臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十九年度上易字第一五八號
上 訴 人 民裕企業股份有限公司法定代理人 乙○○被上訴人 甲○○○右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於臺灣嘉義地方法院中華民國八十九年六月二十八日八十九年訴字第一二○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）九十六萬二千四百零一元，及自起訴狀送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國八十九年一月一日起，至拆除房屋交還系爭坐落嘉義市○○段五二之六五號建地０．００二七公頃、同段五二之七號建地０．００一０公頃、同段五二之二０號部分建地０．０００五公頃、同段五二之六三號建地０．０００四０一公頃、同段五二之二二九號部分建地０．００一五九九公頃等五筆土地予上訴人之日止，按年依申報地價百分之十，無申報地價時依公告現值百分之十計付賠償金與上訴人。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人與陳滿間之土地買賣契約確已解除完畢，有最高法院六十七年台上字第一五八六號民事確定判決可稽，並經陳滿到庭證述屬實，且為被上訴人所不否認，原審與此相反之認定，顯非可採。嗣上訴人與達因工程股份有限公司（下稱達因公司）為解決陳滿倒閉及前揭土地買賣契約解除後之善後問題，而於五十八年八月二十七日簽訂「合約書」，依該合約書第三項丙款約定，達因公司與上訴人合作共同出售房地時，達因公司分得三分之一價款為房款，上訴人分得三分之二價款為地款，陳滿僅為關係人，每月領新台幣（下同）一萬元生活費，並無任何權利可言，上訴人亦未委託陳滿出售房地。其後達因公司違背約定，行使法定抵押權拍賣地上物取走價款，土地仍歸上訴人所有迄今，該善後處理合約書已因達因公司之片面違約而無法執行，上訴人曾於七十年間以口頭向吳鼎、陳滿及達因公司解除該合約書及相關議定事項，並於九十年三月十六日正式以嘉義郵局五五六號存證信函通知相關各造，解除該合約書及相關議定事項，並追溯自簽約時生效，被上訴人占有系爭上訴人所有之土地已無正當權源。又陳滿因與上訴人解除土地買賣契約而喪失對土地的一切權利，達因公司利用法定抵押權拍賣其所蓋建物，並不包括土地權利，此點被上訴人前手在法院拍賣購得建物時已明知，縱使上訴人與陳滿間尚有債之關係，基於「債之相對性」原則，被上訴人仍不得依據陳滿與上訴人間之債的關係，憑以主張渠占有系爭土地係屬有權占有。
（二）被上訴人提所謂「占有連鎖關係」理論實屬笑話，蓋「占有」是否即為「有權占有」，亦有可能為「無權占有」，而連鎖必須是「連續交換關係」，如「關係中斷，無利益關連」，則何來連鎖關係。本案陳滿與上訴人間之土地買賣契約業已解除已如前述，陳滿已取回購地支票，交還土地完畢，陳滿並未佔有土地，而被上訴人從法院拍賣取得地上物權利，並未取得土地權利，且法拍時已註明不包括土地權利，亦為被上訴人所承認，陳滿本身並無土地權利被上訴人又未自陳滿購買土地權利，何來「占有的連鎖性」，是故被上訴人並無法律上之原因而佔用土地而受利益，致上訴人受損害，應返還其利益。
（三）本案上訴人係以達因公司行使法定抵押權，將上訴人所有土地上之系爭建物拍賣，另仁愛市場亦被嘉義市政府撤銷市場執照不能作為市場使用，有民法第二百二十六條給付不能之情形，而解除五十八年八月二十七日所訂立之合約書全部，並依民法第一百七十九條「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者亦同。」之規定，請求被上訴人返還參考租金數額之不當得利，並非請求被上訴人給付租金，依法不當得利返還請求權之消滅時效期間為十五年，被上訴人提出五年租金請求權之消滅時效期間抗辯，顯有未合。
三、證據：除引用原審所提出之證據外，補提本院六十五年度上更二字第四二號、最高法院六十七年度台上字第一五八六號、本院七十三年度上字第九二八號民事判決書各一件、存證信函三件、協議書一件、五十八年八月二十七日合約書一份（以上均影本）、回執十二份、照片三張及現場圖一份等為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）民國五十七年一月間，上訴人將座落於白川段五十二之四、之七、之八、之十一、之二十等五筆土地（本件系爭土地係上述五筆土地其中一筆分割出來）出售給案外人陳滿，陳滿嗣於同年三月間委託達因公司在上述五筆土地上興建二十九棟房屋及一棟戲院，並以上訴人之前任法定代理人吳望重名義申請建造執照，迄至五十八年六月間，陳滿無力繳納土地價款及工程款，而二十九棟房屋及戲院又已完成約三分之一進度，陳滿遂先與上訴人解除原先土地買賣契約，雙方並約定組成一家新公司繼續興建房屋。雖事後並未籌組新公司，然依五十八年八月二十七日陳滿與上訴人及達因公司所訂合約，就陳滿與上訴人間，仍有買賣契約之性質存在，茲說明如左：
㈠依合約書第二條關於陳滿已出售二樓店舖之處理事「甲（即上訴人）應收
地款及利息共計新台幣一百三十萬三千八百一十元．．．由丙方（即陳滿）已出售二樓店舖應收未收款新台幣五十七萬五百元由丁方向下列承購人收齊交給甲方（即上訴人）以充上述地款及利息之部分款．．．」，其所謂「甲方應收地款及利息共計新台幣一百三十萬三千八百一十元」，係陳滿與上訴人在五十八年六月間雙方解約前，所積欠之土地買賣價金，原本在五十八年六月間解約後，陳滿自應回復原狀並交還土地予上訴人，且免除給付上訴人之土地價金，然在五十八年八月二十七日訂立系爭契約時，陳滿不僅應再付清解約之前所欠價金，且應再加給利息予上訴人。㈡上訴人依右項約定就陳滿己出售之二樓店舖而承購人尚未付清尾款部分合
計有五十七萬五百元由上訴人收齊外，其餘不足之土地價金款項由陳滿先前尚未出售之房屋，由達因公司繼續興，俟建造完成後，上訴人取得三分之二價金作為地款及利息，達因公司取得三分之一價金，充作工程款（請參閱附件合約書第三條關於靠臨仁愛路三樓店舖工程之處理事（丙）款部分）。足見陳滿與上訴人間仍有買賣約定，否則上訴人有何權利取得土地價金？㈢依合約書第五條關於戲院及地下室新建及處理事（甲）部分之約定，上訴
人仍可取得戲院及地下室出售後之價金之二分之一作為應得之地款及利息，且如有剩餘由陳滿取得剩餘之價金，足見陳滿仍享有所建造之房屋在出售後取得價金之權利。
（二）被上訴人之前手曾茂富向執行法院買受系爭房屋，其所占有之系爭土地應屬有權占用，理由如下：
㈠被上訴人之前手曾茂富向執行法院買受系爭房屋，在實務上係認為曾茂富基於買賣關係向陳滿買受系爭房屋。
㈡五十八年八月二十七日陳滿與上訴人及達因公司所訂定之協議，含有陳滿
與上訴人之土地買賣關係存在，已如前述，故陳滿基於該協議，就所建造之房屋對系爭土地自屬有權占用，依據占有之連鎖關係理論，被上訴人基於買賣關係對於系爭土地自屬有權占用。
㈢依據五十八年八月二十七日所訂協議，當初上訴人係同意陳滿在系爭土地
上建造房屋，且亦同意陳滿將所建造之房屋對外出售讓其可分配到出售之價金，故上訴人基於該協議書應有容忍陳滿所建造之房屋使用其基地之義務，且陳滿出售該房屋時，上訴人仍有容忍之義務。今被上訴人之前手向陳滿買受系爭房屋，上訴人自有容忍被上訴人之前手使用系爭土地之義務。司法院七十九年十月二十九日之民事法律問題研究亦作如是之肯認。
（三）退一步言，假設依五十八年八月二十七日所訂合約，無法認定陳滿與上訴人間有買賣關係存在，然依該合約第六條建造物申請執照及名義人規定：
「建照執照之申請已售部分用承購人名義，未售部分用甲乙名義連名申請負責一切責任」，在訂立系爭契約時，被上訴人之前手尚未購買系爭房屋，故系爭房屋依上述約定當時起造人係用上訴人及達因公司聯名申請，而上訴人及達因公司依上述契約又分享所出售價金三分之一及三分之二，是以，亦可認定系爭房子蓋好後，原始所有人係被上訴人及達因公司，今被上訴人之前手既然依法院拍賣程序取得房屋所有權，則依先前實務見解及新修正民法第四二五條之一規定，兩造間仍存有租賃關係存在，既有租賃關係存在，被上訴人自不構成不當得利。
（四）本件上訴人係請求相當於租金之不當得利，應有五年消滅時效之適用（參閱最高法院四十九年台上字第一七三判例、八十三年台上字第二五二五判決），上訴人請求十五年之不當得利亦有不合。
（五）上訴人主張在九十年二月十九日已解除五十八年八月二十七日與達因公司所簽訂之契約，實不可採，蓋：⑴達因公司並無違約及給付不能之情事，因其已依約將全部房屋建造完成。⑵退一步言，假設達因公司有違約情事，上訴人並未定期請求達因公司履約，故上訴人依民法規定，並未取得法定解約權，而依五十八年八月二十七日所定合約，並無約定上訴人可解除契約。⑶上訴人經過三十餘年，始主張解除契約，顯然違反誠信原則。
（六）上訴人所提出之各項文書，除其與達因公司、陳滿及吳鼎於五十八年八月二十七日所訂之合約書，被上訴人不爭執外，其餘文書均否認其真正。
三、證據：除引用原審所提出之各項證據外，聲請調閱台灣嘉義地方法院六十一年度訴字第三二四號給付工程款事件、六十二年度訴字第八八九號確認優先權事件之判決原本，並聲請訊問證人翁茂城。
丙、本院依職權調閱本院六十五年度上更二字第四十二號民事判決原本。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：坐落嘉義市○○段五二之六五號、五二之七號、五二之二０號、五二之六三號、五二之二二九號土地，均為上訴人所有，被上訴人所有門牌號碼為嘉義市○○路○○○巷○號房屋，自六十四年起即無權占有上開土地中如原判決附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分所示，面積共六十二平方公尺之土地迄今，其無法律上之原因坐享開店及居住等不當利益，致上訴人無法使用收益，受有相當於租金數額之損害，爰依民法第一百七十九條之規定，求為命被上訴人應給付伊自七十四年起按前揭土地申報地價百分之十計算十五年之不當得利九十六萬二千四百零一元及其法定遲延利息，並自八十九年一月一日起至交還所占用土地之日止，按年依申報地價百分之十，無申報地價時依公告現值百分之十計付賠償金與上訴人之判決。被上訴人則以：系爭房屋原係曾茂富經由執行法院之拍賣程序向陳滿購買後，出賣予許月里，再由許月里於六十四年十月一日出賣予伊，雖陳滿興建系爭房屋所坐落之土地業經其於五十八年六月間與上訴人解除買賣契約，惟陳滿及興建房屋之達因公司旋即於五十八年八月二十七日與上訴人另訂契約，約定由上訴人繼續提供其所有土地興建系爭房屋，延續之前之土地買賣契約，則陳滿及達因公司基於該契約於上訴人所有之土地上興建系爭房屋，即有所憑，並非無權占有，依占有之連鎖關係，伊基於合法之買賣關係購入系爭房屋，亦屬有權占有，自不構成不當得利；又依前揭五十八年八月二十七日所訂合約第六條「建照執照之申請已售部分用承購人名義，未售部分用甲乙（按即上訴人與達因公司）名義連名申請負責一切責任」之規定，系爭房屋於訂約時尚未出售，當時起造人係用上訴人及達因公司聯名申請，而上訴人及達因公司依上述契約又分享所出售價金三分之二及三分之一，可認系爭房屋蓋好後之原始所有人係被上訴人及達因公司，今被上訴人之前手既依法院拍賣程序取得房屋所有權，依新修正民法第四百二十五條之一規定，兩造間仍存有租賃關係存在，被上訴人自不構成不當得利；另上訴人既係請求相當於租金之不當得利，即應有五年消滅時效之適用，上訴人請求十五年之不當得利，亦有不合等語，資為抗辯。
二、查上訴人主張坐落嘉義市○○段五二之六五號、五二之七號、五二之二０號、五二之六三號、五二之二二九號土地為其所有，被上訴人所有門牌號碼為嘉義市○○路○○○巷○號房屋占用其中六十二平方公尺之土地之事實，業據其提出土地登記簿謄本五份為證，並經原審會同地政人員到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖（即原判決附圖）各一份在卷可稽，且為被上訴人所不爭，堪信為真。上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地，則為被上訴人所否認，並以前詞抗辯，則本件上訴人以被上訴人無權占有為由，依民法第一百七十九條之規定，請求被上訴人返還相當於租金數額之利益，首應審究者，厥為被上訴人所有之前揭房屋占用系爭土地是否為無權占有一節。
三、次查被上訴人所有之前揭房屋原為訴外人陳滿於五十七年一月間與上訴人訂約購買系爭土地後委由達因公司所興建，興建之初，因陳滿積欠上訴人土地價金無力償還，雙方乃於五十八年六月十五日合意解除系爭土地之買賣契約（此有上訴人所提出之最高法院六十七年台上字第一五八六號民事確定判決可稽，並經陳滿到庭證述屬實，且為被上訴人所不否認），加以陳滿另積欠達因公司工程款未償，三方為解決陳滿所欠債務及系爭土地買賣契約解除後之善後問題，又於五十八年八月二十七日與訴外人吳鼎共同簽訂一紙合約書（見本院卷第二宗第十九頁以下），當時尚有包括被上訴人所有之前揭房屋在內所謂靠臨仁愛路三樓店舖編號Ａ特大、Ａ特小、Ａ６、Ａ７、Ａ８、Ａ９、Ａ等六幢半房屋未興建完成，此觀之該合約書第三大項（甲）款約定前開六幢半房屋「乙方（按即達因公司）負責於合約生效日起壹佰捌拾工作天內按圖樣建造完成」自明，而該包括被上訴人所有前揭房屋在內之未興建完成房屋，依該合約書第三大項（丙）款約定「甲（按即上訴人）、乙方（即達因公司）得協議價格交由丁方（按即吳鼎）出售，所售價款由丁方親收交付甲方三分之二充為地款及利息，交付乙方三分之一充為工程費。」、及依該合約書第六大項建造物申請執照及名義人約定「建照執照之申請已售部分用承購人名義，未售部分用甲、乙名義連名申請負責一切責任」，該未完成之房屋興建、出售、分配價款及申請執照等概與陳滿無關，陳滿除依該合約書第一大項（乙）款約定每月得向上訴人及達因公司領取一萬元生活費外，就該興建中尚未完成之房屋並無任何權利可得主張，堪認陳滿與上訴人解除系爭土地之買賣契約後，為解決其積欠達因公司及上訴人之債務，已放棄其繼續興建包括被上訴人所有房屋在內之前揭六幢半房屋之權利，又該房屋如前所述達因公司既應於訂約後壹佰捌拾工作天內按圖樣建造完成，當時即屬於興建中之狀態而非獨立之建物，嗣後建造完成之房屋應認係上訴人與達因公司所共同出資，並依其所約定日後得分配出售價金之比例（即三分之二與三分之一）保持共有，為原始所有人。雖被上訴人所占有之前揭系爭房屋，係由訴外人曾茂富經由執行法院之拍賣程序向當時之執行債務人陳滿購買，經曾茂富出賣予許月里，再由許月里於六十四年十月一日出賣予被上訴人（以上有被上訴人所提出之權利移轉證書、建物買賣所有權移轉契約書等影本為證，並為上訴人所不爭），惟系爭房屋屬於未辦理保存登記之建物，其所有權應於建築完成時為原始出資建築之人取得，不因執行法院以何人為執行債務人而受影響，是達因公司以陳滿積欠其工程款未還而對其與上訴人原始取得所有權之系爭房屋行使法定抵押權，將上訴人所有土地上之系爭建物以抵押物之形態單獨拍賣，其情形與土地及其土地上之建築物同屬於一人所有，而僅以建築物為抵押者相當，按「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之；協議不諧時，得聲請法院定之。」，民法第八百七十六條第一項定有明文，則被上訴人所占有之前揭系爭房屋與其所占用之系爭土地前既屬於上訴人所有（房屋部分與達因公司共有），僅以房屋為法定抵押權行使之客體，揆諸前引法文規定，系爭房屋於拍賣時，對於所占用之土地，應視為已有法定地上權之設定，尚難認為無權占有。又縱認前開民法第八百七十六條第一項規定僅適用於當事人間所設定之抵押權，而不及於民法第五百十三條所規定法定抵押權之行使，然依強制執行法所為之拍賣亦為買賣之一種，被上訴人之前手即訴外人曾茂富經由執行法院之拍賣程序向當時之執行債務人陳滿購買系爭房屋，實際上係執行法院代陳滿將上訴人與達因公司所有之建物出賣，按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」（參照最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨），本件系爭土地為上訴人所有，被上訴人所占有之前揭系爭房屋於拍賣時屬於上訴人與達因公司共有，執行法院僅出賣房屋，土地部分上訴人未同意一併出售，依前開判例意旨，應認上訴人默許房屋承買人繼續使用土地，並參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。是本件被上訴人因買賣關係輾轉由訴外人曾茂富繼受系爭房屋，除有反對之特約外，亦應推斷為土地所有人之上訴人對之默許其繼續承租（最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議亦同此見解），亦難認被上訴人所有之前揭房屋占用系爭土地為無權占有。
四、至於上訴人主張達因公司違背前揭五十八年八月二十七日之合約書約定，行使法定抵押權拍賣地上物取走價款，而有民法第二百二十六條給付不能之情形，伊曾於七十年間以口頭向吳鼎、陳滿及達因公司解除該合約書全部，並於九十年三月十六日正式以存證信函通知解除契約之事云云，固提出相關之存證信函及回執為證，惟按所謂給付不能，係指在債務人給付期或應給付之時期，依社會通常觀念，有不能給付之情形而言；給付若仍可能，係屬遲延；雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨，則為不完全給付；本件上訴人與達因公司、陳滿等於五十八年八月二十七日與訴外人吳鼎共同簽訂之合約，就系爭房屋部分（即該合約書第三大項部分）達因公司對於上訴人之給付義務為「負責於合約生效日起壹佰捌拾工作天內按圖樣建造完成」（見本院第二卷第二十頁背面第四行參以下），而達因公司確已依約將全部房屋建造完成，此為上訴人所不否認之事實，自無上訴人所謂有給付不能之情形，上訴人所述達因公司行使法定抵押權拍賣地上物取走價款，縱有違該合約書第三大項（丙）款約定房屋興建完成後「甲（即上訴人）、乙方（即達因公司）得協議價格交由丁方（即吳鼎）出售，所售價款由丁方親收交付甲方三分之二充為地款及利息，交付乙方三分之一充為工程費」之約定，亦僅上訴人得否請求達因公司交付價款賠償金錢損害之問題，亦與給付不能無涉，上訴人主張達因公司有民法第二百二十六條給付不能之情形，而依同法第二百五十六條之規定解除前開五十八年八月二十七日所訂契約，因於法不合，尚難認為有生契約解除之效力，對於被上訴人基於前揭法律關係而得占有使用系爭土地之權利自不生影響。
五、綜上所述，被上訴人所有之前揭房屋占用上訴人所有之系爭土地既非無權占有，即不構成不當得利，則上訴人依不當得利之法律關係（即民法第一百七十九條之規定），請求被上訴人給付伊自七十四年起按前揭土地申報地價百分之十計算十五年之不當得利九十六萬二千四百零一元及其法定遲延利息，並自八十九年一月一日起至交還所占用土地之日止，按年依申報地價百分之十，無申報地價時依公告現值百分之十計付伊賠償金，即屬無據，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。至於上訴人可否請求被上訴人給付地租，及其數額若干，因未據上訴人起訴聲明，自非本院所應審理認定，附此敘明。原審以上訴人與陳滿間就系爭土地所為之買賣契約尚未解除為由為上訴人敗訴之判決，理由雖有未合，惟駁回上訴人依不當得利之法律關係所為請求之結論並無二致，仍應予以維持，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，因與本件判決之基礎無涉，且不影響判決之最後結果，故未予一一論述指駁，僅末此說明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 八 日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官~B2 法官~B3 法官右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十二 日~B法院書記官 謝淑玉