臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十九年度上字第二七九號 ｅ
上 訴 人 申 ○ ○
未 ○ ○玄○○○
子 ○ ○
辰 ○ ○
癸 ○ ○視同上訴人 丁 ○
壬 ○ ○
Ｅ ○ ○
Ｄ ○ ○
Ｆ ○ ○
Ｃ ○ ○被上訴人 戌 ○ ○
黃○○○
酉 ○ ○
Ｂ ○ ○
Ａ ○Ｊ○○○
午 ○ ○
寅 ○ ○
巳 ○ ○卯○○○
Ｉ ○ ○
甲 ○
乙 ○
庚 ○
戊 ○被上訴人 丙 ○
辛 ○右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十九年八月十八日臺灣臺南地方法院第一審判決（八十七年訴字第三一七號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：視同上訴人壬○○等六人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明陳述。
其餘上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決除駁回被上訴人其餘之訴部分外廢棄。㈡右開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，引用之外，補稱：㈠系爭之原地號台南市○○○段○○○號旱地０．一四一二甲（０．一三六八公頃
）及同段一一四號旱地０．七００五甲（０．六七九四公頃）係已故王洪銓名義之所有，其實係夫王汝禎財產，因近於軍用機場，日據末期多處被利用築為防空土壕，光復後更被市民用為丟垃圾場地，並蓋有違章建築物等，致實際可耕作之面積不多。
㈡上訴人之先代王追與王汝禎係友好，毫不計較下，王追就難於耕作之上開兩筆地
接受耕作，以種植甘藷為主。迨至民國（下同）三十八年六月十七日政府實施三七五減租條例，王追與王汝禎訂立私有耕地租約（按登記簿上之面積訂約，未經實測面積），發生三七五租賃關係。
㈢訂立三七五租約後，地主本不易收回耕地，出賣時須經承租人優先購買，但依登
記簿之記載，訂約後地主已於三十八年六月二十七日將一一四地號之一部分以買賣為原因移轉登記予酉○○。又於三十八年七月二十日將一二三地號之一部分以買賣為原因移轉登記予己○嘉。迨至五十四年十一月九日地主中蔡錦碧又將兩地號土地應有持分以買賣為原因移轉登記予王陳仙槎。又於五十五年七月十八日地主中吳倫將兩號土地應有持分以買賣為原因移轉登記予王神旗及黃江造。又於六十七年三月十五日石震泉、石震湘向地主買受重測後公英段四五０、四五０－１、四五０－三等號土地持分已登記。又有王明村於七十三年十月八日向地主買受公英段四八九、四八九－１、四九０－二持分已登記。
㈣系爭土地，經地主自己建屋住用（大同路門牌七五、七七、七九、八六等號為王
平太、Ｂ○○、Ａ○等居住）外，並由地主出賣持分土地予前開第三人，或同意第三人占用。承租人方面自始不予計較，任其自行安排，地主方面因收回部分耕地應給予承租人之補償即合意作為抵充租金之用。迨至承租人完全無法耕作時，租賃關係即處於停止狀態之中。
㈤如上承租地早已變更為非耕地，部分土地並已變地目為建。其於為終止租約時，
依耕地三七五減租條例第十七條第二項第三款之規定，出租人應為補償承租人當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一。出租人未給付補償之前自不得以確認訴訟代替終止租約之請求。因而被上訴人在第一審之訴判予勝訴，顯然失當。
㈥被上訴人以上訴人（承租人）已放棄耕作權，及實際上不為耕作為由，訴求確認
上訴人對於承租地之租賃關係不存在。惟按耕地三七五減租條例第十七條第一項第二款定有：承租人放棄耕作權時，得終止租約。承租人並非放棄耕作權，而是兩造同意之下停止耕作而已，尚非放棄耕作權。至於同項第四款定有：非因不可抗力不為耕作者得為終止租約。係因出租人出售耕地之一部分使他人建屋，出租人自己亦有使用耕地建屋，致不能耕作。是因不可抗力而不為耕作，並非出於本意不為耕作。故出租人無從為終止租約之請求，拖延至今未決。
㈦按依條例第六條定有：契約之訂立、終止等應由出租人會同承租人申請登記。又
於條例第十七條第二項定有：終止租約時，出租人應給予承租人為補償。此項終止與補償係同時履行之對待條件。出租人未為同時履行之聲明時，自無請求終止之餘地。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：被上訴人辛○、王銘未於言詞辯論期日到場亦未提出任何書狀作何聲明陳述。
其餘被上訴人部分：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：㈠本案為確認三七五租賃關係不存在事件。被上訴人乃主張承租人即上訴人等不自
任耕作，任令承租地供建築之用，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，依同條第二項規定，兩造間之租約應為無效，因而請求確認兩造間就系爭土地租賃關係已不存在。本案並非耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款「經依法編定或變更為非耕地使用時」之終止租約，依同條第二項應予補償之情形。故上訴人主張「出租人未給付補償之前不得以確認訴訟代替終止租約之請求」，實無法律依據。
㈡上訴人主張系爭地承租之初可耕面積不多，其後地主自己建屋住用或同意第三人
占用，被上訴人否認。況承租人就承租土地有管理使用收益之權，承租地遭違法占用時，應加排除，以維自任耕作之狀態。其不維護承租土地為自任耕作之狀態，其原訂租約即無效。上訴人之主張，無礙於原訂租約無效。
㈢又上訴人主張「終止租約時，出租人應給予承租人為補償。此項終止與補償係應
為同時履行之對待條件，出租人未為同時履行之聲明時，自無請求終止之餘地」云云。唯如前所述，上訴人乃據耕地三七五減租條例第十六條第一項「承租人應自任耕作．．．」，第二項「承租人違反前項規定時，原訂租約無效．．．」等規定，而訴求確認兩造就系爭土地之三七五租賃契約關係不存在，並非根據同法第十七條終止租約之規定而請求。上訴人主張被上訴人應予補償，亦非有理。
三、證據：援用第一審所提證據外，補提土地謄本、戶籍謄本為證。
理 由
一、本件視同上訴人丁○、壬○○、Ｅ○○、Ｄ○○、Ｃ○○、陳照銘等六人及被上訴人辛○、丙○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰各依到場之被上訴人及上訴人之聲請，由其互為一造辯論而為判決。
二、本件被上訴人黃王錦香、王平太分別於原審訴訟繫屬中之八十九年三月二十日、八十八年八月三十一日死亡，因其原委任有訴訟代理人，訴訟並不因其等死亡而當然停止，茲黃王錦香之繼承人Ｇ○○、Ｈ○○，王平太之繼承人己○安、丑○○、己○分別聲明承受訴訟，並追認一審訴訟代理人施煜培之律師訴訟行為，被上訴人杜郁文則於本院訴訟繫屬中之八十九年十一月四日死亡，其繼承人宙○○○、宇○○、地○○、亥○○、天○○聲明承受訴訟，經核於法並無不合，應予准許，合先敘明。
三、本件被上訴人主張：坐落台南市○區○○段○○○號等如附表所示十四筆土地（以下稱系爭土地），係伊等之被繼承人王汝禛於三十八年間，出租於上訴人之被繼承人王追，訂有耕地三七五租約，王汝禛、王追分別於於四十二年、五十八年間死亡，其出租權及承租權分別由兩造繼承，上訴人就系爭土地並未自任耕作，竟於其上建屋居住並違法交他人建屋居住，系爭土地目前除部分土地為道路供通行之外，其餘土地上均建滿房屋，且上訴人自承已多年未繳納租金與被上訴人，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項及同法第十七條第一項第三款等規定，兩造間就系爭土地之三七五租約已無效，因上訴人爭執租賃關係仍繼續存在，伊之法律上地位存有不安狀態，經申請台南市南區區公所、台南市租佃爭議調解委員會調解、調處不成立，爰求為判決確認兩造間就附表所示系爭土地之三七五租賃關係不存在，並命上訴人協同伊向台南市南區區公所辦理註銷上開租約登記等情。上訴人則以：系爭土地係由第三人違法竊占使用，伊並無轉租或容許他人占用，且事實上系爭土地出租與伊之先人時，即已有部分房屋存在，被上訴人之中亦有部分出租人建屋使用之情事，且系爭土地既已無法繼續耕作，則依耕地三七五減租條例十七條第二項規定，上訴人終止租約，應給付公告現值減除土地增值稅後之餘額三分之一，此項義務有同時履行關係等語，資為抗辯。（被上訴人就原審判決駁回其請求命上訴人協同向台南市南區區公所辦理註銷租約登記部分，未聲明上訴，此部分已告確定）。
四、經查：被上訴人主張系爭土地，係於三十八年間，由王汝禛出租於上訴人之被繼承人王追，王汝禛、王追就系爭土地訂有耕地三七五租約，王汝禛、王追分別於四十二年五月及五十八年九月間死亡，其承租權及出租權分別由兩造輾轉繼承等情，業據其提出台南市南區區公所八十年六月三日南南民字第九０八二號函（附台灣省台南市私有耕地租約影本）、台南市南區區公所八十五年十一月二十六日南南民字第二一五六０號函影本、調解不成立證明書一件、戶籍謄本十件、王汝禛繼承系統表一件、王追繼承系統表一件等為證，且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真正。
五、按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之土地建築房屋或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。最高法院著有五十六年台上字第一五二０號、六十三年台上字第五九九號、七十年台上字第四六三七號判例可資參照。查被上訴人主張系爭土地除部分土地作為道路供通行外，其餘部分建有房屋十九戶之事實，已據其提出現場照片多張及民國七十六年航測圖為證，且為到場上訴人所不爭執，陳稱：房子是在四十幾年前就蓋了等語明確。核與上訴人申○○（000年0月00日生）於原審所稱：「系爭土地在伊小時候還有耕作，現在已無耕作」等語（原審卷第六十七頁）相符，並經原審會同台南市台南地政事務所勘測現場，查明系爭土地上現有門牌為台南市○○路○段四百八十二巷五九號、六一號、六三號、六五號、六七號、七三號、七五之一號、七七號、七九號、八一號、八三號、九五號、九七號、一０七號、一０三號、一０一號、一一三號、一一七號、一二三號、一０六號、九八號、九二號、九０號、八六號、七０號、六六號、六二號等二十七戶建物，上開建物為木造、磚造或鐵皮屋搭蓋之平房，其中除五十九號及七七為廢棄木屋無人居住外，其餘均有人居住使用中，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可按。（原審卷第一九九頁以下），是被上訴人主張系爭土地現均為建物，現有人居住使用中，並無耕作之事實為可採。上訴人所辯：伊等未將系爭土地轉租或轉借他人，係第三人違法竊占云云。惟查系爭土地原既由王追承租耕作，乃王追及其繼承人未善加管理、使用，竟任令第三人違法占用建屋使用，未加排除，揆諸前開判例之意旨，上訴人之繼承人及上訴人即有不自任耕作之情事，按諸上開判例意旨，兩造間就系爭土地之三七五租約應為無效。因兩造間就此項關係存在與否發生爭執，被上訴人法律上地位陷於不安狀態，被上訴人提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益。
六、末按耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯之問題。最高法院著有六十三年台上字第八二八號、八十三年台上字第二四００號判例。查被上訴人係主張上訴人之被繼承人承租系爭耕地後有不自任耕作之情事，且上訴人繼承後亦有同樣情事，契約無效為由，請求確認兩造間就系爭土地無租賃關係，並非以系爭土地「經依法編定或變更為非耕地使用」為由聲請終止租約，自始即不生所謂被上訴人應補償上訴人「公告現值減除土地增值稅後餘額三分之一」之問題，上訴人此部分主張，尚有誤會。況即或其主張本件伊不自任耕作，係因土地早已變更為非耕地，係不能而非不為，應有本條款之適用，則按諸上開判例意旨，二者亦非立於互為對待給付關係，即令係對待給付關係，因本件被上訴人係提起確認之訴，並非請求上訴人返還系爭耕地，亦不生對待給付問題，是上訴人此部分抗辯，亦非可採。
七、綜上所述，本件上訴人主張，為不足採。從而，被上訴人本於租約無效事由，訴請確認兩造間就系爭土地無三七五租賃關係存在，為有理由，應予准許。是則原審就此部分准被上訴人請求，為其勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第二項、第三百八十五條第一項前段、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 廿三 日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官 王 惠 一~B2 法官 張 世 展~B3 法官 吳 上 康右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十 年 十 月 廿五 日~B法院書記官 洪 雅 美