臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十九年度上易字第二○三號 ｊ
上 訴 人 乙○○○被上訴 人 甲 ○ ○右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十九年八月三十日臺灣嘉義地方法院第一審判決（八十九年度訴字第三九八號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應將安裝於嘉義縣○路鄉○路段四一七之一、四二０、四二０之一、三六七之一土地上大小十六棟之養雞舍內養雞器具自動給飼器十三套，飲水桶大的十三個、小的六百個，飼料桶小的一千個，雞舍四周圍帆布片三十二片，抽水馬達一台（原聲明並請求大井一口，但已於民國八十九年十一月二十七日撤回該部分）之所有權及使用權交還予上訴人。
（三）被上訴人應給付上訴人新台幣（以下同）五十四萬元。
（四）上訴人願提供器具部分之擔保金，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另補稱略以：
（一）被上訴人於八十六年三月一日向上訴人承租坐落嘉義縣○路鄉○路段四一七之
一、四二○、四二○之一、三七六之一土地上大小十六棟之養雞舍，包括安裝於上開養雞場（下稱系爭養雞場）之養雞器具及所有之養雞設備，租賃期間為三年，至八十九年三月一日到期，上訴人於八十九年一月十日曾以存證信函催告被上訴人繳納租金，並通知三年租賃期間已滿，不再續租，詎被上訴人屆期拒絕搬遷，並不繳納租金，自八十八年五月一日起至八十九年三月一日止，共欠租金十個月，每月十二萬元，計一百二十萬元，除將押金六十六萬元抵繳外，倘欠五十四萬元。
（二）上開上訴人所有之土地因債權人台南區中小企業銀行股份有限公司南嘉義分公司（以下簡稱台南企銀）聲請強制執行，經台灣嘉義地方法院（以下簡稱嘉義地院）查封拍賣，於八十七年五月十五日由第三人吳拱照拍定，但因其所提出之自耕能力證明書經原核發機關嘉義縣水上鄉公所於八十八年四月十四日以八八嘉水鄉農字第四八九五號函撤銷，則吳拱照憑該違法核發之自耕能力證明書，拍定買受嘉義地院查封之上訴人所有之上開三筆農地應屬無效。有關上開三筆土地拍賣糾紛提起訴訟等問題與被上訴人無涉，均未影響其租賃年限之使用權，況且被上訴人僅止於租賃關係，無權干涉產權及貸款事宜，更應遵守契約書之約定。被上訴人心存乘人之危打劫，利用上開產權尚在訴訟中之際，拒繳租金，期限屆滿又不搬遷，亦不交還租賃，但卻又在該地繼續飼養雞隻圖利，其所憑為何？又向嘉義地檢署提出恐嚇、詐欺、傷害、毀損等刑事罪名之告訴之誣告，假借利用刑事告訴，以便達其免繳付積欠之租金及租賃期滿永免予搬遷，並交還租賃物之目的，上述刑事告部份，均已獲不起訴處分在案（附八十九年度偵字第四六一九號不起書為證）。
（三）查兩造之租賃契約，固約定承租坐落嘉義縣○路鄉○路段四一七之一、四二０、四二０之一、三六七之一土地上大小棟之養雞舍，包括安裝於上開養雞場內之養雞器具及所有之養雞設備，每月租金十二萬元，惟以雞舍不能與土地使用權分離而存在，上開租金額自亦包括系爭上地之使用費在內，乃原判竟謂：況前開三筆土地之拍賣縱有無效之原因，亦與系爭雞舍無關，系爭雞舍之拍賣仍屬合法有效，．．．，原告亦無法依租賃契約請求給付租金云云，自難謂當。另本養雞場土地所有權至八十九年六月四日以前仍屬上訴人之名義，至八十九年六月五日方辦理產權移轉登記（如所附土地謄本影本），又本件強制執行案，規定拍定後不予點交，因拍定人迄今仍尚未前來向上訴人辦理點交手續。上述產權及點交未辦理妥當之前，其使用權利仍屬上訴人所有，況且出租養雞器具，並未納入查封及拍賣範圍之內，上訴人仍應有收取該租金之權利。被上訴人租用雞場及所有器具供作養雞，卻不付租金，亦不搬遷交還養雞器具，而至今仍強估養雞中實屬違法之行為。
（四）又查上訴人安裝於嘉義縣○路鄉○路段四一七之一、四二０、四二０之一、三六七之一土地上大小十六棟之養雞器具自動給飼器十三套，飲水桶大的十三個、小的六百個、飼料桶小的一千個，雞含四周圍帆布片三十二片，抽水馬達一台等物，多屬與雞舍相分離之物，或者輕易即得與雞舍相分離之物，毋須花費甚鉅，自非屬於雞舍之重要成分，乃原判未予詳察，竟謂上開器具均固定於系爭雞舍，上開器具依民法第八百十一條之規定，已因附合而為系爭雞舍之重要成分，系爭雞舍之所有權既由訴外人吳拱照取得，上開器具之所有權自亦屬於訴外人吳拱照云云，於法亦屬末洽；則上開器具顯未在拍賣範圍之內，上訴人為上開器具之所有人，依法請求被上訴人返還，於法並無不合。
（五）有關簽訂二份租賃合約書乙事，第一次於八十六年二月廿五在林崑地律師簽妥租賃契約書後，應被上訴人要求又於八十六年三月廿七日前往嘉義地院公證處辦理認證（即八十六年認字二○八七一號），其理由是法院認證具有公信力，別無他意，當天雙方亦另簽具乙份切結書，對其中租金部份，雙方同願以八十六年廿五日租賃契約書內所載之租金為準。依八十六年二月廿五日之契約書第三條之約定，每月租金十二萬元，第四條租金付款辦法，每二個月付一期，先開立三期支票交予甲方（即出租人），此與被上訴人辯稱以一次付清租金四百二十萬元之語，明顯不符。被上訴人在每次繳納租金時，亦應有出租人簽收章為依據，而不能空口無憑。被上訴人因經營不善，週轉失靈，其使用之支票已遭拒絕往來戶，而無力付繳租金。被上訴人辯稱上訴人未退還押租金六十六萬元，而可以繼續經營養雞，並稱不得對被上訴人承租之養雞器具請求收回或請求賠償乙節，於此上訴人亦提出駁斥及說明：被上訴人自八十八年五月一日起至八十九年三月一日租賃屆期止，共積欠租金十個月，租金達一百二十萬元（每月十二萬元），經多次催收，均遭被上訴人置之不理，因此上訴人（即出租人）於八十九年一月十一日以嘉義忠孝郵局第八號存證信函中亦有言明，除以押租金依法抵償外，還仍積欠兩個月又十天租金之通知，因此該押租金早已用以抵償其積欠之租金了，是故，其押租金已不存在。
（六）本案雞舍，分為二部分出租予被告三年，至八十九年三月一日屆期，租賃物有：⑴座落番路番路段四一七－一、三六七－一、四二○、四二○－二及四二○－三號共五筆「土地上」之建築物，即雞舍大小棟共十六棟，住宅一棟。⑵養雞器具設備，共二部份而已。右述爭議之土地均未包括出租在內，雞舍租賃契約書第一條約定即明，因此本案土地拍賣與收取租金無關連。在養雞場一次可養肉雞九萬隻，其所需最重要之部分，即是安裝在每棟雞舍之自動給送飼料之養雞器具及自動給水系統設備而免於以人工養雞。假若沒有上開之養雞器具設備，根本沒辦法養雞，相信被上訴人也不願意承租，上開所安裝予雞舍內之養雞器具全部未被查封拍賣在內，有嘉義地院拍賣通知函可對證。右述器具設備對養雞甚為重要，因此其佔租金每月十二萬元之權值有三分之二，即八萬元，空雞舍佔三分之一，即四萬元，土地未租賃在內，因此沒理由計算租金。
（七）本案三筆農地拍定人吳拱照於八十九年十一月廿二日在庭作證時，說上開養雞器具有拍賣在內之語，確與事實不符：
１、本件拍定人吳拱照係受任職公家機關公務員之第三人之僱佣，假借農民名義為人頭，再勾結水上鄉公所主辦自耕能力證明書之承辦人員，違法核發該證明書，向嘉義地院民事執行處標購低於市價幾倍之農地，嗣於該所發覺有誤，除將承辦人員等三名移送司法機關偵辦外，並撤銷該自耕能力證明書，因此嘉義縣竹崎地政事務所以八十八年四月二十七日嘉竹地一字第一六七四號函逕行撤銷准予登記處分在案。
２、八十九年五月間新農業發展條例修正後，農地開放自由買賣，此時拍定人趁機再向地政機關申請恢復登記於八十九年六月五日辦妥產權移轉登記，本件法拍確有瑕疵，因此八十八年四月二十七日撤銷登記，拍定人其違法行為在新農業發展條例修正前所發生，何以該條例修正後，旋即可以恢復登記，真是不可思議，法律是不追溯以往的。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提嘉義地院民事執行處通知一件、土地登記謄本三件、郵局存證信函三件、八十九年度偵字第五六○四號不起訴處分書、起訴書各一件、八十九年度偵字第四六一九號不起訴處分書、八十六年二月二十五日雞舍租賃契約書及八十六年三月二十七日切結書各一件、嘉義縣稅捐稽徵處函一件、嘉義縣水上鄉公所函一件、八十八年度重訴字第二三七號民事裁定一件、嘉義縣番路鄉公所函一件、行政院農業委員會中部辦公室函一件、嘉義地院囑託查封登記函一件、剪報一件（以上均為影本）、照片七張為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另補稱略以：
（一）雞場設備非上訴人所有，上訴人不得提起上訴：⒈拍賣買受人已當庭說明，所謂土地及雞舍大小十六棟．．．等即包括雞場，均屬於陳新埤夫婦所擁有之設備。⒉陳新埤於法院查封時，即主張地上物之所有建設及設備，皆屬於陳新埤所有。
（二）無論是土地、雞場、設備皆屬於留置物：⒈被上訴人承租雞場言明自八十六年三月一日起至八十九年三月一日止。而土地雞場卻於八十六年底被查封，八十七年五月份即被拍定，造成承租人之權益受損，困擾不斷，損失慘重，上訴人乙○○○夫婦明顯背信詐欺，依法損失得請求賠償，留置因糾紛之物（土地、雞場及設備）。⒉被上訴人因拍定人吳拱照、林聰猛、林啟文等犯罪集團犯下八十九年度易字一二五六、一四二九號案件。實際所有權人林聰猛、林啟文父子已承認犯下起訴罪刑，卻拒絕和解。土地、雞場業經法院拍定，已不屬於原地主（上訴人）。租約是三年，在承租期間，無論土地、雞場、設備屬於何人所有，承租人（被上訴人）於承租期間，受到所有權人之買賣或其責任致生損害，於出租人不願賠償前，留置並無不當。
（三）上訴人與陳新埤共同背信、詐欺屬實：八十六年六月二十五日簽定之契約是上訴人預謀背信、詐欺阻隢成立，被上訴人雖然付清四百二十萬租金、押租金，卻祇拿到一紙一百多萬元之契約，實乃現實環境所迫。依當時情況。不依或不租都不行。租金、押租金多數是由上訴人之丈夫（陳新埤）收取。若如上訴人所言未收到租金，更可證明陳新埤詐欺之實情。系爭土地於八十七年五月拍定，八十九年六月上訴人已完全沒有權利，卻還執意收租，這不是詐欺，是何事？本案之土地雞場於拍定後，由於被上訴人業已給付四百二十餘萬元租金，及近二百萬元的維修費用，委曲求全的請求經營到八十九年三月一日屆期。而新地主卻不惜以非法手段驅離被上訴人（八十八年度易字一二五六、一四二九號、偵字一一六八號），與現在上訴人手法類似。
（四）為防範傷害持續擴大，請求依法停止訴訟：吳拱照得標承受雞場土地是實，於本權訴訟未確定前，當然受強制執行法第九十八條之約束，故上訴人與吳拱照間的本權訴訟不及於被上訴人。請求依民事訴訟法第一百八十二條規定，以裁定停止訴訟程序。
（五）依上訴人所陳：⒈帆布三十二片，實際是一二六片但多已損壞。若非上訴人只是將涉案土地、雞場只是當詐欺工具，如何會如此的不關心。⒉於被上訴人承租期間經歷九二一大地震、民雄大地震，雞場器物毀損。上訴人可曾聞問。⒊當八十七年十二月十九日發生林聰猛．．．等強暴脅迫、妨害自由案（八十八年偵字一一六八號），承租人向上訴人夫婦求援，上訴人只是做個樣子，對於土地、雞場根本未善盡保護之義務，不難推定上訴人只是利用土地雞場為其詐欺取財之工具，昭然若揭，完全不顧土地、雞場之有效運用。另依兩造合約書約定：租賃期間甲方（指上訴人）如有將本雞舍住宅期地變更用途及出售時，應提前二個月通知乙方（指被上訴人），乙方願意配合無條件歸還甲方。若甲方未返還押租金六十六萬元予乙方，乙方得繼續經營。今上訴人未返還押租金予被上訴人，被上訴人自得繼續經營。
三、證據：除援用第一審所提證據外，另補提照片十五張、錄音譯文影本一件、證據書狀、土地所有權狀影本三件、內政部函影本四件、養雞單批明細表影本二紙、八十九年十一月份客戶應收帳款明細表一件為證。
丙、本院依職權向嘉義地院調閱八十六年度執字第二五七九號強制執行案件卷，並訊問證人吳拱照。
理 由
一、上訴人主張：被上訴人於八十六年三月一日向上訴人承租上訴人所有坐落嘉義縣○路鄉○路段四一七之一、四二０、四二０之一、三六七之一土地上建物即雞舍大小棟共十六棟、住宅一棟及包括安裝於上開養雞場（下稱系爭養雞場）之養雞器具及所有之養雞設備，租賃期間為三年，至八十九年三月一日到期，上訴人於八十九年一月十日曾以存證信函催告被上訴人繳納租金，並通知三年租賃期間已滿，不再續租，詎被上訴人屆期拒絕搬遷，並不繳納租金，自八十八年五月一日起至八十九年三月一日止，共欠租金十個月，每月十二萬元，計一百二十萬元，除將押金六十六萬元抵繳外，尚欠五十四萬元等語之事實，業據上訴人提出提出存證信函暨掛號函件回執、嘉義地院民事執行處通知、八十六年二月二十五日訂立之租賃契約書、八十六年三月二十七日所立之切結書各一份為證。被上訴人自認於前開期間向上訴人承租上開雞舍之事實，惟以：每月租金十二萬元，三年租期共四百二十萬元均已給付上訴人，未積欠上訴人任何租金，又依租賃契約，凡經營養雞事業所必須之器具，都屬於雞場之一部分，因該養雞場及土地經訴外人台南企銀聲請拍賣，經嘉義地院於八十七年五月間拍定，土地及雞場已不屬於上訴人，上訴人請求返還之器具均與土地連在一起無法分離，上訴人之請求無理由且依兩造合約書約定：租賃期間甲方（指上訴人）如有將本雞舍住宅期地變更用途及出售時，應提前二個月通知乙方（指被上訴人），乙方願意配合無條件歸還甲方。若甲方未返還押租金六十六萬元予乙方，乙方得繼續經營。今上訴人未返還押租金予被上訴人，被上訴人自得繼續經營等語置辯，並提出八十六年三月二十七日訂立之雞舍租賃契約書一份為證。
二、查兩造於八十六年二月二十五日及同年三月二十七日為租賃系雞舍及養雞設備，分別訂立雞舍租賃契約書，租期至八十九年三月一日止，但上開上訴人所有之土地及地上建物，經嘉義地院於八十六年七月二日以八十六年度執字第二五七九號查封，於八十七年五月十五日由訴外人吳拱照拍定，嘉義地院於同年月二十七日核發不動產權利移轉證書，嗣於同年十月二十六日分配價金而執行完畢，嗣系爭土地至八十九年六月五日始登記為訴外人吳拱照所有，為兩造所不執，並經調取嘉義地院八十六年度執字第二五七九號執行卷查閱屬實。茲應審究者為（子）兩造原訂立之雞舍租賃契約以何者為準﹖當時有無出租如上訴人所指之大小十六棟之養雞舍內養雞器具自動給飼器十三套，飲水桶大的十三個、小的六百個，飼料桶小的一千個，雞舍四周圍帆布片三十二片，抽水馬達一台之物，又如原租約包含上開物品，是否上開物品能與雞舍租賃契約中租賃物之雞舍建物含基地之使用分離而單獨為本件請求﹖（丑）系爭土地經法院拍賣，其所有權於何時屬於訴外人吳拱照所有﹖又兩造原租約於系爭土地及其上建物經訴外人吳拱照買受後有無民法第四百二十五條第一項之適用致原租約存在於訴外人吳拱照及被上訴人間，而非存在於上訴人及被上訴人間﹖（寅）被上訴人主張依兩造合約書約定：若甲方（指上訴人）未返還押租金六十六萬元予乙方，乙（指被上訴人）方得繼續經營。今上訴人未返還押租金予被上訴人，被上訴人自得繼續經營等語是否可採﹖茲分述如下：
（一）查被上訴人向上訴人承租系爭養雞場，立有八十六年二月二十五日及同年三月二十七日二份雞舍租賃契約書，並分別經嘉義地院公證及認證之事實，為兩造所不爭執，並有該雞舍租賃契約書二份為證（原審卷第卅七至四五頁），堪信屬實。依後約推翻前約之原則，兩造雞舍租賃契約之權利義務內容自應以八十六年三月二十七日所訂立者為準，上訴人主張應以八十六年二月二十五日雞舍租賃契約書為準，尚難採信。惟關於租金之部分，兩造於八十六年三月二十七日另訂立切約書，約定：茲經雙方協議訂立雞舍租賃契約，且於八十六年三月二十七日至臺灣嘉義地方法院公證處辦理認證雞舍租賃契約書，但經雙方協議對於租金部分，雙方願以八十六年二月二十五日之雞舍租賃契約書內所載之租金為準（即每月十二萬元）等語，有上訴人提出之切結書一份為證（原審卷第四六頁），自堪信上訴人主張兩造租賃系爭養雞場之租金每月為十二萬元為真實。
（二）依兩造八十六年三月二十七日所立之雞舍租賃契約書第一條約定「甲方（指上訴人）所有坐落嘉義縣○路鄉○路段四一七之一、四二０、四二０之一、三六七之一、四二０之三號五筆土地上建物即雞舍大小棟共十六棟、住宅一棟及養雞器具出租予乙方（指被上訴人）」，其契約對於所謂養雞器具有那些，並未以附表載明明細或以照片分別標示出來，則上訴人起訴所指之各該物品是否均在上開雞舍租賃契約範圍內，即有疑問，且上訴人復未舉出確實證據證明。又依其租約第一條文義所示，上訴人係主張養雞器具係其所有，且依上訴人於原審之起訴狀及上訴狀內亦均表明所謂養雞器具均係其所有（原審卷第三頁反面及本院卷第四頁），而系爭土地及其上雞舍之建物上訴人亦自承係其所有作養雞場之用（參見同上契約書第一條文義即明且後來並經法院查封拍賣），則動產之養雞器具與雞舍等不動產同屬一人，而養雞器具係非主物之成分，常助主物之效用，依民法第六十八條第一項前段之規定係從物，而主物之處分效力及於從物。又依兩造之上開契約所示，兩造顯係就使用上開系爭土地、建物及動產之養雞器具統合而為一雞舍租賃契約，無從將該契約分析成租用土地、建物為一個契約，租用養雞器具為另一個契約，更可佐證出租人係養雞器具為出租土地及雞舍建物之從物而一同出租，故上訴人既於八十六年三月二十七日將上開動產、不動產同以一個租約出租於被上訴人，自不得單獨請求交還上開養雞器具。
（三）查上開上訴人所有之土地及地上建物雞舍，經嘉義地院於八十六年七月二日以八十六年度執字第二五七九號查封拍賣，於八十七年五月十五日由訴外人吳拱照拍定，同法院於同年月二十七日核發不動產權利移轉證書，訴外人吳拱照於同年月二十八日收受該權利移轉證書，嗣於同年十月二十六日分配價金而執行完畢，至八十九年六月五日辦妥登記為吳拱照所有之上開事實，為兩造所不爭執，並經調取嘉義地院八十六年度執字第二五七九號執行卷查閱屬實。上訴人固主張：系爭養雞場及所坐落之土地經強制執行拍賣，其得標人吳拱照因無自耕能力，買賣契約無效，現訴訟中，上訴人仍為系爭養雞場之所有人云云。惟查該執行案件於八十七年十月二十六日分配價金完畢後拍賣程序已終結，而原告雖主張上開系爭土地之拍賣有無效之原因現訴訟中，經查上訴人對訴外人吳拱照於原審提起之確認買賣關係不存在之訴，於八十八年十二月二十九日由嘉義地院以八十八年度重訴字第二三七號裁定停止訴訟中（本院卷第八七至八九頁），已在該強制執行案件終結後，已無從回復未拍定前之狀況，且農業發展條例於八十九年一月二十六日公布施行後，已無限制農地之買受人應具備自耕能力之規定，嗣拍定人於八十九年六月五日辦妥本件拍賣土地之移轉登記，有記簿謄本在卷可憑。按「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權」，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在」，民法第七百五十八條、第四百二十五條第一項分別定有明文。又按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，強制執行法第九十八條第一項、第二項前段亦分別定有明文。是於法院強制執行拍賣不動產之情形，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，即取得該不動所有權，並不以登記為要件，且經拍賣之不動產，其上之租賃權亦隨同移轉於買受人。本件系爭養雞場及所坐落之基地既法院查封拍賣，拍定人吳拱照，並於八十七年五月二十八日取得嘉義地院八十七年五月二十八日以嘉院松民執毅字００九七一六號核發之不動產移轉證書，依前開規定，兩造間原雞舍租賃契約其當事人亦由吳拱照承受上訴人之地位，從而上訴人自八十七年五月二十八日起已非系爭租賃契約之出租人自明。上訴人雖主張其仍為系爭雞舍及所坐落之基地之所有權人，惟與上開法條規定不合，顯不足採。依主物之處分其效力及於從物之法律關係，縱有係爭養雞器具，其所有權亦一併移轉由訴外人吳拱照取得（至於養雞器具未一併拍賣，乃是另一事實）。則自八十七年五月二十八日起上訴人已非系爭雞舍租賃契約之出租人，其主張被上訴人自八十八年五月一日起至八十九年三月一日止共欠其十個月租金共計一百二十萬元，扣除押租金外尚欠上訴人五十四萬元，於法無據，應予駁回。又上訴人另主張其於八十九年一月十日以存證信函催告被上訴人繳交租金，並告知租期屆滿後不再繼續出租，因當時其已無出租人身份地位，且未得吳拱照之授權，其催告亦無法律效果。
（四）另依八十六年三月二十七日之兩造合約書第五條約定：租賃期間甲方（指上訴人）如有將本雞舍住宅期地變更用途及出售時，應提前二個月通知乙方（指被上訴人），乙方願意配合無條例歸還甲方。若甲方未返還押租金六十六萬元予乙方，乙方得繼續經營。查上訴人之系不動產於八十六年七月二日經法院查封，於八十七年五月十五日由第三人吳拱照拍定，按法院之查封拍賣，查拍賣，於通說仍認為係買賣之一種（最高法院三十一年九月二十二日民刑庭總會決議參照）。被上訴人主張上訴人亦依上開該合約之約定若上訴人未依約返還押租金六十六萬元予被上訴人，其得繼續經營等語。查兩造於八十六年三月二十七日所訂立之雞舍租賃契約，是否包含上訴人所指之養雞器具，因原雞舍租賃契約中未載明養雞器具之細目，則上訴人之主張已屬不能證明，且依兩造之上開契約所示，兩造顯係就使用上開系爭土地、建物及動產之養雞器具統合而為一租賃契約，無從將該契約分析成租用土地、建物為一個契約，租用養器具為另一個契約，而養雞器具係出租土地及雞舍建物之從物，故上訴人自不得單獨請求交還上開養雞器具。又查上訴人所有係爭土地及地上建物，經嘉義地院查封拍賣，拍定人吳拱照並於同年五月二十八日取得不動產權利移轉證書，依民法第七百五十八條、第四百二十五條第一項、強制執行法第九十八條第一項、第二項前段規定，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，即取得該不動所有權，並不以登記為要件，且經拍賣之不動產，其上之租賃權亦隨同移轉於買受人。是自八十七年五月二十八日起吳拱照取得上開不動產權利移轉證書起，兩造間原雞舍租賃契約之出租人地位即由上訴人轉而變更為吳拱照，從而上訴人自八十七年五月二十八日起已非系爭租賃契約之出租人，縱有如上訴人所主張之養雞器具亦因主物之處分其效力及於從物之法則，上訴人亦無養雞器具之所有權。上訴人自無從以出租人地位終止本件租約，亦無權以出租人地位請求被上訴人交還租賃物及交付租金，已如前述。退而言之，上開理由如仍未週延，則因上訴人對於被上訴人此部分之主張，並未爭執，且無證據證明上訴人於法院拍賣前二個月有通知被上訴人，上訴人復稱押租金六十六萬元抵逾期未繳之租金，顯未依兩造契約書第五條之約定進行，則被上訴人主張依該條約定之旨在上訴人未返還其押租金六十六萬元以前，其仍得繼續經營，亦非不可採。
三、綜上所述，本件上訴人之主張均為無可採，原判決以養雞器具因附合而成雞舍之重要成分及依強制執行法第九十八條第二項及民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃之規定，認兩造間之雞舍租賃契約於八十七年五月二十八日隨系爭雞舍之轉讓而法定移轉於被上訴人與訴外人吳拱照之間，上訴人自訴外人吳拱照取得系爭雞舍之所有權起，已失其出租人之地位，亦難據租賃契約請求被上訴人返還上開器具及租金，判決駁回原告之訴及其假執行之聲請，其理由雖有部分未當（附合部分）然依其他理由仍屬正當。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、兩造其餘之主張或陳述，均不影嚮本件判斷之基礎，爰不逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九 十 年 二 月 二十 日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄~B2 法官 高 明 發~B3 法官 王 明 宏右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九 十 年 二 月 二十三 日~B法院書記官 侯 瑞 富