七、四八九之八號土地及地上房屋，編號店三、店五部分，雙方合意解除。．．」自明，況查「店三」部分土地坐落嘉義市北社尾四六五之二號，門牌嘉義市○○路○○○號；「店五」部分土地坐落嘉義市北社尾四六五之二號，門牌嘉義市○○路○○○號；「Ｂ五」部分土地坐落嘉義市北社尾四六五之十八號，門牌嘉義市○○路三六四之八號，土地坐落、門牌均不相同，難認「Ｂ五」部分為上開和解效力所及。而上訴人丁○○於八十八年三月三日以「上訴人甲○○、丙○○等人遲未給付買賣價金為由，向上訴人甲○○、被上訴人丙○○表示解除契約，並沒收上訴人甲○○、丙○○等人所繳自備款」，並不生契約解除之效力，業見前述（參見理由五之２），另被上訴人丙○○亦未舉證證明已向上訴人丁○○為解約之意思表示，應認被上訴人丙○○與上訴人丁○○及穎久公司間就「Ｂ五」部分房地之買賣契約尚仍存在，契約既未解除，上訴人丁○○請求被上訴人丙○○返還土地，不能認為有理由。
八、上訴人丁○○另辯稱「兩造合約第十九條第四款約定『但有關本大樓廣告及宣傳品，僅供參考之用，一切說明應依本合約為依據』故系爭房屋之買賣，廣告公司之廣告及宣傳品，並非兩造買賣契約之內容，系爭房屋無偷工減料之情事，應無瑕疵可言」云云，惟系爭房屋既有理由欄五、六所示之瑕疵，且歷經多年迄無法補正，業見前述，上訴人丁○○不得以此免除瑕疵擔保責任。
九、按「契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之」民法第二百五十九第一款定有明文。查上訴人甲○○因上開買賣契約關係，自上訴人丁○○處取得坐落嘉義市○○○段四六五之十八號建面積０‧一三三九公頃土地之應有部分一００００分之二四七，有上訴人丁○○所提土地登記謄本在卷可稽，而上訴人甲○○與上訴人丁○○間上開買賣契約關係，業經上訴人甲○○表示解除契約在案，已如前述，依上說明，雙方既互負回復原狀義務，上訴人丁○○自得請求上訴人甲○○將系爭土地所有權移轉登記與上訴人，以為返還。雖上訴人甲○○辯稱：「在上訴人丁○○未返還所受領之款項以前，不得訴請其將土地所有權返還登記」云云，惟查上訴人甲○○就上訴人丁○○返還其所受領之買賣價款已另行起訴在案，此經本院依職權調閱本院八十九年度上字第二００號（原審八十八年度訴字第三二二號）請求返還價款事件案卷查明無訛，兩造既應互負返還之義務，上訴人甲○○此部份抗辯，即無足採。又上訴人甲○○辯稱「本件買賣契約就土地部分雖由甲○○與丁○○簽訂，惟土地部分係由丁○○及訴外人蔡榮政、王振宏、楊保堂等四人共同移轉予甲○○，丁○○不得單獨請求上訴人甲○○移轉系爭土地」云云。按契約解除時當事人應負回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定，由他方所受領之給付物應返還之，民法第二百五十九條第一項定有明文。依上開規定，上訴人甲○○因買賣契約取得之系爭土地所有權，僅負返還於買賣契約當事人（上訴人丁○○）之義務。換言之，系爭土地係上訴人甲○○依土地買賣契約由他方當事人（上訴人丁○○) 履行契約所受領之給付物，並非自買賣契約以外當事人即訴外人蔡榮政、王振宏、楊保堂所受領者，訴外人蔡榮政、王振宏、楊保堂並非系爭土地買賣之他方，因此上訴人丁○○以賣方當事人身份請求買方之上訴人甲○○返還系爭土地並無不當，上訴人甲○○此部分辯解亦無理由。又本件上訴人丁○○僅移轉土地與上訴人甲○○，房屋部分穎久公司則尚未辦理過戶與上訴人甲○○，此項情形與公寓大廈管理條例第四條第二項所示情形不同，上訴人甲○○抗辯上訴人丁○○不得僅請求系爭土地之移轉，亦無理由。
十、上訴人丁○○另辯稱「本院八十六年度重訴字第三十九號民事判決（甲○○與穎久公司、丁○○間侵權行為損害賠償刑事附帶民事訴訟），有拘束甲○○及法院之效力，不得為相反認定」云云。但查上開判決僅認定上訴人丁○○行為不構成「詐欺」，並無侵權行為責任，上訴人甲○○不得依「侵權行為」之法律關係請求上訴人丁○○返還已付買賣價金而已，有上開判決正本在卷可稽，而本件係依「債務不履行」之法律關係請求，兩者法律關係並不相同，本院自不受上開判決拘束，上訴人丁○○此部分辯解為無理由。
、綜上所述，上訴人丁○○依據解除契約回復原狀之法律關係，訴請上訴人甲○○應將「坐落嘉義市○○○段四六五之十八號建面積０‧一三三九公頃土地之應有部分一００００分之二四七，辦理所有權移轉登記與上訴人丁○○」之部分，為有理由，原審予以准許，經核並無違誤；另上訴人丁○○請求被上訴人丙○○返還「嘉義市○○○段四六五之十八號建面積０‧一三三九公頃土地之應有部分一００００分之一八四號土地」部分，因兩造上開買賣契約迄未解除，業見上述，上訴人丁○○請求被上訴人丙○○返還土地並無理由，原審駁回上訴人丁○○此部分之訴，雖其理由與本院認定不一致，惟其結果尚無不當，仍應予以維持，上訴人甲○○、丁○○上訴意旨分別指摘原判決本訴部分上開部分不當，求為廢棄改判，均無理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、本件被上訴人（反訴原告）戊○○、乙○○提起反訴主張：被上訴人戊○○、乙○○二人於八十年間，曾向上訴人丁○○及其擔任法定代理人之穎久公司購買坐落嘉義市○○○段四六五之二號、之十八號、四八九之七號、之八號土地上興建之「山林世賢居」（下稱系爭房地），戊○○購買編號「店」總價款六百十萬元，乙○○購買編號「店２」，總價款四百四十七萬元，戊○○、乙○○並分別與上訴人丁○○、穎久公司訂定土地、房屋預定買賣合約書，訂約後被上訴人戊○○及乙○○均按期付款，戊○○共付一百七十二萬元，乙○○共付一百三十二萬四千元，然上訴人丁○○及穎久公司於出售系爭房地予被上訴人戊○○、乙○○時，係約定所出售之店面一、二樓乃面臨八公尺道路，可通往嘉義市○○路、自由路，上訴人丁○○及穎久公司（出賣人）並曾在報端上刊登表明房屋位置，面前有道路，且載明左擁九十公尺自由路香榭大道，右抱三十公尺八德路商業大道等語，則依一般交易觀念，店面必有面臨道路通行，如無路可通行，自變成無經濟價值，詎上訴人丁○○於房屋建成後不到一個月，因通行至八德路、自由路之路段均被阻塞而無法通行，竟以挖通地下道方式供作通行，與原來約定顯然不相符，按出賣人應擔保其均依同法第三百七十三條規定危險移轉與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常之效用，或契約預定效用之瑕疵，乃上訴人丁○○所建之樓房，在危險移轉以前，既無道路，其通常之效用已有減少，而且減低其經濟上之價值，被上訴人戊○○、乙○○乃於八十三年十月七日，以嘉義郵局九二六號存證信函表示解除上開買賣契約，上開買賣契約既經解除，則上訴人丁○○受領自被上訴人戊○○之一百七十二萬元，受領自被上訴人乙○○之一百三十二萬四千元應如數退還，為此提起反訴等語（本件被上訴人戊○○、乙○○就原審訴請上訴人丁○○應一併返還系爭房屋之買賣價款陸拾肆萬元、伍拾叁萬貳仟元之敗訴部分，並未提起上訴，則該部分非於本院審理範圍內，應予敘明）。
二、上訴人丁○○（反訴被告）則以：上訴人丁○○僅出售系爭房屋所坐落之基地；系爭房屋並無任何瑕疵，縱認「山林世賢居」Ａ、Ｂ兩棟大樓間之計劃道路迄未開闢，係屬物之瑕疵，由於被上訴人戊○○、乙○○於購買系爭房屋前，業已到過系爭房屋之工地現場，應已知悉系爭八米計劃道路尚未開闢，且系爭八米計劃道路是否開闢，其職權本在地方政府，被上訴人戊○○、乙○○未向嘉義市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證系爭八米計劃道路於上訴人所建兩棟大樓完工時已開闢之記載，上訴人丁○○自不負瑕疵擔保責任，被上訴人戊○○、乙○○自不得解除系爭房地之買賣契約；另被上訴人戊○○、乙○○於繳交購屋自備款後，尾款迄未依約繳交，上訴人丁○○已依約表示解除兩造間系爭房地之買賣契約關係，則被上訴人戊○○、乙○○已付之自備款，已經上訴人丁○○依約沒收在案，被上訴人戊○○、乙○○自不得請求返還已付之自備款云云，資為抗辯。
三、被上訴人戊○○、乙○○於原審反訴主張：被上訴人戊○○、乙○○二人曾於八十年間，分別向上訴人丁○○購買坐落嘉義市○○○段四六五之二、同段四六五之一八、同段四八九之七、同段四八九之八號土地應有部分之土地及向訴外人穎久公司購買地上之「山林世賢居」編號「店」、「店２」之店舖房屋各乙棟，雙方約定土地價款及房屋價款分別為三百六十六萬元及二百四十四萬元、二百六十八萬元及一百七十九萬元，被上訴人戊○○已給付房屋價款陸拾肆萬元、土地價款壹佰零捌萬元，被上訴人乙○○則已給付房屋價款伍拾叁萬貳仟元、土地價款柒拾玖萬貳仟元各情，為兩造所不爭，並有上訴人丁○○所提出之土地及房屋預定買賣合約書各兩件在卷可稽，應堪信為真實。
四、本件所應審究者，厥為被上訴人戊○○、乙○○所主張之上開瑕疵，是否存在？該項瑕疵是否可作為解約事由？倘可主張解約，則被上訴人戊○○、乙○○所得請求上訴人返還之數額為若干？經查：
１、按買賣標的物約定為「店鋪」者，衡諸交易常情，必該標的物能夠面臨對外聯絡之道路，而為第三人得任意到達方便出入者，始可達其約定之交易目的，查兩造締約買賣之系爭房屋，雖約定為「店舖」，然事實上其現狀卻係：系爭房屋前後兩棟大樓間之通道，其左右兩端均經築起水泥牆與外界完全阻隔，無論前、後棟之住戶如要對外進出，均須經由前棟管理站及管理站旁前棟地下室對外聯絡，該前、後棟大樓地下室之間，現有寬三．八三公尺之車道可以互連通，另前棟大樓左側，尚有一防火巷，設有鐵捲門，雖住戶均有遙控器可以開啟鐵捲門，但必須先向管理站報備，而該巷道係屬防火巷且僅有二．二五公尺寬，不利大型車輛進出，此已詳如前述，則系爭房屋依目前情形觀之，不但未能面臨對外聯絡之道路，且非第三人得以任意進出，顯難作為店鋪使用無疑，應堪認被上訴人戊○○、乙○○主張本件買賣標的物具備通常效用減少之瑕疵，因而減低該買賣標的物經濟上之價值，而與買賣雙方原本之約定不符等情為真實，上訴人丁○○辯稱該買賣標的物並無瑕疵云云，洵不足採。
２、次按「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同」，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段、第三百六十條分別定有明文。又「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償，或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償，或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用」，亦據最高法院七十七年第七次民事庭會議決議在案。另關於瑕疵擔保之規定，在買賣標的物危險移轉前，倘買受人已發現其物有瑕疵，出賣人又無法提出無瑕疵物或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領給付物之權利，並得解除契約，復經最高法院著有八十六年度台上字第一三０三號判決闡述甚詳。查本件買賣標的物既有如前所述減少契約預定效用或減少其價值之瑕疵，且衡諸交易情節，該項瑕疵亦顯屬重大（蓋出賣人所售店鋪，既未能連通對外聯絡之道路，且非第三人得以任意進出，顯難作為店鋪使用），上訴人丁○○迄仍無法除去該項瑕疵，此亦詳如前述（詳見本訴部分理由欄五之２所載），依上說明，被上訴人戊○○、乙○○拒絕繼續給付買賣價金，並主張解除契約應有理由。至於上訴人丁○○辯稱「因被上訴人戊○○、乙○○遲未給付買賣價金，伊已向被上訴人戊○○、乙○○表示解除契約，並沒收被上訴人戊○○、乙○○所繳自備款，被上訴人戊○○、乙○○不得再向上訴人丁○○請求返還自備款云云，並不足採。
五、上訴人丁○○另辯稱：被上訴人戊○○、乙○○已明知或因重大過失而不知系爭買賣標的物有前述物之瑕疵，上訴人丁○○可不負瑕疵擔保責任云云。按買受人於契約成立時，知悉買賣標的物有物之瑕疵者，或買受人因重大過失而不知有物之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，出賣人雖可不負瑕疵擔保之責，但「出賣人故意不告知瑕疵」者，不在此限，此觀民法第三百五十五條第二項但書之規定自明。查上訴人丁○○如何基於概括之犯意，意圖為自己不法之所有，於八十年間，以其擔任法定代理人之穎久建設股份有限公司之名義，在坐落嘉義市○○○段地號第四六五之二、四六五之一八、四八九之七、四八九之八等號土地上，興建「山林世賢居」大樓二棟預售時，明知所建前後兩棟大樓中間之八米都市○○道路尚未開闢，所建上開兩棟大樓無法藉該計劃道路與附近之自由路、八德路及世賢路等大馬路相通，且該兩棟大樓完工後，四週將以圍牆圍住，形成一與外界阻隔之社區，後棟大樓之住戶人員須經由前棟大樓之守衛室進出，另車輛則須自大樓地下室經由前棟大樓之地下室進出，竟於八十年十月間公開預售上開二棟大樓時，在廣告宣傳單及聯合報上刊登內容有表明上開兩棟大樓間有通路可直接聯絡自由路與八德路之不實廣告，並於戊○○、乙○○等人前往參觀時，對其等先後詐稱系爭大樓蓋好後，面臨計劃道路之第一層樓部分可供店舖使用等語，致使戊○○、乙○○等人分別陷於錯誤，而與其簽訂買賣契約書並先後交付買賣價金，嗣因戊○○、乙○○等人發覺系爭建物完工後，無法藉該計劃道路對外聯絡而無法充為店舖使用後，始知受騙上當，此經本院八十五年度上易字第一二五四號刑事判決，以上訴人丁○○犯有上述連續詐欺取財罪，判處有期徒刑壹年確定等情，已詳如前述（詳見本訴部分理由欄六記載），堪認出賣人於出售系爭房屋之際，確有故意隱瞞上述瑕疵而不告知買受人之情事無疑，依上說明，上訴人丁○○（出賣人）自不得再以買受人明知買賣標的物有物之瑕疵，或被上訴人戊○○、乙○○（買受人）係因重大過失而不知買賣標的物有物之瑕疵為由，主張渠可不負瑕疵擔保之責。
六、再按契約解除時，當事人雙方應互負回復原狀之義務，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九第二款定有明文。查本件買賣契約既經被上訴人戊○○、乙○○寄發第九二六號存證信函，以該買賣標的物有減少契約預定效用或減少其價值之瑕疵為由，向上訴人丁○○及訴外人穎久公司表示解除契約在案，此有被上訴人戊○○、乙○○所提存證信函在卷可稽，依上說明，上訴人（反訴被告）丁○○及訴外人穎久公司自應分別償還自被上訴人所受領之土地價款及房屋價款，並應附加自受領時起之利息。從而，本件被上訴人戊○○、乙○○訴請上訴人丁○○應分別償還其自被上訴人戊○○、乙○○所受領之土地價款壹佰零捌萬元、柒拾玖萬貳仟元，並應附加自被上訴人戊○○、乙○○分別給付最後一期價款之日（八十二年十二月十一日、八十二年五月九日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，洵屬有據，原審予以准許，核無違誤，上訴人丁○○上訴意旨指摘原判決該部分不當，求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
丙、本件事證已明，兩造其餘之攻擊防禦方法，已與本件判決結果不生影響，爰不一一論敘。
據上論結，本件兩造之上訴，均無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 三十 日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官 林 金 村~B2 法官 袁 靜 文~B3 法官 曾 平 杉右為正本係照原本作成。
丁○○如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
其餘不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 一 日~B法院書記官 葉 秀 珍