臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十年度上字第一六二號 ｅ
上 訴 人 乙 ○ ○被上訴 人 甲 ○ ○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年五月八日臺灣嘉義地方法院第一審判決（八十九年度訴字第六八七號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）右廢棄部分，被上訴人應將上訴人所有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號（以下簡稱系爭土地）上，如原判決附圖所示編號Ａ面積０．００二八七０公頃水泥柱石綿瓦涼棚、編號Ｂ０．０一七一三三公頃磚石造一、二樓房拆除，將土地全部（編號Ｃ除外）交還上訴人。（三）前項判決上訴人願供擔保，請准宣告假執行。（四）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另補稱略以：
（一）原審採信證人王能謙之證詞，認其岳父蔡水牛有向祭祀公業張傳代表人張象時承租系爭土地，顯然違誤：
１、證人王能謙經原審囑託屏東地方法院第一次訊問之結果，雖證稱：「系爭土地是我岳父蔡水牛自日據時代承租的，土地是承租，房子是岳父自己建的，民國五十二年起是由我繳付租金」、「我從五十二年起開始使用系爭土地，是我岳父先向人承租，五十二年由我使用土地並繳納租金，我的租金都繳給張三合之妻，租金以當年度米價之價格用三斗米的價格換算現金給付，我繳到民國六十九年約八、九月時房子出售為止。我的租金從我民國五十二年開始付租至六十九年房子出售為止」等語，惟查王能謙雖證稱系爭土地是伊岳父蔡水牛自日據時代承租的，然並未提出任何證據以實其說，顯難憑其空言，遽認蔡水牛確有向祭祀公業張傳管理人張象時承租系爭土地。更何況關於祭祀公業管理人之權限乙節，經查並無法令暨明確之習慣規定，一般言之，除該祭祀公業「派下員大會有特別授權」者外，僅限於公同共有祭產收取租金，繳納稅捐，及辦理祭祀等通常之管理事務（內政部六十六年一月十三日臺內民字第七一九三００號函）。祭祀公業張傳之派下員大會並未特別授權管理人得出租祭祀公業土地，此參原審向嘉義縣溪口鄉公所調閱之資料自明，故祭祀公業張傳之管理人實亦無權出租系爭祭祀公業之土地。
２、王能謙於前開第一次囑託訊問時所證稱繳交租金之「對象」係張三合之妻，繳交「期間」係繳到六十九年約八、九月房子出售為止，均為明確之供述。次於第二次囑託訊問時則改稱：「三十四年至六十九年以一年三斗米付給張三合的太太張王罔市，之後是給付給張文雄」。後又於鈞院證稱：「：：我從民國三十四年繳到六十九年，三十四年以前的租金是我岳父蔡水牛繳的」（問：你實際繳了幾年的租金）？「民國五十二年繳到六十九年，共繳十幾年」；問（剛才為何說是從民國三十四年開始繳）？「可能是民國五十二年才開始繳沒有錯，五十二年以前是蔡水牛繳的，剛才講錯了」（鈞院九十年七月二十五日筆錄），前後證詞游移不定，且與事實不符，顯不足認定有租賃之事實。
查張三合之妻張王罔市既已於「六十八年五月二十七日」死亡，顯不可能向王能謙收取「六十九年」之租金。且王能謙第一次囑託訊問時既已稱租金繳到民國六十九年約八、九月時「房子出售為止」，亦即房子出售後即未再繳付租金，豈可能還將之後之租金繳付給張文雄？足見其證詞不足採信。惟原審對於王能謙證詞不符之處，竟以人之記憶能力係隨著年齡而逐年衰退，王能謙對於二十年前之租金如何繳納，自難期高齡之王能謙能鉅細靡遺之詳為記憶，認證人所述部分細節雖稍有出入，然與主要事實並無不符，自得採信云云。果真王能謙記憶模糊，何以王能謙對於起訖時間還要為如此具體明確之回答？迨上訴人指出其證詞不符之處後，原審再以其記憶模糊為由認其證詞難免有所錯誤，仍屬可採云云，採證顯難令人折服。
３、再者，張象時係於四十四年六月二十五日死亡，衡情假設王能謙之岳父蔡水牛於日據時代有向張象時承租系爭土地之情形，則在張象時尚未死亡之前，繳交租金之對象理應係張象時才對，豈可能係張王罔市？王能謙竟證稱三十四年至六十九年租金均付給張三合的太太張王罔市云云，顯然違反常情，益證其證稱日據時期蔡水牛向張象時承租系爭土地係屬虛妄，不足採信。
４、又王能謙於第一次囑託訊問時證稱：「系爭土地是我岳父蔡水牛自日據時代承租的，」，經原審第二次囑託屏東地方法院訊問系爭土地是王能謙岳父向何人承租，據答：「我岳父是向祭祀公業張象時所承租，當時沒有收據只拿米而已。庭呈資料」。令人訝異地係王能謙庭呈之資料，竟係被上訴人甲○○在原審八十九年十二月二十七日答辯續㈡狀證物所附附圖：祭祀公業張傳管理人張象時系統表，二者完全一樣，顯見係被上訴人將資料提供給王能謙，並指示王能謙如何應答，涉嫌勾串王能謙作不實之偽證。且被上訴人在原審已自承確有與證人王能謙「接觸」並「提供資料」，此參被上訴人在原審九十年四月六日提出之答辯續㈢狀第五點自承：「被告甲○○雖曾應證人王能謙之要求，提供祭祀公業張傳管理人張象時系統表：：」等語自明。詎鈞院於九十年七月二十五日訊問證人王能謙：「屏東地方法院傳訊你兩次到庭作證，之前被上訴人曾否與你接觸」？王能謙竟答稱：「沒有」，明顯說謊，足見其證詞偏袒被上訴人，若非王能謙一時不察，將該資料提出，渠等背後勾串之事恐怕還不可能曝光。另鈞院又問王能謙：「為何該法院（屏東地院）第一次問你時，未說是向張象時租的，到了第二次才說」？王能謙雖答稱：「第一次沒有問我：：」，然卷查原審委託屏東地方法院八十九年十二月五日第一次囑託訊問時確曾問王能謙：系爭土地若為租賃，係向「何人」租賃，王能謙竟表示屏東地方法院沒有問及向何人承租，亦明顯說謊。故王能謙證稱系爭土地係伊岳父向祭祀公業張象時所承租云云，顯不足採信。
５、王能謙之第二次證詞，亦可證實確係配合被上訴人之要求而作證：⑴如果王能謙確知其岳父是否承租系爭土地及其詳情，何以第一次囑託訊問時均未提及？為何第二次囑託訊問時，才稱蔡水牛係向祭祀公業張象時承租？足見王能謙對此根本不清楚，係被上訴人提供資料並要求王能謙配合作證。⑵王能謙第一次證詞已證稱繳交租金對象均為張王罔市，第二次證詞竟又改稱「之後租金交給張文雄」，明顯係配合被上訴人欲就張王罔市已於六十八年五月二十七日死亡，不可能於死亡後向王能謙收取租金乙節解套。
６、此外，鈞院問王能謙：「你在民國五十二年間買受系爭房屋對否」？據答：「沒有買，是蔡水牛送給我住，並叫我繳租」，惟查依卷附戶籍謄本所示，蔡水牛早於「四十一年三月二十五日」因肺結核死亡，已不可能在「五十二年」將房屋送給王能謙居住。王能謙又證稱租金在「五十二年以前是蔡水牛繳的」，按蔡水牛既於「四十一年三月二十五日」死亡，又豈可能繳納至五十二年以前之租金？足見王能謙之證詞虛妄不足採。
７、末查依被上訴人所提出之王能謙戶籍謄本觀之，王能謙雖於民國三十五年十月一日初次設籍在嘉義縣○○鄉○村○○路○○○號，並登記為戶長，但此僅為戶籍管理之資料，並不能證明王能謙有繳納租金或對系爭土地有任何權利。
（二）證人王能謙在八十九年十二月五日囑託訊問時雖證稱從民國五十二年付租金至六十九年，租金以當年度米價之價格用『三斗米的價格換算現金』給付，惟查一地價稅自民國七十三年起改為一年課徵一次。系爭嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地，於八十五年六月十五日地籍圖重測前○○○鄉○○段○○○○號土地，面積「二九六平方公尺」，以七十二年下半期地價稅一四二七元觀之，其中地價一八六九二四元即為面積二九六平方公尺乘以每平方公尺申報地價六三一點五元），全年（上下二期）地價稅總額應為一四二七元之二倍，即「二八五四元」。系爭土地六十六年至七十五年之申報地價均為每平方公尺六三一點五元，故六十六年至七十五年每年之地價稅總額應均相同，即「二八五四元」。二經查一斗米等於十一點五台斤，每台斤等於零點六公斤，故每斗米等於「六點九公斤」，三斗米即為「二十點七公斤」。對照行政院農業委員會南區糧食管理處嘉義辦事處九十年八月二十二日函覆鈞院之嘉義縣市歷年米穀價格統計表觀之，以最貴之白米（圓糯）零售價格每公斤分別為十八點一七元（六十六年）、二十點七七元（六十七年）、十八點五八元（六十八年）、三十點二七元（六十九年）計算，三斗米之價格分別為三百七十六元（六十六年，元以下四捨五入，以下同）、四百三十元（六十七年）、三百八十五元（六十八年）、六百二十七元（六十九年）。系爭土地六十六年至六十九年每年應繳之地價稅達「「二八五四元」，若王能謙有承租系爭土地，則其米價折算現金之金額理應足敷繳納地價稅才對，祭祀公業豈可能將土地出租他人還倒貼稅金？由上足證王能謙之證詞顯然違反常情，顯不足採。
（三）證人張美華係張王罔市之孫女，民國000年0月00日出生，自小與張王罔市住在一起，六十三年六月二十四日遷出，六十三年十一月二十五日結婚，故對於上開期間王文旺（即王能謙）是否曾向張王罔市承租土地，乃至繳納租金，知之甚詳，證人張美華業已到庭證稱：「我從小就與她（指張王罔市）住在一起，至六十三年十一月間結婚才搬到台中縣夫家」、「認識原名王文旺之王能謙，他二女兒王美花是我同學」、「我從未聽張王罔市說過王能謙曾經向他租過房屋及繳納租金」，足見根本無租賃或繳納租金之事實。
（四）被上訴人初於八十九年八月十七日答辯狀主張於七十年間向當時土地所有人祭祀公業張傳管理人「張坤海」承租系爭土地。然經原審於八十九年八月二十八日訊問被告甲○○本人：「是向張文雄或張坤海承租系爭土地」？據答：「是民國七十年向張文雄租的」，前後主張矛盾，顯難認為真實。
（五）原審以證人黃初男證稱伊於買受系爭建物時，讓與人王能謙曾向受讓人黃初男表示，系爭土地係向他人承租也有繳付租金，只要繼續繳付租金，即可繼續使用系爭土地，原審竟據此認定確有租賃之事實，惟查黃初男之證詞僅係聽自王能謙之傳聞，並非親自經歷之事實，屬「傳聞證據」，王能謙縱使曾向黃初男為上開表示（假設語），亦無法證明其說辭為真實，原審竟採信上開「傳聞證據」，顯然違誤。再者，鈞院又問王能謙：「蔡水牛承租系爭地之事，是你聽說的或親自聽到的」？答稱：「是我岳父告訴我的：：」，既非王能謙親自聽聞之事，王能謙之證詞僅屬「傳聞證據」，顯不足採。
（六）原審認定張坤海有表見代理之情形顯然違誤：
１、按依民法第一百六十九條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人」，或「知他人表示為其代理人而不為反對之表示者」，對於第三人應負授權人之責任，此即所謂「表見代理」。查「祭祀公業張傳」係設立於明治四十二年十二月間，並以設立人張象時為首任管理人，其派下員為張象時及其子張三合、其孫張坤海等人，並無其他兄弟或派下員，張象時於民國四十四年六月二十五日死亡後，並未選任管理人，迄於八十七年四月二十二日始經張坤海向嘉義縣溪口鄉公所申報辦理管理人變更登記，由張坤海推舉其本人為管理人，嗣於「八十七年七月二十五日」因公告期滿，無人提出異議而經鄉公所同意備查在案，此為原審認定之事實。且原審復認張坤海為日本國「早大商科」畢業，於民國「五十一年九月十四日」即遷往日本國居住在東京市，並以嘉義縣警察局六十一年二月二十一日（六二）嘉警字戶字第一０六一號函除中華民國國籍，而歸化為日本國籍，嗣於「八十三年十一月七日」恢復中華民國國籍，設籍於張文雄戶內，直至八十四年六月二十九日始創立新戶與上訴人及張文雄等同設住所於嘉義縣○○鄉○○村○○路○○號址。換言之，張坤海旅居日本長達三十二年，根本不在國內，且在「八十七年七月二十五日」以前，張坤海根本非祭祀公業張傳之管理人，不可能以管理人自居，更不可能以自己之行為表示以代理權授與他人出租祭祀公業土地。原審何能憑張坤海於八十三年十一月七日恢復中華民國國籍，「設籍」於張文雄戶內，即遽認張坤海有「以自己之行為表示以代理權授與張文雄或張世興出租系爭土地」？難道「設籍在一起」即屬表見代理？
２、又依被上訴人在原審提出，由張文雄或張世興署名之收據觀之，張文雄、張世興並未以祭祀公業張傳之代表人或張坤海之代表人名義收取款項，亦不符合表見代理之要件。張文雄、張世興並非祭祀公業張傳之派下員，亦無任何權限出租系爭土地，此應係張文雄、張世興認為係張家子孫，雖無派下權，但見系爭土地無人管理，而主動出面向無權占有土地之被上訴人收款繳納地價稅，此純係其個人行為，對於祭祀公業並不生效力，原審在毫無任何證據之情況下認定有表見代理之情形，顯然違誤甚鉅。
（七）鈞院向嘉義縣稅捐稽徵處函查系○○○鄉○○段○○○○號土地七十八年地價稅繳款書，其土地所有人登記為祭祀公業張傳，其中納稅義務人部分係由何人申請登載為代表人張文雄乙案，經嘉義縣稅捐稽徵處民雄分處九十年八月三日覆函鈞院稱：「：：經查依據本縣土地卡登載為公業張傳代表人張文雄，無其他記載」，足見並非祭祀公業張傳，或張文雄個人申請登載張文雄為「祭祀公業張傳」代表人，此應係稅捐機關依稅捐稽徵法第四條第一項第一款、第三款之規定，對於「納稅義務人行蹤不明」或「無人管理」之土地，為了課徵稅捐之方便，指定張文雄代繳地價稅，原審不察，竟以該七十八年地價稅單載有「公業張傳代表人張文雄」字樣，遽認有「表見代理」之情形，顯然違誤。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，另補提地價稅繳款書、蔡水牛除戶戶籍謄本、土地謄本、地價稅單、地價謄本、張美華護照（以上均影本）各乙份；聲請向行政院農業委員會南區糧食管理處嘉義辦事處函詢民國五十二年至六十九年間，每年每斗米平均市價各為多少？向嘉義縣稅捐處函查系爭嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地（民國八十五年六月十五日重測後○○○鄉○○段○○○○號），自民國五十二年至六十九年間，各年繳納之地價稅金額各為多少？向嘉義縣溪口鄉戶政事務所函查蔡水牛（民前000年0月00日生，生前住嘉義縣溪口鄉溪東村六鄰十七戶）何時死亡？並聲請訊問證人王能謙、張美華。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴，及假執行之聲請。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另補稱略以：
（一）系爭土地於八十五年六月十五日地籍圖重測前地號為坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○號係訴外人「祭祀公業張傳」所有，其管理人張象時於四十四年六月二十五日死亡後，直至八十七年七月廿七日始改選管理人為張坤海，而張坤海於八十七年八月十一日解散張傳祭祀公業，並於同月十四日將系爭地登記為張坤海所有，嗣遺贈登記與上訴人所有，有各該土地謄本可稽，且為上訴人所未爭執之事實。查張坤海為日本國「早大商科」畢業，於民國五十一年九月十四日即遷往日本國居住在東京市，並以嘉義縣警察局六十一年二月二十一日（六二）嘉警字戶字第一０六一號函除中華民國國籍，而歸化為日本國籍，嗣於八十三年十一月七日恢復中華民國國籍，設籍於張文雄（上訴人之父）戶內，直至八十四年六月二十九日始創立新戶，與上訴人及張文雄等同設住所於嘉義縣○○鄉○○村○○路○○號址，因其在台無配偶及子女，僅有其父張三合所收養之養女張鸞桂所生之子女張文雄之親屬等情，有戶籍謄本、除戶謄本附於上開鄉公所登記資料及繼承系統表可考。徵之卷附七十八年度地價稅繳款書載明「公業張傳代表人張文雄」及代繳稅款，概證祭祀公業張傳於八十七年七月二十七日改選理人張坤海之前，因張坤海旅居日本，祭祀公業事務，係由原管理人張象時及其繼承人即（子）張三合夫婦及外孫張文雄、張世興父子等相堪為代表人負責管理，參乎證人王能謙結證：其前手蔡水牛向該公業管理人張象時承租及繳租，伊續租後向張三合之妻張王罔市繳納租金使用土地云云，應可認定。
（二）系爭土地原係祭祀公業張傳所有，由管理人張象時於日據時代出租案外人蔡水牛建屋居住，租金每年按三斗白米折付現款；民國三十三、四年間，案外人王能謙（原名王文旺）受僱為德榮號店員（店東為蔡水牛之女蔡合齡），因而遷入系爭地上門○○○鄉○○村○○路○○號房屋居住，並按期向張象時之媳婦張王罔市（張象時之子張三合之妻）繳納地租，迨民國六十八年五月二十七日張王罔市死亡，改繳張文雄（張王罔市之養女張鸞桂之子），斯間，王能謙與蔡合齡因近水樓台結合，生一子二女，迨民國四十一年三月二十二日始辦結婚登記及認領子女，同時由蔡水牛將系爭地上房屋贈與王能謙，王能謙於民國五十二年間修繕房屋，直至民國七十年四月廿五日將房屋出售案外人黃初男，黃初男於同月廿九日轉售被上訴人甲○○，改由被上訴人逐年向張文雄、張世興父子（上訴人之父兄）繳納租金。凡此事實，業經證人王能謙在屏東地方法院結證稱「我岳父蔡水牛自日據時代承租的，土地是承租，房屋是岳父自己建的，五十二年起由我繳付土地租金」、「：：五十二年以後陸績興建至五十五年全部完工，都是我所建的，：：六十九年我賣給黃初男」、「：：五十二年由我使用土地並繳納租金，我的租金都繳給張三合之妻（張王罔市），：：我繳到民國六十九年約八、九月時房子出售為止」（見卷附屏東地院八十九年十二月五日訊問筆錄），「我岳父（指蔡水牛）向祭祀公業張象時所承租：：」「：：至六十九年以一年三斗米付給張三合的太太張王罔市，之後是給付給張文雄（見卷附屏東地院九十年三月七日訊問筆錄），及證人黃初男結證：「我買（房屋）時，王文旺（即王能謙）說土地是向人租的，有在繳租金，只要繼續繳租金，就可繼續使用土地」；參乎被上訴人購買系爭地上房屋後，曾逐年向張傳祭祀公業代表人張文雄、張世興父子繳納租金，有各該租金收據可證。復有王能謙戶籍謄本記載：「民國三十五年初次設籍」，足見光復前日據時代王能謙即居住系爭地上門牌嘉義縣○○鄉○○村○○路○○號房屋，經營德榮號商店，店東為其妻王蔡合齡，及卷附房屋買賣契約、房屋買賣公證書、被上訴人繳納租金收據可稽，不容置疑。上訴人對於王能謙曾付租金與原管理人張象時之子媳張王罔市及張文雄，被上訴人自民國七十年起逐年支付租金與其父兄張文雄、張世興父子等事責，並未爭執，概見系爭地先後曾出租蔡水牛、王能謙及被上訴人，被上訴人就系爭地迄仍有租賃關係存在，非無權占有，上訴人以無權占有法律關係請求被上訴人拆屋還地，顯無理由。
（三）證人王能謙歷經數次訊問，就其何時起繳納租金，或曰：「：：五十二年由我使用土地並繳納租金」、或曰：「民國三十四年以前的租金是蔡水牛繳的，以後是我繳的」、又改謂：「可能是民國五十二年才開始繳沒錯，五十二年以前是蔡水牛繳的：：」、再改稱：「約民國三十三年間搬入，就開始由我繳付房租，直到六十九年間止」，游移不定，惟查，王能謙民國九年0月00日生，已滿八十一歲，對於三十八年前（民國五十二年）或五十六年前（民國三十四年）之事，記憶當已模糊，其詞閃爍，應屬正常而可理解。據其戶籍謄本記載，伊於民國三十三、四年間遷入系爭地上房屋居住，既謂：「五十二年由我使用土地並繳納租金」「約民國三十三年間搬入，就開始由我繳付房租」，則其繳租應始自民國三十三、四年間伊遷住系爭地上房屋時。參之蔡水牛於民國四十一年三月廿五日死亡，自不可能「五十二年以前是蔡水牛繳的：：」，應以上開「民國三十四年以前的租金是蔡水牛繳的，以後是我繳的」及「約民國三十三年間搬入，就開始由我繳付房租」為真實，且符合邏輯。
（四）原出租人祭祀公業張傳管理人張象時於民國四十四年六月二十五日死亡以前，系爭地租既由其子媳張王罔市代收，顯見其係張象時合法授權之租金代收人（代理人），退而言之，縱未經正式授權委任，依民法第一六九條「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任」規定，張王罔市代為收租效力，應及於出租人張象時，易言之，王能謙占有系爭地而支付租金與張王罔市，顯見與祭祀公業張傳之間有租賃關係存在。嗣王能謙將地上房屋輾轉售讓黃初男及被上訴人，祭祀公業張傳解散後由張坤海取得系爭土地，嗣亦將系爭地贈與上訴人，依最高法院四十八年台上字第二二七號判例及民法第四二五條規定，兩造間就系爭地仍有租賃關係存在，被上訴人非無權占有。
（五）據嘉義縣稅捐稽徵處（民雄分處）九十年八月三日嘉縣稅分二字第九○○七八七七號覆函附「嘉義縣土地卡」，係製作於民國七十七年三月二日，內容記載：公業張傳代表人張文雄，可見製卡前必定有人申請登載，且曾派員調查屬實，良以政府機關不可能憑空且未經調查，擅予製作表卡。次據嘉義縣稅捐稽徵處（民雄分處）九十年八月二十二日嘉縣稅分二字第九○○○八九六○號覆函：系爭地自民國六十六年起規定地價。足證系爭地在民國六十六年以前，未課徵地價稅。又蔡水牛、王能謙承租期間（日據時代至民國六十九年），除約定租金每年白米三台斗外，似未調整租金，而系爭地自民國六十六年起即逐年調昇地價，則原約定租金是否足夠繳納調昇後之地價稅，並不影響租賃關係之合法存在，自不能已不敷繳納歷年調昇後地價稅，而否定原始租約之存在。
（六）卷附祭祀公業張傳管理人張象時系統表，係上訴人根據原審法院向嘉義縣溪口鄉公所調閱戶籍資料所製作，上訴人亦未否認其內容之真正，應屬可信。足見祭祀公業張傳管理人張象時於民國四十四年六月二十五日死亡後，迄至八十七年七月廿七日改選其孫張坤海為管理人，期間係由原管理人張象時之子張三合及媳張王罔市管理，繼因張三合之子張坤海旅居日本，而由張三合之養女張鸞桂之子張文雄代表祭祀公業行使管理權。參乎證人王能謙證實其岳父蔡水牛曾就系爭地向祭祀公業管理人張象時、張三合夫婦承租及繳納租金，伊於民國五十二年問取得地上房屋後，繼續逐年向張三合之妻張王罔市及張文雄繳納租金；輾轉經黃初男買賣，被上訴人買受系爭地上房屋後，繼續向張三合之孫張文雄、張世興父子繳納租金，有呈卷收據可證；及證人黃初男另在原審結證證詞，應可印證：被上訴人甲○○與祭祀公業張傳間，就系爭地應有租賃關係存在。雖然祭祀公業張傳解散，系爭地輾轉移轉登記與上訴人所有，依民法第四百二十五條「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人，仍繼續存在」規定，當見兩造間就系爭地仍有租賃關係存在，被上訴人非無權占有。
（七）按租地建屋之契約，如無反對之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋轉讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言（參照最高法院四十八年台上字第二二七號判例）。祭祀公業張傳原管理人張象時及其子張三合既將系爭地出租蔡水牛及王能謙建屋使用，未禁止房屋之轉讓，則房屋所有人蔡水牛及王能謙將系爭地上房屋輾轉讓與黃初男及被上訴人甲○○，揆之上開規定及判例，尤證被上訴人與祭祀公業張傳間及兩造間就系爭地有租賃關係存在。被上訴人佔據系爭地非無權占有。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，另補提王能謙戶籍謄本影本二份。
丙、本院依職權向嘉義縣溪口鄉公所調閱「祭祀公業張傳」之全部登記及解散相關資料；向嘉義縣稅捐稽徵處總處函查「祭祀公業張傳」七十八年地價稅繳款書中納稅義務人部分係於何時由何人申請登載為代表人張文雄？依聲請向行政院農業委員會南區糧食管理處嘉義辦事處函詢民國五十二年至六十九年間，每年每斗米平均市價各為多少？向嘉義縣溪口鄉戶政事務所函查蔡水牛（民前000年0月00日生，生前住嘉義縣溪口鄉溪東村六鄰十七戶）何時死亡？依聲請訊問證人王能謙、張美華。
理 由
一、本件上訴人於原審起訴主張：坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○○號土地係屬上訴人所有，被上訴人無合法權源，亦未經上訴人同意，竟占用系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面積各為０‧００二八七０公頃及０‧０一七一三三公頃，並有水泥柱石綿瓦涼棚及磚石造二層樓房，爰本於民法第七百六十七條之規定，訴請被上訴人拆除該等建物，並將該部分土地交還上訴人之判決；否認被上訴人對系爭土地有租賃關係存在，否認有表現代理之適用，證人王能謙之證言反覆，應不足採，且其證稱以「三斗米」折算現金為承租系爭土地之租金，於六十六年至六十九年間亦不足繳交應負之地價稅額，可見其所謂三斗米折價為租地之租金亦不可採信云云。
被上訴人則以：系爭土地自日據時期即由「祭祀公業張傳」管理人張象時出租予訴外人蔡水牛建屋使用，張象時於民國四十四年六月廿五日死亡後，該祭祀公業未改選管理人，而由張象時之子、媳張三合、張王罔市夫婦繼續向蔡水牛收取租金，嗣上開房屋由蔡水牛轉讓與其女婿即訴外人王能謙，並由王能謙修繕增建後，由王能謙向張三合之妻張王罔市逐年繳納租金而繼續使用系爭土地，張王罔市於六十八年五月廿七日死亡後，改向張文雄（即張三合養女之子、張三合之子張坤海之甥、上訴人之父）繳付租金，至六十九年八、九月間王能謙將上開房屋出售予訴外人黃初男，再轉賣予被上訴人，並由被上訴人向張文雄及其子張世興繳付租金，而該祭祀公業管理人張象時死亡後，迄八十七年七月廿七日始改選管理人為張坤海，期間係由原管理人張象時之子張三合、張王罔市夫婦管理，嗣因張三合之子張坤海旅居日本，而由張三合之養女張鸞桂之子張文雄代表祭祀公業行使權利，應為該祭祀公業全體派下員所同意，依民法第一百六十九條關於表見代理之規定，該祭祀公業全體派下員對於張文雄代表該公業，向被上訴人收取租金，既未為反對之表示，自應負授權人之責任，被上訴人就系爭土地有租賃關係存在，嗣該祭祀公業雖已解散，系爭土地輾轉移轉登記與上訴人所有，然依民法第四百二十五條之規定，上訴人與被上訴人間就系爭土地仍有租賃關係存在，被上訴人非無權占有等語，資為抗辯。
二、查上訴人主張系爭土地（重測○○○鄉○○段○○○號）為上訴人所有，被上訴人占用系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ部分面積各為０‧００二八七０公頃及０‧０一七一三三公頃，其地上並有水泥柱石綿瓦涼棚及磚石造二層樓房等建物之事實，業據上訴人提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本各一份等為證（原審卷第六、七頁），並經原審法院勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄、現場圖及囑託嘉義縣大林地政事務所測製複丈成果圖（即本判決之附圖）一份在卷足憑（原審卷第七十一至七十三、七十六頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。被上訴人固以前揭情詞置辯，然為上訴人所否認，是本件應審究者為：被上訴人使用系爭土地是否有正當權源，得否對抗上訴人請求其拆除上開地上建物？經查：
（一）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，上訴人就其物所有權存在之事，既已認定，而被上訴人以非無權占有為抗辯者，被上訴人自應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之（最高法院七十二年度台上字第一五五二號、八十五年度台上字第一一二○號判決意旨參照）。查系爭土地既為上訴人所有，則被上訴人自應就其係有正當權源使用之事實舉證證明之。經查，本件「祭祀公業張傳」設立於日據時期明治四十二年十二月間，並以設立人張象時為首任管理人，其派下員為張象時一人，於其亡故後派下員為其子張三合一人、於張三合亡故後派下員為張三合之子張坤海一人，並無其他兄弟或派下員，惟張象時於民國四十四年六月二十五日死亡後，並未選任管理人，迄於八十七年四月廿二日始經張坤海向嘉義縣溪口鄉公所申報辦理管理人變更，由張坤海為管理人，嗣「祭祀公業張傳」經全體派下員同意解散（按僅張坤海一人為派下員）而於同年八月十一日解散祭祀公業，系爭土地於同年八月十四日移轉登記系爭土地為張坤海所有，嗣張坤海於八十九年六月間遺贈與上訴人所有，業經本院依職權調取「祭祀公業張傳」之登記資料在卷足稽（本院卷第三十至五十頁），復有土地登記謄本三份附卷可憑（原審卷第二十一至二十三頁），並為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
（二）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。又租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，此有最高法院四十八年度台上字第二二七號判例意旨參照。查：
㈠系爭土地於日據時代即由訴外人王能謙（原名王能旺）之岳父蔡水牛向「祭
祀公業張傳」管理人張象時（即當時唯一之派下員）所承租，由承租人蔡水牛於基地上興建房屋使用，當時蔡水牛以木材、土磚興建房間及客廳，並以稻米繳付租金，嗣王能謙受讓蔡水牛所興建之上開建物後，迄至五十五年該期間予以修繕及增建如附圖所示編號Ａ之車庫涼棚等之系爭建物，且由王能謙繼續每年按「三斗米」折算之金額繳租金，以當年度之稻米價格折算之現金給付，嗣於六十九年間王能謙以新台幣（下同）一百四十萬元之價金讓售系爭建物予訴外人黃初男，惟因張象時已於四十四年六月間死亡，王能謙乃將租金繳付予張象時之子、媳張三合、張王罔市等情，業經原審法院囑託台灣屏東地方法院訊問證人王能謙，及本院二次通知證人王能謙到庭證述在卷，有台灣屏東地方法院訊問筆錄及本院訊問筆錄附卷可按（原審卷第一四七至一四九頁、第二一三至二一四頁及本院卷第八一至八五頁及一二一至一二四頁）。
㈡又系爭建物於黃初男向王能謙買受時，王能謙並向買受人黃初男表示，系爭
土地係向他人承租也有繳付租金，只要繼續繳付租金，即可繼續使用系爭土地，嗣於受讓四、五個月後，即七十年四月間黃初男又將系爭建物讓與被上訴人，並交由被上訴人占有使用中等情，復據證人黃初男於原審法院審理時到庭證述屬實（原審卷第一三○頁），且有被上訴人提出之系爭建物買賣所有權移轉契約書、公證書、契稅繳納通知書附卷可稽（原審卷第二十七至二十九頁），並經原審法院勘驗現場，製有上開勘驗筆錄、現場圖可稽（原審卷第七一至七三頁），堪可採信。
㈢本件上訴人雖否認證人王能謙上開證述，並主張證人王能謙所提出之「祭祀
公業張傳」管理人張象時繼承系統表，與被上訴人於本院審理時所提出之繼承系統表，二者完全一樣，顯見被上訴人有勾串王能謙作不實之陳述，故證人王能謙證稱系爭土地係其岳父蔡水牛向管理人張象時所承租乙節，與事實不符，且張三合之妻張王罔市已於「六十八年五月二十七日」死亡，王能謙不可能向其繳付「六十九年」之租金或繳付予張文雄，認其證詞不實云云。
惟查，本件關於系爭土地如何由蔡水牛承租建屋及按年繳付租金，王能謙受讓系爭建物及繼續繳付租金等情，業據證人王能謙於原審及本院多次到庭結證無訛，雖證人王能謙關於六十九年間租金繳付予張三合之妻張王罔市乙事之證述，因張王罔市已於六十八年五月二十七日死亡，有卷附戶籍謄本可按（原審卷第一八六頁），然上開證人王能謙係民國九年0月00日生有戶籍謄本在卷可憑（見本院卷第一三七頁），為八十一歲高齡。按人之記憶能力係隨著年齡而逐年衰退，乃公眾週知之事實且為一般人之經驗常識，則對於二十年餘前之租金如何繳納，自難期高齡之王能謙能鉅細靡遺詳為記憶，是證人王能謙證述之重點為「確有承租系爭土地部分」，至於各年之繳租細節雖稍有出入，然與主要承租系爭土地之事實並無不符，尚難以枝節之微疵而否定主要重點之證述，故其證言所指確有承租系爭土地部分自得採信。又證人王能謙所提出之上開繼承系統表係用以表示管理人張象時之繼承概況，既與上開承租系爭土地之事實無違，縱認證人王能謙與被上訴人甲○○私下有所連絡，亦不足證明王能謙所為之證述有何不實，上訴人於此部分否認證人王能謙之證言之主張，自難憑採。綜上，系爭土地係經「祭祀公業張傳」出租予蔡水牛，並由蔡水牛興建房屋，嗣由王能謙受讓上開房屋，再經黃初男買受系爭建物後，復轉讓與被上訴人，並經法院公證，而上訴人對於其父張文雄或其弟張世興自七十年起迄八十六年間，按年向被上訴人收取系爭土地之租金，並自七十七年之租金每年四千元逐年調高至八十六年為二萬五千元，且被上訴人並於八十九年七月十七日以溪口郵政第四七號存證信函檢附郵政匯票依約繳付八十七年度之租金，惟為張世興所拒收乙節，並不爭執（原審卷第三十一至四十七頁），堪信有此事實。
㈣查被上訴人主張其就系爭土地有租賃關係存在，並以該祭祀公業自管理人張
象時於四十四年六月二十七日死亡迄至八十七年七月二十七日始改選管理人為張坤海，期間係由原管理人張象時之子張三合、張王罔市夫婦管理，嗣因張三合之子張坤海旅居日本，而由張三合之養女張鸞桂之子張文雄代表祭祀公業行使權利，而未為該祭祀公業張傳全體派下員所反對，則被上訴人依約給付租金，自應發生清償之效力，而有民法第一百六十九條表見代理之規定之適用，顯非無權占有乙節，業據提出存證信函、郵政匯票、地價稅繳款書及租金收據十七份為證（原審卷第二十四、二十五、三十一至四十七頁），而上訴人對於其父張文雄或其弟張世興自七十年起迄八十六年間，按年向被上訴人收取系爭土地之租金，並自七十七年之租金每年四千元逐年調高至八十六年為二萬五千元，且被上訴人並於八十九年七月十七日以溪口郵政第四七號存證信函檢附郵政匯票依約繳付八十七年度之租金，惟為張世興所拒收乙節，並不爭執，僅以張文雄及張世興並無表見代理之適用，其等收受上訴人交付之款項並不足認有租賃關係存在云云為抗辯。
經查，依卷附公業張傳沿革及派下全員系統表所示，本件公業設立時僅有張象時一人為派下員，而張象時單傳一人為張三合，則張象時於四十四年六月二十五日死亡後，其公業之派下員亦僅有張三合一人，嗣張三合死亡後才由張坤海為單一之派下員甚明（見本院四六、四七頁）。按祭祀公業規約之變更、祭祀公業之解散、祭祀公業財產之處分等應經派下總會議決之，公業管理人對公業之財產則有保存行為、利用行為、改良行為之權限，出租公業土地收取租金是否為管理人之權限未有明確之規定（參見台灣民事調查報告第
七二八、七三三頁）。查本件祭祀公業既僅有張象時一人，則其一人意見即代表祭祀公業派下員全體意見，依上開之說明，對於祭祀公業規約之變更、祭祀公業之解散、祭祀公業財產之處分等重大行為均得為之，則於情節較輕之出租行為自亦得為之，應無疑義。且本件祭祀公業張傳於張坤海任管理人後，亦即以其一人出具同意書辦理該祭祀公業之解散完竣，有該解散登記相關文件在卷佐證（見本院卷第三０至五０頁）。
再查，被上訴人主張其前前手蔡水牛向祭祀公業管理人張象時承租系爭土地，雖未能提出書面之租賃契約為憑，但查租賃契約為諾成契約，契約之雙方以口頭達成一致其契約亦成立。查蔡水牛確在系爭土地蓋有房屋，且其後手王能謙並修建及遷住於該處，有其戶籍謄本在卷可參（本院卷第一三七頁），如蔡水牛未向祭祀公業張傳管理人張象時承租得系爭土地，何以能在其上蓋有房子而不受管理人張象時依法訴追及請求？嗣該建物由王能謙移轉於黃初男再移轉於被上訴人，其中黃初男移轉於被上訴人時並經法院為公證，已如上所述，被上訴人嗣先後繳交租金於代理人張文雄、張世興收受無訛，亦如前述。
本件公業管理人張象時於四十四年六月二十五日死亡後，迄至八十七年七月二十七日始由張坤海繼任為管理人。查本件公業設立時僅有張象時一人為派下員，而張象時亦單傳一人為張三合，則張象時於四十四年六月二十五日死亡後，雖未選任公業管理人，但因其公業之派下員僅有張三合一人，則王能謙及其後手黃初男將系爭土地租金繳交於張三合夫婦二人亦屬正確。又張三合之妻張王罔巿於六十八年五月二十七日死亡，其夫張三合則先於其妻死亡，有戶籍謄本在卷可按（見本院卷一四六頁），而張三合夫妻除張坤海外無其他子女，僅有養女張鸞桂及所生之子張文雄（上訴人為張文雄之女），有戶籍謄本與除戶謄本附於上開鄉公所登記資料及繼承系統表可憑（原審卷第
一八六、一八七、二四○頁）。又查張坤海係民國十年0月0日生，為日本國「早大商科」畢業，於民國五十一年九月十四日即遷往日本國居住在東京市，並歸化為日本國籍，有其戶籍謄本在卷可參（見原審卷第一八六頁），則本件祭祀公業土地於張三合死亡時實際上於國內已無派下員亦無管理人，則由張文雄為事實上之管理乃事理之常。而承續上開租賃系爭土地情事仍由張文雄或其子張世興代收租金，於法並無不合。且查依卷附七十八年度地價稅繳款書確有載明「公業張傳代表人張文雄」等語，依據嘉義縣稅捐稽徵處（民雄分處）九十年八月三日嘉縣稅分二字第九○○七八七七號覆函附「嘉義縣土地卡」，係製作於民國七十七年三月二日，內容記載：公業張傳代表人張文雄（見本院卷第九五至九六頁），可見製卡前必定有人申請登載，且曾派員調查屬實，良以政府機關不可能憑空且未經調查，擅予製作表卡。故堪認當時張文雄係「祭祀公業張傳」實際管理人無訛。而張坤海於民國八十三年十一月七日始恢復中華民國國籍，設籍於張文雄戶內，直至八十四年六月二十九日始創立新戶與上訴人及張文雄等同設住所於嘉義縣○○鄉○○村○○路○○號址，其並無在台之配偶或子女，僅有其父張三合所收養之養女張鸞桂所生之子女張文雄之親屬等情，有戶籍謄本與除戶謄本附於上開鄉公所登記資料及繼承系統表可憑（原審卷第一八六、一八七、二四○頁）。是「祭祀公業張傳」之派下員既係居住日本國之張坤海一人，且其在台親屬亦僅上訴人與張文雄、張世興等親人，並由張文雄代表該祭祀公業繳納稅款，且曾設籍於張文雄戶內，及與張文雄等家人設同一住所，張坤海對於被上訴人自七十年間使用系爭土地，按年繳付租金予張文雄、張世興乙事，復未為任何反對之表示，則被上訴人依約給付系爭土地之租金予張文雄、張世興受領，自應發生清償之效力，則被上訴人抗辯兩造間有租賃關係存在，自屬有據，㈤上訴人另以依行政院農業委員會南區糧食管理處嘉義辦事處九十年八月二十
二日函覆鈞院之嘉義縣市歷年米穀價格統計表觀之，以最貴之白米（圓糯）零售價格每公斤分別為十八點一七元（六十六年）、二十點七七元（六十七年）、十八點五八元（六十八年）、三十點二七元（六十九年）計算，三斗米之價格分別為三百七十六元（六十六年）、四百三十元（六十七年）、三百八十五元（六十八年）、六百二十七元（六十九年）。而系爭土地六十六年至六十九年每年應繳之地價稅達「二八五四元」，若王能謙有承租系爭土地，則其米價折算現金之金額理應足敷繳納地價稅才對，祭祀公業豈可能將土地出租他人還倒貼稅金云云。然查，據嘉義縣稅捐稽徵處（民雄分處）九十年八月二十二日嘉縣稅分二字第九○○○八九六○號覆函：系爭地自民國六十六年起規定地價（見本院卷第一００頁）。足證系爭地在民國六十六年以前，未課徵地價稅。又蔡水牛、王能謙承租期間（日據時期至民國六十九年），除約定租金每年白米三台斗折算現金外，並未為調整租金，而系爭地自民國六十六年起即逐年調昇地價，則原約定租金是否足夠繳納調昇後之地價稅，並不影響租賃關係之合法存在，自不能已不敷繳納歷年調昇後地價稅，而否定原始租約之存在。另被上訴人自七十年起迄八十六年間，已按年繳交租金予張文雄及張世興，並自七十七年之租金每年四千元逐年調高至八十六年為二萬五千元，已如前述，並此敘明。
㈥按租地建屋之契約，如無反對之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租
賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋轉讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院四十八年台上字第二二七號著有判例可資參照。本件祭祀公業張傳原管理人張象時既將系爭地出租蔡水牛建屋，嗣由王能謙增建使用，未禁止房屋之轉讓，則房屋所有人蔡水牛、王能謙將系爭地上房屋輾轉讓與黃初男，嗣轉讓於被上訴人，揆之上開規定及判例，尤證被上訴人與祭祀公業張傳間確有租賃關係存在，而上訴人受讓係爭土地，依民法第四百二十五條規定，其租賃關係仍存在於兩造間。是被上訴人使用系爭土地係有正當權源而非無權占有。
三、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人係屬無權占有而訴請拆屋還地，並不可採，其請求並無所據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘之攻擊防禦或舉證，經本院審核後，均不影響判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 廿五 日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄~B2 法官 高 明 發~B3 法官 王 明 宏右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 廿八 日
法院書記官 侯 瑞 富