臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十九年度上字第二八九號 Ｋ
上 訴 人 丙○○○訴訟代理人 曾 柏 暠 律師被上訴人 甲 ○ ○
乙 ○ ○右 一 人訴訟代理人 丁 ○ ○複代理人 甲 ○ ○右當事人間請求確認優先承購權事件，上訴人對於中華民國八十九年九月四日臺灣臺南地方法院第一審判決（八十八年度訴字第二○七三號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人乙○○與甲○○間就台南縣○○鎮○○段第八三九號土地，所訂立之新台幣（下同）二百六十六萬元之買賣契約，應予撤銷。被上訴人甲○○應將八十八年十一月二十三日，就前開土地所為之移轉登記塗銷，將該土地回復登記為乙○○所有。（三）確認上訴人就坐落台南縣○○鎮○○段第八三九號土地，得以一百三十八萬元承購之優先承購權存在。被上訴人乙○○應與上訴人就前開土地訂立一百三十八萬元之買賣契約。
（四）被上訴人乙○○應於上訴人給付一百三十八萬元同時，將台南縣○○鎮○○段第八三九號土地移轉登記予上訴人。（五）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）緣坐落台南縣○○鎮○○段第八三九號農地為被上訴人乙○○所有，坐落同段第八四○號農地則為上訴人丙○○○所有，二筆農地互為毗連，且位於重劃區內，依農地重劃條例第五條第三款之規定，若被上訴人乙○○欲出售其所有之前開農地，因上訴人為毗連之現耕地所有權人，就該農地應有優先承購權。詎被上訴人乙○○並未通知原告行使優先承買權，及委任代理人丁○○透過仲介人魏青春，將系爭農地出售與被上訴人甲○○，雙方談妥買賣價金為一百三十八萬元，被上訴人乙○○並先收受訂金二十萬元；嗣於民國（下同）八十八年十月七日，上訴人到代書張麗鄉事務所，恰巧遇到丁○○及被上訴人甲○○正在簽約，丁○○明白告訴上訴人，是以一百三十八萬元出售系爭農地，且當日又收款二十萬元，之後被上訴人甲○○又在付款八十八萬元給被上訴人乙○○，至此已付一百二十八萬元，僅餘尾款十萬元。此時上訴人經鄰人告知毗鄰農地有優先承買權，乃發存證信函予被上訴人乙○○，表示要以一百三十八萬元之價格優先承買系爭農地，然被上訴人乙○○為規避上訴人之優先承買權，竟假意將已收之價金一百二十八萬元加倍返還被上訴人甲○○（實際可能未支付），再與被上訴人甲○○訂立一份價金為二百六十六萬元之買賣合約書，然後發函予上訴人，稱上訴人若欲優先承買，須付二百六十六萬元，意圖迫使上訴人知難而退或支付不相當之高價，實際上，被上訴人仍是以一百三十八萬元出售系爭農地。
（二）查被上訴人甲○○明知上訴人對於系爭農地有優先承購權，且其原本與被上訴人乙○○以一百三十八萬元成立買賣契約購買系爭農地，卻為規避上訴人之優先承購，而與被上訴人乙○○另成立售價為二百六十六萬元之買賣契約，顯係通謀虛偽之買賣契約，依法應屬無效，否則亦屬詐害行為，上訴人自得依民法第二百四十四條撤銷乙○○與甲○○間之買賣契約。
（三）又被上訴人乙○○與甲○○之買賣契約無效或經撤銷之後，被上訴人甲○○取得系爭土地之登記，即屬不當得利，上訴人得依民法第二百四十二條之規定，代位被上訴人乙○○，請求被上訴人甲○○將系爭土地回復登記予被上訴人乙○○，以保權益。另被上訴人甲○○以不實之買賣契約辦理移轉登記，亦構成侵權行為，上訴人得依民法第一百八十四條、同法第二百十三條第一項之規定，請求回復原狀，因此，被上訴人甲○○自應將系爭土地之登記予以塗銷。
（四）再被上訴人乙○○明明以一百三十八萬元出售系爭農地，卻回函上訴人謊稱售價為二百六十六萬元，否認上訴人得以一百三十八萬元優先承購系爭農地，上訴人自得依民事訴訟法第二百四十七條提起確認之訴，請求判決確認上訴人就系爭農地之優先承購權存在，並得本於該優先承購權請求被上訴人乙○○以一百三十八萬元之價格與上訴人訂立買賣契約，且於上訴人支付買賣價金時，將系爭土地移轉登記予上訴人。
（五）原審認農地重劃條例第五條第三款「毗連耕地之現耕所有權人」之優先承購權之效力，因未有如耕地三七五減租條例第十五條第三項之明文「原土地所有權人為反應將出賣條件以書面通知優先承買權人之規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗優先承買權人」，故應認係與土地法上之優先承買權相同，均僅具有債權之效力，若農地所有權人已將農地之所有權出售予第三人並辦妥移轉登記時，優先承買權人即不得請求塗銷登記，並要求原農地所有權人與其訂立買賣契約及移轉農地所有權，而僅得就其不能行使優先承買權之損害，請求原農地所有權人負損害賠償責任云云，經查並無法理上及判例上之根據，其解釋，應有違誤。因原審之上開解釋，將使農地重劃條例所規定之優先承買權失去意義與功效，其解釋應無足取。且農地重劃條例既係土地法之特別法，其所規定優先承買權之效力，應與同係土地法特別法之耕地三七五減租條例之優先承買權之效力相同，始符立法意旨。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人主張被上訴人乙○○與甲○○間就台南縣○○鎮○○段第八三九號之系爭土地所為的買賣行為，乃民法第八十七條通謀虛偽之買賣行為而無效，惟依最高法院四十八年臺上字第二十九號判例：「第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證責任」，今上訴人迄今無法提出證據證明被上訴人間有聽謀虛偽之事實，單憑臆測之詞，殊有未合。
（二）查系爭事件若無法理上或判例上之根據，尚可求諸於立法目的解釋。換言之，此解釋之法係探求規範本身之客觀目的，據此而尋求解答（如土地法第三十四條之一、與一○四條之優先購買權效力即有不同）。而土地法及其相關法規本身帶有濃厚的公益性質及國家土地政策的要求，不可一味指陳「農地重劃條例」與「耕地三七五減租條例」同為土地法之特別法，而強行將「農地重劃條例」之優先購買權，解釋為和「耕地三七五減租條例」具有相同之「物權效力」，完全忽視各土地法規之規範目的及內涵。依學者于俊明所著「土地法及土地稅法概要」一書（永然文化出版，第一七四頁以下）指陳：「農地重劃條例」第五條第一款才具有物權效力，其目的在於使利用與所有何伊之土地政策，而其餘二款（包括毗連耕地之現耕所有權人），只具「債權效力」；另有土地法權威學者陳銘福（著有「土地法導論」（王南出版社二六九頁））亦採相同之見解，只不過陳銘福先生亦將第一款列入「債權效力」。足徵「農地重劃條例」第五條第三款茲毗連耕地之現耕所有權人之優先承買權僅具債權效力，乃我國學界一致之通說，豈容上訴人以「無法理之判例上之依據」而加以不實之論述！
（三）上訴人以被上訴人兩人具有民法第二百四十四條詐害債權行為，而訴請撤銷土地買賣契約，亦未妥當。蓋依修正後民法第二百四十四條第三項規定：債務人之行為僅有害於以給付特定物為標的之債權者，並不適用撤銷權之規定。其立法理由在於特定債權之履行縱被侵害，至多只轉換為損害賠償之債，必須債務人無資力時始構成詐害行為，若不問債務人是否陷於無資力，就特定債權之侵害，亦認許撤銷權之行使，顯然有背債權平等原則，且與物權移轉制度相違背。另外，被上訴人基於信賴土地法之登記，並無故意或過失侵害上訴人之權利，理應不該當民法第一百八十四條之侵權行為。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：土地銀行存摺、身分證、客戶明細查詢單等件（均影本）為證。
丙、本院依職權函查台灣土地銀行白河分行、台灣中小企業銀行嘉義分行、白河郵局。
理 由
一、本件上訴人主張：坐落台南縣○○鎮○○段第八三九地號農地為被上訴人乙○○所有，與上訴人所有同段八四０地號農地相毗連，且位於重劃區內，依農地重劃條例第五條第三款規定，上訴人對於被上訴人乙○○所有之前開農地有優先購買權，詎被上訴人乙○○並未通知上訴人行使優先購買權，即將系爭農地以一百三十八萬元之價格出售予被上訴人甲○○，上訴人得知後即以存證信函通知被上訴人乙○○，表示要以一百三十八萬元之價格優先購買系爭農地，然被上訴人乙○○為規避上訴人之優先購買權，竟與被上訴人甲○○虛偽訂立買賣價金為二百六十六萬元之買賣合約書，並發函通知上訴人，上訴人未同意，被上訴人乙○○竟將系爭農地移轉登記予被上訴人甲○○，被上訴人二人訂立售價為二百六十六萬元之虛偽買賣契約，其意思表示無效，縱為真正亦係詐害行為，上訴人自得依民法第二百四十四條之規定撤銷該買賣契約，則被上訴人甲○○取得系爭農地之登記，即屬不當得利，上訴人得依民法第二百四十二條之規定，代位被上訴人乙○○，請求被上訴人甲○○將系爭農地回復登記予被上訴人乙○○；又被上訴人甲○○以不實之買賣契約辦理移轉登記，上訴人亦得依侵權行為法律關係，請求被上訴人甲○○將系爭農地之登記予以塗銷，回復原狀；再被上訴人乙○○否認上訴人得以一百三十八萬元優先承購系爭農地，上訴人爰併訴求確認上訴人就系爭農地之優先購買權存在，並得本於該優先購買權請求被上訴人乙○○以一百三十八萬元之價格與上訴人訂立買賣契約，且於上訴人支付買賣價金時，將系爭土地移轉登記予上訴人等語。
二、被上訴人則以：被上訴人乙○○所有系爭農地係以二百六十六萬元之價格出售予被上訴人甲○○，且被上訴人乙○○於出售時，已通知上訴人是否願意以同一價格購買，而為上訴人拒絕；又農地重劃條例第五條第三款「毗連耕地之現耕所有權人」之優先購買權，僅具債權之效力，被上訴人甲○○於購買系爭農地時，不知上訴人有優先購買權，伊並信賴土地登記，而已依買賣之契約內容給付價金，並辦理所有權移轉登記完畢，上訴人於受通知時，不為承買之表示，而今主張優先承買，顯係權利濫用等情詞，資為抗辯。
三、上訴人主張被上訴人乙○○所有坐落重劃區內之系爭八三九地號農地，與上訴人所有八四０地號農地相毗鄰，被上訴人乙○○與被上訴人甲○○間就系爭八三九地號農地成立買賣契約，上訴人依法有優先購買權，又系爭八三九地號農地業經辦理所有權移轉登記予被上訴人甲○○等情，除據上訴人於原審提出前開二筆農地之土地登記簿謄本、地籍圖、存證信函影本等件附卷（原審卷第九頁至第十八頁、第一０二頁）外，且為兩造所不爭，堪信原告此部分主張為真實。惟就系爭八三九地號農地之買賣價格，及上訴人之優先承買權效力為何部分，被上訴人則另以前揭情詞置辯。
四、查：被上訴人抗辯系爭農地係由被上訴人乙○○授權其祖父丁○○為代理人，與被上訴人甲○○訂立買賣契約，買賣價金為二百六十六萬元之事實，業據被上訴人於原審提出不動產買賣合約書、委任受權書、電匯申請書、存款證明（均影本）等件附於原審卷第三三頁至第三七頁、第一四九頁至第一七０頁可參，並經證人及代書張麗鄉於原審八十九年一九十九日、五月二十二日言詞辯論期日證述明確（原審卷第五四頁、第九四頁、第九五頁），堪信為真實，上訴人雖於原審提出錄音帶與錄音譯文（原審卷第六十頁至第七五頁、第一一六頁至第一三五頁），主張被上訴人二人就系爭農地之買價格僅為一百三十八萬元云云，惟上開錄音錄音帶與錄音譯文內容分經證人魏清春、張麗鄉及丁○○於原審法院審理時到場否認（原審卷第八三頁、第八四頁、第九四頁、第九五頁），已難採信，此外上訴人並未提出其他積極證據以資證明被上訴人二人就系爭農地之買賣價格為一百三十八萬元，其主張系爭農地之買賣價格為一百三十八萬元云云，即無足採。
五、按重劃區內耕地出售時，出租耕地之承租人、共有土地現耕之他共有人、毗連耕地之現耕所有權人，依序有優先購買權，農地重劃條例第五條定有明文，惟查：優先購買權依其得否對抗第三人為基準，可區分為物權效力之先買權及債權效力之先買權二種，參諸現行土地法第一百零四條第二項：出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人；又耕地三七五減租條例第十五條第三項：原土地所有權人違反應將出賣條件以書面通知優先承買權人之規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗優先承買權人等之規定，均明文就出賣人未通知優先購買權人者，規定不得對抗優先承買權人，學說及實務見解，向認係屬物權效力之先買權（最高法院六十七年台上字第四七九號判例參照）；至若土地法第三十四條之一第四項僅規定：土地共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此外並無前開條文規定：其契約不得對抗優先承買權人之用語，學說及實務見解，乃認係具債權效力之先買權（參見吳啟賓氏著「土地法規與民事審判實務」一書第一五六頁、最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三０號判例參照）；是農地重劃條例第五條之用語，與前開土地法第一百零四條第二項及耕地三七五滅租條例第十五條第三項規定之用語既有不同，具見農地重劃條例第五條第三款所定之優先購買權，係屬債權性質至明，上訴人主張應屬物權性質之之先買權云云，要係誤會。是此等債權效力之優先購買權，僅得拘束債權法律關係之當事人而已，要不得對抗非債權效力所及之第三人，若農地所有權人已將農地之所有權出售予第三人並辦妥移轉登記，買受人既係信賴土地登記，自得受土地法第四十三條之保障，優先承買權人即無從請求其塗銷登記，亦不得要求原農地所有權人與其訂立買賣契約及移轉農地所有權（最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三０號判例意旨採之）。系爭被上訴人乙○○原有八三九地號農地業經辦理所有權移轉登記予被上訴人甲○○乙節，已如前述，縱上訴人對於被上訴人乙○○原有之系爭八三九地號農地確有優先購買權存在，然被上訴人甲○○既善意信賴土地登記，自得主張受土地法第四十三條規定之保障；是上訴人主張行使優先購買權者，因系爭農地業經辦理所有權移轉登記予被上訴人甲○○，其優先購買權之債權請求權，因標的物不存在而歸於消滅，不論被上訴人二人間之買賣價格究係一百三十八萬元，抑或為二百六十六萬元，亦不論上訴人是否得向債務人之被上訴人乙○○請求損害賠償，揆諸前開說明，上訴人請求確認：「上訴人就坐落台南縣○○鎮○○段第八三九號土地，得以一百三十八萬元承購之優先承購權存在」、「被上訴人乙○○應與上訴人就前開土地訂立一百三十八萬元之買賣契約。被上訴人乙○○應於上訴人給付一百三十八萬元同時，將台南縣○○鎮○○段第八三九號土地移轉登記予上訴人」者，即為無理由。
六、再按民法第二百四十四條第二項規定之權利人及權利，不包括僅有債權效力之優先購買權人及優先購買權在內，此就優先承購權以買賣關係存在 (債權)為前提，若該買賣行為被撤銷而不存在時，他共有人即無優先承購權可言，而得以知之（最高法院六十九年度台上字第二二一四號、六十九年度台再字第二二五號判決意旨參照）；本件上訴人主張被上訴人二人就系爭農地訂立二百六十六萬元之買賣契約係虛偽者，若屬非虛，依民法第八十七條第一項前段規定，其意思表示為無效，無待撤銷，買賣契約之法律行為即無從存在，乃上訴人竟仍訴求撤銷，其立論已難謂合；至於上訴人另主張被上訴人二人間就系爭農地成立之前開二百六十六萬元之買賣契約若係真正者，亦係詐害行為，上訴人自得訴請撤銷云云，惟民法第二百四十四條第二項規定之權利人及權利，不包括債權效力之優先購買權人及其優先承購權在內，已如前述，上訴人本於農業重劃條件第五條第三款：毗連耕地之現耕所有權人資格，主張對於被上訴人乙○○原有系爭農地有優先購買權者，核係具有債權效力之優先購買權人及優先購買權，揆諸前開說明，與民法第二百四十四條第二項所得行使撤銷訴權之要件不合，上訴人主張本於民法第二百四十四條之規定，撤銷被上訴人二人就系爭農地訂立之「二百六十六萬元農地買賣契約」，並代位被上訴人乙○○請求被上訴人甲○○應將系爭農地之所有權移轉登記塗銷，將系爭農地回復登記為被上訴人乙○○所有云云，亦無足採。
七、上訴人再主張被上訴人甲○○以不實之買賣契約辦理移轉登記，上訴人亦得依侵權行為法律關係，請求被上訴人甲○○將系爭農地之登記予以塗銷，回復原狀云云，惟按民法第一百八十四條之侵權行為損害賠償請求權，係以行為人故意、過失不法侵害被害人之權利者為其成立要件；本件上訴人主張被上訴人二人就系爭農地訂立二百六十六萬元之買賣契約係虛偽者，若屬非虛，其買賣之意思表示無效，買賣契約之法律行為無從存在，上訴人亦無得主張以同一條件優先購買之權利，則被上訴人甲○○就系爭農地辦理所有權移轉登記，即無侵害上訴人權利可言；基此，上訴人自無訴請被上訴人甲○○塗銷登記，回復予被上訴人乙○○名下之權源，是上訴人上開主張亦不足採。
八、綜上所述，上訴人對於系爭農地之優先購買權已因買賣標的物移轉登記予被上訴人甲○○而消滅，另上訴人因僅係具有債權效力之優先購買權人，亦不得行使撤銷訴權，以撤銷被上訴人二人間之買賣契約，再被上訴人甲○○就系爭農地辦理所有權移轉登記復未侵害上訴人何權利，從而上訴人本於民法第二百四十四條、第一百七十九條、第二百四十二條、第一百八十四條、第二百十三條第一項之規定，請求撤銷被上訴人二人間就系爭農地所訂立之二百六十六萬元之買賣契約，並代位被上訴人乙○○請求被上訴人甲○○應將系爭農地之所有權移轉登記塗銷，將該農地回復登記為被上訴人乙○○所有，並確認上訴人就系爭農地得以一百三十八萬元承購之優先承購權存在、被上訴人乙○○應與上訴人就該地訂立一百三十八萬元之買賣契約，並應於上訴人給付一百三十八萬元同時，將該地移轉登記予上訴人者，均為無理由，不應准許；原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論則無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不予一一論列，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 六 日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官 吳 志 誠~B2 法官 李 素 靖~B3 法官 李 文 賢右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十 年 三 月 九 日~B法院書記官 劉 清 洪