臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十年度上易字第九一號 Ｊ
上 訴 人 乙 ○ ○被上 訴 人 甲 ○右當事人間請求返還租賃土地事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十七日臺灣雲林地方法院九十年訴字第二九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落雲林縣斗六市○○段社口小段九九－一六號土地如附圖所示六十五平方公尺部分地上物拆除，將土地交還上訴人。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
陳述：除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：
㈠按租地建屋契約為債之關係，故出租人不以土地所有權人為必要，承租人亦不
以房屋所有權人為必要，此係債權債務關係使然，唯如非房屋所有權人訂約時租賃關係終止後，只能對房屋所有權人依無權占有之法律關係請求拆屋還地，如是房屋所有權人訂約時，則本於租賃物返還請求權及無權占有之法律關係均得請求交還土地。
㈡本件訟爭房屋之原始起造人應為被上訴人父親李維結，縱為被上訴人之母李張
妹所建，唯因李維結已死亡（註：雖無死亡之確實日期，但光復後戶籍謄本李張妹之配偶欄李維結「歿」可知是在光復時混亂中死亡，故戶籍無確實之記載），而李張妹也於五十七年七月十日死亡，系爭房屋因只有被上訴人一人為繼承人，而由被上訴人繼承要無可疑。
㈢訟爭房屋原來之建築者為李維結即被上訴人甲○之養父，其父、母均已亡故，
由甲○繼承才對，洪發是入贅的，非房屋之所有人，故原先與洪發訂立土地租賃契約是錯誤的，後來與甲○訂立租賃契約則為正確（甲○為李維結之繼承人）。故上訴人原與被上訴人之夫洪發訂立租賃契約，其夫死亡後與其繼續訂立租賃契約，應為法之所許，則租賃期滿後也因該屋已破舊不宜繼續使用之情形，於是於終止契約後依租賃物之返還請求權向被上訴人請求返還土地，於法尚無不合。
㈣因房屋已達不勘使用之程度，茲以九十年六月二日準備書狀繕本之送達作為終
止租賃契約之意思表示。因房屋老舊，上訴人已請求被上訴人不要再修建，無繼租之意思，不能認為變成不定期租賃。
㈤被上訴人又以不識字云云而主張不知道訂約之事，但依戶籍謄本記載「國校畢
業」可知其足以明白契約之內容，且依一般常情，伊也會持該契約書問他人以明瞭其內容，所以被上訴人之說詞委與情理不合。
㈥原判決未注意及此，遽為上訴人敗訴之判決，即有未當。
證據：除援用第一審所提證據外，補提地價證明、繼承系統表各一份、存證信函及送達回執二份、戶籍登記簿謄本四份、土地租賃契約書六份（均影本）為證。
乙、被上訴人方面：聲明：求為判決駁回上訴。
陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
㈠被上訴人並不識字，八十八年九月間，上訴人向被上訴人收取租金，而要被上
訴人簽名，後來上訴人說租約到期，有租約可稽，被上訴人始知，當時簽者係租賃契約。系爭房屋係被上訴人之夫洪發向系爭土地之前地主承租系爭土地而建屋，嗣上訴人方買得系爭土地，由洪發與上訴人簽立租約，而洪發已於二年前死亡一事不爭執，上訴人與洪發間確曾存有系爭土地之租賃關係。
㈡按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受繼承人財產上之一切權利、
義務；繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物之處分或其他權利之行使，應得公同共有人全體之同意。民法第一千一百四十八條、第一千零五十一條、第八百二十八條第二項定有明文。被上訴人之夫死亡，繼承人包括被上訴人及二人所生之子女共五人，此有戶籍謄本可稽，則自繼承開始時起，洪發之全體繼承人已因繼承關係洪發與上訴人間之租賃關係，且因前開房屋仍存於系爭土地上，堪認洪發之全體繼承人，已因該屋之在，而均已占有系爭土地。本件洪發之全體繼承人，即系爭土地之實際占有人，為房屋之所有權人（公同共有人）非僅被上訴人一人，則被上訴人自亦無拆除前開房屋而交還土地之權。
證據：援用第一審所提證據。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人之養父母李維結、李張妹在日據時期即向伊之前手未定期租用坐落雲林縣斗六市○○段社口小段九九之一六號面積一三八平方公尺土地中如後附圖甲部分土地面積六十五平方公尺（下稱系爭土地）興建同市○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），嗣由被上訴人繼承取得系爭房屋所有權；兩造於八十八年九月一日簽訂書面租賃契約由被上訴人向伊租用該筆土地中之四二．二五平方公尺，租期一年，租賃契約業於八十九年八月三十一日屆滿，系爭房屋已成危屋且會淹水而終止租約；在租賃範圍內土地爰依租賃物返還請求權、逾此範圍部分依無權占有法律關係，爰求為命被上訴人應將如後附圖甲部分六十五平方公尺土地上地上物拆除，將土地返還予上訴人之判決等語。
被上訴人則以：伊父母租用系爭土地興建房屋，伊自幼居住迄今已六十餘年，嗣並由伊繼承；上訴人於六十一年間買受系爭土地後與伊配偶洪發多次簽訂租賃契約，並均有按期繳納租金，在洪發於八十七年十二月十日過世後，伊不知契約內容，誤信上訴人所稱為租金收據，而於八十八年九月一日租賃契約上簽名，嗣上訴人竟以租期屆滿要伊拆屋交地，即有不當；伊及子女繼承洪發與上訴人間之租賃關係，全體繼承人因系爭房屋之存在而均已占有系爭土地，伊無權拆除系爭房屋，上訴人未以全體繼承人為被告起訴，並不適當等語，資為抗辯。
二、上訴人主張被上訴人之養父母李維結、李張妹在日據時期即向伊之前手未定期租用系爭土地興建系爭房屋，嗣由被上訴人繼承取得系爭房屋所有權；上訴人於民國六十一年間以買賣為原因取得系爭土地所有權，原曾與被上訴人之夫洪發就該筆土地中之四二點二五平方公尺自七十七年九月一日起至八十九年八月三十一日於每年九月一日訂立租賃契約之事實，已據其提出地籍圖影本、土地謄本各一份、土地租賃契約書影本五份、照片四張為證（見原審六簡卷第七至十頁、訴字第十至十一、二六至三十頁），復為被上訴人所不爭，又系爭土地上確實仍存有竹木瓦造外以鐵皮加強平房一戶，業經原審法院勘驗現場並囑託雲林縣斗六地政事務所鑑定測量，有勘驗筆錄及該所八十九年十一月二十七雲斗地四字第七九０五號函附土地複丈結果圖說在卷為憑（見原審六簡卷第二五至三十頁），堪可信上訴人之主張為真實。
三、被上訴人或稱系爭房屋係其養父母所建，或謂係其配偶洪發所建云云，本院查：被上訴人為民國000年00月0日生，有戶籍謄本在卷可稽（見原審訴字卷第三一頁），既自稱在系爭房屋居住六十年（見原審六簡字卷第二七頁），故被上訴人應係在民國三十年左右即在系爭房屋應居住，惟其在民國四十六年六月三日始招贅洪發（見原審訴字卷第三一頁戶籍謄本），上訴人亦稱系爭房屋最初之納稅義務人是李維結（見本院卷第二三頁），是應以被上訴人於本院所陳稱系爭房屋由其養父母李維結、李張妹所建（見本院卷第二一、三六頁）較為可採。其在原審所稱系爭房屋係其配偶洪發所興建（見原審訴卷第一八頁）；及所辯洪發死亡後由伊及子女共同繼承，伊無權拆除系爭房屋，上訴人未以全體繼承人為被告起訴並不適當云云，即無可採。
四、上訴人另主張兩造於八十八年九月一日簽訂書面租賃契約由被上訴人向伊租用系爭土地中之四二．二五平方公尺，租期業於八十九年八月三十一日屆滿，被上訴人應將系爭房屋拆除將土地返還等語；被上訴人雖自認契約書上簽名及指紋真正，惟以伊不知契約內容誤為租金收據而簽名云云置辯。本院查：
㈠按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求
殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋或承受前手之房屋後始租用該基地，皆為租地建屋契約（最高法院七十四年臺上字第二五六二號判例意旨參照）。又繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第一千一百四十八條前段、第四百二十五條第一項分別定有明文。再租用建築房屋之基地，非因：①契約年限屆滿時；②承租人以基地供違反法令之使用時；③承租人轉租基地於他人時；④承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時；⑤承租人違反租賃契約時，出租人不得收回。土地法第一百零三條亦有明文規定。本件系爭房屋係被上訴人之養父母李維結、李張妹在日據時期即向上訴人之前手未定期租用系爭土地所興建，嗣被上訴人之養父母先後在光復混亂時及民國五十七年七月十日死亡，而由被上訴人繼承取得所有權，上訴人於民國六十一年間以買賣為原因取得系爭土地所有權，如前所述，依繼承及民法第四百二十五條第一項之規定，有關系爭房屋租地建屋之契約關係自存在於兩造間，依首開說明，為出租人之上訴人非有土地法第一百零三條各款之規定，自不得收回系爭土地。
㈡就上訴人提出被上訴人自認簽名及指紋真正之兩造於八十八年九月一日簽訂書面
租賃契約，被上訴人雖稱誤信為租金收據，惟依被上訴人提出之戶籍登記簿謄本記載其教育程度為「國校畢業」，有戶籍謄本在卷可按（見原審訴字卷第三一頁、本院卷第三三頁）。其既係國民小學畢業，對國字應有認識，而該份書面明載為「土地租賃契約書」，且條文長達七條四面，雖以其教育程度，或許無法瞭解每條契約條款之法律效果，惟應不致誤認為租金收據而簽名。被上訴人所辯誤信上訴人所稱為租金收據，即無可採。
㈢惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所手之辭句；又行使權利
，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第九十八條、第一百四十八條第二項分別定有明文。經查本件兩造因繼承及民法第四百二十五條第一項之規定，有關系爭房屋使用系爭土地之未定期租地建屋契約關係存在於兩造間，為出租人之上訴人非有土地法第一百零三條各款之規定，不得收回系爭土地，如前所述。次查上訴人於八十八年八月三十一日執持土地租賃契約書，約定由被上訴人向伊租用系爭土地中之四二．二五平方公尺，約定每年租金一萬二千元，於每月一日前繳納每月一千元，另載「租賃期限：自民國八十八年九月一日起至民國八十九年八月三十一日止計壹年」，交由被上訴人簽名。本件兩造間原即存有未定期限之租地建屋契約，被上訴人所有系爭房屋使用上訴人所有系爭土地，「並無租期限制」，故在上訴人將系爭租約交由被上訴人簽名時，若未「特別約定」將原未定期限之租地建屋契約改為定期租賃，並註明租期屆滿為出租人之上訴人得不予續租，不能因系爭租約之簽定，即認為兩造已合意將未定期限租地建屋契約變易為定期租約，而應認在系爭租約期滿時，為出租人之上訴人仍有與被上訴人續定租約之義務。本件上訴人未在系爭租約上特別註明租期屆滿得不予續租，而以兩造所訂租約業於八十九年八月三十一日屆滿，依租賃物返還請求權請求被上訴人拆屋交地，亦為行使權利，未依誠實及信用之方法，故不能認上訴人之請求為有理由。㈣況查被上訴人之系爭房屋使用之系爭土地如附圖面積有六十五平方公尺，惟依兩
造所簽訂之土地租賃契約書之第一條約定使用範圍為同筆土地面積四二點五平方公尺，未明確表示係就該系爭土地六十五平方公尺內何部分範圍之四二點五平方公尺成立租賃契約，是以該契約之內容未確定。上訴人依租賃範圍不明確之土地租賃契約書，以租賃期間屆滿而依租賃物返還請求權請求被上訴人拆除如後附圖甲部分面積六十五平方公尺中之四十二點五平方公尺，將土地交還上訴人，亦難認有據。
㈤被上訴人之系爭房屋既係依未定期限租地建屋之契約關係使用系爭土地，且無土
地法第一百零三條之各款得收回基地情形，上訴人自不得以系爭房屋破舊不宜繼續使用，而終止契約，上訴人依租賃物返還請求權，並本於所有權作用依無權占有法律關係，請求被上訴人拆屋交地，即無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人已因租期屆滿或終止而無權使用系爭土地，為不足採，被上訴人抗辯上訴人無權請求返還，尚屬可信。從而，上訴人依租賃契約之租賃物返還請求權及所有權作用之無權占有返還請求權之法律關係，請求被上訴人將坐落系爭土地之系爭房屋地上物除去，而將土地交還上訴人，為無理由，不應准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，惟結論並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、末查被上訴人之夫洪 發並非系爭房屋之所有權人，其有無簽訂土地租賃契約及屆期與否，要不影響被上訴人所有系爭房屋之本於租地建屋契約之法律關係而占有使用系爭土地；又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十五 日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官 林 輝 雄~B2 法官 高 明 發~B3 法官 丁 振 昌右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十八 日
法院書記官 黃 惠 美