臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十九年度上字第三二三號 ｊ
上 訴 人 乙 ○ ○被上 訴人 安欣建設股份有限公司法定代理人 甲 ○ ○右當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十七日臺灣雲林地方法院第一審判決（八十九年度訴字第二二一號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。添
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人於民國（下同）八十二年四月二十七日向被上訴人安欣建設股份有限公司（以下簡稱被上訴人公司）購買坐落雲林縣斗六市○○○段朱丹灣小段第一六六之一土地上之預售房屋編號Ｃ１、Ｃ２各一棟（以下簡稱系爭房屋），並向原審原告曾陳玉購買前揭房屋所坐落之同段第一六六之二二及第一六六之二三土地（以下簡稱系爭土地），雙方約定系爭房屋及土地買賣價款以分期之方式給付；嗣原審原告曾陳玉在原審另件八十六年度訴字第二三六號（鈞院八十七年度重上字第十二號）曾以上訴人未給付土地價款為由請求返還系爭二筆土地所有權；惟在鈞院審理中，上訴人與被上訴人公司負責人甲○○成立和解，上訴人表示願就系爭房地買賣價款給付新台幣（下同）八百五十萬元，然因尚欠付三百五十萬元，乃經原審原告曾陳玉及被上訴人公司為共同原告向原審提起本件訴訟；而原審以原審原告曾陳玉非補充協議書之當事人而予駁回，其並未上訴而告確定。本件系爭房地之買賣係分別訂立，價款亦係分別給付，系爭價款依債之關係，屬於該二出賣人，乃單獨由被上訴人請求，對其超過應享有之價款部分並無請求權，原審一併准許顯有未合。本件土地價款為一千零八十四萬元，房屋價款為五百三十四萬元，房地總價款為一千六百十八萬元，房屋價款佔總價款之比例為一六一八分之五三四，原審判決應給付之價款三百五十萬元內，被上訴人僅得請求房屋部分為一百十五萬五千一百三十元（350,000×534／1618＝1,155,130）。
（二）兩造於八十八年一月十八訂立之補充協議書約定餘款侍違約金訴訟後處理，足見兩造間因有違約金之存在，始有此約定；但該違約金之訴訟尚未處理，被上訴人即提起本件請求；故上訴人提出與違約金抵銷之抗辯，應屬有理。
（三）依房屋預定買賣合約書第六條規定：「本房屋之施工，‧‧預定自開工後四二○個工作天完工，如有逾期每逾一日乙方應按甲方實付價款千分之壹計算違約金，付與甲方」；但上訴人於八十六年一月六日以莿桐郵局第一號存證信函催告交屋時稱：因被上訴人公司股東發生內亂，仍未完成，故應賠償上訴人四百三十多萬元等語，而自八十三年十一月八日起至八十六年一月六日催告日止共遲延七百九十四日，以每日應給付五千五百四十元計，合計應給付上訴人違約金四百三十九萬八千七百六十元，以之相抵之後，上訴人已無給付被上訴人價款之義務。雖被上訴人主張已於八十三年九月三十日建築完成取得使用執照，並於同年十一月十七日辦妥保存登記；但因有房屋天花板未粉刷（即釘塑膠板）及隔避對向開門等而發生爭執，一直無法交屋。而上訴人應交付系爭房地款僅剩最末期即瓦斯接通時之尾款十萬元未付，且原判決以「房屋之完工」與「交屋」係不同之概念，但就房屋合約書付款明細表所載至八十三年十一月八日為止，尚未繳納之價款每戶僅為二十萬元，自不得以細微之價款而拒絕交屋，且交屋應與價款之給付為同時履行；原判決如命給付價款，亦應同時為命交屋之諭知。
（四）另被上訴人公司負責人甲○○就系爭土地於八十三年十二月九日出售予上訴人，並於同年十二月十日向雲林稅捐稽徵處遞件申報土地增值稅（收件字號為○
一、一○五五三、一○五五四）後，又於八十四年一月二十三日盜用上訴人「乙○○」印章及偽造「乙○○」署押，以「乙○○」名義偽造雙方同意解除系爭土地買賣同意書及申請書，於同日向雲林縣稅捐稽徵處申請准予註銷系爭土地增值稅之申報繳納；惟經原審法院八十八年度訴字第四十號以偽造文書罪判處徒刑在案，再於八十四年九月十九日完成登記。如上所述，既已於八十三年十二月十日申報增值稅，如不以非法方式註銷增值稅之申報，系爭土地早已登記完畢，不致延遲二百四十日，使上訴人就土地部分無法管理。依被上訴人公司負責人甲○○於八十四年一月二十二日撤爭銷系爭土地增值稅申報至完成登記之八十四年九月十九日為止，共計二百四十日，依前述每日按實付價款千分之一計算違約金即為九十九萬三千六百元（4,140,000×0.001＝4,140×240＝993,600 ），該部分之違約金亦可主張抵銷。如認為上訴人按實付價款千分之一計算違約金不合理時，因上訴人已繳納每戶土地款二百零七萬元（二戶合計四百十四萬元），在二百四十日之資金週轉所受損害，依法定利率百分之五計算其損害金應為十三萬八千元 （4,140,000×5％×240／360＝138,000），乃為最低之請求額。
（五）又兩造於八十八年一月十八日成立之補充協議書已表示上訴人於八十八年一月十九日給付五百萬元，被上訴人應將房地交付等語，足見房地未交付之事實；且前述偽造文書案件尚未確定，上訴人自無先行提起違約金訴訟之必要。
三、證據：援用於原審所提之證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人於八十二年四月二十七日向被上訴人公司購買系爭房屋（編號Ｃ１、Ｃ２即門牌號碼斗六市○○路○○○○○巷○號及十一號各一棟）及土地，因嗣上訴人不履行付款義務，發生糾紛，經雲林地方法院以八十六年度訴字第二三六號民事判決上訴人應將系爭土地移轉登記返還地主即原審原告曾陳玉。嗣於前開訴訟上訴於二審時，上訴人與被上訴人公司達成和解，被上訴人願就系爭房地買賣之應付餘款一千零六十四萬元降低價格，由上訴人給付八百五十萬元，被上訴人公司即將房屋移轉與上訴人。嗣被上訴人公司依和解內容即於八十七年十一月九日將上訴人買受未過戶之房屋二棟之所有權移轉登記與上訴人，使上訴人得持向銀行辦理貸款；惟完成貸款手續後，詎上訴人又拒絕付清八百五十萬元；雙方遂於八十八年一月十八日立下協議，由上訴人支付其中之五百萬元與被上訴人，而被上訴人應點交交屋，至餘款三百五十萬元，上訴人堅持要等違約金訴訟由法院判斷是那一方違約後給付；被上訴人則認為既和解，何來違約之問題，但迫於情勢只好答應，雙方乃於八十八年三月四日會同雙方之訴訟代理人邱步顯律師、鍾竹簧律師至現場點交房屋，確認無爭執。從此歷經一年有餘，任憑被上訴人催促上訴人仍不給付餘款，亦不提出違約之訴訟，因此被上訴人爰依據補充協議書有關和解之約定，請求上訴人給付被上訴人三百五十萬元。另被上訴人安欣建設公司為上訴人支出房屋監證費、契稅、外接水電費共十四萬八千三百七十七元，併請求上訴人返還。詎上訴人一再拖延刁難，實係圖利用訴訟程序視被上訴人能否逐次讓步而已。原審依據兩造協議，認上訴人應給付被上訴人和解協議之尾款及代為支出之費用，上訴人應知所滿足；被上訴人已自未付款一千零六十四萬元，退讓至八百五十萬元，且遲延利息也未請求；又為辦理撤銷增值稅之申報，上訴人亦告訴甲○○偽造文書。迄今上訴人所購買之系爭房屋已賣了一戶，今又不服原判決，不知上訴人還冀求什麼？難道和解協議只是上訴人騙取土地應返還之訴訟撤銷手段而已？祈上訴人明白，請依照一審判決付款。
（二）兩造於八十八年一月十八日所訂立之補充協議書，是由雙方律師在場見聞書寫，立約人部分係由被上訴人安欣建設公司法定代理人甲○○與上訴人簽名，並未有另一不在場之曾陳玉之署名；再者協議書開頭即明文記載係就被上訴人安欣建設公司與上訴人間買賣乙事成立和解，原審原告曾陳玉並非本件補充協議書之當事人。雖協議書最後記載以曾陳玉為訴訟當事人之台灣高等法院台南分院八十七年度重上字第一二號（一審：雲林地院八十六年度訴字第二三六號）訴訟應予撤回等語，然被上訴人安欣建設公司既為建物之出賣人，亦為房屋土地之實際出售人，上訴人於雲林地院八十六年度訴字第二三六號所有權移轉事件中，亦主張土地屬被上訴人所出售；因此雙方協議撤回有關土地部分之訴訟，亦合於常情。從而，原審駁回原審原告曾陳玉爰依補充協議書請求上訴人給付三百五十萬元及其法定遲延利息部分，並無不合。
（三）兩造所簽訂之房屋買賣契約書第六條第一項前段規定「本房屋之施工‧‧，預定自開工後四二○個工作天完工，如有逾期每逾一日乙方（指被上訴人）應按甲方（指上訴人）實付價款千分之一計算違約金，付與甲方」；而第十一條復就交屋條件有明文且詳細之約定，即需上訴人全部履行⑴付清買賣總價金含另本土地買賣契約書內所訂之總價金及依契約應由上訴人負擔之費用⑵付清因逾期付款之滯納金⑶提出辦理產權登記或委託貸款所需證件及有關文件上蓋章，並付清前條應由上訴人負擔之費用⑷付清本戶之水電接戶設施費用及經被上訴人通知交屋日起發生之本戶給水、送電後之基本費等義務，被上訴人始行交屋；而上訴人並未付清上開約定之總價金及各項費用，已違約在先，被上訴人自無交屋之義務。是上訴人主張被上訴人應於八十三年十一月八日交付房屋，直至上訴人於八十六年一月六日寄發莿桐郵局存證信函第一號時，尚無法交付房屋，依房屋買賣契約書第六條規定，應給付違約金為四百三十九萬八千七百六十元；及自八十四年一月二十二日撤銷增值稅申報至完成登記之八十四年九月十九日之違約金九十九萬三千六百元，復主張得抵銷被上訴人所請求價金云云，實無所據。
（四）又系爭建物業已於八十三年九月十二日完成，有建物登記謄本二份附卷可稽。至被上訴人於本件原審訴訟中附帶為違約金之主張，則補充協議書中所載「餘款（指系爭三百五十萬元）嗣違約金訴訟後處理」之約定亦已成就。況且「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力（民法第七百三十七條）」，從而上訴人前揭主張並無理由。被上訴人安欣建設公司依據兩造補充協議書之約定請求上訴人給付三百五十萬元，並非無的。
（五）另被上訴人公司為上訴人所支出之房屋監證費、契稅、外接水電費共十四萬八千三百七十七元等情，業據提出稅單收據等為證，復為上訴人所不爭執。按「外水電管線由乙方（指被上訴人）代為申請接通之工程費用，憑繳付之收據，由全體住戶分擔之」、「產權登記費、契稅及監證費、外水、外電：‧‧由甲方（指上訴人）負擔」，為兩造房屋買賣契約書第六條第二項、第十條第三項第二款所明定；從而被上訴人據此請求上訴人給付十四萬八千三百七十七元及其法定遲延利息，亦屬有據。
三、證據：援用於原審所提之證據。
丙、本院依上訴人之聲請調取本院八十七年度重上字第一二號（包括臺灣雲林地方法院八十六年度訴字第二三六號）土地所有權移轉登記事件卷宗。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十二年四月二十七日向被上訴人安欣建設公司購買系爭房屋二棟，並向原審原告曾陳玉購買系爭土地。嗣原審原告曾陳玉與上訴人間發生買賣糾紛，經原審法院以八十六年度訴字第二三六號另件民事判決上訴人應將系爭土地移轉登記返還原審原告曾陳玉。嗣前揭訴訟上訴於台灣高等法院台南分院時，上訴人與被上訴人等之代表人即安欣建設公司法定代理人甲○○達成和解，上訴人表示願就系爭房屋及土地買賣之應付餘款一千零六十四萬元，由上訴人給付八百五十萬元，被上訴人公司即將房屋移轉與上訴人；嗣被上訴人公司即於八十七年十一月九日將系爭房屋二棟所有權移轉登記為上訴人名義。
詎上訴人於八十八年一月十八日僅支付其中之五百萬元，餘款三百五十萬元則約定要等違約金訴訟由法院判斷何方違約後始給付。從此歷經一年有餘，任憑被上訴人催促，上訴人仍不給付餘款，亦不提出違約之訴訟，爰依據補充協議書約定，請求上訴人給付被上訴人及原審原告曾陳玉等二人三百五十萬元。又上訴人於八十三年十一月八日前業已給付原審原告曾陳玉土地買賣價金四百一十四萬元；被上訴人公司房屋買賣價金一百四十萬元；依據兩造簽定土地、房屋預定買賣合約書第五條有關違約金之規定，上訴人應分別給付原審原告曾陳玉違約金四百一十四萬元及被上訴人公司一百四十萬元之違約金。另被上訴人公司為上訴人支出房屋監証費、契稅、外接水電費，共十四萬八千三百七十七元，依買賣契約之約定，應由上訴人負擔，併請求上訴人返還之。爰本於買賣及補充協議書作用之買賣價金交付請求權與違約金、代墊款交付請求權之法律關係，求為判命㈠上訴人應給付被上訴人及原審原告曾陳玉等三百五十萬元，及自八十八年一月十九日起至清償日止之法定遲延利息，並加付原審原告曾陳玉四百一十四萬元，被上訴人安欣建公司一百四十萬元之違約金。㈡上訴人應給付被上訴人公司十四萬八千三百七十七元，及自八十四年九月十六日起至清償日止之法定遲延利息判決等語（本件原審判決上訴人應給付被上訴人公司三百六十四萬八千三百七十七元，及其中三百五十萬元自八十九年四月十三日起，其中十四萬八千三百七十七元自八十四年九月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；而駁回被上訴人公司其餘及原審原告曾陳玉全部之請求。嗣上訴人就其敗訴部分提起上訴，至被上訴人公司及原審原告曾陳玉就渠等分別敗訴則未提起上訴）。
二、上訴人則以：其係向被上訴人公司購買系爭房屋，另向原審原告曾陳玉購買前揭房屋所坐落系爭土地；本件系爭房地之買賣係分別訂立，價款亦係分別給付，被上訴人公司請求，對其超過應享有之價款部分並無請求權，亦即其僅得請求房屋部分之一百十五萬五千一百三十元。又兩造於八十八年一月十八訂立之補充協議書約定餘款侍違約金訴訟後處理，足見兩造間因有違約金之存在，始有此約定；但該違約金之訴訟尚未處理，被上訴人即提起本件請求；故上訴人提出與違約金抵銷之抗辯，應屬有理。依房屋預定買賣合約書第六條規定，預定自開工後四二○個工作天完工，但上訴人已於八十六年一月六日存證信函催告交屋，卻仍未完成，故自八十三年十一月八日起至八十六年一月六日催告日止，以每日應給付五千五百四十元計，合計應給付上訴人違約金四百三十九萬八千七百六十元。雖被上訴人主張已於八十三年九月三十日建築完成取得使用執照，並於同年十一月十七日辦妥保存登記；但因有房屋天花板未粉刷（即釘塑膠板）及隔避對向開門等而發生爭執，一直無法交屋，自得拒付餘款。另被上訴人公司負責人甲○○就系爭土地若不以其名義偽造雙方同意解除系爭土地買賣同意書及申請書，於同日向雲林縣稅捐稽徵處申請准予註銷系爭土地增值稅之申報繳納；則系爭土地早已登記完畢，不致延遲二百四十日。依被上訴人公司負責人甲○○於八十四年一月二十二日撤爭銷系爭土地增值稅申報至完成登記之八十四年九月十九日為止，共計二百四十日，依前述每日按實付價款千分之一計算違約金即為九十九萬三千六百元，亦可主張抵銷。如認為上訴人按實付價款千分之一計算違約金不合理時，願以法定利率百分之五計算其損害金應為十三萬八千元。況兩造於八十八年一月十八日成立之補充協議書已表示上訴人於八十八年一月十九日給付五百萬元，被上訴人應將房地交付等語，足見房地未交付之事實；且前述偽造文書案件尚未確定，上訴人自無先行提起違約金訴訟之必要等語，資為抗辯。
三、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；而解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句；又債權人基於債之關係，得向債務人請求給付；而給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力；且以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；另稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；且和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力；至當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民法第一百五十三條第一項、第九十八條、第一百九十九條、第二百二十九條第一項、二項、第二百三十一條第一項、第七百三十六條、第七百三十七條及民事訴訟法第二百七十七條分別定有明文。次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；另契約成立後，債務人有依契約內容而為履行之義務；又主張常態事實者，就其事實無庸舉證，主張變態事者，應就變態事實負舉證義務，此為舉證責任分擔原則。再者，原告（即本件之被上訴人）對於自己主張之事實（即起訴事實）已盡證明之責後，被告（即本件之上訴人）對其主張抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判；另主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。換言之，原告（即被上訴人）就其所主張請求權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告（即上訴人）自認此項事實而主張該請求權已因清償、抵銷或其他原因等而消滅，則此清償、抵銷或其他原因等之事實，應由被告（即上訴人）負舉證之責任（最高法院十八年度上字第一六七九、二八五五號、同院二十八年度上字第一九二○號、同院三十九年度台上字第一○五三號、同院四十八年度台上字第八八七號及同院五十二年度台上字第五一八號判例參照）。
四、本件被上訴人公司主張上訴人於八十二年四月二十七日向被上訴公司購買系爭房屋二棟，並向原審原告曾陳玉購買系爭土地；雙方約定系爭房屋每棟價款為二百零七元，系爭土地則為六百零萬元，總計一千六百十八萬元；惟上訴人自八十三年十一月八日後即未依被上訴人公司之通知履行交付價金之義務，其中土地價款部分，每筆系爭土地僅交付二百零七萬元，各筆仍積欠三百九十五萬元；至系爭房屋價款部分，則每戶房屋僅給付七十萬元，各戶尚積欠一百三十七萬元；總計為一千零六十四萬元。另被上訴人公司已依兩造所訂房屋買賣契約書第十條之約定，代上訴人繳納有關前揭二棟系爭房屋之監證費分別為五千四百七十九元、五千四百八十九元，契稅分別為四萬一千零九十二元、四萬一千一百六十七元；外接自來水費用每戶二萬一千五百七十五元，二戶共計四萬三千一百五十元；外接電費每戶六千元，二戶共計一萬二千元；總計為十四萬八千三百七十七元之事實，已據被上訴人公司於原審及本院審理時陳述在卷，並有其所提出之系爭土地及房屋預定買賣合約書各一份、系爭土地及建物登記簿謄本各二份、臺灣省自來水股份有限公司各項費款收據二紙、臺灣電力公司營業收據一紙、雲林縣稅捐稽徵處契稅繳款書二紙及雲林縣斗六市公所監證費繳納通知書二份（以上均為影本）附卷可憑（原審卷第十六至三十九頁），復為上訴人所不爭執，自屬真實。
五、另被上訴人公司主張上訴人向其購買系爭房屋二棟後，因與原審原告曾陳玉間發生買賣糾紛，經原審原告曾陳玉向原審法院另提起所有權移轉登記事件，並經該院以八十六年度訴字第二三六號民事判決上訴人應將系爭土地移轉登記返還原審原告曾陳玉。嗣該訴訟因上訴人不服，上訴於台灣高等法院台南分院時，被上訴人公司即於八十七年十一月九日將系爭房屋所有權移轉登記與上訴人，並由上訴人與被上訴人公司法定代理人甲○○於八十八年一月十八日達成和解，上訴人表示願就系爭房屋及土地依前揭買賣契約所約定應付之餘款一千零六十四萬元，由上訴人給付八百五十萬元；惟上訴人於八十八年一月十八日卻僅支付其中之五百萬元，至餘款三百五十萬元則約定要等違約金訴訟由法院判斷何方違約後始給付。詎歷經一年有餘，任憑被上訴人催促，上訴人仍不給付餘款之事實，亦據被上訴人公司於原審及本院審理時陳述在卷，並有所提出之前揭系爭土地及房屋預定買賣合約書各一份、系爭建物登記簿謄本共二紙及臺灣雲林地方法院八十六年度訴字第二三六號民事判決書、補充協議書及建築改良物買賣所有權移轉契約書各一份（以上均為影本）在卷可參（原審卷第十一至十五、二十四及四十頁）；再參諸上訴人對於就系爭土地及房屋之價格，其僅依約共交付五百五十四萬元，尚積欠一千零六十四萬元；嗣其於八十八年一月十八日與被上訴人公司法定代理人甲○○於達成和解，表示願就系爭房屋及土地再給付八百五十萬元，惟其僅於八十八年一月十八日支付其中之五百萬元，至餘款三百五十萬元迄今仍未交付；同時被上訴人公司確已將系爭房屋所有權移轉與上訴人乙情亦不爭執以察，自亦屬真實。至上訴人雖為前揭情詞之抗辯，惟此非僅為被上訴人公司所堅決否認，且查：
（一）本件被上訴人公司確已依兩造所訂房屋買賣契約書第十條之約定，代上訴人繳納有關前揭二棟系爭房屋之監證費分別為五千四百七十九元、五千四百八十九元；契稅分別為四萬一千零九十二元、四萬一千一百六十七元；外接自來水費用每戶二萬一千五百七十五元，二戶共計四萬三千一百五十元；外接電費每戶六千元，二戶共計一萬二千元；而總計為十四萬八千三百七十七元之事實，已據被上訴人公司於原審及本院審理時陳述在卷，並有其所提出之前揭系爭土地及房屋預定買賣合約書各一份、臺灣省自來水股份有限公司各項費款收據二紙、臺灣電力公司營業收據一紙、雲林縣稅捐稽徵處契稅繳款書二紙及雲林縣斗六市公所監證費繳納通知書二份（以上均為影本）附卷可憑（原審卷第二十五至三十九頁），復為上訴人所不爭執，自屬真實。另經本院核閱前揭系爭房屋預定買賣合約書之內容以察，兩造確已於第六條第二項、第十條第三項第二款載明：「外水電管線由乙方（指被上訴人）代為申請接通之工程費用，憑繳付之收據，由全體住戶分擔之」、「產權登記費、契稅及監證費、外水、外電‧‧‧由甲方（指上訴人）負擔」等語無訛；自亦屬真實。從而被上訴人公司據此請求上訴人應給付其十四萬八千三百七十七元及其法定遲延利息，自於法有據。
（二）本件上訴人向被上訴人公司購買系爭房屋二棟後，因其與原審原告曾陳玉間就系爭土地發生買賣糾紛，經原審原告曾陳玉向原審法院另提起所有權移轉登記事件，並經該院以八十六年度訴字第二三六號民事判決上訴人應將系爭土地移轉登記返還原審原告曾陳玉。嗣該訴訟因上訴人不服提起上訴，而由本院審理時，被上訴人公司即於八十七年十一月九日將系爭房屋所有權移轉登記與上訴人，並由上訴人與被上訴人公司法定代理人甲○○於八十八年一月十八日達成和解，上訴人表示願就系爭房屋及土地依前揭買賣契約所約定應付之餘款一千零六十四萬元，由上訴人給付八百五十萬元；惟上訴人於八十八年一月十八日卻僅支付其中之五百萬元，至餘款三百五十萬元則約定要等違約金訴訟由法院判斷何方違約後始給付。詎歷經一年有餘，任憑被上訴人催促，上訴人仍不給付餘款乙情，已如前述，並有前揭補充協議書、建築改良物買賣所有權移轉契約書影本各一份及系爭建物登記簿謄本二份在卷可參，且上訴人對於該補充協議書內容之真正，及其僅於八十八年一月十八日支付其中之五百萬元，至餘款三百五十萬元迄今仍未交付亦不爭執；自屬真實。而經本院核閱前揭補充協議書之內容，其上係記載：「茲就安欣建設股份有限公司與乙○○就斗六市○○○段（朱丹灣小段）第一六六之二二、一六六之二三地號及其上一四二六、一四二七建號買賣和解金額捌佰伍拾萬元給付乙事，雙方同意乙○○給付伍佰萬元，安欣建設將房地交付意乙○○，但仍保有一戶之權狀，餘款嗣違約金訴訟後處理，餘款參佰伍拾萬元仍留存銀行，雙方未經合意，乙○○不得擅為領取，‧‧‧乙○○就二棟房屋欲為處分其中一棟，有必要得將權狀互為交換，八十七年度重上字第十二號訴訟應撤回」等語（原審卷第二十四頁）；則審究其意應認被上訴人公司與上訴人間就系爭土地及房屋之買賣乙事當已成立和解，雙方同意將買賣價金之餘款計為八百五十萬元；至於原審原告曾陳玉雖未於本件補充協議書署名或蓋章，形式上固非本件補充協議書之當事人，然該補充協議書之內容既已將系爭土地記載其內，且和解之金額高達八百五十萬元，則徵諸解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年度台上字第一○五三號判例參照）；換言之，探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句；但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解以觀；究其之真意及緣由，當認原審原告曾陳玉已將有關系爭土地買賣價金之餘額委由被上訴人公司法定代理人甲○○併為處理，應無疑義。否則，如前所述，系爭房屋之總價款既僅為四百十四萬元，而上訴人對每戶房屋已各給付七十萬元，目前尚僅共積欠系爭房屋之價款為二百七十四萬元；則衡諸常情，前揭補充協議書若非就系爭房屋及土地所約定應付之餘款達成和解，上訴人豈會同意給付高達八百五十萬元之鉅款；且原審原告曾陳玉會豈會同意撤回本院八十七年度重上字第一二號土地所有權移轉登記事件之理？且此益徵上訴人辯稱：本件土地價款為一千零八十四萬元，房屋價款為五百三十四萬元，房屋價款佔總價款之比例為一六一八分之五三四，被上訴人僅得請求房屋部分之一百十五萬五千一百三十元云云，顯與事實不符，並與事理有違，而不足採。因此徵諸按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及當事人取得和解契約所訂的權利之效力；民法第七百三十七條定有明文。又當事人一經和解即應受該和解契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張（最高法院十九年上字第一九六四號判例參照）。另被上訴人於本件訴訟中已附帶為違約金之主張，復為上訴人所不爭執，則前揭補充協議書中所載「餘款（指系爭三百五十萬元）嗣違約金訴訟後處理」之約定亦應認已成就。從而被上訴公司依據兩造所訂之補充協議書之約定請求上訴人給付三百五十萬元，自於法有據。另被上訴公司請求法定遲延利息部分，因兩造於補充協議書中既約定「嗣違約金訴訟後處理」，則應自本件訴訟繫屬於原審之日即八十九年四月十三日起算；至逾此範圍利息之請求，尚難謂正當。
（三）經本院核閱系爭房屋預定買賣合約書之內容以觀，兩造已於該預定買賣合約書第六條第一項及第十一條分別就系爭房屋之「完工」及「交屋」約定：「本房屋之施工‧‧‧預定自開工後四二○個工作天完工，如有逾期每逾一日乙方（指被上訴人）應按甲方（指上訴人）實付價款千分之一計算違約金，付與甲方」；「本房屋建造完工取得使用執照並接通水電後，乙方（指被上訴人）應通知甲方（指上訴人）辦理交屋手續，惟乙方於甲方全部履行左列各項義務後始交屋；⑴付清買賣總價金含另本土地買賣契約書內所訂之總價金及依契約應由甲方（指上訴人）負擔之費用。⑵付清因逾期付款之滯納金。⑶提出辦理產權登記或委託貸款所需證件及有關文件上蓋章，並付清前條應由甲方（指上訴人）負擔之費用。⑷付清本戶之水電接戶設施費用及經被上訴人通知交屋日起發生之本戶給水、送電後之基本費」等語，並有被上訴人所提出之前揭爭房屋預定買賣合約書影本一份在卷可參，且為上訴人所不爭執，自屬真實。顯見兩造間就本件系爭房屋之「完工」及「交屋」係分別以「期間」及「應履行之義務」資為二者之區隔，亦即系爭房屋之「完工」與「交屋」係分屬不同階段，殆無疑義。而本件系爭房屋確已於八十三年九月十二日完工，並於同年月三十日向主管機關取得使用執照，復於同年十一月十七日向雲林縣斗六地政事務所辦理第一次之保存登記之事實，已據被上訴人公司於原審及本院審理時陳述在卷，並有其所提出之前揭系爭房屋之建物登記謄本二份附卷可參；自亦屬真實。因之被上訴人公司主張其就系爭建物確已依約完工等語，尚非虛妄，應堪採信。從而上訴人辯稱：被上訴人依約應於八十三年九月二十四日交付房等屋云云，尚有誤會。
（四）另上訴人雖辯稱：依房屋預定買賣合約書第六條規定，預定自開工後四二○個工作天完工，但上訴人已於八十六年一月六日以郵局存證信函催告被上訴人交屋，其卻仍未完成交屋，故自八十三年十一月八日（即自辦妥保存登記之翌日）起至八十六年一月六日催告日止，以每日應給付五千五百四十元計，合計應給付上訴人違約金四百三十九萬八千七百六十元等語，固據其提出雲林縣莿桐郵局第一號存證信函影本一份為證（原審卷第五十六至五十七頁）；惟姑不論此部分已因上訴人混淆誤認本件系爭房屋之「完工」與「交屋」係分屬不同階段之事實，且依前揭說明，兩造間就本件系爭房屋之「交屋」並未有若遲延交屋者，須另計付違約金之約定，致不足採。況再依前揭說明，上訴人對於被上訴人公司已依兩造所訂房屋買賣契約書第十條之約定，代上訴人繳納前揭二棟系爭房屋之監證費、契稅、外接自來水費用及外接電費，總計為十四萬八千三百七十七元之金額，既未依約繳交被上訴人公司；則依前揭系爭房屋預定買賣合約書第十一條之約定，在上訴人未依約履行繳付被上訴人公司代其繳納之前揭監證、契稅等費用前，被上訴人公司自仍無依約應交付系爭房屋予上訴人之義務，殆無疑義。因此上訴人辯稱：其於八十六年一月六日以存證信函催告交屋，因被上訴人公司仍未完成，故應賠償上訴人違約金四百三十九萬八千七百六十元，並主張抵銷云云，自屬無據。
（五）又本件被上訴人公司之負責人甲○○固確有就系爭二筆土地於八十三年十二月九日以出售予上訴人為由，於同年月十日向雲林稅捐稽徵處遞件申報土地增值稅後，因上訴人仍未按期給付分期之價金，為免繳納滯納金及受罰，復於八十四年一月二十三日盜用上訴人「乙○○」印章及偽造「乙○○」署押，以「乙○○」名義偽造雙方同意解除系爭土地買賣同意書及申請書，於同日向雲林縣稅捐稽徵處申請准予註銷系爭土地增值稅之申報繳納；並經本院刑事庭以偽造文書罪判處有期徒刑五年，緩刑三年在案；有上訴人所提出之本院八十八年度上訴字第九七○號刑事判決書影本一份附卷為證，且為上訴人所不爭執，而屬真實。惟經本院審究該刑事判決所認定之事實，尚與本件被上訴人公司本於補充協議書請求上訴人應給付其買賣價金餘款無關；況該刑事判決已認為被上訴人公司負責人甲○○之犯罪動機乃係「為免繳納滯納金及受罰」，至其緣由則係因上訴人仍未按期給付分期之價金（即第二十四期應繳之十萬元及辦理金融貸款）；則依上訴人與原審原告曾陳玉所訂定之土地預定買賣合約書第六條之約定：「甲方（即上訴人）所購土地之所有權移轉事項，於甲方購買之該房屋取得使用執照時，並依約履行付款義務後（包括土地總價，如有代辦貸款，則先由甲方開付貸款同額本票或支票交與乙方（即原審原告曾陳玉），待銀行貸款撥付後，再行結算），雙方委由‧‧所指定之代書辦理‧‧」等語以觀（見原審卷第二十三反面至二十四頁）；顯然兩造就系爭土地之移轉所有權與上訴人，係以「系爭房屋取得使用執照，且上訴人已依約履行其付款義務後」為其移轉登記之條件，應無疑義。惟本件上訴人並未依約履行繳付被上訴人公司代其繳納之前揭監證、契稅等費用，致被上訴人公司無依約應交付系爭房屋予上訴人之義務，已如前述；同時上訴人對於其就系爭土地有未按期給付分期價金之事實亦不爭執，再參諸系爭土地預定買賣合約書就系爭土地并無，若有遲延移轉所有權者，須另計付違約金之約定；且系爭土地亦已於八十四年九月十九日向雲林縣斗六地政事務所辦理登記為上訴人名義以察；被上訴人公司或原審原告曾陳玉迄八十四年九月十九日前依約尚無移轉系爭土地所有權與上訴人之義務，亦無疑義。因此上訴人辯稱：甲○○如不以非法方式註銷增值稅之申報，系爭土地早已登記完畢，不致延遲二百四十日，致其就土地部分無法管理，自得向被上訴人公司請求給付違約金九十九萬三千六百元（或十三萬八千元），並主張抵銷云云，亦於法無據，並有違衡平法原則。
（六）至上訴人雖又辯稱：因系爭房屋天花板未粉刷（即釘塑膠板）及隔避對向開門等而發生爭執，一直無法交屋，其自得拒付餘款。另被上訴人公司仍未將系爭房地交付，其自得主張同時履行抗辯權云云。惟此非僅為被上訴人公司所堅決否認，且系爭房屋及土地確已於八十八年三月四日由兩造會同雙方之訴訟代理人即邱步顯律師、鍾竹簧律師至現場點交確認無訛之事實，亦據被上訴人公司於原審及本院審理時陳述在卷，再參諸上訴人亦確已將系爭房地中之坐落雲林縣斗六市○○○段朱丹灣小段第一六六之二二號土地其上即門牌號碼為雲林縣斗六市○○路二七二之一巷十一號房屋於八十八年三月四日以買賣為原因，而於同年九月十四日移轉登記為訴外人李銘坤名義以觀（原審卷第十八及二十二頁）；自屬真實。而按就物之瑕疵言，如買賣標的物係特定物，則瑕疵雖於契約成立時即已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任。倘若瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付係不完全，而發生債務不履行責任；至是否同時發生瑕疵擔保責任？依我國民法第三百五十四條第一項前段、第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人之時，有上開瑕疵存在，則雖在契約成立時尚未存在，出賣人仍應負擔保之責，此時即發生請求權競合。亦即，物之瑕疵擔保責任與不完全給付，係屬二不同之制度，其要件及效果均不相同，在二者競合時，為保證債權人，應認原則其得任意選擇有利於已者主張，此亦為我國學者之通說。末按不完全給付與物之瑕疵擔保責任競合時，則物之瑕疵本身，買受人若無請求出賣人修補之權利時，亦不得依不完全給付請求出賣人為修補，即出賣人並不負補正之義務；否則物之瑕疵擔保制度中出賣人原則上負修補義務之精神無法實現。而本件被上訴人公司出賣之系爭房屋若有前揭瑕疵，上訴人自得主張不完全給付；惟系爭房屋之買賣契約其性質屬買賣法律關係，被上訴人公司本即不負瑕疵修補義務（即上訴人僅有請求減少價金或解除契約之權利）；惟上訴人並無法提出確切之證據以實其說。再者，本件被上訴人公司就系爭房屋之移轉登記及交付義務與上訴人之給付價金義務，固係立於互為對待給付之關係，而有同時履行抗辯權之適用，而無疑義；惟被上訴人公司就系爭房屋已履行其移轉登記及交付之義務，已如前述；另參以因契約而互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段固定有明文；惟所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，亦即當事人為此項抗辯時，需其一方之給付與他方之給付，互立於對待給付之關係，始足稱之（最高法院五十九年度台上字第八五○號判例及同院七十一年度台上字第二三○七號判決參照）。因此上訴人之前揭辯稱，自不足採。
六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人於八十二年四月二十七日向被上訴公司購買系爭房屋二棟，並向原審原告曾陳玉購買系爭土地。嗣原審原告曾陳玉與上訴人間發生買賣糾紛，經原審法院另件民事判決上訴人應將系爭土地移轉登記返還原審原告曾陳玉。嗣前揭訴訟上訴本院時，上訴人與被上訴人公司之法定代理人甲○○達成和解，上訴人表示願就系爭房屋及土地買賣之應付餘款一千零六十四萬元，由上訴人給付八百五十萬元；嗣被上訴人公司即於八十七年十一月九日將系爭房屋二棟所有權移轉登記為上訴人名義。詎上訴人於八十八年一月十八日僅支付其中之五百萬元，餘款三百五十萬元則約定要等違約金訴訟由法院判斷何方違約後始給付。惟歷經一年有餘，任憑被上訴人催促，上訴人仍不給付餘款，亦不提出違約之訴訟，依據補充協議書約定，上訴人自應給付被上訴人三百五十萬元。又被上訴人公司為上訴人支出房屋監証費、契稅、外接水電費，共十四萬八千三百七十七元，依買賣契約之約定，應由上訴人負擔，併請求上訴人返還之。爰本於買賣及補充協議書作用之買賣價金交付請求權與代墊款交付請求權之法律關係，請求判決上訴人應給付被上訴人公司三百六十四萬八千三百七十七元，及其中三百五十萬元自八十九年四月十三日起，其中十四萬八千三百七十七元自八十四年九月十六日起，均至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請酌定相當之擔保金額為准免假執行之宣告，於法並無不合；上訴人就此部分上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請，為無理由，應予駁回。
七、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十五 日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官 王 惠 一~B2 法官 蘇 清 恭~B3 法官 張 世 展右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十七 日~B法院書記官 廖 英 琇