臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十年度重上字第一四號 ｅ
上 訴 人 乙 ○ ○
甲 ○ ○上 訴 人 丙 ○ ○右當事人間請求拆屋還地等事件，兩造對於中華民國九十年二月二日臺灣臺南地方法院八十九年度重訴字第二九七號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○、甲○○如後開請求及該部分假執行之聲請暨訴訟費用部分之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人丙○○應將坐落台南縣新營市○○段○○○○號面積五九七平方公尺土地內如原判決附圖所示Ａ部分面積一三七．七０平方公尺建物拆除，將該部分土地交還上訴人，並應給付上訴人自民國八十九年五月十一日起至拆屋交地之日止，按年給付新台幣壹拾柒萬壹仟柒佰伍拾貳元計算之損害金。
上訴人乙○○、甲○○其餘之訴及上訴人丙○○之上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人丙○○負擔三分之二，餘由上訴人乙○○、甲○○負擔。
事 實
一、聲明：求為判決：
甲、上訴人（即原審原告）乙○○、甲○○方面：
一、聲明：上訴部分：
（一）原判決關於上訴人敗訴部分及訴訟費用部分廢棄。
（二）原判決主文第一項確定之每年租金金額，應更改為新台幣（下同）七十四萬一仟九佰四十五元（註：應再增加新台幣五七０、一九三元）
（三）被上訴人應再給付上訴人二百五十六萬五仟八佰六十八元及自民國八十九年五月二十五日起至清償日止按每年利率百分之一計算之利息。
（四）被上訴人應將坐落台南縣新營市○○段○○○○號面積五九七平方公尺土地內如附圖所示Ａ部分面積一三七．七０平方公尺建物拆除，並應將該地號土地五九七平方公尺交還上訴人，並應給付上訴人自民國八十九年五月十一日起至拆屋交地之日止，按年以七十四萬一千九百四十五元計算之租金。
（五）第一審、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。答辯部分：(一)對造之上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）土地與地上建物，原均為訴外人邱啟華、廖雪君所共有。上訴人取得系爭土地所有權。被上訴人取得地上建物。（註：被上訴人向法院承受該地上建物）兩造之間，就系爭土地，有租賃關係存在，應無疑。因兩造就每年租金金額應若干，有爭議，上訴人乃請求法院以判決確定每年租金之金額。被上訴人有積欠自八十四年十月廿八日（發生租賃之日）起到八十九年五月十日（終止租約之日）止四年六個月又十三天之租金，上訴人請求自八十四年十月廿八日起至八十九年四月廿七日止計四年六個月之租金（註：為計算之方便，十三天之租金未請求）。又因房屋之水電斷絕多年，已達到不能為正常使用之狀態，多年未使用，上訴人請求拆屋及請求終止租約後之損害金。而被上訴人就上訴人之請求爭執，主張：环租賃之範圍，僅限於房屋下面之基地部分一三七．七平方公尺，其他部分，不在租賃之範圍內。租金及損害金之計算，不得超過房屋下面基地面積一三七．七平方公尺之範圍。房屋仍可為正常使用，上訴人不得終止租約。則，本件之主要關鍵為：租賃之範圍及房屋是否已成為不能為正常使用之狀態。
（二) 原判決以被上訴人向法院承買地上房屋，法院僅將地上房屋點交予伊，未將房
屋周圍之土地點交予伊，租賃僅發生於房屋直接下面之一三七．七平方公尺土地（原判決附圖所示Ａ部分），而以此一三七．七平方公尺計算租金。惟法院將房屋拍賣，未將土地一併拍賣時，當然僅將房屋點交予買受人，不將土地（非拍賣之物）點交予買受人。法院有否將土地點交予被上訴人（房屋買受人）及一部分土地被他人竊占之事，與被上訴人就土地有否租賃及其租賃之範圍如何（面積）無關。查系爭之新營段二二五地號土地面積五九七平方公尺，其中Ａ部分係房屋之位置，其他部分為前庭及側園，系爭房屋必須經由前庭出入，若無該前庭，Ａ之房屋不能出入，系爭土地總面積五九七平方公尺，以籬笆與前面馬路（新營市○○街）隔開，系爭土地五九七平方公尺全部均在該籬笆所圍住之內，房屋須要出入，須要光線與空氣，必須有土地空間，通常有前庭後園，依地上Ａ部分已有房屋，及其出入之需要，在系爭土地上面，已難於再建造別棟房屋，若在Ａ部分土地與康樂街之間（Ａ部分房屋之前庭）再建造別棟房屋，Ａ部分房屋必無出路，Ａ部分房屋被封鎖，應解為購買Ａ部分房屋之被上訴人有權使用Ａ部分以外之土地（房屋周圍之空地）即兩造間之租賃範圍，不止於Ａ部分一三七．七０平方公尺，系爭土地二二五地號土地五九七平方公尺應在租賃之範圍內，請看現場即明。則被上訴人向法院承受土地時，法院有否將土地點交予被上訴人及一部分土地（Ｂ部分）被第三人占用之事，與租賃之範圍無關。（因被上訴人將房屋及土地放任不使用，Ｂ部分被不知姓名之人侵入種菜）房屋須要出入之空間及充分之光線及空氣之暢通，及居住人活動之空間，則通常之房屋，均有前庭後園之空間。原判決認定兩造間之租賃範圍僅止於Ｂ部分一三七．七０平方公尺，認事用法不合。系爭土地之八十六年申報地價為每平方公尺新台幣一二、四二七元九角，總面積五九七平方公尺之申報地價為七、四一九、四五六元，其年息百分之一為七四一、九四五元，上訴人請求法院確定每年租金之金額為七四一、九四五元。上訴人於八十四年十月廿八日取得土地所有權，是日雙方發生租賃關係，上訴人於八十九年五月六日寄郵局第四０八號存証信函予被上訴人，表示要終止租約，收回土地，被上訴人於八十九年五月十日收到該存証信函，於同日發生終止租賃之效力，自八十四年十月廿八日起到八十九年五月十日之期間為四年六個月又十三天，上訴人以每年租金七四一、九四五元，計算四年六個月之租金三、三三八、七五二元，請求被上訴人應給付該金額之租金，原判決僅准予七七二、八八四元，尚差二、五六五、八六八元，請令被上訴人應再給付上訴人二、五六五、八六八元之租金。租約終止後到拆屋交地之日止，被上訴人應給付上訴人按年以新台幣七
四一、九四五元計算之損害金。
（三）房屋及土地之原所有人邱啟華、廖雪君打算拆除地上房屋，於八十二年九月間就向稅捐處報廢地上房屋，申請免課征房屋稅，水電斷絕多年，無人使用房屋，又無修繕，之後，被上訴人始向法院承受地上房屋，嗣又被他人破壞一部分，現在房屋已因舊陋及毀損，又無水電，又未經修繕，已不能為正常之使用，被上訴人未進入居住，上訴人自得收回土地。原判決以地上房屋水電之斷絕發生於被上訴人取得房屋所有權之前，及損毀一部分房屋之人為他人並非被上訴人，以及房屋之主体結構仍存在，仍有修復可能為理由，不准上訴人收回基地。惟上訴人可否收回土地，應以房屋之現狀為準，任何不能為正常使用之舊房屋尚未倒塌之前，其主体結構通常仍存在，不得以房屋主体結構仍存在為理由，不准上訴人收回土地。
（四）被上訴人主張，土地法第九十七條之申報地價年息百分之十係法定租金之最高標準，原判決不應以該最高標準決定該租金金額：：云云。惟系爭土地之租金應若干，應斟酌土地之位置及四週之情形以及土地之形狀、使用價值以及市價等等情事而決定，始合理合情。查系爭之新營市○○段○○○○號土地，地形良好，並非畸形，面積達於五九七平方公尺（一八０坪）充為建屋之用，夠寬、夠長，北面面接新營市○○○街，東面亦面接二二五之九六地號之都市○○道路預定地，係路角地，俗稱「三角窗之地」，路角地二面面接街路，其經濟價值較高，系爭土地又位於台南縣政府所在地之新營市中心商業區（見分區使用証明），至火車站未超過一．五公里，至縣政府也未超過一公里，距新營市場約二００公尺而已，經濟價值甚高，業經原審到實地勘驗屬實，有勘驗筆錄可稽，法院之拍定價格通常能反映市價，系爭土地新營段二二五號土地五九七平方公尺，係由二二五、二二五之五一、二二五之六三、二二五之七五、二二五之九四、二二五之九五、二二五之一四七、二二五之一四八、二二五之一四
九、二二五之一五０地號十筆土地合併而成，查上訴人之前手張再興於八十四年九月間向法院承買系爭土地五九七平方公尺之總價金為新台幣六千五百三十六萬七千八百元，每平方公尺之承買價格為一０九、四三元，此金額可視為系爭土地每平方公尺之市價，上訴人以申報地價每平方公尺一二、四二七元九角為標準計算租金，請求確定租金金額，並無租金過高之情事，若以上訴人向法院承買之價金六千五百三十六萬七千八百元之年息百分之十為年租，每年租金達於六百五十三萬六千七百八十元，原判決就租賃範圍（面積）之認定，雖不合情理，惟其認定應以系爭土地之申報地價年息百之十計算每年租金，並無不當。
（五）被上訴人主張不定期限之基地租賃，非有土地法第一０三條之情形不得收回土地：：云云。惟不定期限之基地租賃，地上房屋不堪使用時，出租人仍得收回土地，否則，若未有土地法第一０三條之情形時，出租人永遠無法收回基地，顯失公平，有最高法院八十九年台再字第七號民事判決可稽，則縱使未有民法第四二五條之一第一項之增訂，系爭房屋水電斷絕十年，一直失修，又遭破壞已不堪使用，上訴人亦得收回系爭土地。被上訴人又主張八十八年增訂之民法第四二五條之一，未有涉及既往之效力。兩造之租賃發生於該條文修訂之前，上訴人不得依据該條文收回土地：：云云。惟民法第四二五條之一係規定「：：土地受讓人或房屋受讓人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，其期限不受第四四九條第一項規定之限制」，則應解為房屋得使用期限內，土地出租人不得收回土地，反之，房屋已達到不得使用狀態者，土地出租人得收回土地，得否收回土地，以房屋之狀態為準，房屋之狀態係屬於「事實」，並非「法律行為」，增訂民法第四二五條之一後之房屋，有「不得使用」之狀態者，無論「不得使用」之狀態是發生於民法第四二五條之一增訂前或增訂後，土地出租人均得收回土地，現今房屋已有不得使用之狀態，上訴人所謂系爭房屋「不得使用」之狀態，係指現今之狀態，被上訴人所謂，兩造間之租賃發生在先，民法第四二五條之一之增訂在後，該條文未有涉及既往之效力，上訴人不得援引該條收回土地：：云云之主張，係其誤解法令之主張。
（六）關於原判決酌定租金標準部分：原判決斟酌土地位置在市中心等等情況酌定按申報地價年息百分之十為計算租金之方法，認事用法並無不合。
（七）關於張再興（上訴人之前手）向法院承買土地時，執行法院之拍賣廣告記載被上訴人無權占有，興建房屋及土地，按現況點交部分：按民事執行處並無就實体法上之問題加以調查斟酌之權利義務，其拍賣廣告誤認被上訴人無權占用土地興建房屋，也不影響被上訴人就土地有租賃關係之事實，又民事執行處通常所使用「現況點交」，並非實際上將土地交付予拍定人，依法能由拍定人占用者，則任由拍賣人占用，若不能由拍定人占用者，拍定人不得占用，至於不得以上開拍賣廣告而認定本件系爭之租賃範圍未包括前庭後院之空地。
（八）關於張再興所提起前案（台南地方法院八十四年訴字第一三０七號訴訟）部分：張再興以無權占用為理由提起前案訴訟，但是，法院確定判決認定被上訴人丙○○並非無權占有，則兩造之間應有租賃關係無疑。
（九）關於系爭房屋前面空地部分：本案系爭土地全部空地（前庭）與北面馬路新營市○○街之間，有一道鐵皮造之圍牆，將系爭土地全部圍在裡面，則包括被上訴人所有房屋出入康樂街所必經過之空地（庭院之一部分）也應在兩造租賃之範圍，被上訴人主張上訴人應依民法第七八七條請求通行路補償金一節，其主張非有理由。
（十）關於房屋是否「得使用」部分：房屋是否「得使用」，應以現在之狀況為準，並非以將來修建後之狀況為準。查被上訴人尚未向法院承受系爭房屋之前，系爭房屋之水電已斷絕多年，無人使用房屋，整棟房屋自第一樓至頂樓（三樓）之全部門窗（包括未被他人破壞部分之房屋門窗）已經腐朽而不存在。依現況，房屋「不得使用」之情形，有勘驗筆錄及卷附之相片可稽。
三、證據：援用第一審所提證據外，補提使用分區證明、拍賣公告、相片及分配表影本等。
乙、上訴人（即原審被告）丙○○方面：
一、聲明：上訴部分：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
答辯部分:㈠對造之上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：
㈠、上訴部分：按系爭房屋所臨之新營市○○街為八米道路，東側雖有二二五之九六地號道路用地，然迄今尚未開闢，故實際上尚不能視為「三角窗」之位置，雖距火車站約一．五公里，距市公所、縣政府約一公里、新營市場約二百公尺，然由於道路狹窄，交通不便，故建築物均為住宅用，並無大型消費商場，亦無書局、文具行、電影院等足以招徠人潮之商店，法院現場勘驗時，街道尚不見人車往來其間，是以原判決對於訟爭房屋四周鄰近之商業內容及性質悉未觀察探究，憑空指謂：「上訴人主張系爭土地僅鄰八米寬之道路，因而非繁榮之商業區性與本院之勘驗情形未符」等語即以年息百分之十之最高上限為酌定租金之計算方法，尚嫌失之偏高，亦為實務上所罕見，難認適允。
㈡、答辯之部分關於被上訴人所有訟爭房屋除所使用之基地面積一三七．七０平方公尺外，對其餘之土地應否計付租金之陳述。
１、按被上訴人於原法院八十二年度執字第四五八０號強制執行事件，拍定買受訟爭門牌新營市○○街○○○號房屋，並於八十三年一月廿六日取得所有權登記時，該基地之所有權人為顏大川，基地計有二二五號、二二五之五一、之六三、之七
五、之九四、之九五、之一四七、之一四八、之一四九、之一五０號等十筆，然執行法院僅將房屋點交上訴人丙○○占有，至於基地部分則未點交（一審卷第一六五頁拍賣公告參照），則除房屋之基地外，上訴人丙○○對於其他空地依法並無管領力。
２、又上訴人之前手所有人張再興於法院八十四年度執字第三六四０號強制執行事件、拍定訟爭土地十筆時，據拍賣公告亦記載「本件十筆土地部分為空地，部分為第三人丙○○無權占用興建房屋（該房屋北邊牆壁已拆除無人住居），房屋不在拍賣範圍，土地依上述現況點交」，有上訴人乙○○提出之拍賣公告可稽（一審卷第卅一頁、一０五頁），足証被上訴人從未占有管領房屋基地以外之空地，否則執行法院如何能點交予張再興？
３、按「稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」（民法第四百二十一條），是以租賃契約應以出租人與承租人間就租金及租賃物相互意思表示一致始克成立。茲本件訟爭房屋與基地間成立租賃之法律關係係因最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議而擬制產生者，並非被上訴人與當時之土地所有人顏大川因相互意思表示一致而成立，且上訴人之前手所有權人張再興於八十四年九月十四日因拍賣取得土地所有權，尚曾以被上訴人無權占有為由，向被上訴人提起拆屋交地之訴在案（八十四年訴字第一三０七號），然在該案繫屬中，張再興即又於八十四年十月廿八日（相距僅一個多月）將訟爭土地所有權移轉登記上訴人告所有，迄該案判決張再興敗訴確定（見一審卷五九頁至七五頁｜民事判決書），上訴人從未承當訴訟，依民事訴訟法第四百零一條規定，該確定判決對於上訴人亦有效力，準此，足証自被上訴人取得訟爭房屋所有權後之歷屆基地所有人顏大川、吳國田、張再興及上訴人等二人亦同未承認上訴人丙○○對訟爭土地十筆有租賃關係存在之事實，則上訴人主張被上訴人除訟爭房屋所使用之基地（面積一三七．七０平方公尺）外，對於其他空地亦應一併計付租金，並援引最高法院四十八年台上字第九二八號判例，就地上權之範圍所為之釋示及主張其餘空地為附屬地作為其所憑以主張之論據，揆諸上開各款之說明，應認均與本件情節不合，不能相提並論而非有理由。
４、至於上訴人主張房屋面對康樂街方面以前面空地為出入。果爾，則上訴人應另舉證被上訴人通行之範圍，依民法第七百八十七條之規定請求支付通行路償金，方屬正當，其請求支付租金亦非有理由。
㈢、關於訟爭房屋是否已達不堪使用而可作為上訴人終止租賃之原因事實之陳述：
１、按對於某特定之房屋未使用之原因甚多，諸如自己因另有房屋可用，尚無使用該房屋之需求，或為投資保值而購置，且為便於出售而不願出租，或為計劃重建等情者是。然上開各項原因，即與房屋不堪使用（或不能使用）之情形有別，自不能以「房屋荒廢不管已多年」為由，作為房屋已「不能使用」之論據。又為節省開支，在房屋不使用期間暫時廢電，廢水，以免負擔水電基本費，均屬理財之運作方法而已。申言之，只要復電、復水即可使用如常，是以上訴人以被上訴人自標買房屋後，即斷水、斷電之事實，資為主張「房屋已不宜居住」之論據，亦嫌不符實際。
２、所謂房屋「不堪使用」或「不能使用」係指房屋已無法以修建或其他之方法回復使用功能而言，查訟爭房屋為西洋式ＲＣ造四層樓房（見一審卷一二三頁｜不動產權利移轉證書），並有卷附現場照片可參，雖於民國八十四年三月三日遭案外人林君容將房屋北邊牆壁破壞拆除，致目前有「不宜使用」之情形，然只要被上訴人予以整修恢復原狀並復水、復電及整修衛生設備，仍可供起居使用，是以上訴人雖以訟爭房屋「破損不修」「水電斷絕多年」「難予正常使用」等由為據以終止租約之原因事實，然上開原因事實並非不能解除，自不生「不堪使用」之情形，應認上訴人終止租賃關係不合法，其訴請收回土地即難認為有理由。
３、本院驗筆錄記載：「系爭房屋東面一、二樓面全毀，地板半毀」僅占全棟房屋面積之十分之一而已，至於記載「整棟房屋略有西斜」，此乃蓋建之初工人砌磚不正之錯覺，此參之歷經九二一震災，仍屹立不搖可明，上開狀況均可修復，而與不能使用情形不同。至於訟爭房屋雖建於民國五十五年，然不能以房屋建齡據以論斷有不能使用之情形，試舉一例，台南市○○路房屋均建於日據時代且為木造，至今均近八十年之久，惟仍屬繁華市區之商店使用，即可證明，應認上訴人之主張尚非可取。
４、按依修正民法第四百二十五條之一規定「：：：推定在房屋已得使用期間內有租賃關係：：：」之反面解釋，即指「在房屋得使用之期間」出租人自不得終止租約。另最高法院八十九年度台再字第七號民事判決理由記載：「所謂期限屆滿，在定有期限基地租賃當指租期屆滿而言，在不定期之基地租賃應解為至房屋不堪使用時為止：：：」，則上訴人就其主張訟爭房屋有「已不能使用」及「已不堪使用」之有利於己事實，依民事訴訟法第二百七十七條規定，負舉証責任。茲上訴人以被上訴人由於經濟上運作之考量及尚無使用該房屋之需求，致因此所生「不修」「不住」「申請減半課稅」之客觀事實，尚不足以証明訟爭房屋已有「不堪使用」或「不能使用」之情形，其憑此終止基地租賃尚難認適法等情有如上述，甚至主張邱啟華、廖雪君當初購買訟爭房屋及土地係準備拆除重建云云，縱令屬實，充其量亦僅能解為「投資計劃」而已，要不能以此項投資計劃未實施，即資為推定訟爭房屋已有「不堪使用」或「不能使用」之情形，諸如都市更改計劃，亦有將舊有尚可使用之房屋予以重建者是，從而上訴人不甘其所有訟爭土地與訟爭房屋，依法成立擬制之法律關係，任意主張終止此項法律關係訴請收回土地，尚非適允。
理 由
一、本件上訴人乙○○起訴主張：系爭坐落台南縣新營市○○段○○○○號五九七平方公尺之建地，係於八十四年間由原新營市○○段二二五、二二五之五一、之六
三、之七五、之九四、之九五、之一四七、之一四八、之一四九、之一五０號等十筆土地合併而來，上訴人乙○○於八十四年十月二十八日取得土地所有權，為土地之現所有權人；地上建物建號為新營段四九六八號 (門牌號碼台南縣新營市○○街○○○號) ，由上訴人丙○○於八十二年十二月三十日取得房屋之所有權迄今。惟土地與地上建物原均為訴外人邱啟華、廖雪君所共有，房屋部分先經上訴人丙○○於台灣台南地方法院八十二年執字第四五八０號強制執行拍賣程序中得標買受；土地部分則因買賣及拍賣，最後由訴外人張再興轉賣予上訴人乙○○、甲○○二人應有部分各為二分之一。是以，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，上訴人丙○○與張再興之間，就系爭土地應發生租賃關係，而張再興再將系爭土地移轉登記予上訴人乙○○時，依民法第四百二十五條之規定，租賃關係當然移轉於兩造之間，則無論依民法修正前之最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議或修正後民法第四百二十五條之一第二項之規定，於兩造就租金數額有爭執時，均得請求法院確定其數額。而觀系爭土地位於台南縣政府所在地之新營市中心商業區，面接八米寬之新營市○○街，至火車站未超過一．五公里，至市公所、縣政府也未超過一公里，距新營市場約二百公尺而已，利用價值甚高，爰請求確定依八十四至八十八年間最低之八十六年申報地價年息百分之十計算之租金額即每年為七十四萬一千九百四十五元，並依此請求上訴人丙○○給付自雙方發生租賃關係之八十四年十月二十八日起，至八十九年四月二十七日止計四年六個月的租金即三百三十三萬八千七百五十二元。又參照最高法院八十九年度台再字第七號民事判決意旨及新修正之民法第四百二十五條之一第一項之規定，只在「房屋得使用之期限內」，有使兩造租賃存在之必要。系爭房屋因廢水、廢電及經訴外人林君容破壞等因素，已達無法使用之狀態，上訴人乙○○乃於八十九年五月六日以存証信函向上訴人丙○○表示終止本件之租賃契約，經被告於同年月十日收到該存証信函，則本件租賃，應已於八十九年五月十日終止。租賃契約終止後，上訴人丙○○對於系爭土地已失去占有權源，上訴人乙○○自得本於土地所有權，依民法第七百六十七條請求上訴人丙○○拆屋還地並給付上訴人乙○○自八十九年五月十一日起至拆屋還地之日止按年以七十四萬一千九百四十五元計算之損害金等語。
二、上訴人丙○○則以：本件系爭土地及房屋原固同屬邱啟華、廖雪君二人於八十年五月三日取得共有，並於其後因買賣及拍賣由上訴人乙○○、甲○○及上訴人丙○○分別取得土地及房屋之所有權，惟此等事實均發生在民法第四百二十五條之一修正施行前，上訴人乙○○據該法條規定請求確定租金數額及求拆屋交地均非有理由。而在租金之計算上，系爭房屋及基地雖位於新營市中心，然所臨僅為八米道路，尚非繁榮之商業區，上訴人乙○○請求按申報地價年息百分之十計算租金實嫌過高，並與實務上核定之標準偏離甚多，且公告地價每三年調整一次，同此申報地價亦隨之有異，上訴人乙○○以八十六年度公告地價折算申報地價作為計算自八十四年十月二十八日起之租金及損害金標準，亦嫌於法無據。而上訴人丙○○經法院強制執行拍賣買受系爭房屋時，執行法院僅將房屋點交上訴人丙○○，則除房屋之基地外，上訴人丙○○對於其他空地並無管領力，且上訴人乙○○之前手張再興於拍定買受系爭原十筆土地時，拍賣公告本已記載：「本件十筆土地部分為空地，部分為第三人丙○○無權占用興建房屋（該房屋北邊牆壁已拆除無人居住），房屋不在拍賣範圍，土地依上述現況點交」，足證上訴人丙○○從未占有使用房屋基地以外之空地。至系爭房屋北面牆壁之破損係訴外人林君容所為，而廢水、廢電及減免房屋稅等情狀，不過為上訴人丙○○理財方法之運用而已，系爭房屋只要復水、復電及整修即可使用如常，不能認有「不堪使用」之情形。況兩造間之租賃關係屬一般之不定期限基地租賃契約，上訴人乙○○除有土地法第一百零三條規定之情形，不得收回基地，上訴人乙○○主張系爭房屋不能使用之原因事實設令真正，亦與土地法第一百零三條之規定未合，是上訴人乙○○請求上訴人丙○○拆屋交地及給付損害金等皆非有理由等語，資為抗辯。(原判決確定上訴人丙○○與上訴人乙○○、甲○○間就坐落台南縣新營市○○段○○○○號，地目建，如原判決附圖所示編號Ａ部分，面積一三七．七平方公尺，每年租金為新台幣壹拾柒萬壹仟柒佰伍拾貳元。上訴人丙○○應給付上訴人乙○○、甲○○新台幣柒拾柒萬貳仟捌佰捌拾肆元及自民國八十九年五月二十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。上訴人乙○○、甲○○其餘之訴駁回。兩造各就敗訴部分上訴)。
三、上訴人乙○○主張：坐落台南縣新營市○○段○○○○號五九七平方公尺之建地，係於八十四年間由十筆土地合併而來，上訴人乙○○於八十四年十月二十八日取得土地所有權，上訴人丙○○則於八十二年十二月三十日取得地上建屋之所有權，而土地與地上建物原均為訴外人邱啟華、廖雪君所共有，房屋部分先經上訴人丙○○於拍賣程序中得標買受，土地部分則因買賣及拍賣，最後由訴外人張再興轉賣予上訴人乙○○、甲○○，因依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及同院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議意旨，上訴人丙○○與張再興之間，就系爭土地應發生租賃關係，而八十四年十月二十八日張再興再將系爭土地移轉登記予上訴人乙○○、甲○○時，依民法第四百二十五條之規定，租賃關係當然移轉於兩造之間等情，業據其提出土地登記簿謄本、建築改良物登記簿謄本、地籍圖謄本二份及本院八十二年十二月三十日不動產權利移轉證書影本等為證，並為上訴人丙○○所不爭執，復經本院調閱本院八十二年度執字第四五八０號、八十四年度執字第三六四０號強制執行卷，核符無誤，上訴人乙○○、甲○○此部分之主張，自堪信為真正。
四、按最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議略謂：「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院四十八年台上字第一四五七號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租」，上開決議意旨，核與八十九年五月五日開始施行之增訂民法第四百二十五條之一規定意旨相符，此揆諸該法條之立法意旨自明，是就成立於民法第四百二十五條之一開始施行前之擬制租賃關係，上開決議應仍有適用餘地，本件上訴人乙○○等本諸前開決議請求法院確定租金數額，於法洵無違誤，合先敘明。
五、關於確認租金及租金數額之計算部分：
（一）按擬制之基地租賃關係，應僅存在於租賃關係發生時之基地範圍，而不及於其後合併之土地，查系爭建號四九六八門牌新營市○○街○○號房屋之基地原為新營段二二五－一四九號有土地登記簿謄本附營調字四八號卷四三頁可稽，而目前二二五號土地，係於八十四年十一月十一日合併原新營市○○段二二五、二二五之五一、之六三、之七五、之九四、之九五、之一四七、之一四八、之
一四九、之一五０號等十筆土地而來，其後雖再歷經分割及合併，仍於八十七年四月十六日維持為總面積不變之同一筆土地等情，業經兩造分別陳明在卷，並有土地登記簿謄本所載在卷可稽。而兩造租賃關係開始之時即八十四年十月二十八日（上訴人乙○○等取得系爭土地所有權，而生租賃關係)，系爭土地合併尚未發生，系爭房屋仍僅坐落於二二五之一四九地號土地上，則上訴人乙○○主張以兩造租賃關係開始後土地合併之總面積為上訴人丙○○應負租金之計算基礎，已應非可採。復查，租金之支付與租賃物之使用、收益間本具有對價關係，是基地承租人就基地可得使用收益之面積，自得作為租金計算上之依據。本件上訴人丙○○抗辯：上訴人丙○○經拍定買受系爭房屋時，執行法院僅將房屋點交上訴人丙○○，而上訴人乙○○、甲○○之前手張再興於拍定買受系爭筆土地時，拍賣公告本已記載：「本件十筆土地部分為空地，部分為第三人丙○○無權占用興建房屋（該房屋北邊牆壁已拆除無人居住），房屋不在拍賣範圍，土地依上述現況點交」等情，核與本院調閱之八十二年度執字第四五八０號及八十四年度第三六四０號強制執行事件卷宗所附不動產權利移轉證書、拍賣公告其他相關卷證所載情形相符，而原審及本院勘驗現場，並由原審囑台南縣鹽水地政事務所就系爭土地使用鑑測結果：上訴人丙○○房屋使用系爭土地範圍僅如原判決附圖編號Ａ部分面積一三七點七平方公尺，附圖Ｂ部分面積一五七平方公尺，經不詳姓名之人為菜圃使用，餘為空地，亦有該地政事務所八十九年十一月二十一日所測字第七０九三號函附土地複丈成果圖在原審卷可考。顯上訴人丙○○除房屋坐落之基地外，對系爭土地其餘之空地並無管領力。上訴人乙○○等雖主張系爭房屋利用屋前空地作為通行通風之用，應一併計付租金等語，惟本件既係擬制租賃關係，其範圍即應從嚴解釋，不得任意擴張，系爭房屋使用附近空地作通行，通風使用，僅為通行權相鄰關係之問，尚不得作為租賃關係存在之憑據，乙○○等所辯，尚非可採。
（二）又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「第九十七條、第九十九條、第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第九十七條第一項及第一百零五條分別定有明文，本件兩造屬擬制之基地租賃關係，已如前述，本院於確定兩造租金數額時，自應受前揭條文之拘束。經查，系爭土地八十三年之申報地價為每平方公尺一萬二千五百二十七元五角，八十六年之申報地價則為每平方公尺一萬二千四百七十二元九角，有上訴人乙○○提出之臺南縣鹽水地政事務所地價證明書及土地登記簿謄本在卷可按。又系爭土地係位於台南縣政府所在地之新營市中心商業區，面接八米寬之新營市○○街，至火車站未超過一．五公里，至市公所、縣政府也未超過一公里，距新營市場約二百公尺而已，其經濟價值甚高等情，業經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可稽。上訴人丙○○雖以系爭土地僅鄰八米寬之道路，因而非繁榮之商業區等語置辯，惟與本院前之勘驗情形未符，上訴人丙○○所辯自屬無據。爰審酌系爭土地坐落之相關地理位置、工商繁榮程度及土地經濟價值等情，認上訴人乙○○所請求確定以兩造擬制租賃如原判決附圖編號Ａ所示面積一三七點七平方公尺之租賃土地，依八十四至八十八年間最低之八十六年申報地價年息百分之十計算之租金額尚屬適當。
（三）按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。兩造就系爭土地租賃之訴訟標的之權利存在與否不明確而有爭執，且租金若干未為約定而有爭執，上訴人乙○○等自為有請求確認判決之必要。復依兩造現實狀態租賃僅如原判決原判決附圖編號Ａ所示之土地，則上訴人乙○○等請求確認租金之部分自以原判決附圖Ａ所示面積，為有法律上之利益，逾此部分，即屬無據。
（四）兩造間之租金數額，既應以系爭土地八十六年申報地價即年息百分之十為計算單價，並以系爭房屋直接坐落如原判決附圖所示Ａ部分面積一三七‧七０平方公尺為計算面積，而確定為每年十七萬一千七百五十二元（計算式為：12,472.9×137.70×10/100 = 171,752）。依此租金額計算，上訴人丙○○應給付上訴人乙○○等自八十四年十月二十八日起至八十九年四月二十七日止計四年六個月之租金為七十七萬二千八百八十四元（計算式為：171,752 *4.5 = 772,884）。上訴人丙○○指租金過高，亦非可取。
六、關於上訴人乙○○等請求拆屋交地及給付損害金部分：
（一）上訴人乙○○等主張：系爭房屋因廢水、廢電及經訴外人林君容破壞等因素，已達無法使用之狀態，並得減免房屋稅等情，業據其提出相片五幀、台灣電力股份有限公司新營區營業處函、臺灣省自來水股份有限公司第六區管理處新營營運所函等為證，核與台南縣稅捐稽徵處復知本院所載系爭房屋納稅情形相符，經本院到場實施勘驗，亦認系爭房屋有斷水、斷電及牆壁毀損情事。查系爭房屋建築完成日期為五十五年十二月廿九日，有建築改良物登記簿附營調字第四八號卷四三頁可憑，迄今已近卅五年，房屋老舊，前揭台灣電力股份有限公司新營區營業處函及臺灣省自來水股份有限公司第六區管理處新營營運所函之記載，可認系爭房屋之廢水、廢電分別係發生於00年0月0日及五月十七日，又依前揭台南縣稅捐稽徵處八十九年八月二十八日八九南縣稅財字第八九０四一八五六號函之記載，系爭房屋免徵房屋稅部分，係因訴外人邱啟華、廖雪君二人於八十二年九月二十三日申報拆除，故自八十三年度起免徵房屋稅，而減半徵收房屋稅部分，則係因房屋毀損，經上訴人丙○○於八十六年十二月二十九日申請減免房屋稅，故自八十六年十二月起減半徵收房屋稅迄今。不論前者（免徵房屋稅之原因事實），係發生於丙○○取得系爭房屋前之事實，後者（減半徵收房屋稅之原因事實），乃源於訴外人林容君之故意毀損行為，業據丙○○提出本院臺南分院八十七年度上更（一）字第一五號刑事判決為證，並為乙○○、甲○○。惟系爭房屋之斷水、斷電、牆壁毀損之情況，實已達不能使用之狀態。上訴人丙○○雖稱系爭房屋修繕後仍可使用，惟依其老舊及毀損情況，修繕後使用實不經濟，丙○○所辯，應非可採。
（二）按依前揭最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議認本件房屋與坐落之基地間有擬制租賃關係存在，係基於社會經濟之考慮，並解決土地房屋所有人間之衝突，認房屋所有權人有權使用土地，惟其法律關係究與真正不定期租地建屋有別，土地法第一百零三條雖規定，非有該條所列各款情形之一，出租人不得收回土地，惟該條係適用於定期或不定租地建屋契約，本件為擬制租租賃關係，因房屋存在而例外認其有租賃關係，房屋存在為租賃關係之目的，則房屋不堪使用應認為租賃關係之目的消滅，應准許土地所有人終止租賃關係，收回土地，本件房屋既已不堪使用，上訴人乙○○等又於八十九年五月六日以存證信函向丙○○表示終止租賃關係，丙○○於同年月十日收受該函，有存證信函可稽（見營調字四八號卷第一○四頁），則乙○○等請求將系爭房屋拆除，將基地交還乙○○等，並自八十九年五月十一日起，至拆屋交地之日止，每年十七萬一千七百五十二元之損害金，為有理由，應予准許，至乙○○等請求丙○○就房屋未占用之土地部分，支付損害金，為無理由，應予駁回。
（三）丙○○雖辯稱：依民法債編施行法第一條之規定：「民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」，而民法第四百二十五條之一係於八十九年五月五日開始施行，民法債編施行法並未特設得溯及既往之適用之規定，上訴人乙○○自不能執此為終止兩造租賃關係之依據，兩造間之租賃關係，仍應依民法修正條文施行前之相關法律規定決之。惟本件係依擬制租賃之法律關係推論而得，並非適用修正後民法第四百二十五條之一，亦非適用現行土地法第一百零三條，丙○○之主張均無足採。
七、綜上所述，上訴人本於租賃關係，請求確認兩造就原判決附圖所示Ａ部分土地面積一三七‧七０平方公尺有租賃法關律關係存在，該Ａ部分之土地之租金，每年租金為一十七萬一千七百五十二元，及上訴人丙○○應給付上訴人乙○○八十四年十月二十八日起至八十九年四月二十七日止之租金七十七萬二千八百八十四元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年五月二十五起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，又應拆除系爭房屋，將房屋基地交還乙○○等，並給付損害金，依法有據，應予准許，逾此部分之請求，於法未合，不應准許。原審確認租賃關係存在，並命丙○○給付租金，於法並無不合。上訴人乙○○、甲○○就租金部分仍執陳詞，指租賃關係應擴及合併後之全部土地指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。就拆屋交地及給付損害金部分，在面積一三七．七平方公尺範圍內，原判決予以駁回，尚有未洽，此部分應由本院廢棄改判，准許上訴人乙○○等之請求，面積超過一三七．七平方公尺範圍內，乙○○等之上訴為無理由，應予駁回。上訴人丙○○指責原判決所定租金過高，為無理由，上訴應予駁回。
據上論結，本件乙○○等上訴為一部有理由，一部無理由，丙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條 第七十八條、第七十九條但書第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官 林 金 村~B2 法官 曾 平 杉~B3 法官 楊 子 莊右為正本係照原本作成。
兩造如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三 日
法院書記官 董 挹 棻