臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十年度重上字第三九號 Ｋ
上 訴 人 郭進男即祭祀公業郭源興、祭祀公業郭宅管理人被 上訴人 台南縣麻豆鎮公所法定代理人 甲 ○ ○訴訟代理人 乙 ○ ○右當事人間請求履行協議等事件，上訴人對於中華民國九十年二月十三日臺灣臺南地方法院八十九年度重訴字第二八七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利於上訴人之部份廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）肆仟捌佰捌拾貳萬零柒佰壹拾貳元整，及自民國（下同）八十九年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並給付上訴人壹仟貳佰貳拾萬伍仟壹佰柒拾捌元。㈢被上訴人應再給付上訴人參佰捌拾肆萬玖仟貳佰陸拾貳元，及自八十九年六月十六日起至交還如附表所示八筆土地之日止，按月再給付上訴人伍萬伍仟捌佰元之損失金。㈣第一審廢棄部份及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。㈤上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）緣原審判決略以兩造間就座落臺南縣○○鎮○○段第五四一號、第六一八號、第六一九號、第六二一號、第六二四號、第六二四之一號、第六二七號、第六二七之二號等八筆土地之租約既經雙方合意終止，然於終止後被上訴人並未將土地返還予上訴人，並致上訴人受有相當於租金之損失。故乃判決被上訴人應將土地返還上訴人，且經斟酌土地座落位置、繁榮程度，判決應賠償按申報地價總額百分之五計算之損失金。而將其餘百分之五部份予以駁回。另就上訴人起訴請求被上訴人給付增值稅金額部份，原審判決則以，兩造於八十年八月二日所作四點協議，因協議記錄復載「由公所提交代表會通過後，即時著條辦理各種手續」，故協調結果尚非屬契約。且協調結果第二點係載：徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔。並非記載「應由麻豆鎮公所（即被告）負擔」。
且其後鎮民代表會通過之審查意見及兩造於八十年二月三十一日正式簽訂之承租土地終止契約書均未提及增值稅之負擔歸屬，故難認兩造有「增值稅應由麻豆鎮公所負擔」之合意云云，故乃以判決駁回本部份請求。案經上訴人審閱理由，誠難甘服。
（二）就判決駁回增值稅金額請求部份。查兩造於八十年八月二日作成如卷附協調會記錄之四點結果。且此協調結果復於八十年八月二十一日經麻豆鎮鎮民代表會第十四屆第七次定期臨時大會議決照審查意見通過。然嗣後土地經徵收卻仍被扣除四千八百八十萬零一百一十二元整之增值稅等事實，兩造並無爭執，自堪採信。職是，配合原審判決所為上訴人敗訴判決之理由，故本件爭執重點當在①前揭四點協調結果，是否為契約，而得拘束兩造；②協調結果第二點「徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔」，其當事人真意如何？法律效果如何？經查：
㈠按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民
法第一百五十三條定有明文。而「當事人締結契約一經合意成立，即應受其拘束」，最高法院十八年上字第一四九五號判例亦有宣示。本件：
⑴卷附八十年八月二日麻豆鎮公共設施（大埕堀）用地徵收協調會記錄中所列
載之四點協調結果，係兩造就徵收土地事宜，經發表意見、溝通後所達成之結論，顯見是將兩造一致之意思，形諸文字。故當事人互相表示之意思己達一致，依民法第一百五十三條規定，其屬契約甚明。原審判決認定其尚非屬契約云云，自有可議。
⑵至於協調記錄第七條另載「附註：由公所提交代表會通過後，即時著條辦理
各種手續」，探究其意，應係指前述協調會之四點協調結果，須經麻豆鎮鎮民代表會通過始能進行辦理。故核其性質顯係前述協調結果（即契約）附有停止條件而已。亦即，該協調結果須經鎮民代理會通過始能發生效力，才能開始進行辦理。故協調記錄第七條記載，與協調會之四點協調結果之為契約，並無任何影響。原審判決以協調記錄第七條之附註，認定協調結果非屬契約，應屬無據。
⑶姑且不論協調會四點協調結果及協調記載第七條附註之法律性質如何，然實
際上兩造間確有四點協調結果存在，而此四點協調結果嗣後又經麻豆鎮鎮民代表會第十四屆第七次定期臨時大會議決照審查意見「一、八十一年一月一日起終止租約土地歸還地主。二、公所與地主協調內容即時進行辦理。」通過。則麻豆鎮公所即被上訴人當然有義務履行協調會所達成之四點協調結果，而上訴人亦得請求其履行。故兩造均應受四點協調結果之拘束，自屬當然。
㈡次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第
九十八條定有明文。故解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面，致失當時立約之真意。兩造對於契約約定之真意如有爭執，法院自應探求當事人訂約之真意，而為判斷，實務判例、判決亦屢有宣示。本件：
⑴土地增值稅依法固應向原土地所有權人徵收，但並非不可另行約定由其他人
負擔。故兩造協調結果第二項：「徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔。」並未違反強行禁止規定，自屬有效之約定，而具有拘束力。
⑵本件麻豆鎮「市五」零售市場用地之徵收，其需用土地人為被上訴人。依法
其地價補償費即應由需用土地人之被上訴人負擔。而前述協調結果又是以兩造為協調當事人。則因被上訴人是協調當事人，又是費用之實際負擔者，並無其他第三人存在，故所謂「徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔」，其真意當然就是指土地增值稅應由被上訴人負擔。
⑶前揭麻豆鎮鎮民代表會第十四屆第七次定期臨時大會之議決及兩造於八十年
二月三十一日簽訂之承租土地終止契約書中，固均未明白記述有關增值稅之負擔歸屬問題。然該大會是決議照審查意見「一、八十一年一月一日起終止租約土地歸還地主。二、公所與地主協調內容即時進行辦理」通過。故兩造協調之四點結果，其中增值稅負擔之歸屬，鎮民代表會係同意依原協調結果而定，並應立即進行辦理。另承租土地終止契約書早己明白載明主要是為了終止租約而簽署，其上未載增值稅負擔之歸屬，豈有可疑。原審判決持此二理由認定兩造實難認有「增值稅應由被告即麻豆鎮公所負擔」之合意云云，即有認定事實不依證據之違失。
⑷被上訴人是徵收土地之用地機關，非稅捐稽徵機關，對增值稅之減免與否並
無決定之權利，固屬事實。然增值稅並非不可約定由原土地所有權人以外之人負擔。故被上訴人有否決定增值稅減免之權利，與兩造間是否有「增值稅由被上訴人負擔」之合意，並無任何必然之關係。原審判決以被上訴人無決定減免增值稅與否之權利，就認定兩造沒有「增值稅由被上訴人負擔」之合意，自屬率斷，而於法無據。
⑸退步而言，縱使因前述「徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔」之約定
，因語意不明，致當事人真意是否應由被上訴人負擔乙節，存有疑義。然因該項協調結果是合法的契約內容，具有約束力，被上訴人即應負有履行之義務。茲該協調結果既明白約定土地增值稅不要由地主負擔，則被上訴人為履行義務，自應負有以各種方式（申請免徵、代繳或以其他方式），達到使土地增值稅不要由地主即上訴人負擔之結果，而此項義務即屬被上訴人依協調結果（契約）應為給付之債務。
㈢末按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付」，而「債務人不為給付或
不為完全之給付者，債權人得聲請法院強制執行，並得請求損害賠償」，且「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害」，民法第一百九十九條第一項、第二百二十七條、第二百三十一條第一項定有明文。本件，兩造協調結果第二項「徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔」部份，不論是認定當事人間的真意為增值稅由被上訴人負擔，或認定為被上訴人負有以各種方式，達到使土地增值稅不要由上訴人負擔之債務。然實際上本件土地之徵收，上訴人所領取之補償費，業已經被扣除了土地增值稅。故不論其解釋為何，然被上訴人未盡其應履行之債務，乃不爭之事實，則本於前述法條規定，被上訴人均應負債務不履行之損害賠償責任，自屬當然。
㈣職是，本件土地徵收補償費既經扣除四千八百八十二萬七百十二元之土地增值
稅，而造成上訴人之損失，則上訴人自可訴請被上訴人負賠償之責。原審判決不察，判決駁回本項請求，自屬有誤。
（三）就判決駁回超過土地申報地價總額年息百分之五部份之相當於租金損失的請求部份。查，建築房屋基地租金之數額，須斟酌基地位置，工商繁榮程度．．．
以為決定，並非必達申報地價總額年息百分之十，乃屬法令解釋之當然，並為決定租金之標準。本件系○○○鎮○○段第五四一號等八筆土地，○○○鎮○○○○街市（即中山路、興中路、興國路等）或麻豆鎮公所、郵局、地政機關．．．等公家機構，均不過是數百到近千公尺之遠而己。且土地東側臨十二米寬之三民路，南臨十米寬之興民街，故周邊道路交通便捷，且實際上人車往來亦頻繁。又土地地目均編為建地，且為住宅區。可見系爭土地價值高，可利用性大、交通便利、地理位置佳，相對地其可獲取相當於租金之利益自應較大。
上訴人請求應按土地面積以申報地價年租率百分之十計算之損失金，應屬允當，合適之請求。原審判決認定以申報地價總額年息百分之五為適當。其斟酌情事自有與認定標準矛盾、失據之情形。其判決有不當者，甚明。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提位置圖乙張、照片五十三張等為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補略稱：
（一）被上訴人已跟承租戶協調，經承租戶同意，也簽出同意書，如果上訴人沒有意見，被上訴人會提交代表會經大會同意後就逕行補償。
（二）系爭土地地主同意徵收後，被上訴人才徵收系爭土地，至於地主要求增值稅不要由地主負擔，協調會上記載必須要經過代表會同意才能辦理。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提祭祀公業郭宅毅興段六二四號等十二筆土地八十年度租金繳收底冊影本一件為證。
丙、本院依職權向台灣台南地方法院調閱八十一年度訴字第二二二號拆屋還地事件歷審卷。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：八十年間被上訴人為徵收祭祀公業郭源興（管理人為郭進男）所有坐落台南縣○○鎮○○段第三四七號、第三六一號、第三六二號等土地，作為麻豆鎮「市五」零售市場用地，經與祭祀公業郭源興、祭祀公業郭宅之輪值代表人郭朝成及其他各房代表人郭生霖等協調，於八十年八月二日作成協調結果：同意鎮公所於㈠、如果要徵收大埕堀用地，請公所將「市七」用地歸原地主。㈡、徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔。㈢、為土地有效利用將都市○○○號道路西移與毗鄰土地為界。㈣、三民路東邊之承租地，由公所負責收回還地主等條件下徵收用地，並於公所提交代表會通過後，即時逐條辦理各種手續。嗣於八十年八月二十一日經麻豆鎮鎮民代表會第十四屆第七次定期臨時大會議決照審查意見「八十一年一月一日起終止租約。公所與地主協調內容即時進行辦理。」通過。事後被上訴人則與所有人祭祀公業郭宅之輪值代表人郭生霖（目前管理人為郭進男）就上訴人所有坐落台南縣○○鎮○○段第五四一地號、第六一八地號、第六一九地號、第六二一地號、第六二四地號、第六二四之二地號、第六二七地號、第六二七之二地號等八筆土地（下稱系爭八筆土地）於八十年十二月三十一日簽訂承租土地終止契約書，約定被上訴人除同意終止租約歸還上訴人管理外，應將向被上訴人承租之現住戶搬遷。○○○鎮○○段第三四七號、第三六一號、第三六二號土地早經被上訴人徵收使用，然就兩造協調之四點結果，被上訴人並未依協議履行，其中就穀興段第五四一號等八筆土地，雖有簽定終止租約，但被上訴人並未將現住戶遷離，將土地交還與祭祀公業郭宅。且於八十三年間被上訴人向法院提存徵收保安段第三四七號等三筆土地之補償費時，復將土地增值稅四千八百八十二萬零七百一十二元扣除。為此，本於兩造協議，求為命被上訴人應給付增值稅四千八百八十二萬零七百一十二元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息並此部分利息一千二百二十萬五千一百七十八元，暨本於民法第四百五十五條、第二百二十七條、第二百三十一條規定請求被上訴人應再給付相當於租金之損害金三百八十四萬九千二百六十二元，及自八十九年六月十六日起至交還如附表所示八筆土地之日止，按月再給付上訴人五萬五千八百元之損失金之判決等語。（上訴人於原審除請求給付增值稅四千八百八十二萬零七百一十二元及法定遲延利息並此部分之利息一千二百二十萬五千一百七十八元，另就交還土地及相當於租金之損害金部分，原起訴請求被上訴人應將坐落台南縣○○鎮○○段第五四一地號、第六一八地號、第六一九地號、第六二一地號、第六二四之二地號、第六二七地號、第六二七之二地號八筆土地交還上訴人，並應給付上訴人七百十五萬四千二百八十三元即自起訴狀繕本送達之翌日起至交還土地之日止，按月以上開土地面積申報地價月租率一百二十分之一之損害金，原審判准交還土地及其中三百三十萬五千零二十一元及自八十九年六月十六日起至交還土地之日止，按月給付上訴人五萬五千九百六十五元，而駁回上訴人其餘請求部分，被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，則就上揭原審判准部分已告確定，故本院自僅得就上訴人上訴聲明部分為審酌，先為敘明。）
二、被上訴人則以：徵收如合乎法定要件，不須經地主同意。兩造雖曾協議，惟被上訴人對本件協議之四項內容，均以實際作為積極配合。其中第一項：「市七」用地於八十年十二月卅一日即與地主終止租約，並於八十一年一月一日歸還派下值年者代表人郭生霖。至於「市七」承租戶（包括協議第四項三民路東邊承租地之承租戶）未搬遷乙節，鎮公所曾與承租戶協調二次，地主亦派代表與會，在無法達成協議收回土地後，麻豆鎮公所與祭祀公業郭宅管理人郭生霖曾以八十一年訴字第二二二號向台灣台南地方法院共同起訴，本於終止租賃契約之法律關係及占有物返還請求權，請求拆屋還地。該件訴訟雖敗訴，但已足以證明被上訴人確已盡到承租土地終止契約書第二項第三行前段使現住戶設法搬遷之義務，並非未履行協議。第二項：麻豆鎮公所於八十一年七月十三日以八一所建字第七六二八號函向稅捐機關爭取免稅，惟台南縣稅捐稽徵處佳里分處以八一南縣稅佳分二字第一０三三號函覆土地增值稅依法並無免稅規定，「市五」零售市場被徵收土地之增值稅，已依平均地權條例第四十二條規定，減徵百分之四十。第三項：道路變更須經鎮都市計劃委員會通盤檢討，提報縣都委會，省都委會，再呈報內政部核准，定案後公告，發佈實施。四號道路西移與毗鄰土地為界，因請示結果，認為不當而未獲允准，惟被上訴人已盡到證一終止契約書第二項第三行後段協助之約定；再者，起訴狀所提的四項協議，係由上訴人派下代表郭生霖、郭朝成、郭秋榮於八十年八月二日所立。彼等鑑以麻豆鎮公所確已盡心盡力配合履行協議條件，甚至與地主聯手對承租戶提出終止租賃契約及拆屋還地訴訟，雖官司敗訴無法收回土地，但過不在被上訴人。故郭宅祭祀公業大房、二房、三房派下代表人郭朝成、郭生霖、郭阿璘又於八十一年四月共同書立切結書同意麻豆鎮公所辦理徵收系爭三筆土地，絕無異議。並未再提及上述四項協議，則後立之切結書已取代前訂協議之效力，故上述四項協議等於無效，上訴人請求履行協議及損害賠償，顯無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人主張被上訴人於八十年八月二日與祭祀公業郭源興、祭祀公業郭宅之輪值代表人郭朝成及其他各房代表人郭生霖等協調，雙方同意：㈠、如果要徵收大埕堀用地，請公所將「市七」用地歸原地主。㈡、徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔。㈢、為土地有效利用將都市○○○號道路西移與毗鄰土地為界。㈣、三民路東邊之承租地，由公所負責收回還地主等條件下徵收用地，並於公所提交代表會通過後，即時逐條辦理各種手續。嗣於八十年八月二十一日經麻豆鎮鎮民代表會第十四屆第七次定期臨時大會議決照審查意見「八十一年一月一日起終止租約。公所與地主協調內容即時進行辦理。」通過。事後被上訴人則與所有人祭祀公業郭宅之輪值代表人郭生霖（目前管理人為郭進男）於八十年十二月三十一日，就上訴人所有坐落台南縣○○鎮○○段第五四一地號、第六一八地號、第六一九地號、第六二一地號、第六二四地號、第六二四之二地號、第六二七地號、第六二七之二地號等系爭八筆土地簽訂承租土地終止契約書，約定被上訴人除同意終止租約歸還上訴人管理外，應將原向被上訴人承租之現住戶搬遷。○○○鎮○○段第三四七號、第三六一號、第三六二號土地早經被上訴人徵收使用，然就穀興段第五四一號等八筆土地，被上訴人並未將現住戶遷離，將土地點交還與祭祀公業郭宅。且於八十三年間被上訴人向法院提存徵收保安段第三四七號三筆土地之補償費時，復將土地增值稅四千八百八十二萬零七百一十二元扣除之事實，業據提出麻豆鎮公共設施用地徵收協調會記錄一份、麻豆鎮鎮民代表會第十四屆第七次定期臨時大會議決案一份、土地登記簿謄本八件、承租土地終止契約書一份、提存通知書一份為證（參見台灣台南地方法院八十九年度補字第一一六號民事聲請事件卷第六頁至第十四頁），並為被上訴人所不爭執，自堪信上訴人此部分之主張為真實。
四、被上訴人抗辯：兩造上開四項協議已被原告大房、二房、三房派下代表人郭朝成、郭生霖、郭阿璘等三人於日後共同簽署之切結書所取代而失效云云，惟查被上訴人與訴外人郭生霖等一起向承租戶提起之台灣台南地方法院八十一年訴字第二二二號拆屋還地之訴訟，係於八十一年十二月二十一日為第一審判決，並遲至八十七年間判決始確定，業據本院向台灣台南地方法院調閱八十一年度訴字第二二二號拆屋還地事件歷審卷查明屬實。而訴外人郭生霖等人所簽立之卷附切結書，則係於八十一年四月間簽立。故被上訴人於原審辯稱「．．雖官司敗訴無法收回土地，但過不在被上訴人。故郭宅祭祀公業大房、二房、三房派下代表郭朝成、郭生霖、郭阿璘又於八十一年四月共同書立切結書同意麻豆鎮公所辦理徵收系爭三筆土地，絕無異議」云云，即與事實明顯不符。且依切結書內容，業已載明「．．該用地補償費由各房管理人或推選代表人（即房長）共同具領，並負責繼分全體派下員，如有第三者提出異議或損害他人權益者，願負法律上一切之責任，恐口無憑特立切結書乙份為證。」，故該切結書僅係郭生霖等人切結保證於共同具領補償費後，一定負責繼分全體派下，否則願負法律責任。亦即書立切結書純粹為了領取補償費之用，與兩造之協議內容應無關係。何況，本件三筆土地徵收補償費之發放原屬台南縣政府之職責（地用股承辦），故郭生霖等人立書切結乃係致台南縣政府，而上訴人主張之四項協議，係兩造協議的結果，與台南縣政府無關。因而倘兩造之一方嗣後意思有所變更，自應向他方當事人為意思表示，又豈會向非當事者之台南縣政府為表示，更顯見該切結書之書立並無變更兩造已成立之四項協議之意思，是被上訴人此部分之抗辯，洵非可採。
五、按土地所有權移轉，其移轉現值超過原規定地價或前次移轉時申報之現值，應就其超過依第三十六條第二項之規定扣減後，徵收土地增值稅。土地增值稅，以原土地所有權人為納稅義務人。但土地所有權無償移轉者，以取得所有權人為納稅義務人。又被徵收之土地，其土地增值稅一律減徵百分之四十。但在中華民國六十二年九月六日都市計畫法修正公布前，經編定為公共設施保留地，並已規定地價，且在該次都市計畫法修正公布後未曾移轉者，其土地增值稅減徵百分之七十。依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按公告土地現值之價格售與需地機關者，準用前項規定。經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之二十。八十三年二月二日修正公布前之平均地權條例第三十八條第一項、第三十七條、第四十二條分別定有明文。查本件「市五」用地（即保安段三四
七、三六一、三六二、三六三地號等四筆土地），觀之上訴人提出之承租土地終止契約書，乃需用土地之麻豆鎮公所（即被上訴人）與土地所有權人（即被上訴人）協議價購取得，已先行體驗八十九年頒定之土地徵收條例規定之申請徵收前協議先行原則，又依上開平均地權條例之規定，土地所有權移轉，其移轉現值超過原規定地價申報之現值，應徵收土地增值稅，僅因系爭土地乃被徵收之土地，依上揭八十三年二月二日修正前平均地權條例之規定，應減徵百分之四十之土地增值稅。是以「市五」四筆土地之增值稅，應以原土地所有權人（即上訴人）為納稅義務人，並減徵百分之四十之土地增值稅。惟本件上訴人主張，依兩造於八十年八月二日作成如原審卷附協調會記錄之四點結果（且此協調結果復於八十年八月二十一日經麻豆鎮鎮民代表會第十四屆第七次定期臨時大會議決照審查意見通過），應為兩造之合意，而為契約，具有拘束兩造之效力等語，被上訴人則以前揭情詞抗辯，經查：
（一）系爭承租土地終止契約書前言載述：「甲方（即被上訴人）向乙方（即上訴人）承租祭祀公業郭宅，穀興段５４１、６１８、６１９、６２１、６２４、６２４－１、６２４－２、６２７、６２７－１、６２７－２等十筆及大埕段４
００、４４３等二筆面積計六、六０六平方公尺，為終止契約，經兩方協調同意條件如左列各項」，堪認該契約第一項：「乙方（即上訴人）同意甲方（即被上訴人）徵收保安段３４７、３６１、３６２、３６３號等四筆土地面積一
０、二九九．七三平方公尺徵收價格以公告現值加四成一００、四七０、０七八元正（即以公告現值１．４倍為徵收價格）為興建市五公有零售市場之用地。」（參見原審卷第二三頁）等語，應為系爭終止契約之條件，足證被上訴人徵收上訴人所有系爭保安段土地，並非無償，亦非按公告土地現值之價格為補償費之金額。
（二）次按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。故解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面，致失當時立約之真意。兩造對於契約約定之真意如有爭執，法院自應探求當事人訂約之真意，而為判斷（最高法院八十五年台上字第二五八五號判決意旨參照）。上訴人復主張徵收市五用地由被上訴人徵收，地價補償費由需地之被上訴人負擔，而協調結果又是以兩造協調當事人，依當事人之真意所謂「徵收土地之土地徵值稅，不要求地主負擔」即指土地增值稅應由被上訴人負擔云云，經查：
１、兩造於八十年八月二日因麻豆鎮公共設施（大埕堀）用地征收召開協調會，並作成協調紀錄，將協調結果（如上約定四項）記載於第五條，第六條記明「以上條件下同意征收市五（大埕堀）用地」，第七條係記載「附註：由公所提交代表會通過後，及時著條辦理各種手續」，兩造既就徵收土地事宜經溝通後達成結論，顯見兩造之意思已達一致，應認兩造之契約已成立，僅因第六條、第七條之記載，顯將前述協調結果缺）附有停止條件，亦即，該協調結果須經鎮民代表會通過始能發生效力，才能開始進行辦理。而該協調記錄嗣經提請代表會通過，則該協調結果即得拘束兩造。
２、復觀協調結果第二項係記載：徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔。並非記載「應由麻豆鎮公所（即被上訴人）負擔」，蓋一般土地移轉之土地增值稅，原則由原地主負擔，例外始有由承受人繳納或免徵之規定，故不由原地主負擔，非即由土地所有權之承受人負擔，尚有免徵、減徵之規定散見於各地政法規內，因此該約定之真意尚須參酌其他事項，再為進一步之解釋。而查依八十三年二月修正前平均地權條例之規定，徵收之土地並無由需用地機關負擔土地徵值稅之規定，而兩造協議後，麻豆鎮鎮民代表會第十四屆第七次定期臨時大會所通過之審查意見又載明「八十一年一月一日起終止租約。公所與地主協調內容即時進行辦理。」僅稱公所與地主協調內容即時進行辦理，亦無同意土地增值稅由被上訴人麻豆鎮公所負擔之用語，即兩造依麻豆鎮鎮民代表會上開臨時會議決案，於八十年十二月三十一日正式簽訂之承租土地終止契約書第一項約定：「乙方（即上訴人祭祀公業郭宅）同意甲方徵收保安段三四七、三
六一、三六二、三六三號等四筆土地面積一０二九九．七三平方公尺徵收價格以公告現值加四成000000000元正為興建市五公有零售市場之用地」等語，關於增值稅之負擔歸屬，則隻字未提，由其文義，實難認兩造有「增值稅應由被上訴人即麻豆鎮公所負擔」之合意，再以代表會決議之內容，並未提及提撥預算、編列預算或關於此案涉及任何應由被上訴人負擔金額之字眼，又此案之補償費係由台南縣政府直接發放，發放時即由台南縣政府直接扣除土地增值稅，亦即回歸前述平均地權條例規定由土地所有人負擔被徵收土地之土地增值稅原則，而兩造之協調僅於兩造間發生效力，自難要求台南縣政府亦不要由地主負擔增值稅，參酌地方行政機關時有徵收土地之情事，從政者為顧及公平性，除非有特殊情形，不宜因人設事，單獨就某件徵收案件應允免徵增值稅，致失立場。故「增值稅不由地主負擔」此為消極約定，並未再行積極約定由被上訴人負擔，即難認系爭增值稅應由被上訴人負擔。
３、再觀被上訴人為系爭保安段第三四七號三筆土地之用地機關，並非稅捐稽徵機關，對於增值稅之減免與否本無決定之權利，而麻豆鎮鎮民代表會上開會議議決案亦僅稱：公所與地主協調內容即時進行辦理，終究未言明土地增值稅應由何人負擔，即被上訴人嗣依該議決內容，進行辦理徵收系爭保安段三四七等四筆土地，並向台南縣稅捐稽徵處爭取免徵增值稅，亦僅能認係執行鎮民代表會之議決，尚難認兩造間有「增值稅由被上訴人負擔」之合意。
４、又「徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔」乃消極約定，其未再積極約定增值稅究應如何處理？然可確定非即由被上訴人負擔，再查兩造亦知依當時之法律無得免稅之規定，被上訴人又非有權決定增值稅得否免徵之權責機關，伊亦非發放機關，且顧及公平性，及協調結果、鎮民代表會決議未涉及任何金錢，已如前述，則可推認兩造協議時，係約定由被上訴人依照彼時之法律為上訴人儘量爭取免稅，此乃道德義務，而發放補償費又非被上訴人所為，被上訴人自無從因之於發放時不扣除土地增值稅，上訴人亦知須對之徵收土地增值稅，參諸被上訴人於八十一年七月十三日以八一所建字第七六二八號函向稅捐機關爭取免稅，惟台南縣稅捐稽徵處佳里分處八一南縣稅佳分二字第一０三三號函覆土地增值稅依法並無免稅規定，「市五」零售市場被徵收土地之增值稅，已依平均地權條例第四十二條規定，減徵百分之四十。有該函件附於原審卷（第二十四頁）可稽，則於協議經鎮民代表會決議通過，被上訴人確即時進行辦理，而被上訴人既已依協議辦理，未達到免稅之目的，非可歸責於被上訴人。被上訴人無可歸責之原因，上訴人豈能請求被上訴人負債務不履行之損害賠償責任。
（三）再細查系爭終止契約第一項之約定，兩造就「市五」用地僅約定以公告地價的
一．四成為徵收價格，並未就該徵收土地之增值稅加以約定，嗣本件徵收案，稅捐機關依八十三年修正前平均地權條例第四十二條之規定減徵土地增值稅百分之四十，亦即尚有百分之六十增值稅需繳交，以為漲價歸公之反應，因系爭終止契約就此並未約定，而系爭終止契約書既為附條件之終止契約，則基於情事變更原則，當事人得調整或改變原先約定之內容，如不能達成協議時，亦得予終止契約（即原市五用地之徵收契約），對上訴人而言，並無不利益之情事，然上訴人均未再行終止契約，則上訴人是認兩造之協調契約仍成立，徵收仍有效，而其亦未否認被上訴人於原審所陳本件徵收係地主即上訴人主動要求被上訴人鎮公所辦理，被上訴人鎮公所為使系爭土地徵收順利，召開協調會，在鎮公所立場－徵收如合乎法定要件，不須經地主同意下，被上訴人不可能無權處分非其權責所可決定之國家義務，其於鎮民代表會通過及時辦理之決議後，逐項辦理，雖未盡人意，然可認已履行協議。被上訴人並無債務不履行之賠償義務之可言，殆無疑義。
（四）綜上所述，兩造間於八十年八月二日之協調結果故認契約已成立於鎮民代表會決議通過後，契約已生效，然就決議結果第二項，即「徵收土地之土地增值稅，不要由地主負擔」等語，其真意係由被上訴人盡量為上訴人爭取免徵，而非由被上訴人負擔之意，而被上訴人確於嗣後為之函請稅捐機關為之免徵，因於法不合，仍遭扣繳四千八百八十二萬零七百一十二元，非得歸責於被上訴人，實際上，被上訴人既為其爭取，應認已盡其契約義務，自亦不負債務不履行之損害賠償責任。故上訴人自不能本於系爭協調結果，請求被上訴人履行給付或依債務不履行之規定賠償上訴人增值稅四千八百八十二萬零七百一十二元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息並此部分利息一千二百二十萬零五千一百七十八元。
六、按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第一百九十九條第一項、第四百五十五條分別定有明文。又倘承租人於租賃關係終止後，並未履行返還租賃物之義務，自會使出租人受有相當於租金之損害，而應負賠償之責，最高法院四十六年台上字第一七八０號判例意旨參照。本件兩造間就系爭八筆土地之租約已經終止，業如前述，被上訴人既未於終止租約後返還土地與上訴人，則上訴人依協議請求被上訴人返還系爭土地，及賠償相當於租金之損害金，即屬有據。被上訴人雖抗辯其與上訴人曾以八十一年訴字第二二二號向台灣台南地方法院共同起訴，本於終止租賃契約之法律關係及占有物返還請求權，請求占有使用系爭土地之住戶拆屋還地，該件訴訟雖敗訴，但被上訴人確已盡到承租土地終止契約書第二項第三行前段使現住戶設法搬遷之義務，並非未履行協議云云，惟查，被上訴人為次承租人，其將系爭市七土地任由第三人於其上建築房屋，而未予阻止或採取必要之法律措施，其本身即有重大過失，雖嗣後協同系爭土地所有權人即上訴人向第三人請求返回系爭土地，然因如前所述之被上訴人重大過失，致上開請求返還租賃物訴訟敗訴，無法將系爭交還予土地所有權人，凡此，尚不得謂被上訴人已盡系爭承租土地終止契約書第二項約定之「使現住戶設法搬遷」之義務，從而，上訴人於終止租賃契約後，被上訴人既未將系爭市七土地交還予上訴人，上訴人向被上訴人請求相當於租金之損害金即有理由。惟損害金之金額應為若干，方屬允當，茲述如下：
（一）按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定係指土地所有權人依土地法所申報之地價。再依平均地權條例第十六條規定，舉凡規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，土地所有權人於公告期間內申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十，以公告地價百分之一百二十為其申報地價，申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十，先予敘明。
（二）查系爭土地位處台南縣麻豆鎮，地目均編為建，土地原為女子公學校之用地，現已廢棄不用，因而呈現蕭條之景象，現已變更○住○區○○○○路之麻豆郵局、台南縣警察局麻豆分局、麻豆鎮代表會、麻豆消防局等公家機關至系爭出租土地，距離約一點二公里，其地北邊毗鄰興民街、靠近東邊有十二米寬三民路貫穿，南邊自強街，三民路東有舊平房住宅數棟，均為第三人居住使用中，周邊道路尚有人車往來等情，業據本院及原審法院履勘現場屬實，分別有勘驗筆錄附卷為憑，並有照片三十五張及現場簡圖在卷可按，參酌被上訴人提出附卷之八十一、八十二年度之租金明細表，被上訴人向第三人收取之租金不高，八十二年以後又未再收取租金乙節，故認上訴人主張依申報地價總額年息百分之十計算其損害金，尚屬過高，應依年息百分之五計算為適當。雖上訴人主張依系爭土地所在位置，原審法院核定之損害金顯屬過低云云，惟查，實施都市平均地權條例施行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情認公告地價較自行報價為準確，爰在土地法第一百零五用同法第九十七條，所定年息百分之十限度內，為調整租金與命為給付之判決，仍非租約當事人所得任意爭多論寡，有最高法院四十七年台上字第一八二七號判例可供參照。
（三）末查，系爭市七八筆土地八十四年至八十九年間核定申報地價每平方公尺如原審判決附表一所示，有台南縣土地地價冊一份附卷足參，而被上訴人原承租占用系爭八筆土地面積亦有如原審判決附表二所示。以系爭市七八筆土地之補償金以分別以年租率百分之五計算八十四年至八十八年共五年之相當於租金之損害金共三百五十七萬元（詳細計算式參原審卷之附表二），即屬適當。
七、綜上所述，本件上訴人主張依兩造於八十年八月二日之麻豆鎮公共設施（大埕堀）用地征收協調會記錄之協調結果第二點「徵收土地之土地增值稅不要由地主負擔」，乃兩造合意由被上訴人支付系爭土地之增值稅，揪或不然被上訴人意應負債務不履行之損害賠償責任，為不足採，被上訴人抗辯該結論並非要求其負擔該增值稅，僅係要求其應為上訴人爭取免徵，而其為上訴人爭取而不得部分，尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應給付已扣除之增值稅四千八百八十二萬零七百十二元云云，自屬無據。至上訴人主張應以申報地價年息百分之十計算相當租金之損害金，請求被上訴人應再給付三百八十四萬九千二百六十二元，亦屬無據。從而，上訴人主張本於系爭協調結果，被上訴人應給付增值稅四千八百八十二萬零七百一十二元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息並此部分利息一千二百二十萬五千一百七十八元，暨本於民法第四百五十五條、第二百二十七條、第二百三十一條規定請求被上訴人應再給付相當於租金之損害金三百八十四萬九千二百六十二元，及自八十九年六月十六日起至交還如附表所示八筆土地之日止，按月再給付上訴人五萬五千八百元之損失金，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 六 日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官 曾 平 杉~B2 法官 高 明 發~B3 法官 袁 靜 文右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後廿日內，向本院提出理由書。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 八 日
法院書記官 黃 文 生