臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十年度上更㈠字第六三號 Ｊ
上 訴 人 子 ○ ○
辛 ○ ○黃 ○ ○
Ｄ ○ ○宙 ○○○
己 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
戌 ○ ○
未 ○○○
申 ○ ○
Ｅ ○ ○
Ａ ○ ○玄 ○○○
庚 ○ ○
丙 ○ ○
巳 ○○○
午 ○ ○
丑 ○ ○
酉 ○ ○
Ｂ ○○○
癸 ○ ○
辰 ○ ○
卯 ○ ○
寅 ○ ○
壬 ○ ○法定代理人 Ｃ ○ ○被 上 訴人 宇 ○ ○訴訟代理人 天 ○ ○
乙 ○ ○被 上訴 人 亥 ○ ○
甲 ○ ○訴訟代理人 乙 ○ ○右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於臺灣臺南地方法院中華民國八十六年十月十三日第一審判決（八十六年訴字第六八三號）提起上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、上訴人子○○部分：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。㈢歷審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）按系爭建物乃訴外人趙系所建，惟未辦理保存登記之建物，由被上訴人亥○○、宇○○及訴外人沈應謙、沈通等四人，於民國（下同）五十二年十月七日共同向台南地方法院民事執行處應買而取得所有權，此有台南地方法院南院彭泰字第四五三一四號不動產移轉證書可證，而系爭建物因係屬未辦理保存登記之建物，故無法再辦理所有權移轉登記，嗣四人雖再出賣予被告子○○，子○○再贈與訴外人沈應謙，惟實則仍不影響原取得所有權之亥○○、宇○○、沈應謙、沈通等四人之所有權取得之效力，凡此亦經台灣台南地方法院八十六年度營簡字第一○○號民事確定判決所是認，則上開第三人異議之訴之民事判決，已就當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷，被上訴人宇○○等三人自不得再作任何相反之主張或判斷，應無疑義。基上所述，系爭建物既仍由宇○○、亥○○、沈應謙、沈通擁有所有權取得效力，其中沈應謙在六十六年起，即非系爭土地之共有人，而系爭土地則於七十四年始為訴請裁判分割，是系爭建物之共有人沈應謙，並非得受系爭土地裁判分割之效力所及，即無須依民法第八百二十五條之規定而負與出賣人同一之擔保責任，至為灼然。
詎原審判決不察上情，遂謂沈應謙之繼承人即上訴人宙○○○等人，因被繼承人沈應謙於八十五年十一月十日死亡，而依民法第七百五十九條規定共同繼承所取得系爭建物係在土地分割前已存在，於法院判決原物分配該建築物所占用之土地與被上訴人時，上訴人宙○○○等即有應負不減少該地通常效用之擔保責任，而應拆除該建築物云云，實因沈應謙於系爭土地裁判分割訴訟繫屬時已非土地之共有人，顯有違誤，至為灼然。
（二）查系爭建物既係由亥○○、宇○○、沈通、沈應謙等四人向法院應買而取得所有權，已如前述，則依誠信原則而言，自是系爭建物各共有人，尤其是被上訴人宇○○等，皆已容認系爭建物得使用房屋基地（即系爭土地），至其應有年限，自不待言；且系爭建物，嗣再由此四人共同售賣予上訴人子○○，則依民法第三百四十八條規定，系爭建物自得繼續使用原來之基地，亦無疑義。惟原審不察，遽認系爭建物為無權占有系爭土地，不無違誤。按如前述，系爭建物既於五十二年十月七日由臺灣台南地方法院依法拍賣時，為被上訴人亥○○、宇○○及訴外人沈應謙、沈通（後二人皆已歿）等四人共同購得，而該四人復於五十三年十二月一日將系爭房屋出賣予上訴人子○○，子○○再將系爭房屋於八十一年八月二十四日贈與訴外人沈應謙。按系爭房屋既屬未為保存登記之建物，則無法為所有權之移轉，上訴人子○○雖已因前述買賣而受讓使用收益系爭房屋，惟尚非取得系爭建物之所有權，上訴人子○○僅取得該系爭房屋之「事實上處分權」而已，此參最高法院六十七年二月二十一日第二次民事庭總會決議意旨自明。是系爭房屋之所有權，則仍屬於被上訴人亥○○、宇○○及訴外人沈應謙、沈通所有，殆無疑義。
（三）由以上可知，系爭房屋之所有權人仍為被上訴人亥○○、宇○○及訴外人沈應謙、沈通。而沈應謙及沈通二人已歿，上訴人子○○及視同上訴人等，為其等之繼承人，且如前述，亥○○等四人雖為系爭房屋之所有權人，惟因系爭房屋未辦保存登記，是於五十三年十二月一日將系爭房屋出賣予上訴人子○○時，子○○實際上僅因買賣而取得系爭房屋「事實上處分權」而已，惟既因合法買賣而取得系爭房屋之「事實上處分權」，則該權利（利益）亦應受法律之保護，易言之，依民法第三百五十條首段之規定：債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，是當時出賣系爭房屋「事實上處分權」之被上訴人亥○○等人，應擔保此權利確係存在，得讓買受人子○○依其等間之買賣契約，而享受契約上之利益（即使用房屋之利益）。上訴人子○○於買賣系爭房屋當時並非系爭土地之共有人，是該房屋之使用基地，乃非基於土地共有人之關係而享有使用系爭土地（基地），亦至明，而出賣人之亥○○等人在其土地上，依法應容忍其行使前揭權利，始符誠信，自不待言。因之，系爭房屋所存在於上訴人子○○及其他視同上訴人之「事實上處分權」之權利，係與上訴人子○○之後因繼承而為土地共有人因判決分割而單獨取得土地，係屬兩事，不得混為一談，至為明瞭。換言之，上訴人子○○因向被上訴人亥○○等人買受系爭房屋而取得「事實上處分權」，乃有其獨立存在之價值，可為系爭建物之收益、使用，至為灼然。是上訴人子○○之後於八十一年八月二十四日再將系爭建物「事實上處分權」贈與沈應謙，雖沈應謙當時為土地共有人之一，惟該「事實上處分權」因有獨立存在之經濟上價值，並不因混同而消滅，殆無疑義。之後沈應謙死亡，土地之應有部分由上訴人子○○繼承取得，系爭建物之「事實上處分權」，則由沈應謙所有繼承人（內亦有子○○）繼承取得，故上訴人子○○之為土地之共有人，與為系爭房屋「事實上處分權」之共有人，仍為各別獨立存在、不同權利之權利人，可各自為權利之行使，應無疑義。且如前述，系爭房屋「事實上之處分權」，已有其獨立存在之必要，系爭房屋之使用、收益之權能，仍受當初出賣人即被上訴人亥○○等人所擔保，乃有合法占有使用基地之權源，並非無權占有，亦甚灼然。是上訴人亥○○等人不得依民法第八百二十五條、第七百六十七條之規定，訴請拆屋還地，實無疑義。又目前該系爭房屋係上訴人子○○在使用。
（四）被上訴人宇○○、亥○○等已承認該系爭建物為共有。既兩造就系爭建物為共有人，並無無權占有土地之爭議。
（五）被上訴人宇○○、亥○○等所持理由為上訴人等二十七人均共有系爭建物，應予協同拆除。按系爭建物為兩造依法共同向台灣台南地方法院購得，同為依據台灣台南地方法院權利移轉所致，兩造有共同使用權。怎能被上訴人要求拆除就可隨便拆除呢？置上訴人子○○等依法取得的權益於何處？權益損失有誰要負責？法拍屋依法不能使用，百姓有誰還敢買受法拍屋？
三、證據：援用第一審及前審所提證據為證。
貳、上訴人宙○○○部分：未於言詞辯論期日到場，據其以前之陳述略以：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。㈢歷審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）被上訴人宇○○、亥○○等已承認該系爭建物為共有。既兩造就系爭建物為共有人，就已無無權占有土地之爭議。原訴訟理由已不存在應予廢棄。
（二）被上訴人宇○○、亥○○等所持理由為上訴人等二十七人均共有系爭建物，應予協同拆除。按系爭建物為兩造依法共同向台灣台南地方法院購得，同為依據台灣台南地方法院權利移轉所致，兩造有共同使用權。怎能被上訴人要求拆除就可隨便拆除呢？置上訴人子○○等依法取得的權益於何處？權益損失有誰要負責？法拍屋依法不能使用，百姓有誰還敢買受法拍屋？
三、證據：援用第一審及前審所提證據為證。
參、上訴人辛○○、黃○○、Ｄ○○、己○○、丁○○、戊○○、戌○○、未○○○、申○○、Ｅ○○、Ａ○○、玄○○○、庚○○、丙○○、巳○○○、午○○、丑○○、酉○○、Ｂ○○○、癸○○、辰○○、卯○○、寅○○、壬○○、Ｃ○○部分：
均未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀作何聲明或陳述。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡上訴人應協同被上訴人宇○○、亥○○將坐落台南縣新營市○○段三七○之三九號土地內如附圖所示編號Ａ斜線部分，面積零點零零肆捌公頃土地上之房屋拆除，並將上開土地交還被上訴人宇○○。㈢上訴人應協同被上訴人亥○○、宇○○將坐落台南縣新營市○○段三七○之四一號土地內如附圖所示編號Ｂ斜線部分，面積零點零零貳柒公頃土地上之房屋拆除，並將上開土地交還被上訴人亥○○、甲○○。㈣訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者，茲引用之外，補稱：緣被上訴人宇○○及亥○○為系爭建物之共有人，是上訴人應協同被上訴人將系爭建物拆除。向法院承買的部分被上訴人沒有意見，但對賣給上訴人子○○的部分否認，因為以其當時的年紀不可能有能力購買。目前該系爭房屋係上訴人子○○在使用。
三、證據：除援用第一審及前審所提證據外，補提被繼承人沈通之繼承系統表乙份及除戶謄本四份為證。
理 由
一、上訴人辛○○、黃○○、Ｄ○○、己○○、丁○○、戊○○、戌○○、未○○○、申○○、Ｅ○○、Ａ○○、玄○○○、庚○○、丙○○、巳○○○、午○○、丑○○、酉○○、Ｂ○○○、癸○○、辰○○、卯○○、寅○○、壬○○、Ｃ○○、宙○○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，准依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本案原共同訴訟人地○○於上訴第三審程序中死亡，酉○○、Ｂ○○○、癸○○、辰○○、卯○○、寅○○、壬○○、Ｃ○○等八人為其繼承人，有戶籍謄本可稽，聲明承受訴訟，核無不合。
三、本件被上訴人於原審起訴主張：坐落台南縣新營市○○段三七○之三九及同段三七○之四一號土地（下稱系爭土地），前經本院八十二年度上字第三四六號判決分割確定，其中三七○之三九號土地分歸被上訴人宇○○所有，同段三七○之四一號土地分歸被上訴人亥○○及甲○○共有，系爭土地上之建物如原審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ及Ｂ部分之房屋（下稱系爭建物）亦經原審法院新營簡易庭八十六年度營簡字第一○○號判決確認該建物因未為所有權第一次登記，其所有權仍屬原所有權人沈通、沈應謙、宇○○、亥○○所共有。而沈通、沈應謙已先後死亡，依法應由其繼承人共同繼承而為渠等公同共有。上訴人分別係被繼承人沈應謙、沈通之繼承人，上開原判決如附圖所示Ａ及Ｂ部分之建物無權占用被上訴人系爭土地。爰本於所有權之法律關係及為全體共有人之利益，求為命上訴人拆除各該建物並返還土地之判決云云。
四、上訴人子○○、宙○○○、辛○○則以：被上訴人亥○○、宇○○等既已出賣系爭建物予上訴人子○○，自應擔保系爭建物之權利存在，不得再主張任何權利；且建築物不能與基地使用權分離而存在，上訴人子○○係向被上訴人亥○○、宇○○、沈應謙、沈通等人買受系爭建物並占用建物，並非無權占用系爭建物基地。又按房地產之買賣，保存登記時效為十五年，上揭房屋係於五十三年交易，保存登記時效應於六十八年十二月一日屆滿，而共有土地係於七十四年間才訴請法院裁判分割，顯見保存登記時效已經消滅等語，資為抗辯。
五、本件被上訴人起訴主張：被上訴人宇○○所有而坐落台南縣新營市○○段第三七○之三九地號土地，被上訴人亥○○、甲○○共有，而坐落同段第三七○之四一地號土地，係經法院裁判分割而所有權，並已辦理所有權登記完畢；另上訴人等因繼承而取得處分權之系爭房屋占有系爭土地如原判決附圖Ａ所示面積為○點○○四八公頃及附圖Ｂ所示面積為○點○○二七公頃土地；另訴外人沈應謙、沈通已於前揭分割共有物民事判決確定前或之後死亡，且上訴人等確分為其等二人之法定繼承人之事實，業據被上訴人提出土地登記簿謄本、本院八十二年度上字第三四六號民事判決書及確定證明書、死亡證明書各一份及戶籍謄本共二十份（以上均為影本）附卷可憑（原審卷第八至二十二頁、第三十四至五十一頁、本院前審卷第二宗第二六六、三七三頁），並經原審於八十六年六月三日會同台南縣塩水地政事務所人員至現場勘驗，上訴人等所有系爭建物確有占用系爭土地之情形無訛，此有勘驗筆錄（原審卷第一○○頁）及臺南縣塩水地政事務所八十六年七月二十五日（八六）所二字第四九三九號函與內附之系爭土地現有房屋實測圖各一份（原審卷第九頁）在卷可參，上訴人對此並不爭執，且經原審法院調取上開分割共有物事件民事卷宗核閱屬實無訛，堪信真實。
六、上訴人等辯稱：系爭土地上之系爭建物未辦理保存登記，於五十三年十二月一日由沈應謙、沈通、被上訴人亥○○、宇○○四人向台灣台南地方法院拍賣取得，嗣於五十三年十二月一日沈應謙、沈通、亥○○、宇○○四人將系爭建物出售，由沈應謙代理上訴人子○○買受，並交付有建物由子○○居住，當時沈應謙、沈通、亥○○、宇○○他們出售時同意系爭建物使用系爭土地，上訴人子○○使用系爭土地具有合法權源，並非無權占有等語，因此本案應審究者，厥在「系爭建物係何人所有？」「系爭建物有無使用系爭土地之權利？」，經查：
(一)系爭建物係何人所有？
１、按系爭建物乃訴外人趙系所建，並未為保存登記，於五十二年十月七日經臺灣台南地方法院依法拍賣時，由被上訴人亥○○、宇○○及訴外人沈應謙、沈通（後二人已歿）等四人共同拍得，業據上訴人子○○提出臺灣台南地方法院五十二年十月七日南院彭執泰字第四五三一四號不動產權利移轉證書為證，為被上訴人所不爭，系爭建物係由被上訴人亥○○、宇○○及訴外人沈應謙、沈通向台灣台南地方法院買受取得，應堪採信。
２、上訴人子○○復主張亥○○、宇○○、沈應謙、沈通四人於五十三年十二月一日將系爭建物出賣予伊，提出亥○○、宇○○、沈應謙、沈通四人所出具交由上訴人子○○收執之賣渡證書影本為證，被上訴人亥○○、宇○○雖否認上開賣渡證書之真正，且因另二名出賣人沈應謙、沈通均已死亡，致上訴人無從另行舉證證明上開賣渡證書之真正，惟本院審酌系爭建物長久以來確由上訴人子○○居住，其他共有人並未居住，及系爭建物之納稅義務人為上訴人子○○（原審卷第九十頁）之事實，認上開事實與賣渡證書內容「將該房屋賣渡與確實無訛，該賣渡特價款項即日親自檢點收訖而所賣房屋隨即引渡交付買主前去居住掌管使用」記載相符，上開賣渡證書應認係真正，上訴人子○○主張被上訴人亥○○、宇○○及訴外人沈應謙、沈通有將系爭建物出售與上訴人子○○並交付居住，應堪信為真實。被上訴人雖辯稱系爭建物出售時，上訴人子○○年僅十七歲，並無資力，因此買賣不實云云，惟按一般情形，買賣價金固應由買受人支付，惟資金來源非必僅限於買受人本人所擁有，而父親以兒子名義買受財產，事所恆有，因此上訴人子○○主張係其父沈應謙以其名義買受系爭建物，在情理上尚非不可採信。且按上訴人子○○獲自其父沈應謙之贈與，係純獲法律上之利益，依民法第七十七條規定，此項贈與，仍為有效。
３、綜上說明，系爭建物既未辦理保存登記，上訴人子○○因買賣關係而受讓系爭建物，並不能取得所有權之登記，因此上訴人子○○僅能取得系爭建物之事實上處分權（最高法院六十七年二月第二次民事庭總會決議參照）。至於上訴人子○○主張嗣後已將系爭建物之事實處分權贈與其父即沈應謙，並未舉證證明贈與移轉契約書之真正（被上訴人否認），此部分難認真實，系爭建物所有權仍屬被上訴人亥○○、宇○○與訴外人沈應謙、沈通（該二人均已死亡）所有。
（二）系爭建物使用系爭土地是否無權占有？查上訴人子○○主張系爭建物係被上訴人亥○○、宇○○與訴外人沈應謙、沈通共同向台灣台南地方法院買受而取得，為被上訴人所不爭，依法系爭建物所有權人為被上訴人亥○○、宇○○與訴外人沈應謙、沈通四人。而系爭建物所有權人亥○○、宇○○與訴外人沈應謙、沈通嗣將系爭建物出售與上訴人子○○，並交付占有，亦有買賣證書及建物由上訴人子○○長期居住及納稅之事實足證，業見上述。按「物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務」為民法第三百四十八條第一項所明定，系爭建物所有權人亥○○、宇○○與訴外人沈應謙、沈通既將系爭建物出售與上訴人子○○，並交付系爭建物由上訴人子○○使用，則上訴人子○○使用系爭建物，係基於向所有權人亥○○、宇○○與訴外人沈應謙、沈通買受建物而由所有權人交付占有，縱上訴人子○○所買受之權利僅為事實上處分權，仍與一般無權占有情形不同。況被上訴人亥○○、宇○○於出售系爭建物時，係均系爭土地之共有人，其等將所有系爭土地上之建物出售並交付買受人占有，衡情亦有默示建物買受人使用系爭土地之含義存在（至於系爭建物使用系爭土地應支付何種代價，係另一問題），依上說明，被上訴人亥○○、宇○○主張上訴人等人係無權占有系爭土地，並無理由。
七、又台南縣新營市○○段○○○號土地，係於八十四年十月十二日由本院為分割共有物之判決，判決後登記時增加系爭土地地號，並於八十四年十二月二日確定，惟系爭建物之共有人沈應謙於系爭土地分割時，並非系爭土地分割時之共有人，有卷附本院八十二年度上字第三四六號判決正本及系爭土地謄本在卷可稽，因此沈應謙即不負民法第八百二十五條各共有人對於共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，附予敘明。
八、綜上所述，系爭建物之所有權係屬亥○○、宇○○與訴外人沈應謙、沈通四人共有，上訴人子○○基於買賣關係取得系爭建物之事實處分權，並因所有權人亥○○、宇○○、沈應謙、沈通（出賣人）之交付而使用系爭建物（含占用系爭土地），因此上訴人子○○之占有系爭土地，非無正當權源，原審不察，以上訴人等無權占用系爭土地為由，判決上訴人等人應拆屋還地，顯有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，並駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。
九、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及証据資料，核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十九 日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官 林 金 村~B2 法官 徐 財 福~B3 法官 曾 平 杉右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十 日~B法院書記官 葉 秀 珍