臺灣高等法院臺南分院民事判決 九十一年度上字第三三號 Ｊ
上 訴 人 甲 ○ ○法定代理人 乙 ○ ○訴訟代理人 丙 ○ ○右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年十一月三十日臺灣臺南地方法院八十九年度訴字第九三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
（一）本件房、地買賣總價金為新台幣（下同）八百零五萬元，被上訴人已給付六百八十四萬元，此即買賣契約書中所附之附款明細表所列之二百三十四萬元及貸款四百五十萬元。對於上開二百三十四萬係包含定金、簽約金七十萬元、民國八十八年六月十一日電匯一百二十四萬元及另案有關校地占用敗訴而支付四十萬元之部分不爭執。又被上訴人同意上訴人自行施作應扣除之大理石地板實際金額三十六萬二千九百九十元、圍牆磚五千六百元、油漆費用五萬五千元、馬桶一萬八千元、浴缸二千元、玻璃二千四百元、水電安裝賠償二萬元、硫化銅門一萬二千元、廚具三萬元，合計應自買賣價金扣款五十萬七千九百九十元。
（二）系爭房地之出賣人為被上訴人與訴外人蔡雅描，此由蔡雅描亦在買賣契約書上之出賣人欄內簽名蓋章可知；又被上訴人實際負責人為丙○○，張申樺為丙○○之女，林金麟為丙○○之女婿，為被上訴人之掛名負責人，蔡雅描是丙○○之秘書，丙○○原約定上訴人於八十八年十月二十二日會算扣款金額，不料丙○○因案被通緝，於八十八年十月十八日被緝捕，上訴人再與張申樺談，張申樺告知應以丙○○之意思辦理，而蔡雅描以個人名義催告上訴人付清尾款應不具催告效力。
（三）被上訴人主張應加倍給付違約金，但以被上訴人應於屋內扶手、衛浴、紗窗、水電通路等施作完成為條件。對於補充條款中所約定有關扶手及道路部分已完成之事實不為爭執，然衛浴的部分，除了一樓及二樓的其中一個是用一萬多元的高級品外，二樓另外一個及三樓的二個都是用六千餘元的次級品，四樓的部分沒有做，三樓有一邊的窗戶沒有做窗門，這部分上訴人已經叫人來做好了，因為金額不多，所以沒有請求。水電部分，現在三樓的浴室沒有電燈，且契約本來約定十月八日要送電，但遲至十月二十五日才送電，則被上訴人亦有違約，故上訴人未能支付價金乃雙方尚有爭執，豈可因一方之催告遽認違約而應加倍給付違約金。
（四）對於兩造在買賣契約書第八條有約定完工日為建築主管機關核發使用執照日不為爭執，但使用執照核發日乃結構及外觀完成經建築主管機關審查核發，然此與實際買賣合約約定之能交屋之完工日期，尚屬有間。本件依合約書「加註」第⑤款約定被上訴人應履行之完工日期為八十八年六月一日完成交屋，然被上訴人遲至八十八年九月四日始辦理產權移轉登記，應支付違約金六十二萬九千二百八十元。
（五）本件房、地買賣係經陳玉蘭從中介紹而成交，依社會公認之事實為總價之一成即八萬五百元理應給付，又證人陳玉蘭因係介紹人，故對屋內設施如數家珍，縱與上訴人有男女關係也不影響其證人之陳述，其證言之可信性與其因涉案應無直接關係。
（六）上訴人所列應扣款之費用，如拉門九千元、門外油漆三萬元、不銹鋼鐵門四萬六千元、外觀排樓及浴室走廊施工三萬四千元、電動捲門遙控及修改三萬四千元，被上訴人既不否認未完成交屋，上訴人即已先行搬遷入內居住，則上述屋內之設施理應被上訴人為無瑕疵之交付，上訴人自行僱工完成，其費用自應由被上訴人負擔。此外，防火巷的磁磚脫落二塊半，浴室門檻上的磁磚沒有鋪設，門首油漆沒有施作，均有瑕疵。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請調取台灣台南地方法院九十年度簡上字第八五號確認本票債權不存在事件案卷。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：
（一）兩造於八十八年三月二日訂立房屋買賣契約，約定以總價八百零五萬元購買被上訴人於台南縣白河鎮「蓮園」建設案之編號Ａ７房屋及基地，被上訴人已於八十八年九月六日將系爭房屋及土地之所有權移轉予上訴人名下，惟上訴人迄今僅分別給付定金、簽約金七十萬元，八十八年六月十一日電匯一百二十四萬元，另案有關校地占用勝訴獲償四十萬元及八十八年九月八日電匯貸款四百五十萬元，計六百八十四萬元，其中兩造曾於八十八年八月二十三日在房屋預定買賣合約書最後一頁追加訂立約款，該約款第二項約定被上訴人同意自買賣價金中扣除由上訴人自行施作大理石地板四十六萬元、硫化銅門一萬二千元、廚具三萬元，合計扣款五十萬二千元，上訴人尚積欠買賣價金七十萬八千元。又依兩造於同年八月二十三日追加訂立之約款第二項，被上訴人同意由上訴人自行鋪設大理石地板，並自價金中扣除四十六萬元，並依實作地坪多退少補，今上訴人實作部分僅三十六萬二千九百九十元，自應退還被上訴人九萬七千零十元。
（二）依房屋預定買賣合約書第十一條及土地預定買賣合約書第七條之約定，上訴人原應向金融機關貸款五百六十三萬元支付買賣價金，經扣除前揭扣款之五十萬二千元，上訴人尚應貸款五百一十二萬八千元支付予被上訴人，惟上訴人僅同意貸款四百五十萬元，兩造遂於八十八年九月四日在房屋預定買賣合約書最後一頁追加訂立約款，該約款第一項約定被上訴人同意上訴人僅貸款四百五十萬元，惟貸款尾數六十二萬八千元，上訴人應於被上訴人將屋內扶手、衛浴、紗窗、水電、道路等設備完成時一次付清，上訴人如三日內未付款應加倍補償被上訴人。詎被上訴人將屋內扶手、衛浴紗窗、水電、道路等設備完成後，上訴人竟拒付尾款，且經被上訴人於八十八年十一月二十三日以存證信函催告其依約於三日內給付尾款六十二萬八千元，亦未獲置理，故上訴人除應給付積欠之買賣價金七十萬八千元外，依兩造於八十八年九月四日追加訂立之約款，上訴人尚應加倍賠償被上訴人六十二萬八千元之違約金，計上訴人應支付被上訴人一百三十三萬六千元。
（三）依兩造於八十八年九月四日追加訂立之約款第三項，被上訴人同意扣除應補貼上訴人圍牆磚五千六百元、油漆費用五萬五千元、馬桶一萬八千元、浴缸二千元之款項，計八萬零六百元，另加上前述應退還之九萬七千零十元及買賣價金、違約金一百三十三萬六千元，合計為一百三十五萬二千四百一十元；此外，於訴訟進行中，被上訴人同意扣除安裝玻璃費用二千四百元及未於八十八年十月八日前完成水電安裝之二萬元賠償金，總計上訴人應支付一百三十三萬零十元。
（四）本件土地預定買賣合約書上，首頁之賣方雖記載為蔡雅描與林義凱，此乃被上訴人所推出之房屋銷售事宜一向由蔡雅描經手，而林義凱則係被上訴人之法定代理人乙○○更名前之姓名，故契約首頁始會記載賣方蔡雅描與林義凱。然觀之整份契約書中之騎縫所蓋之章，均係被上訴人之公司章與法定代理人之私章及上訴人之印章，並無蔡雅描之章，而契約書最後賣方所蓋之章亦有被上訴人之公司大印，自可明土地契約上之出賣人為被上訴人無誤。又上訴人既不否認被上訴人巳依約將屋內扶手、衛浴、紗窗、水電、道路等設備完成，則上訴人未依約於三日內一次付清貸款尾數六十二萬八千元，自應加倍賠償被上訴人六十二萬八千元之違約金。再者，催告為一準法律行為，民法關於意思表示及法律行為之規定，得以類推適用，通說認為行為能力、意表示之欠缺、代理等規定，均得適用，故八十八年十一月二十三日之存證信函雖以訴外人蔡雅描之名義為寄件人催告上訴人支付尾款，然本件契約從訂約、履行、訂立追加約款，均係由蔡雅描代理被上訴人與上訴人為之，此觀之契約中均有蔡描之簽章即明，且存證信函內容亦係要求上訴人應於期限內與被上訴人辦理交屋並繳清尾款，其代理被上訴人為催告至為明顯，自應發生催告之效力。
（五）另上訴人所指應扣款項目，經查：１‧拉門九千元：此一項目本不在合約之中，被上訴人並無義務施作，上訴人自己增加施作應自負其責。
２‧油漆工程五萬五千元：被上訴人巳扣除此一項目，而所謂門首油漆三萬元，本即包括在五萬五千元中，上訴人自己超出預算，不得轉價予被上訴人。
３‧不銹鋼鍛鐵門四萬六千元：此為兩造於八十八年八月二十三日所追加訂立之約
款，即被上訴人同意退給上訴人一萬二千元自行施作之硫化銅門，此亦係上訴人超出預算而欲轉嫁予被上訴人。
４‧外觀排樓及浴室走廊施工三萬四千元：前者並非被上訴人依約應施作者係上訴
人自己增加施作，蓋依原證二之約定，被上訴人僅同意扣除五千六百元圍牆磚之費用。後者被上訴人則巳施作完成，上訴人如有不滿意，其應通知被上訴人改善，其未通知改善即逕自施作，則被上訴人何以知原施作究竟有無瑕疵？如有瑕疵，該瑕疵之修復又需多少費用？故本項被上訴人否認有應改善之瑕疵，其費用應由上訴人自負其責。
５‧電動捲門遙控及修改三萬四千元：本項係因上訴人遲不依約給付貸款、尾款等
款項，致不能與被上訴人完成交屋手續，車庫之捲門搖控器一直在被上訴人手中，上訴人在未給付尾款並完成交屋前即擅自遷入居住，並自行更換遙控與修改，此項費用如何能要被上訴人負擔。
６‧逾期罰金六十二萬九千二百八十元：
⑴本件兩造係約定被上訴人需於六月一日完工，逾期始按房屋價款千分之一計算
滯納金，此見房屋買賣契約書第八條第二項即明，依同條第一項，所謂完工係以建築主管機關核發使用執照日為完工日，則被上訴人早於八十八年五月二十八日即經台南縣政府工務局核發使用執照，則被上訴人無逾期完工之情事。而被上訴人完工後（使用執照核發後），上訴人卻遲不辦理房、地過戶且未向銀行貸款，遲至八十八年九月四日始在被上訴人以存證信函催促下完成過戶、貸款，且上訴人所謂巳給付價金六百八十四萬元，是在九月四日之後給付貸款四百五十萬元，六月十一日給付之一百六十四萬元，在被上訴人完工前上訴人僅給付訂金、簽約金七十萬元，完全未依約定工程進度給付期款。故訂約迄今，有違約者實為上訴人，被上訴人並無任何違約之處。
⑵上訴人又謂伊遲延給付尾款，係因被上訴人同意扣除或施作之價金未經會算。
惟查：被上訴人同意由上訴人施作者巳於原證二中明白約定，該扣除之價金，被上訴人於起訴書中亦均巳扣除，上訴人遲延給付之尾款確為七十萬八千元。何況如尚有應扣除之款項，上訴人又豈會與被上訴人代理人蔡雅描於八十八年九月四日追加訂立「貸款尾數六十二萬八千元於室內扶手、衛浴紗窗、水電、道路等設備設施完成時一次付清，承買人如三日內未付款應加倍補償給出賣人」之約款？⑶雙方係約定應於八十八年六月一日完工，逾期始按房價千分之一計算滯納金，
而非係於當日完成交屋，蓋交屋前尚有上訴人向銀行貸款之手續，如被上訴人不配合向銀行貸款，則上訴人又豈能在價金付清前將房屋交付上訴人，此為至明之理。況且上訴人係遲延至八十八年九月四日始與上訴人約定當日辦理貸款事宜，被上訴人又豈能於當日價款付清前與上訴人完成交屋之手續？再者，依房屋買賣契約書第八條第二項雙方係約定逾期開工或完工，始每逾一日罰房屋價款千分之一之滯納金，被上訴人既未逾期完工，何來給付遲延應給付逾期罰金可言？況遍觀全約並未有逾期交屋應罰違約金之約定。而證人丙○○出庭作證時，亦巳否認有與上訴人達成任何扣款之協議。
⑷縱認兩造有約定應於八十八年六月一日交屋，然觀之契約後之付款明細表，各
期款之給付，交屋款係在最後。之前尚有上訴人向銀行貸款之手續，故在未完成貸款前，自無交屋之問題。且在買方價金尚欠數百萬元前，賣方亦有權主張同時履行抗辯，拒絕交屋。故本件上訴人於八十八年六月十一日始一次給付價金一百六十四萬元，加上訂金七十萬元亦僅二百三十四萬元，尚欠價金五百七十一萬元，九月四日時約定上訴人貸款四百五十萬元付給被上訴人，仍欠價金一百二十一萬元。則被上訴人不管係依契約各期款給付之約定，或民法第二百六十四條同時履行抗辯之規定，均得事前拒絕交屋予上訴人。
７‧介紹費八萬元零五百元：被上訴人從不知本件買賣中有何介紹人存在，上訴人應舉證被上訴人與上訴人或其所說之介紹人陳玉蘭間有給付介紹費之約定。
（六）至於上訴人另提出照片主張尚有門首油漆、磁磚等瑕疵未修補完成，惟門首油漆係包括在已扣除的五萬五千元內，至於浴室門檻未黏貼及防火巷外脫落磁磚的部分，因浴室門檻磁磚是連接外面地坪的磁磚，此部分已約定由上訴人自行施作，此部分不得再請求。至於防火巷所脫落的二塊磁磚，被上訴人不可能只留二塊磁磚不去做，倘係事後脫落，上訴人並無通知被上訴人此部分的瑕疵，上訴人在八十八年間接通水電後就已經自行搬入系爭房屋居住，就算有瑕疵的話，這二塊磁磚是應該很快就可以發現的瑕疵，上訴人怠於通知，依法已經視為受領。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提本票影本一紙（發票人甲○○、發票日八十八年六月十一日、票據號碼０八００八０號、票據金額四十萬元）及蔡雅描自八十八年六月十日起至同年九月二十日止，於彰化銀行北門分行活期儲蓄存款（帳號４１５４４—８）存摺明細表影本二紙為證。
理 由
一、按訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者；民事訴訟法第四百四十六條第一項及第二百五十五條第一項第三款分別定有明文。
本件被上訴人（即原告）於原審先請求上訴人（即被告）應給付一百三十五萬二千四百一十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見原審卷第四頁），嗣於原審九十年十一月二十二日言詞辯論期日，當庭減縮聲明為請求上訴人給付一百三十三萬零十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，此屬減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款規定相符，應予准許，合先敘明。
二、本件被上訴人起訴主張：兩造於八十八年三月二日訂立房屋買賣契約，約定上訴人以總價八百零五萬元購買其於台南縣白河鎮「蓮園」建設案之編號Ａ７房屋及基地，其已將系爭房屋及土地之所有權移轉予上訴人，惟上訴人僅給付六百八十四萬元，尚積欠一百二十一萬元之買賣價金。其中兩造曾於八十八年八月二十三日達成協議，同意自買賣價金中扣除由上訴人自行施作大理石地板、硫化銅門及廚具等五十萬二千元之費用，則上訴人尚積欠買賣價金七十萬八千元。又依兩造上揭於同年八月二十三日追加訂立之約款第二項，約定被上訴人同意由上訴人自行鋪設大理石地板，並自價金中扣除四十六萬元，並依實作地坪多退少補，今上訴人實作部分僅三十六萬二千九百九十元，自應退還被上訴人九萬七千零十元。
再依房屋買賣合約書第十一條及土地買賣合約書第七條之約定，上訴人原應向金融機關貸款五百六十三萬元支付買賣價金，經扣除前揭扣款五十萬二千元後，上訴人尚應貸款五百一十二萬八千元，惟上訴人僅同意貸款四百五十萬元，兩造遂於同年九月四日在房屋預定買賣合約書最後一頁追加訂立約款，該約款第一項約定被上訴人同意上訴人僅貸款四百五十萬元，惟貸款尾數六十二萬八千元，上訴人應於被上訴人將屋內扶手、衛浴紗窗、水電、道路等設備設施完成時一次付清，上訴人如三日內未付款應加倍補償被上訴人。詎被上訴人將上開設備完成後，上訴人竟拒付尾款，且經被上訴人以存證信函催告，亦未獲置理，故上訴人除應給付積欠之買賣價金七十萬八千元外，尚應賠償六十二萬八千元之違約金，計上訴人應支付被上訴人一百三十三萬六千元。此外兩造前揭於八十八年九月四日追加訂立之約款第三項，被上訴人同意扣除應補貼上訴人圍牆磚五千六百元、油漆費用五萬五千元、馬桶一萬八千元、浴缸二千元之款項，計八萬零六百元，另加上前述應退還之九萬七千零十元及買賣價金、違約金一百三十三萬六千元，合計為一百三十五萬二千四百一十元，此外，於訴訟進行中，被上訴人同意扣除安裝玻璃費用二千四百元及未按時完成水電安裝之二萬元賠償金，總計上訴人尚積欠一百三十三萬零十元之金額，爰依買賣契約之法律關係求為判命上訴人給付一百三十三萬零十元及法定遲延利息之判決。
三、上訴人則以：伊於八十八年二月二十五日經訴外人陳玉蘭之介紹，以總價八百零五萬元向被上訴人購買系爭房屋及基地，約定八十八年六月一日完工交屋，逾期每逾一日應按已繳房屋價款千分之一計算滯納金，上訴人已依約給付價金六百八十四萬元，因被上訴人未能如期交屋，被上訴人同意伊自行施作應扣除之大理石地板實際金額三十六萬二千九百九十元、圍牆磚五千六百元、油漆費用五萬五千元、馬桶一萬八千元、浴缸二千元、玻璃二千四百元、水電安裝賠償二萬元、硫化銅門一萬二千元、廚具三萬元，合計應自買賣價金扣款五十萬七千九百九十元。又系爭房地之出賣人為被上訴人與訴外人蔡雅描，此由蔡雅描亦在買賣契約書上之出賣人欄內簽名蓋章可知，至蔡雅描以個人名義催告伊付清尾款應不具催告效力。再者，被上訴人未依約將屋內扶手、衛浴、紗窗及水電通路等施作完成，故伊未支付價金乃雙方尚有爭執，豈可因被上訴人之催告遽認伊有違約情事。至於伊所列應扣款之費用，如拉門九千元、門外油漆三萬元、不銹鋼鐵門四萬六千元、外觀排樓及浴室走廊施工三萬四千元、電動捲門遙控及修改三萬四千元，被上訴人既不否認未完成交屋，伊已先行搬遷入內居住，則上述屋內之設施理應被上訴人為無瑕疵之交付，伊自行僱工完成，其費用自應由被上訴人負擔。此外本件房、地買賣係經陳玉蘭從中介紹而成交，依社會公認之事實為總價之一成即八萬五百元理應由被上訴人給付。另外，依合約書「加註」第⑤款約定被上訴人應履行之完工日期為八十八年六月一日完成交屋，然被上訴人遲至八十八年九月四日始辦理產權移轉登記，應支付遲延交屋違約金，且防火巷的磁磚脫落二塊半，浴室門檻上的磁磚沒有鋪設，門首油漆沒有施作，均有瑕疵等語，資為抗辯。
四、被上訴人主張兩造於八十八年三月二日訂立系爭房、地之買賣契約，約定總價金為八百零五萬元，其已於八十八年九月六日移轉系爭房地之所有權予上訴人，然上訴人僅先後給付定金、簽約金七十萬元，八十八年六月十一日電匯一百二十四萬元，另案有關校地占用勝訴獲償四十萬元，計一百六十四萬元，及八十八年九月八日貸款支付四百五十萬元，合計六百八十四萬元，尚積欠一百二十一萬元，扣除其同意自價金中扣款五十萬二千元由上訴人自行施作大理石地板四十六萬元、硫化銅門一萬二千元、廚具三萬元外，上訴人尚積欠七十萬八千元。又依兩造於同年八月二十三日追加訂立之約款第二項，約定被上訴人同意由上訴人自行鋪設大理石地板，並自價金中扣除四十六萬元，並依實作地坪多退少補，今上訴人實作部分僅三十六萬二千九百九十元，自應退還被上訴人九萬七千零十元。再依房屋預定買賣合約書第十一條及土地預定買賣合約書第七條之約定，上訴人原應貸款五百六十三萬元以支付買賣價金，經扣除前揭五十萬二千元之扣款，上訴人尚應貸款五百十二萬八千元，惟上訴人僅同意貸款四百五十萬元，兩造遂於八十八年九月四日在房屋預定買賣合約書最後一頁追加訂立約款，該約款第一項約定被上訴人同意上訴人僅貸款四百五十萬元，惟貸款尾數六十二萬八千元，上訴人應於被上訴人將屋內扶手、衛浴紗窗、水電、道路等設備完成時一次付清，上訴人如三日內未付款應加倍補償被上訴人，此外依上開約款第三項，其亦同意扣除應補貼上訴人圍牆磚五千六百元、油漆費用五萬五千元、馬桶一萬八千元、浴缸二千元，至訴訟進行中，其另同意扣除玻璃安裝費用二千四百元及遲延安裝水電之賠償金二萬元之事實，業據其提出房屋與土地預定買賣合約書、契約追加約款、請款單及計算書、土地與建物登記簿謄本、戶籍謄本、公司變更登記事項卡各一件、本票一紙（發票人甲○○、發票日八十八年六月十一日、票據號碼０八００八０號、票據金額四十萬元）及蔡雅描自八十八年六月十日起至同年九月二十日止，於彰化銀行北門分行活期儲蓄存款（帳號４１５４４—８）存摺明細表二紙（以上均為影本）附於原審卷為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
五、被上訴人另主張其將室內扶手、衛浴紗窗、水電、道路等設備完成後，上訴人竟拒付尾款，經其於八十八年十一月二十三日以存證信函催告上訴人應依約於三日內給付尾款，卻未獲置理，此依兩造於八十八年九月四日在房屋預定買賣合約書最後一頁追加訂立之第一項約款，上訴人賠償其六十二萬八千元之違約金，加上前述上訴人未給付之買賣價金及上訴人應退還自行施作大理石之差額，再扣除其同意上訴人扣款之金額，上訴人共積欠一百三十三萬零十元一節，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審究者為：（一）被上訴人是否為系爭房屋之出賣人？（二）被上訴人是否已將屋內衛浴、紗窗、水電、扶手、道路等設備完成？（三）被上訴人催告上訴人應於三天內給付貸款尾數六十二萬八千元，是否發生催告之效力？（四）上訴人得否主張遲延交屋及瑕疵給付之損害賠償？茲查：
（一）按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第一百零三條定有明文。查系爭土地之預定買賣合約書上，首頁及末頁之賣方欄係記載為蔡雅描與林義凱，而系爭房屋之預定買賣合約書上，首頁之賣方欄則記載為被上訴人，末頁之賣方欄雖記載為蔡雅描與林義凱，然林義凱係被上訴人之法定代理人乙○○更名前之姓名，而蔡雅描則為乙○○之岳母，且經被上訴人授權而代理被上訴人與上訴人簽約之情，業據證人蔡雅描到庭證述：「別府公司是我們的家族企業，房屋買賣是我在代理簽約，系爭房屋整棟工程，因為我先生丙○○不方便處理，所以由我負責，這件房屋買賣是別府公司賣給甲○○的，是公司委託我代理簽約，我才會在契約上簽名」等語在卷（見原審卷第九三頁），此與證人林福來證稱：「蔡雅描是我太太，契約是蔡雅描代理公司與甲○○簽的，蔡雅描是對內負責與客戶之間的銷售、收款、訂約、處理公司帳目等事宜」等語（見原審卷第八九頁）互核相符，已堪採認；復參之系爭房屋及土地買賣契約書之騎縫處，均係蓋有被上訴人之公司章與法定代理人林義凱印章及上訴人印章之印文，並無蔡雅描個人印章之印文，而買賣契約書末頁之賣方欄亦有被上訴人公司章之印文，衡諸一般交易習慣，倘蔡雅描與被上訴人同為系爭房地之出賣人，焉有未一同在系爭房屋及土地買賣契約之騎縫處蓋章以資證明之理；況蔡雅描於八十八年十一月二十三日以存證信函催告上訴人向被上訴人給付尾款六十二萬八千元後（見原審卷第二三頁），上訴人猶於八十九年五月十五日寄發存證信函向被上訴人求證是否有授與蔡雅描代理權（見原審卷第一二五頁），可徵上訴人顯係明知系爭房地之出賣人確係被上訴人無訛。準此，被上訴人主張蔡雅描係代理被上訴人與上訴人簽訂系爭買賣契約之情，即屬可採。是以，蔡雅描係基於被上訴人之授權而與上訴人簽訂系爭買賣契約，此依上開民法第一百零三條之規定，則蔡雅描代理被上訴人簽訂系爭買賣契約所生之法律效果自始即對於本人即被上訴人發生效力，系爭房地之出賣人即屬被上訴人應無疑義，是上訴人事後辯稱系爭房地之出賣人為蔡雅描云云，尚非可採。
（二）被上訴人主張已依約將系爭房屋之扶手、道路、衛浴、紗窗、水電等設備完成一節，就扶手及道路設備業已施作完成之事實，業經自認在卷（見原審卷第一一七頁），是被上訴人此部分之主張，堪信為真。然就衛浴、紗窗、水電等設備已完成乙節則否認之，惟查：
１‧衛浴部分：上訴人雖肯認被上訴人施作馬桶部分之事實，惟辯稱被上訴人未將
所有馬桶全換成單體馬桶，且契約中所謂的「和成阿爾卑斯系列」，就是指單體馬桶云云。經查，兩造所訂立之買賣契約書中建材設備表有關衛浴設備部分，固有載明「衛浴設備：使用和成阿爾卑斯系列，另裝設蓮蓬頭、毛巾架、衛生紙盒、高級明鏡等配件」等語（見原審卷第一○○頁背面），然此據證人丙○○證稱：「……浴室部分我們本來要用和成的給他，後來我們用比較好的日本ＴＯＴＯ的給他，但他不要，我們就打掉要用契約上的做給他，他也不要，這部分我們同意補貼二萬元給他自己去做」等語（見原審卷第九○頁）；此與原審證人蔡雅描證稱：「我原本是跟甲○○說要做和成的，後來我覺得我們的房子有達到某種水準，所以我就將衛浴設備換成更好的ＴＯＴＯ，但甲○○說我們偷工減料，我說不要的話我就把它全部打掉，甲○○也覺得打掉可惜，不讓我們打掉，叫我們補貼他錢就好，我們二樓到四樓的馬桶總共補貼他一萬八千元，另外二千元是甲○○說二樓不要浴缸，這部分就沒有做，當初我浴缸一個是二千元買的，所以補貼他二千元。」等語，大致相符；參以證人宋念慈亦證稱：「我賣ＴＯＴＯ給別府建設，馬桶裝好後有一天我聽丙○○說，甲○○說要把馬桶打掉，丙○○說叫我去把它打掉，我去了之後有一個女的跟我說當初買房子是看目錄，而目錄的馬桶全部都是單體，系爭房屋總共約有五、六個馬桶，其中只有二個是單體，我跟那個女的說這是建商配給他們，全部要換單體是不可能的。以ＴＯＴＯ而言，單體的馬桶比水箱馬桶貴約三倍」等語明確。綜上，依前揭建材設備表僅係載明衛浴設備部分使用和成阿爾卑斯系列，並無載明該馬桶設備究為單體馬桶或水箱馬桶，則上訴人辯稱系爭買賣契約所稱之「和成阿爾卑斯系列」，就是指單體馬桶之情，是否屬實，已非無疑；且縱認上訴人辯稱被上訴人之給付與系爭買賣契約約定之單體馬桶不符之情屬實，然兩造既合意由被上訴人補貼二萬元之費用，作為上訴人自行將其餘水箱馬桶更換為單體馬桶之代價，被上訴人亦已於提起本件訴訟時即預先於買賣價金扣除二萬元之補貼費用，則上訴人辯稱被上訴人未依約給付，又未補貼金錢，該衛浴工程尚未完工云云，即無可採。
２‧水電部分：上訴人雖又辯稱系爭房屋水電工程未施作完成云云，然系爭房屋之
用水設備於八十八年九月二十九日即已裝置完成，並於同年十月四日正式送水，另於八十八年十月間完成電錶裝置並供電一節，有台灣省自來水公司裝置證明、台灣電力公司九十年七月二十四日、九月十三日，新營業核證字第Ｊ0000000號、營區業核字第九○○九—二三五六號函各一紙在原審卷可參（見原審卷第一二八、一二九、一七三頁）；參以證人即系爭房屋施作水電工程之林慧璋亦於原審證稱：「系爭房屋是在雙十節前的那個禮拜六由台電人員施工外線部分，施工完成後因適逢雙十節禮拜天，所以我在禮拜一即十一日的時候到台電借電錶先安裝，那時就先有電可以用，算是借電。而這七間房子是在十月二十二日嘉義大地震那天統一正式送電的。」等語在卷（見原審卷第一八一頁），堪認系爭房屋之水電安裝及供應至遲亦於八十八年十月間即已完成無疑，則上訴人辯稱系爭房屋之水電工程未施作完成云云，即無可採。又上訴人另辯稱因系爭房屋三樓浴室之出線孔問題，造成三樓浴室無電燈云云，惟此經證人林慧璋證稱：「甲○○的這間房屋是我負責接電的，這七間房屋三樓浴室的電源出線孔都是在牆壁上，甲○○他們因為裝的玻璃比較大，所以把電源出線孔部分擋住，在他們搬進去住之前，我有跟他們說可以幫他們把出線孔的位置移到化妝鏡的上方，但是陳玉蘭說不用，後來公司有請我再去一次，但陳玉蘭說現在案子在法院，叫我先不要做，後來我要幫他改，甲○○說不要的」等語明確（見原審卷第一八○頁）。是以，系爭房屋既已完成水電安裝及供應，而三樓浴室無電燈的原因，既係因電線出線孔為上訴人裝設之大玻璃所遮蓋，然依證人林慧璋上開所述，此僅須略加調整電線出線孔位置即可，顯見被上訴人已對此部分瑕疵僱請證人林慧璋欲提出修繕，卻遭上訴人拒絕，自難再苛責被上訴人對此部分瑕疵負擔保責任，因此，被上訴人主張系爭房屋水電工程已裝設完成一事，即堪採信。
３‧紗窗部分：上訴人固辯稱系爭房屋三樓有一邊的窗戶沒有作窗門，是伊叫人來
安裝，此部份因為金額不多，所以未請款云云，惟據證人即為上訴人施作鋁窗之陳助雄於原審證稱：「系爭房屋的鋁門窗是我做的，當初別府建設所蓋的這批房屋有七間，Ａ１到Ａ７，是丙○○叫我去做的，如果有一個鋁門窗沒做，那麼水泥工就沒有辦法完工，所以不可能鋁門窗少一個沒做；當初我做完工的時候，我有帶甲○○及陳玉蘭一個一個的看，並說如果有不滿意的地方，我可以調整，看完後他們表示很滿意，所以現在他們說有一個鋁門窗沒做，我實在聽不下去。」等語明確（見原審卷第一七七頁），而上訴人就此部分復未能舉證以實其說，是被上訴人主張紗窗部分已裝設完成之情，亦堪採信。
４‧綜此，足認衛浴、紗窗、水電等設備均已完成，併難認有被上訴人應負責之瑕疵，而其未為之處理修補。
（三）被上訴人復主張兩造於八十八年九月四日在房屋預定買賣合約書最後一頁追加訂立約款，該約款第一項約定被上訴人同意上訴人僅貸款四百五十萬元，惟貸款尾數六十二萬八千元，上訴人應於其將屋內扶手、衛浴、紗窗、水電、道路等設備完成時一次付清，上訴人如三日內未付款應加倍補償，詎其將屋內扶手、衛浴紗窗、水電、道路等設備設施完成後，上訴人竟拒付尾款，經其於八十八年十一月二十三日以存證信函催告上訴人於三日內給付尾款六十二萬八千元，亦未獲置理，故上訴人應另賠償六十二萬八千元之違約金等語，並提出上訴人所不爭之房屋預定買賣合約書及存證信函各一件附原審卷為證（見原審卷第二二至二四頁）。本件被上訴人確已依約完成屋內扶手、道路、衛浴、紗窗、水電等設備一節，業如前述，而上訴人對此雖辯稱上開存證信函係訴外人蔡雅描以個人名義發函，應不具催告之效力云云。惟按催告（意思通知）係表現一定之意識內容，並基於該表現而發生法律效果之行為，即不問行為人是否企圖發生何等效果，因法律之規定，而當然發生一定之效果，然催告既係以表示一定之心理狀態於外部為特徵，與法律行為（意思表示）極為相似，故學說上稱之為準法律行為。又民法關於意思表示及法律行為之規定在如何範圍內，催告得以類推適用，應視各該行為之性質具體定之，就催告而言，通說認為行為能力、意表示之欠缺、意思之瑕疵、意思表示之效力發生時期及代理之規定，均得類推適用（參照王澤鑑著民法總則第二○七、二○八頁）。是以，代理人得代理者，係法律行為，此觀民法第一百零三條規定甚明，則對於催告之準法律行為，自得類推適用之。查被上訴人於八十八年十一月二十三日催告上訴人給付尾款六十二萬八千元之存證信函，係以證人蔡雅描之名義為之，固有卷附存證信函一件可按，然系爭買賣契約關於訂約、履行、訂立追加約款等相關事宜，均係由被上訴人授權蔡雅描與上訴人為之，業如前述，且觀之系爭買賣契約除有本人即被上訴人之名義外，亦均有蔡雅描之簽章，而本件存證信函內容又係催告上訴人應於期限內與被上訴人辦理交屋並繳清尾款，此實足以表明代理之意旨，故蔡雅描乃係代理被上訴人為催告行為至為明確，而該催告行為又係合於被上訴人授權之範圍內，揆諸前開說明，蔡雅描於代理權限內，以被上訴人名義所為之催告（意思通知）行為，自得類推適用代理之規定，而直接對於本人即被上訴人發生效力（民法第一百零三條第一項參照），則上開存證信函雖以蔡雅描名義為之，亦無礙發生被上訴人催告上訴人給付尾款之效果，是被上訴人主張上訴人違反兩造於八十八年九月四日追加訂定之第一項約款，且其已合法催告上訴人給付買賣價金六十二萬八千元之情事，顯足採信。
（四）復按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第二百五十條第一、二項定有明文。又依其性質可分為賠償額預定性之違約金與懲罰性之違約金，前者係約定於給付不能時所應支付之賠償金，乃事先預定其契約不履行之賠償總額；後者則為嚇阻違約而為此處罰之約定，具制裁之性質。而約定之違約金是否過高，法院得依職權，衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害、債權人因債務人一部履行而受有利益等情形以為審酌（最高法院四十九年台上字第八○七號判例、九十一年度台上字第六六六號判決意旨參照）。查兩造於八十八年九月四日追加訂立之約款，該約款第一項約定「被上訴人同意上訴人僅貸款四百五十萬元，惟貸款尾數六十二萬八千元，上訴人應於被上訴人將屋內扶手、衛浴紗窗、水電、道路等設備設施完成時一次付清，承買人（即上訴人）如三日內未付款應加倍補償出賣人（即被上訴人）」等詞，此觀之上揭約款固無違約金之用語，而係「加倍補償出賣人」之字樣，惟考諸此約款之目的乃為確保上訴人於預定期限內達成給付買賣價金尾款六十二萬八千元之義務，而事先約定上訴人屆時於契約不履行之賠償總額，揆諸前揭裁判意旨，核上開追加約款第一項之性質，乃屬契約不履行而生賠償總額之賠償額預定性之違約金無疑。又本件上訴人具有違約情事，業如前述，則被上訴依約請求上訴人給付違約金六十二萬八千元，即屬有據。再者，兩造於八十八年九月四日追加訂定上開第一項違約金約款後，被上訴人隨於同年十月間即將上訴人屋內扶手、衛浴、紗窗、水電、道路等設備完成，亦如前述，然上訴人竟拒付尾款，經被上訴人於八十八年十一月二十三日以存證信函催告後，上訴人亦未置理，猶藉詞與上開追加約款內容毫無相干之屋內其他輕微瑕疵（詳如後述）未經補正為由，無端拖延付款迄今，顯見上訴人未有依約履行給付買賣價金尾款之誠意，是本院斟酌上訴人一再違約，除應付之本票拒付，經丙○○聲請裁定准予強制執行，伊竟提起訴訟，訴請確認本票債權不存在，經判決敗訴確定，亦尚未清償，亦經本院調台灣台南地方法院八十九年度票字第七０三五號、八十九年度營檢字第五九七號民事等卷查明屬實，顯見其一再藉詞拒絕給付其餘價款等情節之輕重、兩造經濟狀況及被上訴人因上訴人拒付價款，因而興訟造成之舟車勞費、精神損失及所欠價款歷經二年餘如以一般民間借貸利率概以月息一分半以上計算則被上訴人所受之損害程度不可謂不大，爰認被上訴人主張上訴人應給付違約金六十二萬八千元之請求為適當。
六、上訴人又辯稱：兩造於依房屋買賣契約書第八條所約定之完工最後期限，再「加註」第⑤款約定被上訴人應履行之完工日期為八十八年六月一日完成交屋，然其遲至八十八年九月四日始辦理產權移轉登記，故依房屋買賣合約書第八條第二項之約定，被上訴人應給付逾期罰金六十二萬九千二百八十元云云。然按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年度台上字第一○五三號判例意旨參照）；換言之，探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。查系爭房屋確已於八十八年五月二十八日完工之事實，已據被上訴人於原審陳明在卷，並有其提出（８８）南工局使字第零玖貳零號使用執照影本一紙在卷可按（見原審卷第六四頁），且為上訴人所不爭執，因之被上訴人主張其就系爭房屋已依約於八十八年六月一日期限前完工一節，應堪採信。又經本院核閱系爭房屋預定買賣合約書之內容以觀，兩造於該預定買賣合約書第八條第一項、第十二條及第十三條第一、二、三項分別就系爭房屋之「完工」、「交屋」約定：「一、本預售屋之建築工程應在民國八十七年六月十六日之前開工‧‧‧，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日；賣方（即被上訴人）如逾期為開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款千分之一計算滯納金予賣方（即上訴人）」、「賣方依約完成本戶一切主建物附屬建物之設備及領得使用執照，並完成自來水、電力等必要設施後，應通知買方於七日內進行驗收手續及辦理交屋辦理交屋手續」、「一、賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、使用執照或使用執照影印本及賣方代繳稅費之收據交付買方，俾憑換取鑰匙，買方始可裝修及搬運物品或遷入居住。二、於交屋時雙方應屢行下列各項義務：「一」賣方付清遲延完工所應付之滯納金予買方。「二」賣方就第十二條房屋之瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。「三」買方繳清本契約所有之應付未付款及相關稅費及手續費以完成一切交屋手續。三、買方應於收到交屋通知日起七日內配合辦理交屋手續」等語，有卷附系爭房屋預定買賣合約書影本一份在卷可憑，且為上訴人所不爭執。顯見兩造間就本件系爭房屋之「完工」及「交屋」係分別以「期間」及「應履行之義務」資為二者之區隔，亦即系爭房屋之「完工」與「交屋」係分屬不同階段，殆無疑義，則上訴人辯稱：被上訴人依約應於八十八年六月一日完工並交屋云云，尚有誤會。何況所謂「交屋」，依一般經驗觀念可知，除賣方應交付鑰匙外（內外部之全部鑰匙）、交付房屋所有權狀、買賣雙方檢視房屋之狀況（即載明房屋是否有瑕疵、瑕疵之情形等），買方須支付剩餘之全數買賣價金（含銀行貸款），亦是不可或缺之手續，是上開「加註」第⑤款約定被上訴人應於八十八年六月一日完工同時交屋，此顯與預售屋交易事實不符，且與事理有違，而不可採。
七、又縱認兩造約定被上訴人應於八十八年六月一日完工並履行交屋手續，然按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。本件依兩造不爭之買賣契約書第十三條第二項第三款約定：「「三」買方繳清本契約所有之應付未付款及相關稅費及手續費以完成一切交屋手續。」依此，於上訴人付清尾款之同時，被上訴人始負有交屋之義務，殆無疑義。查系爭房屋業於八十八年五月二十八日完工，而上訴人遲至完工三月餘後之八十八年九月四日始向銀行辦理貸款四百五十萬元支付予被上訴人，且仍積欠買賣價金一百二十萬元，已如前述，顯見上訴人即便於其主張之八十八年六月一日交屋日期，亦未依約支付全數買賣價金，而被上訴人又無先行交付系爭房屋之義務，則被上訴人因之主張同時履行抗辯權拒絕交屋，尚非無據。是以，上訴人既未於八十六年六月一日付清買賣價金，且被上訴人又已行使同時履行抗辯權，自不因其未於是日交屋，即負給付遲延之責。又上訴人遲至八十八年九月四日始匯款四百五十萬元予被上訴人，惟亦未付清尾款，更可徵被上訴人無何遲延交付系爭房屋之違約情事可言，則上訴人抗辯被上訴人遲延交屋應扣除滯納金六十二萬九千二百八十元云云，委非可採。
八、上訴人另辯稱：被上訴人交付之系爭房屋尚有多處瑕疵，應從買賣價金扣除拉門九千元、油漆工程五萬五千元、不銹鋼鍛鐵門四萬六千元、外觀排樓及浴室走廊施工三萬四千元、電動捲門遙控及修改三萬四千元等款項云云。查拉門此一項目本不在合約之中，被上訴人並無施作義務；又油漆工程部分，被上訴人巳預先扣除此一項目之金額，且所謂門首油漆之施工，本即在包括在五萬五千元中；而不銹鋼鍛鐵門項目，則為兩造於八十八年八月二十三日所追加訂立之約款，即被上訴人同意退給上訴人一萬二千元自行施作硫化銅門之部分，另外觀排樓並非被上訴人依約應施作之項目，而浴室走廊被上訴人則巳施作完成；至於電動捲門遙控及修改項目，此係因上訴人遲未依約給付貸款及尾款等款項，致不能與被上訴人完成交屋手續，而車庫之捲門搖控器一直在被上訴人手中，上訴人在未給付尾款並完成交屋前即擅自遷入居住，並自行更換遙控與修改等情，業據被上訴人陳明在卷，而上訴人就一與被上訴人並未完成交屋手續即逕自遷入系爭房屋，而車庫之捲門搖控器一直在被上訴人手中等情，並不爭執，又上開瑕疵及兩造有無約定應扣款之實際金額，均未能舉證以實其說，是上訴人泛言辯稱伊可自買賣價金扣除上開款項云云，自無可採。至上訴人另辯稱本件房、地買賣係經陳玉蘭從中介紹而成交，被上訴人應給付買賣總價一成即八萬零五百元之報酬云云，然上訴人就被上訴人與陳玉蘭間有達成媒介居間即因之須給付報酬之合意，未能舉證以實其說，已難信為真，且縱認陳玉蘭確係受兩造之委託，介紹雙方訂立本件買賣契約，亦僅陳玉蘭得請求被上訴人給付其因媒介應得之報酬，而與上訴人無涉，是上訴人此部分之抗辯，亦無可採。
九、末按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物；又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第三百五十六條、八十八年四月二十一日修正前民法第三百六十五條分別定有明文。查上訴人另辯稱被上訴人尚有防火巷中柱子上二塊半的磁磚、二至四樓浴室門檻上之磁磚等部分未完工一節，固據其提出現場照片為證。惟被上訴人主張其並未接到上訴人要求修補瑕疵之通知，且浴室門檻上之磁磚係連接外面地坪之磁磚，此部份屬於雙方約定由上訴人自行施作之範圍等語，就此上訴人亦未爭執。又本件上訴人自承伊於八十八年九月四日即受領系爭房屋（見原審卷第一八四頁），然上訴人卻遲至八十九年一月二十七日才在本件訴訟進行中提出準備書狀，並主張以該書狀作為行使物之瑕疵擔保請求權之意思表示，經核其所提出之照片，堪認上訴人所指之上開瑕疵均屬依通常檢查即可發現之瑕疵，則依上開規定，應視為上訴人已承認其所受領之物；且觀之上訴人上開準備書狀所載之用詞，並未明白主張系爭房屋存有何種瑕疵，及上訴人欲行使何種物之瑕疵擔保請求權，是亦難僅以該書狀認上訴人有行使物之瑕疵擔保請求權之意思。況被上訴人已依約完工並交付系爭房屋，上訴人僅以上開二處輕微瑕疵為由，拒絕給付高達七十餘萬元之尾款，實有違誠信原則，依民法第二百六十四條第二項規定，自不得拒絕自己之給付（上訴人得以瑕疵為由減少價金，但尚難以此拒絕給付全數尾款），併此敘明。
十、綜上所述，被上訴人本於買賣契約之法律關係，請求上訴人給付買賣價金及違約金計一百三十三萬零十元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付，並依兩造之聲請酌定相當之擔保金額為准免假假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
十一、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認於本院之心證及判決結果已無影響，均無庸再予一一論述，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 六 日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官 徐 財 福~B2 法官 曾 平 杉~B3 法官 袁 靜 文右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 七 日~B法院書記官 黃 文 生