臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十年度上字第一九號 ｅ
上 訴 人 乙 ○ ○被上訴人 甲 ○ ○右當事人間請求交付房屋等事件，上訴人對於中華民國八十九年九月十九日臺灣嘉義地方法院八十九年度訴字第三六○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決關於命上訴人將地上建物即門牌嘉義縣水上鄉柳鄉村十二鄰柳子林一八
九之五號如原判決附圖所示Ｂ部分及Ｃ部分交付被上訴人，及各該部分假執行之宣告及訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
陳述：除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：
㈠兩造於民國八十七年四月六日簽約前，就系爭土地係由上訴人價購或由苦竹寺
買回，以及每坪價金若干等事項，皆未達成協議。且依證人黃家振證述：於四月六日才決定由被上訴人購買土地；及證人黃海堂證稱：廟產處理小組原以上訴人之持分係五二五且房屋又在系爭土地上，賣予上訴人應比較方便處理，但價錢也要合理，最後至那天（指八十七年四月六日）才決定沒錯等情，足見於八十七年四月六日簽約前，兩造既尚在磋商究由何方購買系爭土地，則在未決定由何方購買土地之前，應不可能談論到系爭建物如何處理之問題。
㈡證人黃家振證述：有提出補償金問題，但沒有定案，故先解決土地問題，房子
補償問題再開會討論；及證人黃海堂證稱：乙○○有提出房子補償問題，但被上訴人方面委員不同意，當日應該是有講到該問題，只是未同意房屋補償，足見當日確有提及房屋補償費問題。從而，證人即代書黃全成證稱當日並未提及任何房屋補償費問題，其證詞明顯偏頗被上訴人，已失證人應客觀真實陳述所見所聞之立場與原則。
㈢依證人黃家振證述：其中農地部分要過戶，須連同地上物一併移轉，我們（指
上訴人）如賣就會配合移轉，至於有爭執部分是房子問題，已表示很多次，如何處理大家以後再找時間處理，當天只有談到土地買賣問題等情，足見上訴人提出房屋補償費問題後，兩造於當日並未達成共識解決該問題。又證人黃海堂於鈞院審理時證稱：當時討論過程並不重要，伊已忘了上訴人有否明確表示同意不補償等語，亦無法證明上訴人在整個討論過程中業已明確表示同意不補償。係因證人黃海堂為苦竹寺之委員兼土地處理小組組員，倘其據實陳述，難以對其他委員及苦竹寺信眾交待，故以遺忘搪塞，實際上雙方並未對房屋補償費問題達成共識，上訴人也未表示同意不須補償，但為解決土地過戶問題，故先在契約內書明連同建物移轉。
㈣被上訴人雖稱：由於苦竹寺只有四七五的權利較吃虧要補償較多錢，才表明苦
竹寺買上訴人之部分，但房屋及水電都要附帶在一齊。惟依上訴人於原審所提出「同意書」之內容所示，足證苦竹寺早於八十一年間即對土地糾紛處理訂出準則（即由由苦竹寺分得千分之四七五，登記人分得千分之五二五），並無被上訴人所謂苦竹寺分得之面積較少較吃虧，故房子包括在內之協議存在。且就此有利於被上訴人之事實，自應由被上訴人負舉證責任，惟觀證人黃海堂、黃全成、黃家振無一人與其為相符之陳述，足見其所為陳述並非事實。況上訴人隔鄰之黃榮哲亦與上訴人同樣為登記人且蓋有建物，亦是以此比例準則處理，從未聽聞被上訴人（或苦竹寺）主張其分得之面積較少較吃虧。
㈤依八十七年四月六日訂約時兩造協商過程之錄音帶譯文內容：當日被上訴人多
次詢問上訴人是要買還是要賣，並未協議出建物之處理方式，上訴人一再表明地上物補償問題，而苦竹寺的顧問表示「待你（指上訴人）表示要賣的時候我們再來談」；證人黃海堂亦稱：「當初一坪三萬元是我們提出的，並言妥要買要賣由他們決定，現在我們已經不能說不買了，現在就是地上物的補償問題，不要再談其他無益言語了。現在就是談如何配合過戶及地上物補償的問題再開會溝通」，足見系爭建物並未包括於土地買賣價款內。被上訴人及證人黃全成明知當日上訴人並未同意建物不須補償，始稱上開錄音帶內容非當日情形。㈥代書黃全成證稱：伊曾告知農舍必須與農地一起辦理過戶才能移轉之法令等語
，足見兩造當時並沒有要一併移轉建物（農舍），代書才會表明如不一併移轉農舍就無法辦理農地過戶。故如非當日代書黃全成以此為由，上訴人豈會答應在未談妥建物補償費之前，即先行移轉建物所有權登記。再者，證人黃海堂於原審證述當時只寫土地價錢，已遺忘系爭建物有無包含在賣價一千六百多萬元內，益見本件根本無買賣系爭建物，否則不會只寫土地價款。
㈦契約之成立必須雙方意思表示合致，兩造對建物部分既無合致之意思表示，自
難謂建物部分之契約成立。至於契約書上書寫八十九年四月六日以前交付房地，此乃因上訴人認將獲得房屋之補償費，再以該補償費另外擇地建屋始約定兩年時間。今被上訴人（或苦竹寺）既未對上訴人地上建物為補償，亦未與上訴人達成任何處理建物之合意，則建物部份被上訴人自無任何權利要求上訴人交付。另契約書中載明「按現狀完成房屋為買賣包括水電完成過戶」，係因本件既然要移轉建物，即必須依正常之方式書立契約，始能取信地政事務所使農地過戶順利完成。
㈧倘謂建物係上訴人贈與被上訴人，亦須由被上訴人就贈與事實舉證證明，且應以贈與關係請求，始能謂洽。
證據：除援用第一審所提證據外，補提錄音帶及譯文各一件為證，並聲請訊問證人黃家振、黃海堂、黃全成。
乙、被上訴人方面：聲明：如文主第一項所示。
陳述：除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：
㈠兩造所簽訂系爭土地房屋之買賣契約書內，買賣土地標示欄之「買賣金額」載
明『連同建物』；買賣建築改良物標示欄，除詳載系爭房屋之建號、基地坐落、建物門牌、主體構造、建物面積、附屬建物、買賣金額與土地同外，併載明：按現狀完成房屋為買賣，包括水電完成過戶；且於不動產交付日期欄記載：
限於民國八十九年四月六日以前交付房屋，於現金交付日期及方法欄載：限於建物土地登記完竣後三日內，除尾款新台幣捌拾萬元限於接管房地後當日交清外，其餘當日會算等情，足見兩造關於系爭房屋買賣之標的坐落、價金、交付時間及應完成之水電、辦理移轉登記等，均有明確約定並詳載於系爭買賣契約內，則該契約文字既已明白表示立約當事人之真意，且業經兩造先後支付價金及辦畢登記，確有系爭房屋之買賣甚明，與一般土地連同地上房屋買賣之情形無異，自不容上訴人事後任意推解，謂本件不動產買賣，並不包括系爭房屋云云，顯無理由，自無可採。
㈡上訴人雖另謂本件為農地買賣，依法必須一併移轉其上之農舍始能完成農地之
過戶登記，兩造始虛偽買賣系爭建物，該系爭建物之買賣部分無效，被上訴人不得要求上訴人交付房屋云云；惟為被上訴人所否認，上訴人並未舉證以實其說，空言主張，顯無可採。況縱依法令規定農地買賣，其農舍須一併移轉，亦難據此即推認兩造係虛偽買賣系爭建物。
㈢上訴人又稱被上訴人是苦竹寺之借名登記人，被上訴人即為苦竹寺之管理人，
如何處理系爭建物房屋，衡情係依苦竹寺管理會意思內容為準，則依被上訴人提出之苦竹寺管理委員會八十七年四月六日土地協調會記錄，就上訴人乙○○承租佛祖田即系爭土地處理案所為之決議內容，係詳載：「依照八十七年四月六日土地建築改良物買賣契約書之內容辦理」、「買賣土地標示○○○鄉○○○段柳林小段一六○號土地全部連同建物，建號一三八四、一三八五號等，餘詳如契約書」，足見苦竹寺管理委員會之本件買賣標的係包括連同建號一三八
四、一三八五號建物無訛。㈣上訴人提出之錄音帶及錄音譯本，並非訂立本件房屋及土地買賣契約書前，上
訴人與苦竹寺董事全部談話內容之錄音譯本，且該錄音帶於行準備程序時播放之結果，其聲音吵雜而聽不清楚其談話內容，並不能證明待證事實。故系爭房屋之買賣，應以兩造最後訂立房屋買賣契約書所載條件為準，不得以訂立買賣契約前未確定之談論錄音事項，資以推翻兩造嗣後簽章成立之系爭房屋買賣契約書。
證據：援用第一審所提證據。
理 由
一、被上訴人起訴主張：伊於八十七年四月六日以價金一千六百六十一萬零四十七元向上訴人買受坐落嘉義縣○○鄉○○○段柳林小段一六○地號土地（下稱系爭土地）及地上建號一三八四、一三八五號即門牌號碼嘉義縣水上鄉柳鄉村十二鄰柳子林一八九之五號如原判決附圖Ｃ部分鋼筋混凝土磚造二層樓房及如原判決附圖Ｂ部分鐵骨造倉庫全部建物（下合稱系爭房屋），約定應於八十九年四月六日前交付房地，上訴人已辦妥所有權移轉登記，惟迄未依約交付系爭房屋，爰依買賣契約法律關係，求為判命上訴人交付系爭房屋（原審原依被上訴人請求判命上訴人交付系爭房屋及土地，並相當於租金之損害即自民國八十九年四月七日起至交付系爭房屋及土地之日止按年給付被上訴人十八萬八千五百二十元，被上訴人對逾此請求，上訴人就原判決命其交付系爭土地部分，均未聲明不服；上訴人於本院表示拋棄占有交還系爭土地，被上訴人則撤回其相當於租金損害賠償請求之起訴，均已確定）。上訴人則以：系爭土地原屬苦竹寺所有，為避免因實施耕者有其田條例被徵收，乃將系爭土地登記予伊父黃能田名下，伊因繼承而取得所有權，嗣與苦竹寺管理委員會達成協議，系爭土地由伊與苦竹寺按千分之五二五、千分之四七五之比例分配權利，其後經協調，除扣除「偏餘地」外，由苦竹寺依每坪價金三萬元，按伊千分之五二五之權利比例計算，向伊購買系爭土地，合計為一千六百六十一萬零四十七元，金額明確，本件僅買賣系爭土地，不包括為農舍之系爭房屋，因須併將農舍移轉才能完成農地之過戶登記，始於買賣契約書上一併書寫房屋買賣等字樣，兩造對系爭房屋建物部分既無合致買賣之意思表示，則建物部分之契約不成立；且上訴人亦無贈與系爭房屋之意思，被上訴人自不得執此要求被告交付房屋等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張：兩造於八十七年四月六日簽訂土地建築改良物買賣契約書，載明由被上訴人以價金一千六百六十一萬零四十七元向上訴人買受系爭土地及房屋，約定於八十九年四月六日前交付系爭土地及房屋；被上訴人已依約先後支付定金一百萬元及同年九月三十日收受款項一千四百八十一萬零四十七元，並已辦畢系爭土地及房屋之所有權移轉登記，僅餘尾款八十萬元尚未支付；惟上訴人現仍占有系爭房屋，未依約交付等情，為上訴人所不爭執，且有土地及建物登記謄本（附原審卷第九至一一頁）、系爭土地建築改良物買賣契約書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、嘉義縣稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書、嘉義縣水上鄉公所監證費繳納通知書、嘉義縣稅捐稽徵處契稅繳款書（影本附原審卷第一二至一九頁）可稽，復經原審法院勘驗並囑請嘉義縣水上地政事務所現場勘測無訛（見原審卷第九八至一○○頁），應可信為真實。被上訴人辯稱：系爭土地原為苦竹寺所有，為避免被徵收而登記予上訴人之父黃能田名義，其後由上訴人繼承取得系爭土地所有權，經協議由苦竹寺、上訴人按千分之四七五、千分之五二五之比例分配權利；嗣為解決爭議，經多次協商始決定由為苦竹寺管理人之被上訴人向上訴人按協議權利買受之事實，為被上訴人所自認，亦可認為真正。
三、被上訴人主張本件不動產買賣契約之買賣標的包括系爭土地及系爭房屋等語。上訴人則否認有出賣系爭房屋，辯稱：兩造僅就系爭土地買賣，就系爭房屋部分無合致之買賣意思表示，契約自不成立，係為配合系爭農地過戶，始同意在未談妥建物補償費前，先行移轉所有權登記，上訴人亦無贈與系爭房屋之意思云云。經查：
㈠兩造於八十七年四月六日所簽訂之買賣契約書，載明：「買賣建築改良物標示：
建號一三八四號，基地坐落○○○鄉○○○段柳林小段一六○地號，建物門牌：水上鄉柳鄉村柳子林一八九之五號，主體構造：ＲＣ磚造，建物面積：基層六七‧八○平方公尺、二層七二平方公尺，合計一三九‧八○平方公尺，附屬建物：梯間ＲＣ磚造面積六平方公尺；建號一三八五號，同上開基地坐落、建物門牌，建物面積：二四五‧三五平方公尺，買賣權利比率均為全部，買賣金額亦均與土地同；並按現狀完成房屋為買賣，包括水電完成、過戶」、「不動產交付日期：限於民國八十九年四月六日以前交付房地」、「買賣總額：壹仟陸佰陸拾壹萬零肆拾柒元」、「現金交付日期及方法：限於建物土地登記完竣後三日內，除尾款新台幣捌拾萬元限於接管房地後當日交清外，其餘當日會算」等情，有土地建築改良物買賣契約書影本在卷可按（見原審卷第一二頁）。且兩造於八十七年六月九日就系爭房地訂有土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書，而於同年七月十日辦畢系爭土地及房屋之所有權移轉登記，亦有該買賣所有權移轉契約書及土地建物登記簿謄本可憑（見原審卷第一三頁及第九至一一頁），足見兩造就本件買賣總價金、系爭房屋買賣之標的坐落、價金、交付期限、交付方式及應完成之水電、辦理移轉登記等，均有明確約定並詳載於系爭買賣契約內，則該契約文字均已明白表示立約當事人之真意，揆諸最高法院十七年度台上字第一一一八號判例意旨，自不容捨文字而予曲解。
況被上訴人為苦竹寺之管理人，如何處理系爭房屋，應依苦竹寺管理會之意思內容為準，此為上訴人於原審所自承（見原審卷第一二一頁），則依被上訴人提出之苦竹寺管理委員會八十七年四月六日土地協調會記錄，就上訴人乙○○承租佛祖田（即系爭土地）處理案所為之決議內容，係載為：「依照八十七年四月六日土地、建築改良物買賣契約書之內容辦理」、「買賣土地標示○○○鄉○○○段柳林小段一六０號土地全部連同建物，建號：一三八四、一三八五號等，餘詳如契約書」，有該土地協調會議記錄、嘉義縣水上鄉公所八十七嘉水鄉民字第一七六八○號函、台灣省寺廟變動登記表（附於原審卷第六七至七一頁）可憑，是依苦竹寺管理委員會之意思，本件買賣標的係包括連同建號第一三八四、一三八五號建物在內，本件買賣標的確有包括系爭房屋。
㈡證人即兩造簽訂買賣契約時在場之黃海堂於原審結證稱：伊係廟方（即苦竹寺）
委員，廟方當年成立處理小組欲收回土地，因佃農沒錢可買土地，故由廟方將土地買回；買賣內容包括地上房屋，並未提及收回須就地上房屋補償多少錢（見原審卷第四五至四六頁）；又於本院結證稱：系爭土地是廟產，乙○○（即上訴人）是佃農，廟方與上訴人另訂有五二五與四七五比例之契約，因上訴人違背契約在系爭土地上蓋房屋，廟方才要收回土地；廟產處理小組原以上訴人之持分是五二五房屋又在系爭土地上，賣予上訴人應比較方便處理，之前兩造已經過多次協商，上訴人不願意買，只好由苦竹寺以每坪三萬元之價格買回；上訴人有要求房子補償，被上訴人方面委員均不同意，最後就是以契約之內容決定處理等語（見本院卷第七七至七九頁）。證人即為兩造辦理系爭土地及房屋買賣約及移轉登記之代書黃全成則於本院結證稱：本件買賣手續係伊所辦，兩造之決議是同意土地與建物一起買賣，由上訴人之子（即證人黃家振）計算出每坪之價格，兩造談妥價錢條件後，伊始訂立此買賣契約書；上訴人謂另尋房屋蓋農舍須二年時間，故有二年交付時效及保留尾款八十萬元之約定；當時並未約定房屋另外補償或再另開會討論建物補償問題，否則伊必須在契約上註明該附帶條件；嗣後上訴人亦配合交付合法使用執照予伊辦理移轉登記及至稅捐處辦理土地增值稅免稅等語（見本院卷第五五至五七頁）。足見上訴人於協商過程中雖曾多次提出系爭房屋補償問題，惟未獲被上訴人方面苦竹寺委員之同意，兩造最後簽訂本件買賣契約。上訴人復不爭執本件買賣契約之真正及係其於買賣契約上親自簽名蓋章，則應可認上訴人對買賣契約之內容係包括系爭房屋，且應於八十九年四月六日交付系爭房地等情已有充分了解，始於買賣契約上簽名蓋章，嗣後亦配合被上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記及土地增值稅免稅事宜，是本件買賣確有包括系爭房屋無訛，自不得以上訴人曾提出房屋補償問題未獲被上訴人同意，即遽認本件買賣未包括系爭房屋。本件買賣契約之買賣標的係系爭土地及系爭房屋，是兩造所約定之每坪三萬元，應係系爭土地連同系爭房屋計算之價格，故縱本件買賣價金一千六百六十一萬零四十七元係以每坪三萬元之價格，再依苦竹寺與上訴人約定之上開分配比例計算而得，亦無礙於本件買賣契約之標的係包括系爭房屋之認定。上訴人所辯：本件買賣價金一千六百六十一萬零四十七元計算非常明確精細，足證被上訴人所支付之上開價款僅係土地部分，並不包括系爭房屋云云，即無可採。
㈢上訴人所舉證人即上訴人之子黃家振雖於本院審理時證稱：有提出補償金問題，
但沒有定案，故先解決土地問題，房子補償問題再開會討論云云；惟證人黃海堂於本院結證稱：上訴人有提出房子補償問題，被上訴人方面委員均不同意等語，與證人黃全成於本院結證稱：當時並未約定房屋另外補償或再另開會討論建物補償問題，否則伊必須在契約上註明該附帶條件等情互核一致，故證人黃家振上開證詞之真實性，已非無疑，尚難憑證人即上訴人之子黃家振之證言即為有利於上訴人之認定。上訴人雖另主張兩造於八十七年四月六日簽約前協商過程之錄音帶中，證人黃海堂曾稱：「地上物補償的問題再開會溝通」等語。惟為被上訴人所否認。上訴人雖提出錄音帶一捲為憑，惟經本院於九十年三月二十三日準備程序當庭播放勘驗，開會當時聲音吵雜而聽不清楚參與會議人員發言之內容（見本院卷第七九頁），尚無法據以信所辯屬實。況查當日參與該次協商之苦竹寺委員除被上訴人外尚有十一位，有苦竹寺管理委員會土地協調會記錄在卷可稽（見原審卷第七一頁），證人黃海堂個人在開會中之發言在未經會議決議採認，亦不能以其陳述即認係屬苦竹寺委員會之意見。復無其他證據，尚難採信上訴人所主張兩造確有為另再開會溝通地上物補償問題之約定。
㈣另上訴人辯稱：為取信地政機關順利辦理系爭土地（農地）之過戶登記，始同意
在未談妥建物（農舍）補償費前，即先行移轉系爭房屋之所有權登記云云。然為被上訴人所否認，上訴人並未舉證以實其說。況縱證人即代書黃全成曾告知農舍須與農地一起過戶始能移轉之法令，亦無法證明兩造因此即有先配合辦理該農地過戶，再協議建物補償費之約定；且通觀系爭契約內容，均已詳載水電之完成及房地應交付日期，文義甚明，核與一般土地連同地上房屋買賣情形無違，故上訴人上開所辯，尚難採信。證人即辦理買賣契約及移轉登記之代書黃全成於本院結證稱：上訴人謂另尋房屋蓋農舍須二年時間，故有二年交付時效及保留尾款八十萬元之約定等語。此二年交付房屋期限之約定，應係供上訴人擇地建屋之時間，而非供協調房屋補償之時間。上訴人辯稱欲以房屋補償費另外擇地建屋，始約定兩年交付房地時間云云，不足採信。
㈤據上，被上訴人主張本件不動產買賣契約之買賣標的包括系爭土地及系爭房屋，
應屬可採。上訴人則否認有出賣系爭房屋，就系爭房屋部分無合致之買賣意思表示，契約自不成立云云，不可採信。
四、綜上所述，本件買賣兩造既已就買賣標的坐落、價金、交付時間及應完成之水電、辦理移轉登記等，均已詳載於系爭買賣契約內，該契約文字業已明白表示立約當事人之真意，詳如上述，故本件買賣之標的確有包括系爭房屋在內。上訴人辯稱僅買賣系爭土地，系爭房屋買賣意思不一致云云，惟就此有利於己之事實，迄未舉證以實其說，其所為上開辯解，不足採信。從而，被上訴人本於買賣契約之法律關係，請求上訴人將地上建物即門牌嘉義縣水上鄉柳鄉村十二鄰柳子林一八九之五號如原判決附圖所示Ｂ部分及Ｃ部分交付被上訴人，為有理由，應予准許。原審就此為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請為准免假執行之宣告，經核並無不合，上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件被上訴人並未依贈與之法律關係請求，上訴人就未為贈與之抗辯無加論述必要。本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十二 日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄~B2 法官 高 明 發~B3 法官 丁 振 昌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十 年 六 月 廿 日~B法院書記官 黃 惠 美